ECLI:NL:RBGEL:2019:4609

• Datum uitspraak: 20 maart 2019
• Publicatiedatum: 16 oktober 2019
• Zaaknummer: 7280903 CV EXPL 18-4474
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Engelbert-Clarenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Principieel bezwaar van eigenaar landgoed tegen het plaatsen van een plantenbak door de huurder op het terrein

In deze zaak heeft de eigenaar van een landgoed, Het Oude Huis, een principieel bezwaar ingediend tegen het plaatsen van een plantenbak door de huurder, [eisende partij c.s.], op het terrein van het landhuis. De huurder heeft de plantenbak zonder overleg en toestemming van de verhuurder geplaatst, wat volgens de huurovereenkomst niet is toegestaan. De huurovereenkomst stipuleert dat de huurder verantwoordelijk is voor klein tuinonderhoud, maar het plaatsen van een plantenbak valt hier niet onder. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de plantenbak zich op een plek bevindt die niet tot het gehuurde gedeelte behoort en dat de huurder geen toestemming heeft gekregen voor de plaatsing ervan. De eigenaar vordert de verwijdering van de plantenbak en het onthouden van het plaatsen van objecten op het perceel, met uitzondering van de woning en de gehuurde tuin. De huurder betwist de vordering en stelt dat hij altijd onderhoud heeft gepleegd aan de tuin, ook aan de gedeeltes die niet tot zijn huur behoren. De rechter oordeelt dat de vordering van de eigenaar gegrond is, omdat het plaatsen van de plantenbak niet kan worden beschouwd als klein tuinonderhoud. De huurder wordt veroordeeld om de plantenbak binnen veertien dagen te verwijderen, op straffe van een dwangsom. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij met de eigen kosten blijft zitten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens 7280903 CV EXPL 18-4474

grosse aan: mr. De Jong

afschrift aan: mw. Luca

verzonden d.d.:

vonnis van de kantonrechter van 20 maart 2019

in de zaak van

[eisende partij]

gevestigd te [woonplaats] ,
eisende partij,

gemachtigde: mr. D. de Jong,

tegen

[eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mw. A.C.J. Luca.

Partijen worden hierna Het Oude Huis en [eisende partij c.s.] . genoemd.

1. Het procesverloop

Het verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 november 2018, waarin een comparitie van partijen is gelast.
De comparitie is gehouden op 18 februari 2019. Hiervan is door de griffier aantekening gehouden. Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten2.1. Het Oude Huis is een vennootschap die zich bezig houdt met het beheren en in stand houden van het [het landgoed] te [woonplaats] (hierna: het landgoed). Het landgoed bestaat uit een groot perceel met erf, tuin en bos en een daarop gevestigd landhuis.2.2. Het landhuis is in drie gedeeltes verdeeld en verhuurd. [eisende partij c.s.] . is sinds juni 2011 één van de huurders. In de huurovereenkomst van partijen is opgenomen:“(…) Overeengekomen, dat het deel van Het Oude Huis (…) bekend onder de naam Deel C met erf en tuin (binnen de omheining) en carport (linker helft), nader omschreven in de gevoegde bijlage, (…) wordt verhuurd aan huurder met ingang van 1 juli 2011. (…)Partijen verplichten zich tegenover elkaar tot strikte naleving van de verplichtingen en voorwaarden waartoe deze overeenkomst hen verplicht als vastgelegd in de gevoegde bijlage, (…)”In de bijlage met het opschrift ‘verplichtingen en voorwaarden van de verhuurder en huurders van enig deel van “ [het landgoed] ” is te lezen:“(…) m.b.t. het onderhoud:Artikel 6.a. (…)(…)d. Huurder is verplicht, voor zover omheinde tuindelen tot het gehuurde behoren, deze in goede staat van onderhoud te houden en geen wezenlijke veranderingen aan te brengen dan na voorafgaand overleg met en schriftelijke toestemming van de verhuurder.e. Huurder is verplicht het klein tuinonderhoud uit te voeren aan de bij het gehuurde behorende delen van de niet omheinde gazons, perken, paden en opritten, waaronder te verstaan het regelmatig maaien en naar behoefte bewateren van de gazons, het klein snoeiwerk van de beplanting en het onderhoud van de paden (onkruidvrij en afgestoken randen)f. (…)(…)”

2.3.

[eisende partij c.s.] . heeft een stenen, vaasvormige plantenbak geplaatst in de berm aan de openbare weg naast de oprit op enige afstand van de woning.

De vordering en het verweer 3.1. Het Oude Huis vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisende partij c.s.] .:
- hoofdelijk zal veroordelen om de plantenbak geplaatst naast de oprit te verwijderen en verwijderd te houden, zulks binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, en zich voorts te onthouden van het plaatsen van objecten op het perceel waarvan het gehuurde deel uitmaakt, behoudens plaatsing van objecten in de woning, in de gehuurde omheinde tuin en onder het door huurder gehuurde linker deel van de carport,
- zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

Het Oude Huis voert hiervoor aan dat de geplaatste plantenbak zonder overleg en zonder haar toestemming is geplaatst buiten het gedeelte van de tuin dat tot het gehuurde van [eisende partij c.s.] behoort. Zij acht de plantenbak niet passend in de uitstraling van het landgoed en heeft verwijdering daarvan gevraagd. [eisende partij c.s.] . is niet vrijwillig tot verwijdering overgegaan. Ter voorkoming van escalatie en om precedenten te voorkomen is een vordering in rechte ingesteld.

3.3.

[eisende partij c.s.] . betwist de vordering. Hij voert aan dat hij altijd veel onderhoud aan en in de tuin heeft verricht, ook in de gedeeltes van het landgoed die niet tot het door hem gehuurde behoren. De tuin, die voor alle bewoners toegankelijk is en hoort bij de uitstraling van het park, dient door de huurders, en dus ook door [eisende partij c.s.] . onderhouden te worden. Dat is neergelegd in artikel 6 lid e van de huurovereenkomst. Het Oude Huis was daar altijd tevreden over.
Partijen hebben echter sinds enige tijd een discussie over andere plannen van Het Oude Huis en kennelijk is de plantenbak aangegrepen als punt om te laten zien wie de baas is. Voor zover er een visie is bij Het Oude Huis op de landschapsinrichting is die niet aan [eisende partij c.s.] . bekend gemaakt. De plantenbak past in de omgeving, terwijl Het Oude Huis altijd heeft toegestaan dat [eisende partij c.s.] . op eigen kosten planten aanbracht in de tuin.
Er is geen goede reden waarom Het Oude Huis verwijdering van de plantenbak zou kunnen vorderen.

4. 4. De beoordeling

4.1.

Partijen zijn het er over eens dat de plantenbak staat op een plaats die niet behoort tot het gedeelte dat door [eisende partij c.s.] . gehuurd is. Vast staat ook, dat [eisende partij c.s.] . al vele jaren (lichte) onderhoudswerkzaamheden uitvoert, ook aan buiten het door hem gehuurde gedeelte van het landgoed en onder meer aan het gedeelte waar door hem de plantenbak geplaatst is.

4.2.

De vordering van Het Oude Huis is, zoals ook ter zitting is verklaard, ingegeven door het principiële standpunt dat het aan haar is om te bepalen hoe het landgoed er uit ziet en wat daar in geplaatst wordt. Zij vreest precedentwerking als aan deze huurder wordt toegestaan buiten het door hem gehuurde gedeelte grotere objecten te plaatsen zonder toestemming van haar. Partijen hebben ter zitting ook erkend dat de onderlinge verhoudingen slecht zijn en de eigenlijke problemen andere onderwerpen betreffen. Nu deze onderwerpen door partijen buiten de procedure gehouden zijn, kan daarover geen oordeel gegeven worden.

4.3.

[eisende partij c.s.] . stelt dat hij wel bevoegd is de plantenbak te plaatsen waar deze nu staat, omdat het klein tuinonderhoud van dat gedeelte ook tot de huurovereenkomst behoort. Los van de vraag of dat zo is - Het Oude Huis betwist dit - kan deze stelling [eisende partij c.s.] . niet helpen. Het plaatsen van een plantenbak is geen reguliere onderhoudshandeling. Partijen hebben in de huurovereenkomst in het door [eisende partij c.s.] . genoemde artikel 6 onder e voorbeelden gegeven van de werkzaamheden die onder klein tuinonderhoud vallen en daar kan het plaatsen van een plantenbak niet onder worden gebracht. Onderhoud ziet niet op wijziging van het aanzien of ontwerp van de tuin. Het gaat, naar normaal spraakgebruik, bij onderhoud om werkzaamheden die de groei en bloei van (aanwezige) planten bevorderen, zoals bemesten, bewateren, snoeien en wieden en hooguit het vervangen van dode of slecht functionerende planten door nieuwe exemplaren.

4.4.

Als Het Oude Huis in de afgelopen jaren heeft toegestaan dat [eisende partij c.s.] . meer of andere werkzaamheden verrichtte dan volgens de huurovereenkomst toegestaan was, dan betreft het werkzaamheden waarmee zij (al dan niet expliciet) heeft ingestemd. Met de plaatsing van de plantenbak is niet ingestemd, om welke (verborgen) reden dan ook. Dat is haar recht. Het Oude Huis heeft [eisende partij c.s.] . verzocht de plantenbak te verplaatsen naar het gedeelte dat binnen de huurovereenkomst valt. Het had op de weg van [eisende partij c.s.] . gelegen daaraan te voldoen. De vordering kan dan ook toegewezen worden voor wat betreft de plantenbak.

4.5.

Voor zover de vordering betrekking heeft op het plaatsen van objecten in het algemeen is ter zitting nader toegelicht dat het gaat om min of meer permanente plaatsing van objecten. Ook met deze toevoeging is de vordering te algemeen om toegewezen te kunnen worden. Juist vanwege de al gespannen verhoudingen van partijen moet iedere onduidelijkheid in een op te leggen verbod worden voorkomen, zodat naleving van het verbod niet tot nieuwe discussies en procedures kan leiden. Dat gedeelte van de vordering zal daarom afgewezen worden. De gevorderde dwangsom zal opgelegd worden met een maximering.

4.6.

Nu beide partijen op onderdelen in het (on)gelijk worden gesteld, bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [eisende partij c.s.] . hoofdelijk om de vaasvormige plantenbak, geplaatste naast de oprit, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00,

5.2.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op
20 maart 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.