Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 7785025 \ CV EXPL 19-2338 \ 42693
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. K. Wevers
tegen
[gedaagde]
wonende te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr. M.A.A. Gockel-Gieskes
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 augustus 2019 en de daarin genoemde processtukken
- de comparitie van partijen van 12 september 2019. Daar zijn verschenen mr. Wevers namens [eiser] enerzijds en [gedaagde] en mr. Gockel-Gieskes anderzijds.
1.2.
Na de zitting is de zaak naar de rol verwezen voor akte uitlating over voortzetting dan wel doorhaling van de procedure. Per brief van 23 september 2019 heeft [gedaagde] een akte uitlating in het geding gebracht waarin is verwoord dat [gedaagde] geen mogelijkheden ziet voor een schikking. Hij verzoekt om vonnis te wijzen.
1.3.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] als koper en [gedaagde] als verkoper hebben op 11 juni 2015 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten betreffende het appartement aan de [adres] in [woonplaats] (verder: het appartement) voor de koopsom van € 170.000,-. In de verkoopfolder van de verkopend makelaar staat over de indeling van het appartement:
Indeling:
Kelder: inpandige privéberging.
Begane grond: entree/hal, trappenhuis
(…)
2.2.
Vlak voor de koop heeft [gedaagde] [eiser] rondgeleid, waarbij zowel het appartement als de berging is getoond.
2.3.
In artikel 1 van Pro de koopovereenkomst is het appartement wel en de berging niet opgenomen. Er staat het volgende:
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepende maisonnette(…), onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement;
-plaatselijk bekend (incl. postcode):[adres] , [postcode] te [woonplaats]
-kadastraal bekend gemeente[woonplaats], sectie[X]no.[0001]
Uitmakende het94/1.137eaandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met toebehoren, erf en grond , ten tijde van de splitsing:
-kadastraal bekend gemeente[woonplaats], sectie[X]no.[0002]
-groothectare,0,2are,59centiare,(…)
2.4.
Op 31 juli 2015 is het appartement - en niet de berging - blijkens de notariële akte door [gedaagde] aan [eiser] geleverd:
(…)
Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van:
de maisonette, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] (…), kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie [X] . complexaanduiding [0001] , appartementsindex 10;
uitmakende het vier en negentig/eenduizend eenhonderd zeven en dertigste (94/1137ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap,
bestaande uit drie winkels, negen bovenwoningen en drie bergingen met bijbehorende grond, plaatselijk bekend [adres] (oneven nummers)/ [adres] (even nummers) te [woonplaats] , ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend als gemeente Nijmegen sectie [X] nummer [0002] , groot twee are negen en vijftig centiare
hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als maisonnette.
2.5.
Op 31 juli 2015 heeft [eiser] de sleutels gekregen van het appartement en van de berging.
2.6.
[eiser] heeft van de VvE [adres] een op 20 februari 2017 gedateerde brief ontvangen, waarin onder meer het volgende staat:
(…)
In augustus 2016 is bij raadpleging van het kadaster vast komen te staan dat een berging, welke bij ons nog op naam stond van Hestia/Adjuncten Properties, toebehoorde aan [dhr. X] . Doordat de notaris dit bij overdracht in 2013 niet bij ons gemeld heeft, is dit na ontdekking door ons gecorrigeerd. Vanaf dat moment hebben wij gelden in rekening gebracht bij [dhr. X] . [dhr. X] heeft zich vervolgens afgevraagd welke berging tot zijn bezit behoorde, waarna wij hem hierover hebben bericht.
Door VvE Beheerder Hestia is vastgesteld dat voornoemde berging, met index A16, door u in gebruik is genomen en [dhr. X] zelf ook een andere berging in gebruik heeft genomen dan hem kadastraal is toebedeeld. Tevens is vastgesteld dat u zelf (zoals u reeds uit de e-mailcorrespondentie heeft vernomen) geen berging op uw naam heeft staan.
Wij stellen ons op het standpunt dat deze juridisch onjuiste situatie niet kan voortbestaan en u de berging dient te ontruimen en de sleutel dient over te dragen aan [dhr. X] . Zover nodig vorderen wij deze ontruiming ook namens [dhr. X] . (…)
2.7.
Op 1 februari 2018 heeft [eiser] de berging ontruimd en de sleutel van de berging aan [dhr. X] gegeven.
2.8.
In de brief van 2 februari 2018 aan [gedaagde] wordt namens [eiser] een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] , nu de berging niet is geleverd. Verzocht wordt om teruggave van een deel van de koopsom.
2.9.
In de reactie hierop, per brief van 22 februari 2018 namens [gedaagde] , wordt bovengenoemd verzoek (impliciet) verworpen en wordt er onder meer op gewezen dat [eiser] zich op verkrijgende verjaring had kunnen beroepen.
2.10.
De toenmalig gemachtigde van [eiser] heeft in de brief van 6 augustus 2018 vervolgens medegedeeld dat de overeenkomst ontbonden moet worden. Tevens wordt een bedrag aan geleden schade verzocht van € 7.492,80.
2.11.
Daarop is door de gemachtigde van [gedaagde] per email van 22 augustus 2018 geantwoord dat niet is ingegaan op het inhoudelijke verweer dat reeds op 22 februari 2018 is toegezonden en dat [gedaagde] bij zijn standpunt blijft.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (samengevat)
i partiële ontbinding van de koopovereenkomst voor wat betreft de berging;
ii veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 4.500,00, te vermeerderen met rente;
iii veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.992,80, te vermeerderen met rente vanaf 1 februari 2018;
iv veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het expertiserapport van € 121,00, te vermeerderen met rente;
v veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente.
3.2.
[eiser] legt daaraan ten grondslag dat zij voor € 170.000,00 een appartement en een berging heeft gekocht van [gedaagde] , terwijl de berging vervolgens niet aan haar is geleverd. [gedaagde] is daardoor tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] verzoekt terugbetaling van een deel van de koopsom, namelijk € 4.500,- en daarnaast winstderving van € 12,47 per maand (x 20 jaar) nu zij de berging niet kan verhuren aan een derde, in totaal € 2.992,80. Ook heeft [eiser] kosten moeten maken ter vaststelling van de schade die zij vergoed wil zien.
3.3.
[gedaagde] verweert zich tegen de vordering. Op dat verweer wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter inleiding wordt het volgende voorop gesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat onder de gesplitste appartementen van de [adres] en de [adres] bergingen liggen, en dat er één berging minder is dan het aantal appartementen. Verder staat vast dat [gedaagde] , toen hij het appartement in 2009 kocht, feitelijk tevens de beschikking kreeg over de berging waar het in deze zaak om gaat. [gedaagde] wist niet beter dan dat die berging bij het appartement hoorde. Door deze zaak is [gedaagde] er pas van op de hoogte geraakt dat de berging in 2009 kennelijk niet aan hem was geleverd (in juridische zin). [gedaagde] was zich hiervan dus ten tijde van de verkoop van het appartement aan [eiser] niet bewust.
4.2.
[gedaagde] bestrijdt in de eerste plaats dat de berging onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst, nu – achteraf - blijkt dat de berging geen onderdeel uitmaakt van de schriftelijke koopovereenkomst. Dat verweer wordt verworpen. Beide partijen verkeerden in de veronderstelling dat de berging onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst, zodat daar verder van wordt uitgegaan.
4.3.
[gedaagde] voert als subsidiair verweer het volgende aan. [dhr. X] heeft een andere berging gekocht dan de berging die behoorde bij het appartement. Volgens [gedaagde] hoorde die berging al 20 jaar voordat hij het appartement kocht bij het appartement. [eiser] had haar recht op de berging dus niet moeten prijsgeven aan een derde die dat recht niet toekwam en had zich eerst goed moeten laten informeren over de eigendomsrechten alvorens [gedaagde] aan te spreken. [eiser] had zich kunnen beroepen op verkrijgende verjaring van de berging. Nu zij dit heeft nagelaten is het onredelijk om de schade op [gedaagde] te verhalen, terwijl [gedaagde] nooit heeft geweten dat de berging niet officieel bij het appartement behoorde.
4.4.
[gedaagde] heeft dit betoog uitvoerig uiteengezet en tevens onderbouwd met onder meer de volgende stukken:
- de akte ‘splitsing in appartementsrechten’ van 1 april 1985, waarbij de Exploitatie- en Beleggingsmaatschappij Nijmegen B.V. een onroerend goed heeft gesplitst in 15 appartementsrechten;
- de akte van levering van 1 december 1989 door Nijmegen Vastgoed BV aan Adjuncten Properties BV van de woning aan de [adres] en bergingen;
- de akte van levering aan [dhr. X] van 1 augustus 2013 waarbij is geleverd een appartement aan de [adres] en een berging aangeduid als [X] , app 16.
Voorts heeft [gedaagde] gemeld dat hij op 15 december 2009 overgedragen heeft gekregen, hetgeen ook in de leveringsakte van 31 juli 2015 (zie 2.4) is vermeld, namelijk kort gezegd het appartement nummer [0001] [X] .
4.5.
Samengevat, en in samenhang bezien, levert het betoog van [gedaagde] het volgende beeld op betreffende de eigendomsverhoudingen in deze kwestie: Bij het appartement (nummer [0001] [X] ) hoorde één van de drie bergingen aangeduid als [X] tot en met [X] , ieder 7/1137 aandeel. Bij het appartementsrecht aan de [adres] , gekocht door [dhr. X] , hoorde een andere berging aangeduid met [X] , met ook een ander aandeel in het geheel, namelijk 7/795. Dit beeld rijmt met hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft verteld over de feitelijke situatie ter plaatse; namelijk dat de berging die bij zijn appartement hoorde onder de [adres] was gelegen, terwijl [dhr. X] aan de [adres] woont en er onder die appartementen andere bergingen liggen. In de ogen van [gedaagde] is het dan ook onlogisch dat [dhr. X] een berging heeft gekocht die niet onder zijn appartement aan de [adres] ligt.
4.6.
Ter zitting is [eiser] gevraagd of zij over andersluidende informatie beschikt ten aanzien van genoemde eigendomsverhoudingen. [eiser] is het antwoord schuldig gebleven. Volgens haar gemachtigde was er ‘een tekening met kadastrale nummers’ en leek het standpunt van de VvE te kloppen. Die tekening, noch andere stukken zijn evenwel overgelegd, terwijl [eiser] die gelegenheid wel heeft gehad. Het subsidiair gevoerde verweer van [gedaagde] is daarmee onvoldoende weersproken.
4.7.
Dat betekent het volgende voor de vordering van [eiser] . De grondslag van de vordering van [eiser] moet zijn gelegen òf in toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW Pro) òf ontbinding van de koopovereenkomst als gevolg van tekortkoming (artikel 6:265 BW Pro), waar schade uit is voortgekomen. Beide grondslagen gaan niet op gezien het bovenstaande. Voor wanprestatie ontbreekt de noodzakelijke toerekenbaarheid. Voor ontbinding geldt dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] wist niet dat de berging niet bij zijn appartement zou behoren. Daarbij is er de omstandigheid dat [eiser] onverplicht rechten ten aanzien van de berging prijs heeft gegeven ten behoeve van een derde die geen aanspraak kon maken op de berging, althans zo staat in dit geschil tussen deze partijen in voldoende mate vast. Haar stond dus een redelijk alternatief ten dienste. Volgens [eiser] zouden de gevolgen van de ontbinding zijn dat [gedaagde] in totaal ongeveer (afgerond) € 7.500,- aan haar moet betalen, bestaande uit een deel van de koopsom en schade. Omdat [gedaagde] er niets aan kon doen en [eiser] een andere weg had kunnen bewandelen gaat het te ver dat hij een dergelijk (of lager) bedrag zou moeten betalen. De tekortkoming van [gedaagde] heeft kortom onvoldoende gewicht om de - partiële - ontbinding te kunnen rechtvaardigen.
4.8.
Ter zitting heeft [eiser] verklaard de vordering niet te willen baseren op dwaling, zodat die grondslag niet besproken hoeft te worden. De overige verweren behoeven gezien het bovenstaande evenmin bespreking meer.
4.9.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De kantonrechter ziet aanleiding het salaris voor de gemachtigde te bepalen op 2 punten à € 500,00 conform het liquidatietarief, nu sprake is van een (gedeeltelijk) onbepaalde vordering.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op 1.000,- aan gemachtigdensalaris;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op