Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8500627 \ VV EXPL 20-57 \ 25115 \ 636
uitspraak van
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. R.L. Andriessen
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
procederend in persoon
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 mei 2020 met producties
- de telefonische mondelinge behandeling van 29 mei 2020
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het chalet gelegen in het Recreatiepark en jachthaven Rhederlaagse Meren te Lathum. Het betreft het [nummer] (hierna: de woning).
2.2.
Op 9 juli 2018 heeft [eiser] een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde], op grond waarvan zij het chalet aan hem verhuurt voor € 750,00 (kale huurprijs) per maand. Daarnaast zou [eiser] de kosten voor gas en elektriciteit doorbelasten aan [gedaagde] evenals een deel van de parklasten ad € 23,09 per maand. Blijkens de huurovereenkomst gaat het om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet, maar een termijn is niet genoemd. In de overeenkomst staat dat [gedaagde] ervan op de hoogte was dat [eiser] de woning wilde verkopen en dat hij mee moest werken aan eventuele bezichtigingen.
2.3.
Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft [eiser] [gedaagde] er regelmatig aan moeten herinneren dat hij de huur en/of de energiekosten en/of de voor zijn rekening komende parklasten nog niet (niet tijdig) had voldaan.
2.4.
Bij e-mail van 21 november 2019 heeft de dochter van [eiser], mevrouw [naam 1], het volgende aan [gedaagde] geschreven:
(…) Wij hebben vanmiddag telefonisch contact gehad inzake de houtkachel. Wij hebben een aantal afspraken hierover gemaakt en ik heb met jou afgesproken dit nog even op de mail te bevestigen. Jij neemt morgen contact op met Heide Smid om een afspraak te maken om de houtkachel te laten maken. Graag ontvang ik een bericht wanneer de afspraak zal plaatsvinden.
Zolang de houtkachel nog niet gemaakt is, kan er absoluut niet gestookt worden in verband met brandgevaar. Heide Smid is deze week al langs geweest waarbij zij hebben aangegeven dat de kachel te warm is opgestookt waardoor er nu een plaat kromgetrokken is. (…) Jij gaat navragen bij Heide Smid hoe warm de houtkachel gemiddeld kan worden gestookt zonder dat dit een gevaar oplevert, zodat hij niet meer te warm wordt.
Als laatste hebben we besproken dat de houtkachel er volledig uit wordt gehaald op het moment dat dinsdag 26 november de huurachterstand en elektriciteitsrekeningen voor een totaalbedrag van
€ 2.329,68 niet betaald zijn. Hier hebben we al eerder deze week afspraken over gemaakt en die heb ik jou op 19 november per mail bevestigd. (…)
2.5.
Vanaf december 2019 heeft [gedaagde] geen huur meer betaald.
2.6.
Bij brief van 17 maart 2020 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [eiser] het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Reeds op 28 oktober 2019 heeft mevrouw [eiser] de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2020. U bent akkoord gegaan met de opzegging maar hebt aangegeven dat u geen vervangende woning kon vinden binnen de termijn van twee maanden. Helaas is het u nog niet gelukt een vervangende woning te vinden. Hierdoor woont u nog steeds in het chalet van mevrouw [eiser].
Hierbij komt dat inmiddels een enorme huurachterstand van € 2.269,27 is ontstaan. In artikel 5 van Pro de huurovereenkomst staat dat u de huur vooraf, uiterlijk op de eerste dag van iedere maand, dient te betalen. Deze afspraak komt u structureel niet na. Ook de gas- en elektriciteitskosten, alsmede de parkkosten betaalt u niet of te laat. Namens mevrouw [eiser] stuurde haar dochter, mevrouw [naam 1], u veelvuldig betalingsherinneringen de afgelopen maanden. Hierop reageert u niet.
(…)
Coulancehalve stelt mevrouw [eiser] vooralsnog geen vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in bij de rechter. Om u voldoende tijd te geven een alternatieve woonruimte te vinden, geeft zij u hiervoor tot 1 juni 2020 de tijd. Hiermee is zij gezien de omstandigheden zeer coulant.
Bovenstaande is uiteraard onder de voorwaarde dat u de bovengenoemde huurachterstand in zijn geheel aan cliënte overmaakt. Lukt dit u niet in een keer, dan ontvang ik graag binnen een week na heden een betalingsvoorstel.
(…)”
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert om [gedaagde] te veroordelen, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
tot ontruiming van het gehuurde binnen 3 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met machtiging om deze ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
tot betaling van € 4.500,00 zijnde de tot en met 1 mei 2020 onbetaald gelaten huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim;
tot betaling van € 750,00 per maand, per ingegane maand vanaf datum dagvaarding tot aan het tijdstip van ontruiming;
tot betaling van de maandelijkse parklasten van € 23,09 per ingegane maand vanaf datum dagvaarding tot aan het tijdstip van ontruiming;
tot betaling van een voorschot van de gaskosten van € 200,00 per kwartaal, vanaf
1 juli 2020 tot aan het tijdstip van ontruiming;
1 juli 2020 tot aan het tijdstip van ontruiming;
tot betaling van € 700,07 aan buitengerechtelijke incassokosten;
tot betaling van de kosten van deze procedure te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien de voldoening van deze kosten niet binnen de gesteld termijn is voldaan vanaf de 14e dag na dagtekening van het vonnis en te vermeerderen met de nakosten en eventueel te maken ontruimingskosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst, zodanig ernstig dat dit, vooruitlopend op een ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure reeds nu de ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Naar zijn mening heeft hij het betalen van huur en andere lasten mogen opschorten. Verder beroept hij zich op huurbescherming omdat volgens hem verhuur van de woning op basis van de Leegstandswet niet mogelijk is.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zij heeft onweersproken gesteld dat haar inkomen bestaat uit AOW, een klein pensioentje en de huurinkomsten van de woning en dat zij door het uitblijven van de huurbetaling financieel in de knel komt omdat zij wel de lasten van de woning (energierekeningen en parklasten) moet blijven doorbetalen.
4.2.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering van [eiser], strekkende tot ontruiming van de woning, in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat, vooruitlopend daarop, toewijzing van die vordering reeds nu gerechtvaardigd is. De tekortkoming (in dit geval het laten ontstaan van een huurachterstand) dient daarvoor zodanig ernstig te zijn dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een betalingsachterstand van (ten tijde van de dagvaarding) zes maanden – door [gedaagde] erkend – naar vaste jurisprudentie een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is, dat het zeer waarschijnlijk is dat een daarop gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De verplichting tot het tijdig betalen van de huur is immers een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder. Daarbij komt dat [gedaagde] herhaaldelijk tekort is geschoten in de (tijdige) nakoming van de betalingsverplichting. Enkel het, sinds het aangaan van de huurovereenkomst, regelmatig laten ontstaan van huurachterstanden zal in de regel al voldoende zijn voor een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. In beginsel kan de vordering tot ontruiming dan ook worden toegewezen.
4.4.
[gedaagde] voert echter aan dat hij de betalingen vanaf december 2019 heeft mogen opschorten omdat [eiser] de door hem aan haar kenbaar gemaakte gebreken aan het gehuurde niet heeft hersteld of heeft (willen) laten herstellen. Het gaat volgens hem om een defecte vaatwasser (gemeld in augustus 2019), een defecte houtkachel en een defecte (loszittende) kraan. Hij huurt speciaal deze woning omdat daar een houkachel in zit, zodat hij kan besparen op de hoge gaskosten op het park. Ook zouden er afgelopen winter drie onderbrekingen van de gaslevering zijn geweest. Hij heeft daardoor vaak in de kou moeten wonen met zijn twee kinderen en hogere gaskosten gehad. Met betrekking tot de vaatwasser voert hij aan dat [eiser] (De Jongh) hem weliswaar had gevraagd om de maat van de vaatwasser maar dat hij die niet hoefde door te geven omdat het een standaard keukenkastmaat betreft en [eiser] dus allang een vaatwasser had kunnen bestellen. Ook met betrekking tot de houtkachel – waarover tussen hem en De Jongh is gecorrespondeerd – ligt de bal volgens hem bij [eiser]: hij hoeft de gevraagde foto’s van de kachel niet toe te sturen omdat Heide Smid dit type houtkachel al kent wegens onderhoud. Van onmogelijkheid om huur te betalen wegens financiële problemen is geen sprake, aldus [gedaagde].
4.5.
[eiser] stelt dat het juist [gedaagde] is die niet meewerkt aan het herstel van de vaatwasser en de houtkachel. Zij heeft een afspraak met De Heide Smid, kachelexpert, gemaakt voor het bekijken van de houtkachel en ze heeft aangegeven de reparatiekosten te willen betalen (nog afgezien van de vraag of zij daartoe gehouden is omdat de kachel door [gedaagde] is beschadigd). De Heide Smid is bij [gedaagde] langs geweest. De Heide Smid heeft aangegeven foto’s van de kachel nodig te hebben en die stuurde [gedaagde], ondanks herinnering, niet. Verder stelt zij dat zij een nieuwe vaatwasser wilde aanschaffen voor het gehuurde (ondanks daartoe niet verplicht te zijn omdat het om een kleine herstelling gaat) zij niet wist of het om een standaard maat vaatwasser ging, dat zij daarom de maten aan [gedaagde] heeft gevraagd maar dat hij die niet wil sturen, terwijl dat toch heel eenvoudig is. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] haar dus niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken aan de houtkachel en vaatwasser te herstellen. De beweerdelijk kapotte kraan heeft [gedaagde] volgens [eiser] pas op 7 mei 2020 voor het eerst genoemd. Voor zover [eiser] weet, is afgelopen winter maar één keer sprake geweest van een onderbreking van de gaslevering wegens onderhoud, aldus [eiser]. Daarover is volgens haar een mail gestuurd vanuit het park. Van overige onderbrekingen in gaslevering stelt zij niets te weten; [gedaagde] heeft haar daarvan niet op de hoogte gesteld.
4.6.
De kantonrechter begrijpt de stelling van [eiser] aldus dat [gedaagde] geen beroep kan doen op opschorting van huurbetaling wegens gebreken omdat sprake is van (schuldeisers)verzuim aan de zijde van [gedaagde]. [gedaagde] zou het nakomen van de verplichting van [eiser] om eventuele gebreken te verhelpen verhinderen omdat hij daartoe zelf niet de noodzakelijke medewerking verleent. Voor een geldig beroep van [gedaagde] op opschorting moet [gedaagde] alles gedaan te hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming (door [eiser]) te kunnen overgaan. Tegenover het onder 4.5. weergegeven verweer van [eiser] heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en is onvoldoende gebleken dat hij [eiser] voldoende in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken te (laten) herstellen. Onder die omstandigheden komt hem, naar voorlopig oordeel van de kantonrechter, geen beroep op opschorting toe.
4.7.
Al aangenomen dat – ondanks het voorgaande – in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een gebrek of gebreken aan het gehuurde, dan rechtvaardigt dit naar voorlopig oordeel van de kantonrechter bovendien nog geen maandenlange algehele terzijdestelling (door opschorting met 100%) van de meest wezenlijke verplichting van [gedaagde], te weten zijn verplichting tot het betalen van huur en de andere overeengekomen lasten. De hoogte van het bedrag waarvan de betaling wordt opgeschort, behoort immers in overeenstemming te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot wordt verminderd. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de door [gedaagde] geschetste gebreken op voorhand niet zodanig ernstig zijn dat hij geen enkele vergoeding voor het gehuurde verschuldigd is en geen andere mogelijkheid heeft dan het algeheel staken van huurbetalingen. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het opschorten door [gedaagde] van de volledige huur – indien al toegestaan – ook niet proportioneel is.
4.8.
Bij deze stand van zaken kan van [eiser] niet worden verwacht om [gedaagde] nog langer in het genot van het gehuurde te laten. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat het op dit moment heel moeilijk voor hem is om andere woonruimte te vinden en dat hij met zijn kinderen in de woning wil blijven omdat de school van de kinderen in de buurt van de woning is. De kantonrechter begrijpt dat een ontruiming voor [gedaagde] met zijn twee kinderen zeer ingrijpend is. Deze gevolgen zijn echter veroorzaakt door het veelvuldig en lang onbetaald laten van de huur en overige lasten, terwijl er volgens hem geen sprake is van betalingsonmacht. Onder die omstandigheden, komen de gevolgen van een ontruiming voor rekening en risico van [gedaagde] en kunnen deze gevolgen niet op [eiser] worden afgewenteld, die wel aannemelijk heeft gemaakt in de financiële problemen te komen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter acht gronden aanwezig om de termijn waarbinnen [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen niet vast te stellen op de gevorderde drie dagen na betekening van het vonnis. Aan [gedaagde] moet naar het oordeel van de kantonrechter vanwege de vigerende Coronamaatregelen een ruimere mogelijkheid worden geboden om het gehuurde te ontruimen, vervangende woonruimte te vinden en de daarvoor benodigde maatregelen te treffen. Gelet op alle betrokken belangen wordt die termijn in dit geval bepaald op een maand na de betekening van dit vonnis.
4.9.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze heeft geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent de deurwaarder reeds aan artikel 557 jo Pro. 444 Rv.
4.10.
[eiser] vordert verder een veroordeling van [gedaagde] in de kosten die zij zal moeten maken indien [gedaagde] niet vrijwillig gehoor zal geven aan de ontruiming. Deze vordering is op voorhand niet toewijsbaar. Het betreft hier executiekosten die slechts toewijsbaar zouden zijn, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, wat nog niet te beoordelen is.
4.11.
Met betrekking tot de gevorderde geldbedragen overweegt de kantonrechter het volgende. Voor toewijzing van een geldsom in kort geding is plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
4.12.
De gevorderde huurachterstand van zes maanden (ad € 4.500,00) tot 1 mei 2020, door [gedaagde] niet betwist, voldoet aan de hiervoor vermelde eisen voor toewijzing in kort geding en zal daarom, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de vervaldata, steeds tot de dag van voldoening, worden toegewezen. Ook de door [eiser] gevorderde maandelijkse betaling van huur en parklasten vanaf datum dagvaarding tot aan de ontruiming zullen als onbetwist worden toegewezen in dit kort geding. [gedaagde] heeft in dat verband ook geen beroep op huurprijsvermindering gedaan.
4.13.
De gevorderde betaling van een voorschot op de gaskosten van € 200,00 per kwartaal vanaf 1 juli 2020 zal worden afgewezen omdat, gelet op de toewijzing van de gevorderde ontruiming, op voorhand onvoldoende aannemelijk is dat deze kosten zullen worden gemaakt.
4.14.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan [gedaagde] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
4.15.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 120,00 te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde [nummer] in het Recreatiepark en jachthaven Rhederlaagse Meren te Lathum binnen een maand na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen en met hetgeen zich daarin of daarop zijdens hem mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, en het gehuurde vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 4.500,00 zijnde de tot en met
1 mei 2020 onbetaald gelaten huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 750,00 per maand, per ingegane maand vanaf datum dagvaarding tot aan het tijdstip van ontruiming;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de maandelijkse parklasten van
€ 23,09 per ingegane maand vanaf datum dagvaarding tot aan het tijdstip van ontruiming;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 102,96 aan dagvaardingskosten, € 236,00 aan griffierecht, € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis bij gebreke waarvan voormelde bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en in het nasalaris, dat wordt begroot op € 120,00, te vermeerderen met explootkosten als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;
5.6.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op