Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/377274 / KG ZA 20-369
Vonnis in kort geding van 16 november 2020
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen,
tegen
de stichting
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. L. Vrakking te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] en SVA genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
SVA is werkzaam in het belang van de volkshuisvesting en als zodanig toegelaten op de voet van art. 19 van Pro de Woningwet. Zij verhuurde in 2014 aan grootouders van [eiser] de woning aan de [adres] te Arnhem.
2.2.
Bij e-mailbericht van 29 december 2013 heeft [eiser] het volgende aan SVA bericht:
Heb even een vraag. Familie van mij huurt op dit moment een woning bij jullie welke ik graag zou willen kopen. (hun weten hier uiteraard van). Mijn vraag is of dit mogelijk is? De procedure zou dan kunnen zijn: maand huur opzegtermijn, waarna ik de woning koop tegen een vastgesteld taxatiebedrag, neem aan dat jullie meer van dit soort situaties hebben gehad, ook waar bestaande bewoners hun woning kochten.
2.3.
Op 6 januari 2014 heeft SVA onder meer het volgende teruggemaild:
De strategie voor de oneven nummers is Huren of Kopen. Deze woningen kunnen alleen gekocht worden door de zittende huurder en worden niet vrij op de markt gekocht.
2.4.
Op 3 februari 2014 heeft [eiser] gesproken met een medewerker van SVA.
2.5.
Bij e-mailbericht 26 februari 2014 heeft [eiser] het volgende aan SVA geschreven:
Inmiddels goed overleg gehad met opa en oma. Er is uitgekomen dat we voor de optie kiezen waarbij wordt vastgelegd dat bij vertrek van opa en oma uit de woning aan de [adres] wij de optie tot koop hebben. Dit is eigenlijk de makkelijkste oplossing voor nu, zitten we ook niet met onderverhuur en dergelijken.
Weet niet hoe jij erover denkt, maar misschien handig om voor nu een soort van ‘akte’ op te stellen waarin hetgeen vastgelegd kan worden.
Moeten maar even kijken, hoor wel van je hoe of wat.
2.6.
SVA laat daarop weten:
Ik ga een “stuk” dichten waarin we dit afspreken. Zodra ik hem heb neem ik even contact met je op.
2.7.
Bij e-mail van 7 april 2014 bericht SVA het volgende aan [eiser]:
Bijgaand twee brieven waarin wij u toezeggen u de woning van uw grootouders aan de [adres] te Arnhem aan te bieden, als zij de huur opzeggen. Zoals u weet is dat een grote uitzondering. In de brief geef ik ook even een korte werkwijze aan.
2.8.
De eerste van de in 2.7. bedoelde brieven van SVA is gericht aan [eiser] en luidt als volgt:
In aansluiting op ons onderhoud kan ik u meedelen dat Volkshuisvesting, bij wijze van uitzondering, bereid is de woning van uw opa en oma aan het [adres] te Arnhem aan u te koop aan te bieden, zodra uw grootouders de huur hebben opgezegd.
Normaal gesproken zou deze woning als Huren of Kopen woning weer het woonruimteverdeel systeem in gaan, maar zodra uw grootouders de huur opzeggen zullen wij de woning aan u aanbieden.
We starten dan met het maken van een taxatie, die uitgevoerd wordt door een onafhankelijk taxateur. Aan de hand van die waarde zullen wij de vraagprijs vaststellen en met u in onderhandeling treden. Bereiken wij overeenstemming over de prijs en aanvaardingsdatum dan wordt er een koopovereenkomst opgesteld waarin wij de standaard ontbindende voorwaarde financiering opnemen. U heeft dan tijd om uw financiering te regelen. Is dat allemaal rond dan zal de overdracht plaatsvinden bij de notaris.
In de tweede brief, bestemd voor de grootouders van [eiser], staat het volgende:
Op verzoek van uw kleinzoon, de heer [eiser], kan ik u meedelen dat Volkshuisvesting, bij wijze van uitzondering, akkoord kan gaan met zijn verzoek uw woning te kopen zodra u deze heeft opgezegd.
Volkshuisvesting zal de woning laten taxeren, zodra u de woning opgezegd heeft. Aan de hand van die taxatie zal de vraagprijs bepaald worden, waarna de onderhandelingen met uw kleinzoon kunnen starten. Komen wij tot overeenstemming dan zullen wij een koopovereenkomst opstellen waarmee uw kleinzoon de financiering aan kan vragen en de overdracht plaats kan vinden bij de notaris.
2.9.
In 2016 hebben partijen overleg gevoerd over opzegging van de huur en aankoop door [eiser]. Daar is het toen niet van gekomen.
2.10.
Na het overlijden van zijn oma heeft [eiser] bij mail van 7 juni 2020 aan SVA verzocht de aankoopprocedure in gang te gaan te zetten.
2.11.
Bij e-mail van 15 juni 2020 heeft SVA aan [eiser] onder meer het volgende laten weten:
Wel is het hele verkoopbeleid op de schop gegaan en mogen we eigenlijk helemaal niet meer verkopen. Gelukkig heb jij die toezegging wel gehad (…) De procedure zal wel wat langer lopen dan voorheen, want ik moet opnieuw akkoord halen bij MT en RvC.
2.12.
Op deze e-mail heeft [eiser] diezelfde dag onder meer geantwoord:
Mag ik vragen, en ik schrik daar wel van, waarom moet er opnieuw akkoord worden gegeven door MT en RvC. Loop ik nu de kans dat ik het huis misloop? Het zal toch niet gebeuren dat zowel mijn wens als de wens van mijn opa en oma in duigen loopt? De schriftelijke toezegging destijds is toch niet aan een bepaalde periode gebonden?
2.13.
Nadere correspondentie tussen partijen heeft uiteindelijk ertoe geleid dat SVA, in reactie op een brief van de advocaat van [eiser], aan [eiser] het volgende heeft bericht:
We hebben contact opgenomen met onze advocaat. Deze heeft aangegeven dat een brief die niet door beide partijen ondertekend is, geen overeenkomst is.
Het is echter ook niet betamelijk als Volkshuisvesting geen aanbod doet, omdat zij dit in een brief aan de oma van uw cliënt heeft toegezegd.
Volkshuisvesting is dan ook bereid een aanbod te doen. Daartoe zal de woning getaxeerd moeten worden.
Als wij overeenstemming hebben bereikt moet het besluit door Bestuur bekrachtigd worden en ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. Deze ontbindende voorwaarde wordt dan ook opgenomen in een eventuele koopovereenkomst.
2.14.
Op 6 augustus 2020 heeft de door SVA ingeschakelde taxateur de marktwaarde van de woning getaxeerd op een bedrag van € 176.000,00.
2.15.
Bij e-mailbericht van 31 augustus 2020 heeft SVA onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
Volkshuisvesting Arnhem doet je de aanbieding tot koop van het object [adres] te Arnhem. De voorwaarden voor koop zijn de volgende:
(…)
Koopsom € 176000,-
(…)
Overige voorbehoud Voor levering zal er akkkoord moeten zijn ontvangen van de
Raad van Commissarissen.
Aanbiedplicht
Koper heeft kennis genomen van de verplichting bij verkoop van de woning deze eerst te koop aan te bieden aan Volkshuisvesting Arnhem. Deze verplichting wordt notarieel vastgelegd in de akte van levering, Voor koper geldt de aanbiedingsplicht voor onbepaalde tijd, voor volgende eigenaren voor een periode tot 10 jaar na datum eigendomsoverdracht aan de huidige koper. In de leveringsakte wordt de aanbiedingsplicht nader uitgewerkt.
(…)
Anti-speculatiebeding
1. Behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Volkshuisvesting, dient koper het registergoed gedurende een periode van twee jaren na vandaag uitsluitend te gebruiken voor zelfbewoning. Het is koper gedurende deze periode zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Volkshuisvesting ook niet toegestaan het registergoed geheel of gedeeltelijke over te dragen in juridische- of economische eigendom (waaronder tevens dient te worden verstaan het vestigen van beperkte genotsrechten hierop).
2. Indien de koper het registergoed binnen de in het eerste lid bepaalde termijn niet meer voor zelfbewoning gebruikt en/of het in die periode overdraagt, is hij verplicht het waardeverschil tussen de aankoopprijs van het registergoed en waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat ten tijde van het beëindigen van het gebruik en/of de overdracht, af te dragen aan Volkshuisvesting binnen een termijn van veertien dagen na de beëindiging van de zelfbewoning en/of na die vervreemding.
3. Op het in lid 2 vermelde waardeverschil mag in mindering worden gebracht de waardestijging van het registergoed als gevolg van voor eigen rekening en risico van koper uitgevoerde verbeteringswerken aan het registergoed.
4. De waardestijging als hiervoor sub 3 vermeld wordt bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen bindend vastgesteld door twee deskundigen, die beiden moeten zijn ingeschreven in het Nederlandse Register van Vastgoedtaxateurs. De kosten van de deskundigen komen voor rekening van die partij, die de betreffende deskundige heeft ingeschakeld.
5. De verplichting tot afdracht van de netto winst bij vervreemding bestaat eveneens bij executoriale verkoop doch dan slechts voor het overschot dat resteert nadat volledig verhaal voor de ingeschreven schuldeisers heeft plaatsgevonden.
6. Aan de sub 1 gemelde goedkeuringen kunnen door Volkshuisvesting voorwaarden, waaronder financiële, worden verbonden.
7. Bij enigerlei overtreding van het in het eerste en/of tweede lid bepaalde zal de koper ten bate van Volkshuisvesting een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van dertig procent (30%) van de leegwaarde in het economisch verkeer van het registergoed op het moment van overtreding door het enkele feit van overtreding zonder dat van de zijde van Volkshuisvesting enige ingebrekestelling vereist is,
8. Volkshuisvesting kan ontheffing verlenen van het in het eerste en tweede lid bepaalde op grond van gebleken hardheid welke buiten verhouding staat tot het belang dat met toepassing van deze bepalingen zou zijn gediend. Het in deze leden bepaalde geldt niet indien de eigendom of het gebruik overgaat ten gevolge van overlijden of verdeling van de huwelijksgoederengemeenschap waarvan het registergoed deel uitmaakt. De rechtverkrijgenden van koper zijn verplicht binnen drie maanden na die gebeurtenis(sen), schriftelijk mededeling daarvan te doen aan Volkshuisvesting. Tevens dienen zij bij die gelegenheid mededeling te doen op wie het (gebruik van het) registergoed is overgegaan.
2.16.
[eiser] heeft SVA laten weten dat de voorwaarde van goedkeuring door de Raad van Commissarissen van SVA, de aanbiedplicht en het anti-speculatiebeding voor hem niet aanvaardbaar zijn. SVA heeft aan [eiser] laten weten dat zij de woning zonder deze voorwaarde en bedingen niet wil aanbieden. Inspanningen om alsnog tot overeenstemming te komen zijn op niets uitgelopen.
2.17.
Op 30 oktober 2020 heeft de in 2.14. bedoelde taxateur aan SVA bericht dat zijns inziens de aanbiedplicht en het anti-speculatiebeding thans geen invloed hebben op de huidige (getaxeerde) marktwaarde.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter SVA zal veroordelen om mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van een tot levering strekkende koopovereenkomst met [eiser] als koper, met betrekking tot de onroerende zaak te Arnhem aan de [adres], gelijkluidend aan het aanbod dat [eiser] op 31 augustus 2020 van SVA heeft ontvangen, maar dan zonder de artikelen betrekking hebbend op de aanbiedplicht, het anti-speculatiebeding en de voorafgaande toestemming van de Raad van Toezicht, met veroordeling van SVA in de proceskosten.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering erop dat hij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de strekking van de brief van 7 april 2014, te weten dat hij onder de voorwaarde van opzegging van de huur door zijn grootouders, maar zonder de hiervoor benoemde drie voorwaarden, tegen betaling van de taxatiewaarde de eigendom van de woning kon verwerven.
3.3.
SVA voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vast staat dat SVA zich jegens [eiser] ertoe heeft verbonden de woning aan de [adres] te Arnhem aan [eiser] te koop aan te bieden, zodra de huur van deze woning wordt opgezegd. Onbetwist is ook dat opzegging van de huur aanstaande is. Het geschil spitst zich toe op de vraag of SVA de woning te koop mag aanbieden onder de voorwaarden dat de Raad van Commissarissen de verkoop goedkeurt en dat [eiser] instemt met de aanbiedplicht en het anti-speculatiebeding zoals vervat in de e-mail van 31 augustus 2020. Deze drie voorwaarden zijn niet opgenomen in de brieven van 7 april 2014. De voorzieningenrechter wil wel aannemen dat SVA ook destijds enkel op deze voorwaarden wilde contracteren. De vraag is echter of [eiser] dat ook zo had moeten begrijpen of dat hij, in de zin van art. 3:35 BW Pro, erop mocht vertrouwen dat een aanbod van SVA deze voorwaarden niet zou bevatten. In dat verband is het volgende van belang.
4.2.
[eiser] heeft eind 2013 op eigen initiatief contact gezocht met SVA, omdat hij wilde weten of hij de woning kon kopen. Hierover heeft op 3 februari 2014 bij SVA een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en een medewerker van SVA. Vast staat dat toen aan [eiser] is uitgelegd hoe een dergelijk verkooptraject verloopt en ook dat daarbij voorwaarden voor verkoop, zoals het financieringsvoorbehoud, ter sprake zijn gekomen. Er zijn echter geen concrete aanknopingspunten om aan te nemen dat de drie genoemde voorwaarden toen daadwerkelijk met [eiser] zijn besproken. De in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie bevat hiervoor geen aanwijzing.
4.3.
Ter zitting heeft SVA opgeworpen dat de drie voorwaarden in dergelijke gesprekken in de regel aan de orde worden gesteld. [eiser] heeft echter ontkend dat ze destijds met hem zijn besproken en SVA heeft vervolgens niet (met een verklaring van de medewerker die [eiser] toen te woord heeft gestaan) onderbouwd dat de drie voorwaarden ter sprake zijn gebracht. Duidelijk is wel dat SVA geen concept-koopakte met daarin de drie voorwaarden heeft aangetroffen aan de hand waarvan destijds het gesprek met [eiser] kan zijn gevoerd. Zoals gezegd zijn de drie voorwaarden niet vermeld in de brieven van 7 april 2014 die SVA naar aanleiding van het gesprek op 3 februari 2014 heeft verzonden.
4.4.
SVA heeft nog gewezen op het belang van de drie voorwaarden voor het vervullen van haar maatschappelijke taak. Dat SVA niet zomaar huurwoningen verkoopt mag duidelijk zijn, maar het gaat te ver om als feit van algemene bekendheid aan te merken dat een toegelaten instelling als SVA bij verkoop van huurwoningen uit haar voorraad steeds de concrete voorwaarden stelt van toestemming van de Raad van Commissarissen en het accepteren van een aanbiedingsplicht en een anti-speculatiebeding. Ook blijkt nergens uit dat [eiser] concreet ermee bekend was dat SVA alleen onder dergelijke voorwaarden verkocht of meer in het algemeen kennis had van de gang van zaken bij een dergelijke verkoop. [eiser] heeft, in tegendeel, juist uit nieuwsgierigheid naar de voorwaarden contact gezocht met SVA.
4.5.
Dat SVA in 2019 heeft besloten geen huurwoningen meer te verkopen doet aan de toezegging uit 2014 niet af en is ook niet relevant voor de beoordeling van het eventuele vertrouwen dat [eiser] aan deze toezegging kan ontlenen. [eiser] is bij deze beleidswijziging niet betrokken.
4.6.
Gesteld noch gebleken is dat [eiser] met de koop een speculatief oogmerk heeft. Hij heeft buiten rechte aangeboden een anti-speculatiebeding te accepteren en akkoord te gaan met een aanbiedingsplicht gedurende 10 jaar na levering.
4.7.
Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden kon [eiser] er naar voorlopig oordeel gerechtvaardigd op vertrouwen dat SVA, toen het moment daar was dat de woning te koop werd aangeboden en daarover werd onderhandeld, geen voorwaarden zou stellen die zo ver gaan dat zij de verkoper de mogelijkheid geven alsnog van verkoop af te zien en de koper beperken in zijn mogelijkheden om het verkochte te vervreemden. Dat de waarde van de woning niet onder de aanbiedingsplicht en het anti-speculatiebeding te lijden heeft, zoals SVA uit de nadere verklaring van de taxateur opmaakt, doet hieraan niet af. [eiser] hoeft geen genoegen ermee te nemen dat hij niet vrij is zelf een koper te kiezen. Nu [eiser] een beroep doet op de toezegging in de brief van 7 april 2014 en partijen over de koopprijs overeenstemming hebben bereikt, is SVA redelijkerwijs gehouden met [eiser] een koopovereenkomst te sluiten zonder de voorwaarde van toestemming van de Raad van Commissarissen, de aanbiedingsplicht en het anti-speculatiebeding. Het gevorderde is dus toewijsbaar, met dien verstand dat [eiser] met de Raad van Toezicht klaarblijkelijk de Raad van Commissarissen bedoelt.
4.8.
SVA zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- betekening oproeping € 100,89
- griffierecht 304,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.384,89
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt SVA om binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van een tot levering strekkende koopovereenkomst met [eiser] als koper, met betrekking tot de onroerende zaak te Arnhem aan de [adres], gelijkluidend aan het aanbod dat [eiser] op 31 augustus 2020 van SVA heeft ontvangen, maar dan zonder de artikelen die betrekking hebben op de aanbiedplicht, het anti-speculatiebeding en de voorafgaande toestemming van de Raad van Commissarissen,
5.2.
veroordeelt SVA in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.384,89,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2020.