ECLI:NL:RBGEL:2020:1615 - Rechtbank Gelderland - Ontruiming bedrijfswoning na tijdelijke verhuur op grond ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/365266 / KG ZA 20-25

Vonnis in kort geding van 27 februari 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CAMPING BILDERBERG B.V.,

gevestigd te Zijpe,

eiseres,

advocaat mr. M.H. Boomsma te Amsterdam,

tegen

1.[naam gedaagde 1] ,

2.
[naam gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

verschenen in persoon.

Eiseres zal hierna Camping Bilderberg worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [naam gedaagden] worden genoemd en afzonderlijk [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 36
het betekeningsexploit van 5 februari 2020 met betrekking tot een usb-stick met producties van Camping Bilderberg
de akte houdende producties 37 tot en met 45 van Camping Bilderberg
de akte houdende producties 1 tot en met 20 van [naam gedaagden]
de mondelinge behandeling van 13 februari 2020
de pleitnota van Camping Bilderberg
de pleitnota van [naam gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Enig aandeelhouder/bestuurder van Camping Bilderberg is [naam aandeelhouder] Enig aandeelhouder van laatstgenoemde vennootschap is [naam aandeelhouder] waarvan [naam bestuurder] bestuurder is en zijn zus [naam commissaris] commissaris.

2.2.

Op 29 januari 2013 heeft de gemeente Renkum op grond van artikel 15 en Pro 16 van de Leegstandwet een vergunning verleend aan [naam bestuurder] voor het tijdelijk verhuren van de bedrijfswoning aan de [adres bedrijfswoning] (hierna: de bedrijfswoning).

De bedrijfswoning is gesitueerd nabij campingpark ‘Aan Veluwe’ (hierna: de camping). De vergunning is afgegeven voor de periode van 1 maart 2013 tot en met 28 februari 2015 met de mogelijkheid tot verlenging telkens voor een jaar. De maximale duur van de vergunning is vijf jaar (hierna: de leegstandvergunning).

2.3.

Ter plaatse van het perceel aan de [adres bedrijfswoning] geldt het vigerende bestemmingsplan ' [naam bestemmingsplan] ’. Op grond van dit bestemmingsplan kent het perceel de enkelbestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’. Het bouwvlak dat de betreffende woning markeert, kent naast deze enkelbestemming de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’.

2.4.

Op 17 november 2014 heeft de gemeente Renkum een gewijzigde vergunning aan [naam vergunninghouder] verleend voor het verhuren van de bedrijfswoning in het kader van de Leegstandwet voor de periode 1 maart 2013 tot en met 28 februari 2018.

2.5.

Camping Bilderberg is sinds 31 december 2014 eigenaar van de bedrijfswoning.

2.6.

Op 16 november 2015 heeft Camping Bilderberg de bedrijfswoning met ingang van 1 december 2015 tijdelijk verhuurd aan [naam gedaagde 1] . In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende:

Huurovereenkomst inzake tijdelijke verhuur woonruimte op basis van de Leegstandwet

(…)

1. Het gehuurde en de bestemming

1.1.

Verhuurder verhuurt
tijdelijkaan huurder, en verstrekt in gebruik, de gestoffeerde zelfstandige woning, alsmede de onroerende aanhorigheden op het adres

[adres bedrijfswoning]

(…)

2.De aanvang en duur

2.1

Verhuurder heeft tot het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst vergunning gekregen van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Renkum bij beslissing van 29 januari 2013. Deze vergunning is verleend voor het tijdvak van 1 maart 2013 tot en met 28 februari 2018 en heeft als kenmerk [kenmerknummer] . (…)

2.2.

Deze huurovereenkomst gaat in op 1 december 2015, en geldt voor onbepaalde tijd doch in ieder geval tot het moment waarop de in artikel 2.1. bedoelde vergunning haar geldigheid verliest. Mocht Burgemeester en Wethouders besluiten tot verlenging van de vergunning, dan zal deze huurovereenkomst in ieder geval eindigen op de einddatum van de verlengde vergunning (…)

3.Leegstandwet

3.1.

Deze tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan onder vigeur van artikel 16 Leegstandwet Pro.

3.2.

Onverminderd het bepaalde bij artikel 16 lid 1 Leegstandwet Pro, zijn op deze tijdelijke huurovereenkomst de bepalingen van de artikelen 7:206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en lid 2, 270, 271 lid 4 tot en met lid 8, 272 tot en met 277, 278 lid 1 en lid 2 en 281 BW niet van toepassing.

4.Opzegging

(…)

Indien geen van partijen de overeenkomst tussentijds opzegt, eindigt deze huurovereenkomst in ieder geval op de einddatum van de door B&W afgegeven vergunning zonder dat opzegging is vereist.

Huurder dient het gehuurde te ontruimen en uiterlijk op de in de vergunning genoemde einddatum op te leveren conform het bepaalde in deze overeenkomst.

Kosten en betalingen

5. De huurprijs

De overeengekomen huurprijs bedraagt bij aanvang
€ 1.250,--per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. (…) Tevens zal huurder per maand een voorschot aan verhuurder betalen t.b.v. gebruik voor gas, water en elektra. (…)

12.Boetebeding

Iedere gedraging van huurder die in strijd is met ‘zoals een goed huurder zich dient te gedragen’ of in strijd is met de bepalingen van deze overeenkomst, wordt aangemerkt als een overtreding van deze overeenkomst door huurder, waardoor huurder op aanschrijven van de verhuurder een boete verschuldigd wordt. Indien de gedraging leidt tot schade voor verhuurder is deze gerechtigd de volledige schade op huurder te verhalen naast de boete. De boete bedraagt vijf maal een dertigste deel van de dan geldende maandhuur voor iedere genoemde overtreding, en drie maal een dertigste deel voor iedere dag dat deze overtreding na aanschrijving nog voortduurt. (…)

Aan de huurovereenkomst is als bijlage de op 17 november 2014 gewijzigde leegstandvergunning gehecht.

2.7.

[naam gedaagde 1] woont met zijn partner [naam gedaagde 2] en hun twee minderjarige kinderen in de bedrijfswoning.

2.8.

Bij brief van 26 oktober 2017 heeft Camping Bilderberg [naam gedaagde 1] aangezegd dat de huurovereenkomst op 28 februari 2018 zal eindigen en dat [naam gedaagde 1] de bedrijfswoning uiterlijk op die datum verlaten en ontruimd dient op te leveren.

2.9.

Bij e-mailbericht van 10 januari 2018 heeft [naam gedaagde 1] aan Camping Bilderberg onder meer meegedeeld dat hij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst per 28 februari 2018. Bij e-mailbericht van 3 februari 2018 heeft [naam gedaagde 1] die mededeling herhaald en heeft hij Camping Bilderberg verzocht om een aantal gebreken aan het gehuurde te herstellen.

2.10.

Bij brief van 9 februari 2018 heeft de advocaat van Camping Bilderberg [naam gedaagde 1] nogmaals gesommeerd om de bedrijfswoning op 28 februari 2018 te ontruimen.

2.11.

Bij e-mailbericht van 22 februari 2018 heeft de advocaat van Camping Bilderberg aan [naam gedaagde 1] meegedeeld dat Camping Bilderberg niet bereid is de bedrijfswoning (en de camping) aan [naam gedaagde 1] te verkopen.

2.12.

Bij brief van 28 februari 2018 heeft de toenmalige advocaat van [naam gedaagde 1] het college van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Renkum (hierna: het college van B&W) verzocht over te gaan tot intrekking van de leegstandvergunning.

2.13.

Op 18 april 2018 heeft [naam bestuurder] een handhavingsverzoek bij gemeente Renkum ingediend in verband met de bewoning van de bedrijfswoning door [naam gedaagden] in strijd met het vigerende bestemmingsplan.

2.14.

Het college van B&W heeft bij brief van 23 april 2018 aan [naam gedaagde 1] bekend gemaakt voornemens te zijn het verzoek tot intrekking van de leegstandvergunning af te wijzen. Bij brieven van 4 mei 2018 en 29 juni 2018 heeft [naam gedaagde 1] zijn zienswijze op het voornemen van het college van B&W kenbaar gemaakt. Bij besluit van 13 juli 2018 heeft het college van B&W het verzoek van [naam gedaagde 1] tot intrekking van de leegstandvergunning niet-ontvankelijk verklaard. Daarbij is de volgende uitleg gegeven:

De in het geding zijnde Leegstandvergunning had een geldigheidsduur tot en met 28 februari 2018. Een vergunning met een expliciete einddatum waarvan de geldigheidsdatum is verstreken verloopt van rechtswege, waardoor er geen intrekkingsmaatregel van toepassing is.

2.15.

Op 23 augustus 2018 heeft [naam gedaagde 1] tegen dit besluit een bezwaarschrift ingediend, en op 18 september 2018 heeft hij de gronden van het bezwaar aangevuld. Bij besluit van 20 december 2018 heeft het college van B&W het bezwaarschrift van [naam gedaagde 1] niet-ontvankelijk verklaard met de volgende motivering:

Wij hebben bij besluit van 29 januari 2013 aan de heer Brouwer een Leegstandsvergunning verleend voor de woning aan de [adres bedrijfswoning] . Op grond van die vergunning kon [naam bestuurder] de woning verhuren. [naam bestuurder] was als verhuurder belanghebbende. De heer [naam gedaagde 1] had daarentegen als (…) huurder een afgeleid belang. De heer [naam gedaagde 1] werd enkel door zijn contractuele relatie met vergunninghouder geraakt door het besluit van 29 januari 2013. Nu de heer [naam gedaagde 1] enkel een afgeleid belang heeft, kan hij niet als belanghebbende worden beschouwd.

Tegen dit besluit heeft [naam gedaagde 1] beroep ingesteld bij de bestuursrechter van de rechtbank Gelderland.

2.16.

Bij brief van 8 maart 2019 heeft de Omgevingsdienst Regio Arnhem aan Camping Bilderberg medegedeeld dat zij voornemens is om een last onder dwangsom op te leggen, aangezien de bedrijfswoning in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

2.17.

Op 22 maart 2019 heeft [naam gedaagde 1] bij de Omgevingsdienst Regio Arnhem een aanvraag ingediend voor een vooroverleg met betrekking tot het wijzigen van de bestemming van de bedrijfswoning.

2.18.

Bij uitspraak van 11 november 2019 heeft de bestuursrechter van de rechtbank Gelderland het door [naam gedaagde 1] ingestelde beroep ongegrond verklaard. In deze uitspraak is onder meer overwogen:

Ambtshalve oordeelt de rechtbank dat in bezwaar geen (proces)belang bestond, omdat op het moment van indienen van het bezwaarschrift de leegstandvergunning was vervallen. Het doel dat eiser voor ogen stond, namelijk intrekking van de leegstandvergunning, kon reeds met het bezwaar niet worden bereikt en was voor hem feitelijk niet van betekenis. Bij gebreke van (proces)belang is een bezwaar niet-ontvankelijk.

2.19.

Bij brief van 16 december 2019 heeft de advocaat van Camping Bilderberg [naam gedaagden] gesommeerd om uiterlijk op 19 december 2019 schriftelijk te bevestigen dat hij de bedrijfswoning uiterlijk op 1 februari 2020 leeg en ontruimd zal opleveren.

2.20.

[naam gedaagde 1] heeft op 19 december 2019 tegen de uitspraak van de bestuursrechter van de rechtbank Gelderland hoger beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

2.21.

Partijen hebben nog met elkaar gecorrespondeerd, maar dit heeft niet tot een oplossing van het geschil geleid.

3.Het geschil

3.1.

Camping Bilderberg vordert - zakelijk weergegeven - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[naam gedaagden] zal veroordelen om de bedrijfswoning, gelegen aan de [adres bedrijfswoning] , binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen, en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels aan Camping Bilderberg ter vrije en algehele beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [naam gedaagden] niet of niet geheel aan het voorgaande voldoet, met een maximum van € 50.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag;

indien niet aan het gevorderde onder 1. wordt voldaan, zal bepalen dat de ontruiming bewerkstelligd mag worden door een deurwaarder en [naam gedaagden] zal veroordelen om, indien de ontruiming door een deurwaarder bewerkstelligd zal worden, binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder de kosten van de ontruiming aan Camping Bilderberg te voldoen, met de verplichting dat [naam gedaagden] de wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd zal zijn als hij dit bedrag niet binnen zeven dagen na toezending van het proces-verbaal zal hebben voldaan, tot aan de dag van volledige betaling;

[naam gedaagde 1] zal veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs en het voorschot voor gas/water/licht van € 1.500,00 voor iedere maand dat de bedrijfswoning nog niet is ontruimd en aan Camping Bilderberg is opgeleverd, te rekenen vanaf 1 februari 2020, een ingegane maand voor een volle gerekend en steeds te voldoen voor de eerste van de desbetreffende maand;

[naam gedaagde 1] zal veroordelen tot betaling van de betalingsachterstand, in die zin dat [naam gedaagde 1] aan Camping Bilderberg een bedrag van € 107.247,00 dient te voldoen, bestaande uit de betalingsachterstand voor de afrekening van servicekosten van

€ 4.097,00 en de reeds verbeurde boetes van € 103.150,00 berekend tot en met 20 januari 2020, een en ander te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en – voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de daarover verschuldigde contractuele boete van € 150,00 per dag, althans de wettelijke rente, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag van volledige betaling;

5. althans zodanige voorzieningen zal treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht;

6. [naam gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten met bepaling dat [naam gedaagden] wettelijke rente over de proceskosten en nakosten is verschuldigd vanaf 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis.

3.2.

Camping Bilderberg legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [naam gedaagden] vanaf 28 februari 2018 zonder recht en titel in de bedrijfswoning verblijft en dat hij de woning dient te ontruimen. Daarnaast dient [naam gedaagden] de woning te ontruimen, omdat hij volgens Camping Bilderberg onrechtmatig jegens haar handelt en [naam gedaagde 1] op meerdere onderdelen is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Meer in het bijzonder heeft Camping Bilderberg gesteld dat [naam gedaagde 1] de verschuldigde huur stelselmatig te laat heeft betaald, de afrekening servicekosten en de volgens Camping Bilderberg opeisbare boete onbetaald heeft gelaten en dat [naam gedaagde 1] overlast heeft veroorzaakt.

3.3.

[naam gedaagden] voert verweer. Dit verweer komt – kort samengevat – op het volgende neer. Camping Bilderberg heeft geen spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorzieningen. Indien een spoedeisend belang wordt aangenomen, dan dient de vordering tot ontruiming van de bedrijfswoning te worden afgewezen, omdat er geen geldige leegstandvergunning op de huurovereenkomst van toepassing is. Er is daarom sprake van een reguliere huurovereenkomst, die volgens [naam gedaagde 1] in een bodemprocedure niet ontbonden of opgezegd zal worden omdat de gronden daartoe ontbreken. Voor zover op de huurovereenkomst wel een leegstandvergunning van toepassing is, dan leent de onderhavige zaak zich niet voor beoordeling in kort geding. [naam gedaagden] meent dat Camping Bilderberg geen beroep op het bepaalde in de artikelen 2 en 4 van de huurovereenkomst toekomt, nu niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 16 lid 11 van Pro Leegstandswet. Ook stelt [naam gedaagden] zich op het standpunt dat er overeenstemming tussen [naam gedaagde 1] en de heer [naam bestuurder] bestond dat [naam gedaagde 1] een eerste recht van koop had om de bedrijfswoning te kopen. Meer subsidiair voert [naam gedaagden] aan dat bij een eventuele ontruiming de belangenafweging in zijn voordeel dient uit te vallen, nu hij met zijn gezin met twee kleine kinderen in de bedrijfswoning woont. Hij betwist dat Camping Bilderberg de bedrijfswoning op korte termijn nodig heeft voor haar nieuwe beheerder. Daarnaast betwist [naam gedaagden] het spoedeisend belang bij de geldvordering en meent zij dat de gevorderde bedragen met betrekking tot de afrekening servicekosten en de boetes moeten worden afgewezen. Hij betwist tevens dat sprake is geweest van het veroorzaken van overlast. Tot slot heeft [naam gedaagden] verzocht om bij een toewijzend vonnis de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de termijn van ontruiming te stellen op zes maanden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van Camping Bilderberg. Zij stelt dat [naam gedaagden] vanaf 28 februari 2018 zonder recht en titel in de woning verblijft en dat deze onrechtmatige situatie beëindigd dient te worden. Daarnaast stelt zij dat de bedrijfswoning nodig is voor de exploitatie van de camping en dat de nieuwe beheerder van de camping met ingang 1 maart 2020 zijn intrek in de bedrijfswoning dient te nemen, gelet op het feit dat het kampeerseizoen start op 1 april 2020 en de camping dan weer open gaat. Verder stelt zij dat de Omgevingsdienst Regio Arnhem heeft aangekondigd handhavend op te treden als de bedrijfswoning in strijd met het vigerende bestemmingsplan bij [naam gedaagden] in gebruik blijft. Camping Bilderberg kan daarom in haar vorderingen worden ontvangen.

Leegstandvergunning/ontruiming van de bedrijfswoning

4.2.

Allereerst dient beoordeeld te worden of de leegstandvergunning op de huurovereenkomst van toepassing is. De voorzieningenrechter overweegt dat de bepalingen in de Leegstandwet voornamelijk zien op de woning en de geschiktheid daarvan tot verhuur. Daarnaast volgt uit artikel 1 onder Pro c van de Leegstandwet in samenhang bezien met artikel 15 lid 1 van Pro de Leegstandwet dat het college van B&W een leegstandvergunning kan verlenen aan een eigenaar en dat met ‘eigenaar’ in de zin van de Leegstandwet wordt bedoeld: ‘degene, die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw’. Dit is een ruimere uitleg dan het begrip ‘eigendom’ als bedoeld in artikel 5:1 BW Pro. Dat betekent dat niet alleen een eigenaar maar bijvoorbeeld ook een beheerder (makelaar) als ‘eigenaar’ een leegstandvergunning voor een woning kan aanvragen. Gelet hierop is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat de leegstandvergunning een zaaksgebonden vergunning is. Dit betekent dat het enkele feit dat de leegstandvergunning in eerste instantie aan [naam bestuurder] en later aan [naam vergunninghouder] is verleend en dat de bedrijfswoning op 31 december 2014 in eigendom is overgedragen aan Camping Bilderberg niet eraan af doet dat Camping Bilderberg op 16 november 2015 met [naam gedaagde 1] een huurovereenkomst heeft kunnen sluiten waarop de leegstandvergunning van toepassing is. Het verweer van [naam gedaagde 1] op dit punt zal daarom worden verworpen.

4.3.

Ten aanzien van de leegstandvergunning stelt de voorzieningenrechter voorop dat deze formele rechtskracht heeft, nu tegen het verlenen daarvan geen bezwaar en beroep is ingesteld. Weliswaar heeft [naam gedaagde 1] verzocht om de leegstandvergunning in te trekken, maar in de bezwaarprocedure heeft het college van B&W het bezwaar van [naam gedaagde 1] niet-ontvankelijk verklaard en in de procedure bij de bestuursrechter is zijn beroep ongegrond verklaard omdat [naam gedaagde 1] dat verzoek tot intrekking pas heeft gedaan toen de leegstandvergunning al was vervallen. [naam gedaagden] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het hoger beroep tegen deze uitspraak een gerede kans van slagen heeft. De voorzieningenrechter gaat daarom vooralsnog uit van de rechtmatigheid van de inhoud en de wijze van totstandkoming van de leegstandvergunning.

4.4.

Voor zover [naam gedaagden] betoogt dat Camping Bilderberg misbruik van bevoegdheid c.q. recht maakt om aan de beperkte huurbescherming in het kader van de Leegstandwet vast te houden, nu Camping Bilderberg de leegstandvergunning op onjuiste gronden en feiten heeft gekregen, overweegt de voorzieningenrechter dat de juistheid van dit betoog, tegenover de gemotiveerde betwisting, onvoldoende is gebleken. Het standpunt van [naam gedaagden] dat Camping Bilderberg nimmer de daadwerkelijke intentie heeft gehad om de bedrijfswoning te verkopen, heeft Camping Bilderberg gemotiveerd weersproken door te verklaren dat zij, althans [naam bestuurder] , in 2012/2013 over de exploitatie van de camping is gaan nadenken en toen meerdere opties is gaan onderzoeken, waaronder het verkopen van de bedrijfswoning. Toen is ervoor gekozen om de bedrijfswoning zowel te koop als tijdelijk met een leegstandvergunning ter verhuur aan te bieden. Volgens Camping Bilderberg is later, toen de exploitatie van de camping weer aantrok, besloten in te zetten op ontwikkeling van de camping en was de verkoop van de bedrijfswoning en de camping toen niet meer aan de orde. De voorzieningenrechter gaat daarom aan het betoog van [naam gedaagden] , als onvoldoende onderbouwd, voorbij. Dat geldt ook voor het betoog van [naam gedaagden] dat Camping Bilderberg op oneigenlijke gronden een leegstandvergunning heeft verkregen nu het gaat om een bedrijfswoning. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom op een bedrijfswoning geen leegstandvergunning van toepassing zou kunnen zijn.

4.5.

[naam gedaagde 1] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Camping Bilderberg niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 16 lid Pro 11 (bedoeld zal zijn: lid 12) van de Leegstandwet, zodat haar geen beroep op het bepaalde in de artikelen 2 jo 4 van de huurovereenkomst toekomt. Dit verweer gaat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet op. Artikel 16 lid 12 van Pro de Leegstandwet bepaalt dat in de huurovereenkomst melding moet worden gemaakt van de leegstandvergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Overwogen wordt dat de leegstandvergunning en het tijdvak waarvoor deze is verleend ook in de huurovereenkomst zijn vermeld en dat er geen verplichting bestaat om een kopie van de vergunning aan de huurder te verstrekken. Verder stelt de voorzieningenrechter vast dat in de vergunning een huurprijs van € 1.250,00 is vermeld en dat deze huurprijs ook in artikel 5 van Pro de huuroverkomst is opgenomen. In zoverre wordt niet ingezien aan welke vereisten niet zou zijn voldaan.

4.6.

[naam gedaagden] voert verder aan dat hij van meet af aan de bedoeling heeft gehad om de woning te kopen en er zijn hele leven te blijven wonen, dat Camping Bilderberg daarvan bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was en dat partijen lang hebben onderhandeld over de mogelijkheden voor [naam gedaagde 1] om in de woning te blijven wonen, door middel van verkoop van de woning aan hem dan wel andere constructies, en dat Camping Bilderberg bij monde van [naam bestuurder] aan hem in dat verband toezeggingen heeft gedaan. Hij betoogt dat ook op deze grond sprake is van onzuiver en onrechtmatig handelen van Camping Bilderberg en dat om die reden de belangenafweging in zijn voordeel dient uit te vallen. Camping Bilderberg heeft dit gemotiveerd heeft weersproken. Zij heeft verklaard dat er hooguit verkennende gesprekken zijn gevoerd over een eventuele verkoop van de bedrijfswoning, maar dat er nimmer concrete toezeggingen aan [naam gedaagde 1] zijn gedaan. Gelet op deze gemotiveerde betwisting, wordt overwogen dat op dit punt nadere bewijslevering en/of onderzoek nodig is waarvoor dit kort geding zich niet leent. Daar komt bij dat de bedrijfswoning weliswaar in 2015 nog te koop stond bij [naam vergunninghouder] , maar dat [naam gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat de woning toen ook door verhuurmakelaar Maurits te huur werd aangeboden en dat hij op dat aanbod heeft gereageerd. De voorzieningenrechter leidt hieruit af dat [naam gedaagde 1] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de bedoeling had om de bedrijfswoning te huren. Dat hij na het sluiten van de huurovereenkomst zijn intentie om de woning te kopen aan Camping Bilderberg kenbaar heeft gemaakt, zoals hij ter zitting heeft verklaard, doet daaraan niet af. [naam gedaagde 1] wist immers bij aanvang van de huurovereenkomst dat deze een tijdelijk karakter had en dat deze in beginsel uiterlijk per 28 februari 2018 zou eindigen.

4.7.

Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat tussen Camping Bilderberg en [naam gedaagde 1] een tijdelijke huurovereenkomst in het kader van de leegstandwet met als einddatum 28 februari 2018 tot stand is gekomen, zodat [naam gedaagde 1] geen beroep toekomt op huurbescherming uit hoofde van de bepalingen van Boek 7, Titel 4, Afdeling 5 BW. Op grond van het bepaalde in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst had [naam gedaagde 1] de bedrijfswoning per die datum dienen te ontruimen en op te leveren, hetgeen hij – ook na sommatie – niet heeft gedaan. Dit houdt in dat [naam gedaagde 1] , [naam gedaagde 2] en hun kinderen vanaf die datum zonder recht en titel in de bedrijfswoning verblijven. [naam gedaagden] hebben niet aannemelijk gemaakt dat hun verweer tegen de ontruiming in een bodemprocedure een redelijke kans van slagen heeft. De voorzieningenrechter zal de gevorderde ontruiming van de bedrijfswoning dan ook toewijzen.

4.8.

De voorzieningenrechter ziet geen reden om de termijn van ontruiming te stellen op tenminste zes maanden na het wijzen van dit vonnis. Camping Bilderberg heeft al bij brief van 26 oktober 2017 aan [naam gedaagde 1] meegedeeld dat hij de bedrijfswoning per einde huurovereenkomst, dus per 28 februari 2018, diende te verlaten. Ook daarna is Camping Bilderberg steeds duidelijk geweest dat zij de woning niet aan [naam gedaagde 1] wilde verkopen en dat hij na 28 februari 2018 niet in de woning kon blijven wonen. Bij brief van 16 december 2019 heeft de advocaat van Camping Bilderberg [naam gedaagde 1] nog de gelegenheid geboden om uiterlijk 1 februari 2020 de bedrijfswoning vrijwillig te verlaten. [naam gedaagde 1] heeft dus voldoende gelegenheid gehad om vervangende woonruimte voor hem en zijn gezin te regelen. De voorzieningenrechter acht het redelijk om [naam gedaagde 1] een termijn van één maand de gelegenheid te geven voor de verhuizing met zijn gezin naar andere woonruimte en zal daarom bepalen dat [naam gedaagde 1] uiterlijk op 1 april 2020 de woning dient te verlaten en te ontruimen. Nu niet is gesteld of gebleken dat [naam gedaagde 2] medehuurder is in de zin van artikel 7:266 of Pro artikel 7:267 BW Pro, zal de vordering slechts jegens [naam gedaagde 1] worden toegewezen. Dat laat onverlet dat [naam gedaagde 2] en de kinderen als ‘de vanwege [naam gedaagde 1] aanwezige personen’ ook uiterlijk op 1 april 2020 de bedrijfswoning dienen te hebben verlaten.

4.9.

De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd als hierna te melden. De voorzieningenrechter ziet geen reden om de vordering ter zake van toekomstige deurwaarderskosten toe te wijzen. Niet gebleken is dat [naam gedaagde 1] geen uitvoering zal geven aan het vonnis van de voorzieningenrechter. Het gevorderde onder 2 zal daarom worden afgewezen. De onder 3 gevorderde gebruiksvergoeding en het voorschot servicekosten zal worden toegewezen vanaf 1 februari 2020 tot aan de dag van ontruiming.

Achterstallige servicekosten en contractuele boete

4.10.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.11.

De voorzieningenrechter overweegt dat de gevorderde servicekosten en contractuele boete zich niet lenen voor toewijzing in kort geding, omdat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat Camping Bilderberg deze vorderingen op [naam gedaagde 1] heeft. Ten aanzien van de gevorderde servicekosten heeft te gelden dat [naam gedaagde 1] de betalingsverplichting heeft opgeschort, omdat Camping Bilderberg volgens hem heeft nagelaten om bepaalde gemelde gebreken aan het gehuurde te herstellen. Ten aanzien van de gevorderde contractuele boete wordt overwogen dat niet duidelijk is op basis van welke tekortkomingen de boete volgens Camping Bilderberg verschuldigd is en hoe de hoogte van de gevorderde boete is opgebouwd. Daarnaast zal in een bodemprocedure nog aan de orde komen of het boetebeding in de huurovereenkomst wellicht onredelijk bezwarend is of dat er termen aanwezig zijn om de gevorderde boete te matigen. Gelet hierop zal de voorzieningenrechter deze vorderingen afwijzen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.12.

De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om de veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het belang van Camping Bilderberg om op korte termijn als eigenaar de bedrijfswoning weer conform de bestemming te kunnen gebruiken weegt zwaarder dan het belang van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] om met hun minderjarige kinderen in de woning te kunnen blijven wonen.

4.13.

Nu partijen over en weer op een aantal punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de voorzieningenrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt. De nakosten zullen als na te melden worden toegewezen.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [naam gedaagde 1] om de bedrijfswoning, gelegen aan de [adres bedrijfswoning] , na betekening van dit vonnis uiterlijk op 1 april 2020, met de daarin vanwege hem aanwezige goederen en personen te ontruimen en ontruimd te houden, en onder afgifte van de sleutels, leeg en bezemschoon ter vrije en algehele beschikking van Camping Bilderberg te stellen,

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde 1] om aan Camping Bilderberg een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [naam gedaagde 1] tot betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs en het voorschot voor gas/water/licht van € 1.500,00 voor iedere maand dat de bedrijfswoning nog niet is ontruimd en aan Camping Bilderberg is opgeleverd, te rekenen vanaf 1 februari 2020, steeds te voldoen voor de eerste van de desbetreffende maand;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt,

5.5.

veroordeelt [naam gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam gedaagde 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2020.