Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 19/6143
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak op bezwaar van 21 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van [adres] te [plaats] (het perceel) van € 298.000 voor het belastingjaar 2019 en de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen tijdig beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 mei 2020. Eiser is verschenen. Namens verweerder is verschenen [persoon A] . Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst om eiser in de gelegenheid te stellen zijn standpunt met stukken te onderbouwen. Verweerder heeft op deze stukken gereageerd, waarna het onderzoek is gesloten.
Overwegingen
1. Eiser heeft op 1 juni 2018 van de heer [persoon B] ( [persoon B] ) een perceel grond van 343 m2 gekocht voor een bedrag van € 324.000, inclusief 6% overdrachtsbelasting. Het perceel is door opsplitsing ontstaan uit een kavel van 660 m2 en is bestemd voor woningbouw. De WOZ-waarde van de kavel van 660 m2 is op waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 237.000. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel op waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 298.000. Verweerder heeft de WOZ-waarde gebaseerd op het eigen aankoopcijfer en heeft een correctie toegepast voor de waardestijging tot de waardepeildatum.
2. In geschil is de WOZ-waarde van het perceel.
3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Daartoe heeft eiser – samengevat – het volgende aangevoerd. Met [persoon B] is afgesproken het perceel voor een bedrag van € 100.000 meer te betalen dan de eigenlijke waarde als onderdeel van een bouw- en aannemingsovereenkomst van in totaal € 595.000, waarbij het bedrag van € 100.000 zou worden gekort op de kosten voor de bouw van de woning. Dit zou voor [persoon B] belastingtechnische voordelen bieden en het zou voor eiser in principe niet uitmaken omdat het hem ging om de totaalprijs voor perceel en woning samen. Daartegenover zou eiser een reductie op de totaalprijs krijgen van € 1.000. De aankoopprijs van het perceel zou daarom € 324.000 in plaats van € 325.000 hebben bedragen. De aanneemsom voor de bouw van de woning zou € 270.000 bedragen. Het bouwbedrijf waarvan [persoon B] aandeelhouder is, [bedrijf C] B.V., is echter voor de bouw van de woning failliet gegaan, waardoor de bouw van de woning niet is doorgegaan. Een procedure tegen [persoon B] het te veel betaalde bedrag voor de grond terug te krijgen is, na raadpleging van advocaten, niet aangevangen.
6. Ter onderbouwing van zijn standpunt € 100.000 te veel voor het perceel te hebben betaald, heeft eiser onder meer de volgende documenten ingebracht:
- een taxatierapport, opgemaakt op 10 januari 2019 door [persoon D] , waarin de waarde van het perceel op waardepeildatum 1 maart 2018 is vastgesteld op € 215.000;
- eigendomsinformatie van het Kadaster, waaruit volgt dat het buurperceel, [adres 2] , met een oppervlakte van 317 m2 en eveneens een woonbestemming, in 2019 is verkocht voor € 215.500;
- de koopovereenkomst van 20 april 2018, ondertekend op 1 juni 2018, met daarin het voorbehoud tot de koop- en aannemingsovereenkomst bij financiering voor een totaalbedrag van € 595.000;
- e-mails van eiser van 2 april 2018 en van 22 april 2018 aan zijn makelaar waarin eiser melding maakt een reductie van € 1.000 op de totaalprijs te krijgen ter compensatie van de te hoge grondprijs.
7. In reactie op de door eiser ingebrachte stukken heeft verweerder gesteld dat het standpunt van eiser niet door derden schriftelijk wordt bevestigd. Verweerder concludeert de WOZ-waarde niet te hoog te hebben vastgesteld.
8. De bewijslast voor de juistheid van de vastgestelde waarde rust op verweerder. Dit houdt in dat verweerder aannemelijk dient te maken, rekening houdend met wat eiser daartegenover heeft aangevoerd, dat hij de WOZ-waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Tegenover de betwisting door eiser heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De koopsom van € 324.000, inclusief 6% overdrachtsbelasting, geeft naar het oordeel van de rechtbank niet de waarde in het economische verkeer weer. Voor dit oordeel is in de eerste plaats de verkoopinformatie van het buurperceel van belang. Weliswaar is de exacte transactiedatum van dit perceel niet bekend, echter staat vast dat de verkoop in 2019 heeft plaatsgevonden. Daartegenover heeft verweerder geen grondprijzen van vergelijkbare wijken ingebracht. Verder ziet de rechtbank in de reductie van € 1.000 in de aankoopprijs van het perceel en de totaalprijs van € 595.000 van de koop- en aannemingsovereenkomst voldoende aanknopingspunten eiser te volgen in zijn betoog. De rechtbank heeft daarbij met name acht geslagen op eiser’s e-mail van 19 mei 2020 en de daarbij behorende bijlagen, in het bijzonder de bijlagen 1, 2 en 4. Weliswaar wordt daarin het standpunt van de zijde van eiser verwoord en niet expliciet van de verkopende partij, maar feit is dat er inderdaad een reductie van € 1.000 in de aankoopprijs is gerealiseerd, dat eiser’s stellingen door de tijd heen steeds consistent zijn geweest en dat er geen enkel stuk in een andere richting wijst. Dat alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de door eiser betaalde prijs niet de waarde in het economische verkeer weergaf, maar een prijs die de verkopende partij om belastingtechnische redenen goed uit kwam. Dit leidt tot de conclusie dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is.
10. Nu verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, dient eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. De rechtbank ziet geen aanleiding de waarde vast te stellen overeenkomstig het door eiser ingebrachte taxatierapport, aangezien uit dit rapport geen onderbouwing van de waarde volgt. Eiser staat voorts een waarde voor overeenkomstig de prijs van het buurperceel van € 680 per m2. Aangezien beide percelen wat betreft ligging en woonbestemming goed vergelijkbaar zijn, volgt de rechtbank eiser in dit standpunt. De rechtbank stelt daarom de WOZ-waarde van het perceel per waardepeildatum 1 januari 2018 vast op € 233.000 (€ 680 × 343).
11. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.
12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 400, bestaande uit reis- en verblijfskosten van € 56 en verletkosten van € 344 (4 uren á € 86). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van het perceel tot € 233.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 400;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Penning, rechter, in tegenwoordigheid van S. Lensink MSc, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.