ECLI:NL:RBGEL:2020:5214 - Rechtbank Gelderland - Onrechtmatig afbreken onderhandelingen over huurovereenko...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 8510753 \ CV EXPL 20-4635 \ 42693

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de commanditaire vennootschap [naam C.V.]

[vestigingsplaats]

eisende partij

gemachtigde mr. A.G.W. van Kessel

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ON2IT B.V.

gevestigd te Waardenburg

gedaagde partij

gemachtigde mr. T.J. van Vugt

Partijen worden hierna [Eiser] en On2it genoemd.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 juli 2020 en de daarin genoemde processtukken

- de comparitie van partijen van 26 augustus 2020.

2.De feiten

2.1.

[Eiser] is een belegger in (bedrijfs)onroerend goed en eigenaar en verhuurder van het kantoorgebouw aan de [straatnaam] nummers 7 tot en met 13 te [plaats].

2.2.

On2it is een vennootschap gespecialiseerd in advisering en ondersteuning op het gebied van informatietechnologie.

2.3.

Per 1 april 2012 bestaat tussen [Eiser] als verhuurder en On2it als huurder een huurovereenkomst voor de kantoorruimte op de begane grond van nummer 7. De huurovereenkomst is gesloten voor 5 + 5 jaar. De huurprijs bedraagt € 108,10 per m2 per jaar.

2.4.

On2it heeft voorafgaand aan ingebruikneming het kantoor laten verbouwen. In de huurovereenkomst was om die reden onder meer vastgelegd dat de eerste 4 maanden geen huurpenningen waren verschuldigd en dat [Eiser] een bijdrage betaalde aan de verbouwing van € 100.000,-.

2.5.

Per 1 juni 2016 sluiten partijen een nieuwe huurovereenkomst omdat On2it een grotere oppervlakte van de begane grond betrekt. De huurovereenkomst geldt vanaf 1 juni 2016 voor een periode van 5 + 5 jaar. De huurprijs bedraagt € 125,- per m2 per jaar.

2.6.

Ook nu diende de kantoorruimte te worden verbouwd. In de nieuwe huurovereenkomst was om die reden onder meer vastgelegd dat de eerste 4 maanden geen huurpenningen waren verschuldigd en dat [Eiser] een bijdrage betaalde aan de verbouwing van € 150.000,-.

2.7.

Een deel van de eerste verdieping komt leeg te staan omdat [voormalig huurder], vertrekt.

2.8.

In maart 2018 wordt er door partijen overleg gevoerd over de mogelijkheid dat On2it ook de ‘[voormalig huurder]-ruimte’ op de 1e verdieping er bij gaat huren. De door On2it te huren ruimte dient vanwege de aard van haar werkzaamheden te voldoen aan de Algemene Beveiligingseisen voor Defensieopdrachten (ABDO). Dit betekent onder meer dat aan bepaalde geluids- en veiligheidsnormen moet zijn voldaan en er moet een afgescheiden toegang zijn. Als On2it de ruimte op de 1e verdieping gaat huren dient deze mede daarom verbouwd te worden.

Verbouwing

2.9.

On2it schakelt [Naam 1] Projectinrichting (verder [Naam 1]) in met als opdracht om het project te begeleiden en de mogelijkheden en kosten van een verbouwing te inventariseren. On2it heeft hiervoor (uiteindelijk) aan [Naam 1] een fee van ongeveer
€ 8.000,- betaald.

2.10.

[Eiser] schakelt [naam aannemer] in, de aannemer. Verder zijn als onderaannemers betrokken bij de verbouwing onder meer: [onderaannemer 1], [onderaannemer 2] en [onderaannemer 3]. [Eiser] heeft deze aannemers betaald voor hun werkzaamheden. [Eiser] heeft volgens eigen overzicht uiteindelijk aan kosten van aanneming in totaal de bedragen € 246.148,00 en € 86.656,58 betaald.

2.11.

Op 11 oktober 2018 vindt de eerste bouwvergadering plaats waarbij alle partijen genoemd in 2.10. aanwezig waren, alsmede [medewerker On2it] namens On2it en [medewerker Brugvast] namens [Eiser]. In het verslag dat door [Naam 1] is opgesteld staat onder meer:

Na de voorstelronde zijn we tot de kern gekomen en dat is de mate van beveiliging in en om het pand. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat er niet afgeluisterd kan worden, de ramen en nooddeur geblindeerd zijn en geen inbraak kan worden gepleegd waarbij afluisterapparatuur kan worden geplaatst door derden.

De eisen zijn opgenomen in document ABDO in de bijlage (…)

2.12.

De tweede bouwvergadering vindt, na uitnodiging daartoe door [Naam 1], plaats op 20 december 2018. Blijkens het door [Naam 1] opgestelde verslag was namens On2it wederom [medewerker On2it] aanwezig.

2.13.

[naam aannemer] start in opdracht van [Eiser] in januari 2019 met (demontage-) verbouwingswerkzaamheden om de 1e verdieping verhuurbaar voor On2it te maken. Dit bestond uit het casco maken van de kantoorruimte.

2.14.

De derde bouwvergadering volgt op 15 januari 2019. Blijkens het door [Naam 1] opgestelde verslag was namens On2it [medewerker On2it] aanwezig. Daarna vindt overleg plaats op 13 februari 2019 waarbij On2it akkoord heeft gegeven voor de keuken. [naam aannemer] en [onderaannemer 3] vervolgen hun werkzaamheden in maart en april 2019.

2.15.

Bij e-mail van 30 april 2019 schrijft [Naam 1] aan [medewerker Brugvast] van [Eiser] (met [naam CEO On2it] van On2it in de cc):

On2it wil graag twee overleg units plaatsen op de 1e verdieping en deze zijn 700kg per stuk, leeg.


Unit weegt ca. 700 kg;


Heeft grondvlak van 2,20m x 1,20 m;


Weegt dus ca. 265 kg/m2…

Nu geeft de constructeur via [naam aannemer] onderstaand aan:

Kantoorvloeren moeten minimaal berekend worden op 250 kg/m2 en verkeersruimten (gangen en zo) op minimaal 300 kg/m2. Van de berekende belastingen van het pand zelf heb ik geen gegevens.

Heb jij gegevens van de draagvlak van de verdiepingen?

Waarop [naam CEO On2it] bij e-mail van 3 mei 2019 als volgt reageert:

Ik ben nog steeds in meetings, kan ik je om 18.00 bellen?

- Is de een belasting van 15 extra kg per m2 a no go of kunnen we nog kijken of dit toch kan?

Verdeling van kosten

2.16.

Vanaf februari 2019 tot oktober 2019 hebben partijen met elkaar gecommuniceerd over verdeling van de kosten van de verbouwing van de 1e verdieping en de daarmee samenhangende voorwaarden - zoals de prijs per vierkante meter - voor de opvolgende huurovereenkomst.

2.17.

[Eiser] stuurt op 15 februari 2019 een ‘voorstel waardenburg’ aan On2it waarin onder meer staat:

huur b.g.g. ca. 713 m2 € 22.281,25 = € 125 p m2

huur etage ca. 549 m2 € 13.725,00 = € 100 p m2

(…)

huurcontract ingaande 01042019 5 + 5 jaar

(…)

kosten verhuurder casco klaarmaken etage

(…)

totaal € 49.525

kosten inrichting, infrastructuur en plaatsen van wanden, komen voor rekening van huurder m.b.t. etage.

Ik verneem graag jouw reactie,

2.18.

On2it verstuurt op 5 maart 2019 een e-mail aan [Eiser] met bijgevoegd een overzicht van de kosten, onderverdeeld in de kosten per (onder)aannemer betreffende onder meer verlichting, beveiliging, stoffering, schilderwerkzaamheden, kosten [Naam 1], kosten overleg-units. In totaal wordt als bedrag weergegeven: € 383.966,50. [naam CEO On2it] schrijft in de e-mail:

Bijgesloten is het overzicht van de kosten.

De kosten van [onderaannemer 1], [naam 3], [naam 4] vindt ik in principe nog bij de verhuurder horen.

Bij de kosten voor ON@IT komen nog de muurprints, speciale stoel, schermen en slaapbed (samen 100k).

Graag hoor ik van jouw of je het hier mee eens bent en ontvang ik het voorstel voor 5+5.

2.19.

[Eiser] reageert per e-mail van 7 maart 2019, waarin zij aangeeft dat de uitgewerkte kosten zijn meegezonden en dat gezien de specifieke wensen van de huurder investeringen bij vertrek van On2it door [Eiser] niet zijn terug te halen. [Eiser] geeft aan te willen overleggen om tot een oplossing te komen. Vervolgens komt [Eiser] met een tegenvoorstel per e-mail van 14 maart 2019. Hierin staat onder meer:

Een nieuwe huurovereenkomst per 010419

Huurovereenkomst loopt tot 311224

5 optie jaren

Huur b.g.g. € 89.125,00 per m2 125,00

Huur etage € 55.000,00 per m2 100,00

Kosten blad 1 komen voor rekening van [Eiser]

Kosten blad 2 komen voor rekening van On2it

Graag verneem ik van U of U akkoord kunt gaan met het bovenstaande, waarna een nieuwe huurovereenkomst opgesteld en ondertekend kan worden.

Blad 1 betreft een overzicht van werkzaamheden en kosten van in totaal € 93.834,43 (in de kern sloopwerk en kosten van [onderaannemer 3]). Blad 2 betreft een overzicht van werkzaamheden (onder meer stoffering, schilder, electro, [naam aannemer], beveiliging, verlichting, interieurbouw, [Naam 1]) van in totaal € 413.588,63.

2.20.

Op 6 mei 2019 stuurt On2it een e-mail aan [Eiser] waarin onder meer staat:

-Graag huurcontract aanpassen met ingangsdatum 1-9-2019

-De -25.000 Euro opnemen (niet verrekenen, wij maken immers ook aanzienlijke kosten ten aanzien van de beveiliging, licht, water)

-5 jaar met een indexering van maximaal 1%

-Het lopende huurcontract blijft ongewijzigd

(…)

2.21.

Op 19 mei 2019 reageert [Eiser] per e-mail met als onderwerp
huurcondities, waarin onder meer staat:

Ik heb inmiddels alle mij nu bekende posten binnen, deels al betaald en deels nog te betalen. Na zorgvuldige overweging kom ik tot het volgende voorstel, zie bijlage.

Huur On2it 5 + 5 jaar 68.750,00 per jaar

Een bedrag van 68.750 heb ik over 5 jaar verwerkt in de huur

blijft een bedrag te betalen van € 17.906,58 door on2it

huur ingangsdatum 010719

In de bijlage staan onder meer kosten opgesomd van [naam aannemer], [onderaannemer 1], [onderaannemer 3] aanpassing en flam expert. In het staatje voor [Eiser] staat een bedrag van € 246.148,00 en in het staatje voor On2it staat € 86.656,58.

2.22.

On2it verwerpt dit voorstel en doet per e-mail van 11 juni 2019 een tegenbod. In de e-mail staat onder meer:

[medewerker Brugvast] ik ga dan ook niet op jouw voorstel in, mijn voorstel is:

- A. De som van 150.000 Euro zoals eerder en wij betalen de kosten, en wordt er niet geïndexeerd in de eerste vijf jaar

- B. 100 Euro per vierkante meter en jij betaald de kosten zoals in jouw begroting is overlegd (ON2IT betaald dus geen 17k), en wordt er niet geïndexeerd in de eerste vijf jaar

- Ingangsdatum huurovereenkomst voor beiden is 1-10-2019.

Meer opties heb ik niet. Ik verneem graag je reactie voor maandag 17 juni.

2.23.

[Eiser] laat per e-mail van 16 juni 2019 weten dat het voorstel van [Eiser] van 19 mei 2019 ongewijzigd blijft. In de e-mail staat onder meer:

Mijn voorstel van 19 mei 2019 blijft dan ook ongewijzigd.


Huurovereenkomst ingaande vierde kwartaal 2019


huur som € 68.750 per jaar, is € 125,00 per m2. (eerste etage)


de reeds betaalde verbouwkosten van € 86.656,58 aan [naam aannemer] zijn deels verwerkt in de huur, € 25,00 per m2.


restant van € 17.906,58 dient nog betaald te worden door On2it. (deze kosten zijn gemaakt op verzoek van On2it)


huurcontract voor 5 jaar


indexering vanaf 010120

(…) Omwille van de voortgang tijdens de verbouwing, is de situatie ontstaan dat [Eiser] alvast verbouwingskosten heeft betaald die niet voor haar bestemd waren, en offertes te laat zijn uitgebracht waardoor [Eiser] inmiddels 6 maanden huur inkomsten mist.

2.24.

Op 26 juni 2019 voeren [medewerker Brugvast] namens [Eiser] en [naam 2] namens On2it een gesprek over de verbouwingskosten. Dit leidt niet tot overeenstemming.

Vervolg

2.25.

In de zomer van 2019 is On2it andere panden gaan bekijken om te gaan huren.

2.26.

[Eiser] stuurt op 21 oktober 2019 een aangetekende brief aan On2it waarin onder meer het volgende staat:

Ik verzoek U voor 1 november 2019 schriftelijk aan te geven of U nog voornemens bent om de boven uw kantoor gelegen etage te gaan huren.

Met betrekking tot de reeds gemaakte kosten verwijs ik naar uw mail d.d. 5 maart 2019. Hierin geeft u aan dat de kosten van [onderaannemer 1] [naam 3] bij de verhuurder zouden horen.

Wij gaan hierin mee, in zoverre dat alle kosten die gemaakt worden voor de huurder voor haar rekening komen. Specifieke eisen m.b.t. M.I.V.D. zoals beveiliging, bekabeling, wanden, inkijk, etc.etc. en de daarop betrekking hebbende kosten zijn uiteraard eveneens voor de huurder.

2.27.

On2it schrijft in haar reactie per brief van 31 oktober 2019 onder meer het volgende:

In mijn e-mail aan je van 11 juni jl. (10:43 uur) heb ik je meegedeeld dat ON2IT het huurvoorstel van 9 mei jl. niet accepteert en dus van de hand wijst. Ik heb in diezelfde e-mail een tweeledig tegenvoorstel gedaan en je expliciet verzocht om daar uiterlijk voor maandag 17 juni jl. op te reageren. Dat heb je niet gedaan.

Alleen al daarom staat vast dat er van enige afspraak tussen ON2IT en jou over de uitbreiding van de huurovereenkomst geen sprake is. Dat jij ondertussen aan het werk gegaan bent op de eerste verdieping doet daar niet aan af en komt dus niet voor rekening en risico van ON2IT.

Verder maak ik graag nog van de gelegenheid gebruik om je te laten weten dat ON2IT besloten heeft om de huurovereenkomst, die zoals je weet afloopt per 1 juni 2021, niet te zullen verlengen.

Namens ON2IT zeg ik hierbij de huurovereenkomst hierdoor met inachtneming van artikel 3.3. van de huurovereenkomst op tegen 1 juni 2021.

2.28.

Per aangetekende brief van 20 april 2020 zegt [Eiser] schade aan die door haar is geleden als gevolg van het abrupt terugtrekken uit de gemaakte afspraken en laatste onderhandelingsfase. De schade voor [Eiser] bestaat uit omzetderving ten bedrage van
€ 74.666,67 en verbouwingswerkzaamheden voor een bedrag van € 177.822,70.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[Eiser] heeft haar eis ter zitting verminderd. Dit heeft zij gedaan door met een pen een kopie van het petitum aan te passen en over te leggen. (door middel van schrappen en met de hand bijschrijven van tekst). Bij het hieronder weergeven van de vordering wordt die aangepaste tekst van [Eiser] (vrijwel) letterlijk gevolgd.

3.2.

[Eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad On2it zal veroordelen tot

a.
a) Primair nakoming van

- de tussen partijen op 30 april 2019 tot stand gekomen 5 + 5 jaar huurovereenkomst voor de begane grond verdieping tegen dezelfde voorwaarden als de bestaande huurovereenkomst van 1 juli 2016 echter thans tegen de einddatum van 1 mei 2024;

- de tussen partijen op 30 april 2019 tot stand gekomen 5 + 5 jaar huurovereenkomst voor de 1e verdiepingsvloer tegen dezelfde voorwaarden als de bestaande huurovereenkomst van 1 juli 2016 echter thans tegen de einddatum van 1 mei 2024 – behoudens de huurprijs van € 100,- per m2, de ingangsdatum betalingsverplichting huurpenningen per 1 september 2019.

Bij gebreke een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen huurprijs per m2 per jaar (excl. BTW), een ingangsdatum van de betalingsverplichtingen huurpenningen en servicekosten en een prijsindexering;

-de tussen partijen op 20 december 2018 gesloten overeenkomst van aanneming ex artikel 7:750 e.v. BW, waarbij de toedeling van de door [Eiser] betaalde cascokosten gelijk aan € 60.000,- zijn. Bij gebreke geldt de toedeling op grond van artikel 7:752 lid 1 juncto Pro de van toepassing verklaarde Algemene ROZ-bepalingen van 11 juli 2003.

-de bepaling van de tussen partijen gesloten overeenkomst van aanneming ex artikel 7:750 e.v. BW en wel

a. vaststelling totale verbouwingskosten 1e verdiepingsvloer, entree en liftunit -> productie 49 ad € 332.804,58;

b. toedeling van de verbouwingskosten aan [Eiser] ad € 60.000,-.

c) Subsidiair

een verklaring voor recht, dat On2it jegens [Eiser] onrechtmatig heeft gehandeld, door de onderhandelingen met [Eiser] op 31 oktober 2019 af te breken;

d)een schadestaatprocedure ex artikel 612 Rv Pro voor het vaststellen van de door [Eiser] reeds geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen door On2it door de onderhandelingen met [Eiser] op 31 oktober 2019 af te breken. De reeds door [Eiser] geleden en nog te lijden schade betreft:

-Alle kosten die [Eiser] heeft moeten maken voor de sloop en de verwijdering van de complete [voormalig huurder]-verdieping met inrichting;

-Alle kosten die [Eiser] heeft moeten maken voor de specifieke verbouwingseisen van On2it namens haar nieuwe klant de [naam klant] aan haar kantoorpand (1e verdiepingsvloer, entree en liftunit);

-Alle kosten, die [Eiser] nog zal moeten maken voor het terugbrengen van de 1e verdiepingsvloer in de verhuurde staat gelijk aan de staat van de voormalige [voormalig huurder]-vloer van voor 7 januari 2019;

-De door [Eiser] reeds geleden en nog te lijden huurderving 1e verdiepingsvloer (voormalige [voormalig huurder]-vloer) ad € 100,- per m2 per jaar, gerekend vanaf 7 januari 2019 (aanvangsdatum sloop [voormalig huurder]-vloer) tot aan de datum, dat de voormalige [voormalig huurder]-vloer weer in gelijke verhuurbare staat (= van voor 7 januari 2019) is teruggebracht.

betaling van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, gerekend vanaf de gepleegde onrechtmatige daad d.d. 31 oktober 2019 tot datum algehele voldoening;

betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ingevolge WIK gerekend over de hoofdsom op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.3.

[Eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen nadere huurovereenkomsten en een overeenkomst van aanneming van werk is overeengekomen. [Eiser] heeft in opdracht van On2it de 1e verdieping van het kantoorpand verbouwd, waarbij een verdeling van de kosten was overeengekomen die tevens samenhing met het vervolgen en uitbreiden van de huurovereenkomst vanaf 2019 voor de duur van 5 + 5 jaar. [Eiser] zou de casco kosten van de verbouwing dragen en On2it de kosten voor verbouwing die nodig waren om de ruimte te laten voldoen aan de defensie-eisen. Nadat de verbouwing af was heeft On2it plotseling opgezegd en zit [Eiser] nu met de kosten en een specifiek voor On2it verbouwde 1e verdieping die lastiger aan een derde valt te verhuren. Hierdoor lijdt zij schade.

3.4.

On2it voert verweer. Volgens haar is er nooit overeenstemming gekomen tussen partijen over een (vervolg)huurovereenkomst, noch over een verbouwing. Partijen hebben slechts de mogelijkheid van toekomstige huur van de 1e verdieping verkend, maar zijn nooit tot sluitende afspraken gekomen. [Eiser] is uit eigen beweging gaan verbouwen en kan nu niet achteraf de kosten bij On2it claimen.

4.De beoordeling

4.1.

Primair wordt nakoming van de twee door [Eiser] gestelde huurovereenkomsten, betreffende de begane grond en de 1e verdieping, gevorderd. Gezien het petitum zouden deze overeenkomsten op 30 april 2019 zijn gesloten. On2it heeft bestreden dat deze overeenkomsten zijn gesloten.

4.2.

Uit de vaststaande feiten, noch uit de overgelegde stukken komt naar voren dat partijen op 30 april 2019, of op een andere datum, definitief overeenstemming hebben bereikt. [Eiser] heeft hiervoor onvoldoende gesteld. Zij heeft niet eenduidig gesteld waaruit haar aanbod bestond, hoe en wanneer dit aan On2it is voorgelegd, en hoe en wanneer On2it dit zou hebben aanvaard. Dit geldt voor beide beweerdelijke huurovereenkomsten. Voorgaande wordt gezien tegen de achtergrond dat beide partijen professionele partijen zijn die hebben moeten begrijpen dat zij niet van gebondenheid uit mochten gaan voordat de overeenstemming zou zijn vastgelegd in een schriftelijk ondertekend document, zoals dat eerder in 2012 en 2016 was gebeurd. Nakoming van de gestelde huurovereenkomsten kan daarom niet worden toegewezen.

4.3.

Ook nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk wordt afgewezen. Voor een dergelijke overeenkomst is immers nodig dat sprake is van een opdrachtgever die een aannemer aanzoekt om werk te verrichten en een aannemer die dit aanbod aanvaardt. Meestal wordt in het geval van professionele partijen in een dergelijke overeenkomst ook een omschrijving van het werk vastgelegd en de prijs daarvoor. Van dit alles is hier geen sprake. Uit de vaststaande feiten en de stellingen van beide partijen komt naar voren dat zij in maart 2018 de mogelijkheid zijn gaan verkennen om de 1e verdieping te gaan (ver)huren. Partijen hebben besproken welke verbouwingen daartoe nodig waren. Vervolgens is [Eiser] overgegaan tot het laten uitvoeren van verbouwingen door derden (de aannemer [naam aannemer] en diverse onderaannemers). [Eiser] heeft haar aannemer zelf aangestuurd en betaald. Daarnaast heeft On2it bemoeienis gehad met de verbouwingen en daar invloed op gehad, gezien de veiligheidseisen waaraan de door haar te huren ruimte diende te voldoen. Partijen hebben in dat verband ook een aantal keer overleg gevoerd in de periode tussen maart 2018 en april 2019 over de verbouwing. Daarmee is evenwel nog niet een overeenkomst van aanneming van werk tussen [Eiser] en On2it ontstaan. Er zijn ook geen schriftelijke stukken in het geding gebracht die daarop wijzen. Evenmin is gebleken van afspraken over betaling van een aanneemsom en/of het tijdsbestek waarbinnen de verbouwing gereed zou moeten zijn. Er is dus geen overeenkomst van aanneming van werk tot stand gekomen tussen partijen.

4.4.

De gehele primaire vordering wordt afgewezen. Nu [Eiser] onvoldoende heeft voldaan aan haar stelplicht wordt zij niet tot bewijs toegelaten.

4.5.

Subdidiair vordert [Eiser] een verklaring voor recht dat On2it jegens [Eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen met [Eiser] op 31 oktober 2019 af te breken.

4.6.

Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (Hoge Raad 12 augustus 2005, CBB/JPO, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Het gaat hier om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.

4.7.

Uitgangspunt is dus dat On2it vrij was de onderhandelingen af te breken. Gezien de stellingen is het in de eerste plaats de vraag of er sprake is van de ‘tenzij’, zoals geformuleerd in bovengenoemde maatstaf. Die ‘tenzij’ kan bestaan uit twee elementen; namelijk de vraag of het afbreken onaanvaardbaar is (a) op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van [Eiser] in het totstandkomen van een overeenkomst of (b) in verband met andere omstandigheden.

4.8.

De onderhandelingen zijn op 31 oktober 2019 afgebroken. De vaart van de onderhandelingen was er toen al uit. In de zomer raakten partijen immers in een patstelling en bleef [Eiser] aandringen op verder overleg en gaf On2it niet meer thuis. In oktober 2019 kon [Eiser] daarom niet meer het vertrouwen hebben dat een overeenkomst tot stand zou komen. Er is dus niet voldaan aan de maatstaf (a) dat [Eiser] een gerechtvaardigd vertrouwen had in het totstandkomen van een overeenkomst op het moment dat On2it de stekker er uit trok.

4.9.

Daarom dient te worden beoordeeld of er sprake is van (b) ‘andere omstandigheden’ die maken dat het afbreken door On2it als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. In dat verband is het volgende van belang.

4.10.

Partijen zijn het proces van verbouwingen ingegaan met de verwachting dat dat zou resulteren in een huurovereenkomst betreffende de 1e etage. [Eiser] had belang bij verhuur van die verdieping aan een partij die zij al jaren kende en die reeds de begane grond huurde. On2it had belang bij een langere periode van huur omdat zij wilde uitbreiden en omdat zij al had geïnvesteerd in verbetering van de ruimte op de begane grond.

[Eiser] heeft de verbouwingskosten voor haar rekening genomen, vooruitlopend op de te sluiten overeenkomst voor het gaan huren van de 1e verdieping voor een periode van 5 + 5 jaar. On2it had een grote invloed op de verbouwingen, met name in verband met de door haar gestelde ABDO-eisen (zie 2.8.). Die invloed blijkt uit de coördinerende rol van [Naam 1], die door On2it was ingehuurd. [Naam 1] belegde de verschillende bouwvergaderingen en stuurde vergaderverzoeken vooraf en verslagen achteraf aan de diverse betrokkenen. Blijkens die verslagen was namens On2it telkens [medewerker On2it] aanwezig, die volgens On2it was ingeschakeld in verband met de ABDO-eisen.

Partijen hebben vanaf februari tot juni 2019 met elkaar onderhandeld over de verhouding waarin zij zouden bijdragen aan de verbouwingskosten en de voorwaarden van de te sluiten huurovereenkomst. Illustratief voor de betrokkenheid van On2it en haar daadwerkelijke voornemen om te gaan huren is dat zij in februari 2019 per e-mail laat weten dat de keuken besteld kan worden en begin mei 2019 informeert On2it bij [Eiser] of zij een geluidsdichte besprekingsunit van Framery kunnen plaatsen (zie 2.15). Het standpunt van On2it dat al de besprekingen gericht waren op het slechts verkennen van toekomstmogelijkheden gaat dus niet op.

4.11.

Niet is gebleken of betoogd dat in de periode februari tot juni 2019 door On2it een voorbehoud is opgeworpen, of dat On2it anderszins aan [Eiser] heeft laten weten te overwegen om af te zien van het huren van de 1e etage. In de zomer is On2it naar andere huurruimte gaan zoeken, maar dit heeft zij niet aan [Eiser] laten weten. [Eiser] hoorde pas op 31 oktober 2019 dat On2it de stekker eruit had getrokken.

4.12.

[Eiser] heeft onweersproken gesteld dat On2it nooit een onvoorziene omstandigheid heeft gemeld waardoor het afbreken van de onderhandelingen zou zijn gerechtvaardigd. Ook ter zitting is niet van een dergelijke onvoorziene omstandigheid gebleken.

4.13.

Al voorgaande aspecten, in onderling verband bezien, vormen in beginsel ‘andere omstandigheden’, die tot gevolg hebben dat het On2it niet meer vrij stond om zonder schadevergoeding de onderhandelingen af te breken.

4.14.

On2it betoogt dat het afbreken niet aan haar valt toe te rekenen door gedragingen van [Eiser]. Zij verwijt [Eiser] dat zij gedurende de verbouwing telkens onduidelijk was en bleef over de kosten van de verbouwing, die naar mate de tijd vorderde steeds hoger werden. [Eiser] ging er volgens On2it in februari 2019 nog vanuit dat de totale kosten niet meer bedroegen dan € 49.525,-, terwijl dat in mei 2019 zou zijn vervijfvoudigd tot een kleine

€ 250.000,-. Volgens On2it werd zij door die gang van zaken achteraf geconfronteerd met een voldongen feit en werd zij gedwongen om dan maar akkoord te gaan met de voorgestelde huurovereenkomst en de kostenverdeling. Volgens On2it had [Eiser] met haar portemonnee gewinkeld. Nu daarover vervolgens niet met [Eiser] te praten bleek, omdat deze vast bleef houden aan een volgens On2it onrechtvaardige verdeling, knapte er iets bij On2it in de zomer van 2019, zoals zij zelf ter zitting naar voren bracht.

4.15.

Dit verweer van On2it gaat niet op. Het klopt op zich dat partijen niet transparant en tijdig hebben gecommuniceerd over de omvang van de verbouwing en de verdeling van de daarmee samenhangende kosten. Toch is het zonder andere argumenten niet begrijpelijk dat die gebrekkige communicatie op zichzelf tot een vertrouwensbreuk heeft geleid. Daartoe is als eerste van belang dat het [Eiser] is geweest die de financiële risico’s liep als gevolg van de onduidelijkheid over de verbouwingskosten. [Eiser] had immers de verbouwing (voor)gefinancierd. Het is in die zin ook logisch dat het vooral [Eiser] was die bleef proberen om tot een onderhandelingsresultaat te komen en die ook bereid bleek om een compromis te sluiten, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de brief van [Eiser] van 21 oktober 2019 waarin [Eiser] aangeeft alsnog in te stemmen met het voorstel van 5 maart 2019 van On2it over de kosten. Verder is van belang dat de redenering van On2it dat zij in een paar maanden tijd werd geconfronteerd met een vervijfvoudiging van de verbouwingskosten niet volgt uit de feiten. On2it vergelijkt kennelijk het bedrag uit het ‘voorstel waardenburg’ van 15 februari 2019 van [Eiser] (zie 2.17.) van € 49.525,00 één op één met het bedrag van € 246.148,00 (zie 2.21.) uit de kostenbegroting van [Eiser] van 19 mei 2019. Deze bedragen zijn evenwel niet vergelijkbaar omdat het hogere bedrag meer werkzaamheden omvat dan het eerste bedrag, namelijk ook de werkzaamheden die [Eiser] niet onder de casco werkzaamheden schaart en door haar in het ‘voorstel waardenburg’ ook al zijn aangekondigd met de zin:
kosten inrichting, infrastructuur en plaatsen van wanden, komen voor rekening van huurder m.b.t. etage.).

On2it ging pas in oktober 2019 plotseling over tot het opzeggen van de huur en deelde mee af te zien van verdere huur van de 1e verdieping, zonder dat On2it ondertussen het financiële risico droeg van de impasse over het aandeel van beide partijen in de verbouwingskosten. Dit maakt dat het afbreken van de onderhandelingen wel toe te rekenen is aan On2it.

4.16.

Dit alles leidt tot de slotsom dat het afbreken van de onderhandelingen wordt aangemerkt als onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig jegens [Eiser]. De verzochte verklaring voor recht zal dus worden toegewezen.

4.17.

Over de schade heeft [Eiser] gesteld dat zij moet worden teruggebracht in de toestand waarin zij zich zou hebben bevonden als er geen onderhandelingen zouden hebben plaatsgevonden (dagvaarding onder punt 140). [Eiser] vordert dus negatief contractsbelang. Voor zover [Eiser] ook positief contractsbelang als schade zou aanvoeren, is dit niet toewijsbaar. Er is immers geen sprake is van totstandkomingsvertrouwen (de tenzij onder a), een vereiste voor vergoeding van positief contractsbelang. Daarnaast is een combinatie van positief en negatief contractsbelang niet mogelijk.

4.18.

On2it heeft tevergeefs betoogd dat er geen sprake is van schade in de zin van negatief contractsbelang. Volgens haar moest [Eiser] hoe dan ook verbouwen. Daarmee miskent On2it dat de verbouwing aan specifieke defensie-vereisten moest voldoen.

4.19.

[Eiser] heeft tevergeefs gesteld dat zij recht heeft op alle verbouwingskosten die te maken hebben met sloop van de [voormalig huurder]-verdieping en die gerelateerd zijn aan de specifieke verbouwingseisen van On2it. Daarmee miskent [Eiser] dat er sprake zou zijn van een bepaalde verdeling van de kosten tussen partijen. Bovendien laat zij daarmee buiten beschouwing dat zij zonder voorafgaande afspraken zelf kosten is gaan maken, waardoor het niet voor de hand ligt dat al die kosten kunnen worden doorberekend aan On2it.

4.20.

Nu de mogelijkheid van schade aannemelijk is en begroting daarvan in deze procedure niet mogelijk is omdat het debat daarover niet voldragen is, wordt verwezen naar de schadestaatprocedure zoals hierna verwoord

4.21.

In haar petitum heeft [Eiser] het verzoek tot verwijzing naar de schadestaatprocedure ingevuld met vier omschrijvingen van kosten. Die omschrijvingen zijn niet toewijsbaar. Wat de omvang is van de schade komt in de schadestaatprocedure nader aan de orde.

4.22.

On2it wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat On2it onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen met [Eiser] op 31 oktober 2019 af te breken;

5.2.

veroordeelt On2it tot vergoeding van de door [Eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

5.3.

veroordeelt On2it in de proceskosten, aan de zijde van [Eiser] begroot op € 87,99 aan dagvaardingskosten, € 124,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op

Onrechtmatig afbreken onderhandelingen over huurovereenkomst en verbouwingskosten kantoorruimte

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering en het verweer

4.De beoordeling

5.De beslissing