Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 20/3713, AWB 20/3714 en AWB 20/3715
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Neder-Betuwe, verweerder.
Procesverloop
Bij de in één brief vervatte uitspraken op bezwaar van 29 juni 2020 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. Deze bezwaren waren gericht tegen de WOZ-waardes van de objecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 en tegen de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB).
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2020.
Eiser is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [persoon B1] en [persoon B2] , taxateur (van taxatiebureau [naam] B.V.).
Overwegingen
Waar gaat deze zaak over?
1. Eiser is eigenaar van de volgende objecten:
- [adres 1] . Het betreft een tussenwoning die volgens verweerder de volgende object kenmerken bezit: bouwjaar 1970, inhoud van 329 m³ en perceel 126 m².
- [adres 2] is een garagebox met een (kavel-)oppervlakte van 19 m².
- [adres 3] is een kleine flatwoning op de begane grond. De woning is volgens verweerder van het bouwjaar 1960 en heeft een inhoud van 86 m³.
2. Verweerder heeft de WOZ waarden van deze objecten voor het jaar 2020 als volgt vastgesteld: voor [adres 1] een waarde van € 151.000; voor [adres 2] een waarde van € 12.000 en voor [adres 3] een waarde van € 67.000.
3. In geschil zijn de waarden van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiser heeft verweerder de waardes niet juist vastgesteld en moeten deze lager zijn.
Wat moet rechtbank beoordelen?
4. De taak van de rechtbank is om te beoordelen of aannemelijk is dat de vastgestelde waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. De bewijslast rust daarbij op verweerder. De rechtbank kan niet toetsen of verweerder de protocollen van de Waarderingskamer op juiste wijze heeft toegepast; dat is namelijk de bevoegdheid van de Waarderingskamer. De rechtbank zal dus niet ingaan op het door eiser overgelegde protocol van de Waarderingskamer.
5. Bij de beoordeling moet de rechtbank uitgaan van het waardebegrip zoals dat in de Wet WOZ is omschreven. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de WOZ-waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. De waarde van de onroerende zaak wordt op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (de waardepeildatum). Indien een onroerende zaak na de waardepeildatum wijzigt als gevolg van bijvoorbeeld een verbouwing, dan wordt de waarde op basis van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum).
Wat is het bewijs van verweerder?
7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft verweerder drie taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door [persoon B2] , taxateur ( [persoon B2] ). In de taxatierapporten zijn de waarden van de objecten bepaald op respectievelijk € 151.000, € 12.000 en € 67.000. Naast gegevens van de objecten bevatten de rapporten gegevens van vergelijkingsobjecten. [persoon B2] heeft dit taxatierapport tijdens de zitting mondeling toegelicht.
Wat heeft eiser hiertegen ingebracht?
8. Eiser bepleit waarden van achtereenvolgens € 138.000, € 9.000 en € 52.000. Hij heeft hiervoor schriftelijk diverse argumenten aangedragen, die hij tijdens de zitting uitvoerig mondeling heeft toegelicht en waarbij hij ook diverse nieuwe stellingen heeft ingenomen. In de kern vindt eiser dat zijn objecten de verkeerde objectkenmerken hebben gekregen (onjuist bouwjaar en onjuiste inhoud) en dat de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn als onderbouwing van de vastgestelde waarden. Ook heeft hij gewezen op de veel minder goede staat van zijn objecten ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, mede omdat zijn woningen in een staat van verbouwing verkeerden, zowel op de waardepeildatum 1 januari 2019, als op de toestandsdatum 1 januari 2020. Bij de garagebox heeft hij gewezen op het slechte dak, dat lekt en waarin asbest is verwerkt. Verder heeft eiser opgemerkt dat hij niet is gehoord en dat verweerder alleen telefonisch wilde horen.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De rechtbank heeft hierbij alle stellingen van eiser afgewogen tegen het taxatierapport van verweerder en de toelichting daarop van de taxateur tijdens de zitting. Daarbij is van belang dat een taxatierapport een hoge bewijskracht heeft en dat de beide woningen in juli 2017 door verweerder inpandig zijn opgenomen. Daar tegenover staat dat de stellingen van eiser niet met bewijsstukken zijn onderbouwd en ook niet door een taxatierapport zijn ondersteund. Ze zijn dus niet controleerbaar. De rechtbank zal de beroepen van eiser ongegrond verklaren. Hierna volgt nadere uitleg over hoe de rechtbank tot het oordeel is gekomen.
Toelichting op het oordeel van de rechtbank
10. Als de stellingen van eiser over het horen moeten worden uitgelegd als een beroep op schending van de hoorplicht, wat niet helemaal duidelijk is, dan is de rechtbank van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Verweerder heeft eiser meerdere keren in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord en eiser heeft hiervan geen gebruik gemaakt. De rechtbank legt de e-mail van eiser van 17 juni 2020 zo uit, dat eiser hierin aan verweerder heeft laten weten dat hij afzag van het horen. Verweerder heeft deze e-mail ook zo opgevat. Het feit dat verweerder alleen een telefonisch hoorgesprek heeft aangeboden, maakt hiervoor niet uit, want dat is toegestaan, zeker in corona tijd. Als eiser werkelijk gehoord had willen worden op een andere manier dan telefonisch, dan had hij daarom moeten vragen. Misschien was het dan mogelijk geweest om via een beeldverbinding het hoorgesprek te voeren. Eiser stelt immers dat hij niet beschikt over een telefoon, maar wel over een computer. Eiser heeft in zijn e-mail van 17 juni echter gevraagd om een reactie op zijn argumenten in een uitspraak op bezwaar en niet om een hoorgesprek.
11. Voor de tussenwoning aan de [adres 1] (AWB 20/3713) geldt het volgende. In het taxatierapport heeft verweerder vergelijkingsobjecten gebruikt die in dezelfde straat staan en die er van buitenaf hetzelfde uitzien. Het zijn woningen uit hetzelfde bouwjaar en uit dezelfde bouwstroom. Daarom maakt het niet uit in welk bouwjaar ze zijn gebouwd. Ook de inhoud is gelijk, zodat het niet uitmaakt als die inhoud onjuist zou zijn vastgesteld, zoals eiser aanvoert. Alleen de woning op nummer 32 is kleiner, omdat daarop geen puntdak staat. Daarmee is rekening gehouden bij de waardering. Met name de woningen op nummer 10 en op nummer 8 zijn erg goed vergelijkbaar. De verkoopcijfers van die twee woningen onderbouwen dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Deze verkoopcijfers hadden ook een veel hogere waarde kunnen onderbouwen. De woning van eiser is veel lager gewaardeerd, omdat de taxateur van verweerder ermee rekening heeft gehouden dat de woning van eiser in een veel minder goede staat verkeerde op de waardepeildatum dan de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft aangevoerd dat de woning op 1 januari 2019 en op 1 januari 2020 niet goed bewoonbaar was en dat hij er ook niet echt woont, al verblijft hij er wel vaak. Tijdens de zitting heeft hij gesteld dat de woning is gestript voor verbouwing en dat daarbij allerlei verborgen gebreken zijn gevonden. Door medische problemen is de woning meerdere jaren in deze staat gebleven, zo stelde eiser. Verweerder heeft in reactie hierop opgemerkt dat eiser dit nog niet eerder had aangevoerd voor deze woning en dat dit dus niet gecontroleerd kon worden. Eiser heeft zijn stellingen op geen enkele manier onderbouwd (bijvoorbeeld met behulp van foto’s) en hij heeft verweerder ook niet in de gelegenheid gesteld om de situatie in de woning zelf op te nemen. De rechtbank is daarom niet overtuigd van de juistheid van de stellingen van eiser. Bovendien is de woning van eiser zo veel lager gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten, dat er veel ruimte is voor compensatie wegens eventuele gebreken. En voor zover het pension met immigranten een waardedruk oplevert, geldt dit ook voor de vergelijkingsobjecten, zodat die waardedruk in de vergelijking is verdisconteerd. Verweerder heeft de vastgestelde waarde dus aannemelijk gemaakt.
12. Voor de garagebox aan de [adres 2] (AWB 20/3714) geldt het volgende. De taxateur van verweerder heeft drie garageboxen als vergelijkingsobject gebruikt, waarvan er één vlakbij eisers garagebox ligt, de box op nummer 50e. Daarmee heeft verweerder de waarde van eisers garagebox aannemelijk gemaakt. De stelling van eiser dat de garagebox op nummer 50e sinds 2014 geen asbest meer in het dak heeft, terwijl dat bij zijn garagebox wel zo is, is pas op zitting ingenomen en is op geen enkele wijze onderbouwd. Ook hier geldt dat verweerder door de late stellingname van eiser niet in staat is geweest om hierop goed te reageren, bijvoorbeeld door onderzoek ter plaatse te doen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat alle drie de gebruikte vergelijkingsobjecten asbesthoudende daken hebben en dus geschikt zijn om de waarde van eisers garagebox te onderbouwen, zonder een bedrag te rekenen voor de sanering van het asbest. Bovendien is de garagebox op nummer 50e op 15 december 2017, dus een heel jaar voor de waardepeildatum, verkocht voor € 15.000. Niet weersproken is dat de waarde van garageboxen na die datum flink is gestegen. Dit betekent dat er zoveel verschil zit in waarde tussen de garagebox op nummer 50e en de garagebox van eiser, dat het verkoopcijfer van de garagebox op nummer 50e ook de vastgestelde waarde voor eisers garagebox, € 12.000, kan onderbouwen als de garagebox op 50e inderdaad in 2014 een nieuw dak zou hebben gekregen. De stellingen van eiser over de lekkage bij het dak van zijn garagebox, waar de buurman een klacht over zou hebben ingediend, zijn niet onderbouwd en pas ter zitting voor het eerst ingenomen, waardoor ze niet controleerbaar zijn. De offerte voor vernieuwing van het garagedak, die eiser tijdens de zitting heeft overgelegd, is onvoldoende om aan te nemen dat het vernieuwen van het dak op de waardepeildatum al noodzakelijk was. De offerte is namelijk van 29 november 2020. Verder is niet duidelijk geworden wanneer de lekkage zou zijn ontstaan. Uit de offerte blijkt dit niet. De stelling over het verschil in bouwjaar overtuigt ook niet, al is het mogelijk dat de garagebox van eiser iets eerder is gebouwd dan de gebruikte vergelijkingsobjecten en daardoor een iets andere dakconstructie heeft. Dat het verschil in dakconstructie zoveel uitmaakt in de waarde, dat de vastgestelde waarde van € 12.000 te hoog zou zijn, acht de rechtbank echter niet aannemelijk.
13. Voor de flatwoning aan de [adres 3] (AWB 20/3715) geldt het volgende. In het taxatierapport van verweerder is eisers flatwoning onder andere vergeleken met de flatwoning in dezelfde flat op nummer 86. Volgens de gegevens van verweerder is deze flatwoning even groot als de flatwoning van eiser, namelijk 86 m³. Eiser heeft tijdens de zitting voor het eerst aangevoerd dat de eigenaar van nummer 86 de berging aan de flat heeft getrokken, zodat deze een slaapkamer heeft gekregen en dus een grotere inhoud. Bij zijn flatwoning is dat niet mogelijk. Eiser heeft daarvoor tijdens de zitting een tekening overgelegd uit 2016, waarin een voorgenomen wijziging van de appartementsrechten van het pand is uitgetekend. Deze informatie was voor verweerder nieuw en kon dus niet gecontroleerd worden. De taxateur van verweerder heeft er op gewezen dat de flatwoning op nummer 86 op 2 oktober 2017 is verkocht voor € 106.000, terwijl de flatwoning van eiser is getaxeerd op € 67.000. Er zit dus een groot verschil in beide waardes. Hoewel de flatwoning op nummer 86 een tuin heeft, die verweerder op een relatief hoog bedrag van € 20.000 heeft gewaardeerd (normaal zou hij dat veel lager hebben vastgesteld, verklaarde hij), is er dus veel ruimte om de verschillen te kunnen compenseren. De rechtbank is overtuigd door de toelichting van de taxateur van verweerder en acht aannemelijk dat er voldoende ruimte is om rekening te kunnen houden met de verschillen. Een ander punt dat eiser heeft aangevoerd, is dat hij zijn flatwoning in 2017 volledig heeft gestript om het te verbouwen, maar dat het hem door medische redenen lang niet is gelukt om de woning weer op te bouwen. De taxateur van verweerder heeft de woning in 2017 inpandig opgenomen en heeft toen geconstateerd dat de woning eenvoudig was afgewerkt. Uit de foto’s in het taxatierapport, die waarschijnlijk tijdens die opname in 2017 zijn genomen, blijkt niet dat de woning gestript is, maar wel dat de woning heel eenvoudig is uitgevoerd. Bij de vaststelling van de waarde voor het jaar 2020 heeft verweerder aangenomen dat de verbouwing inmiddels gereed was. Volgens eiser is dit niet het geval. Eiser heeft dit echter op geen enkele manier aannemelijk gemaakt en hij heeft ook verweerder niet in de gelegenheid gesteld om het pand van binnen op te nemen. En ook hier geldt weer dat het verschil tussen de verkoopprijs van de flatwoning op nummer 86 en de vastgestelde waarde voor eisers flatwoning zo groot is, dat voor al deze verschillen kan worden gecompenseerd. En ook de twee andere gebruikte onderbouwingen, flatwoningen van 171 m³ in hetzelfde gebouw, geven aanleiding voor het oordeel dat de waarde van eisers flatwoning niet te hoog is vastgesteld, ook al is eisers flatwoning veel kleiner en heeft deze geen aparte slaapkamer. Verweerder heeft dus aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De opmerkingen van eiser over het reservefonds maken dit oordeel niet anders, omdat zowel eiser als verweerders taxateur van mening zijn dat voor het reservefonds een bedrag van € 4.000 moet worden genomen. Verweerder heeft met dit bedrag gerekend bij de vergelijking.
Motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel
14. De stelling van eiser dat verweerder de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig heeft voorbereid dan wel gemotiveerd, faalt. Verweerder heeft het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel niet geschonden. Volgens vaste rechtspraak leiden motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden bovendien niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak. [1] Eventuele motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden kunnen in beroep worden hersteld. In WOZ-zaken is het vanwege kostentechnische redenen zelfs gebruikelijk dat pas in de beroepsfase een taxatierapport wordt opgemaakt en dit is een werkwijze die is toegestaan. Verder is het niet noodzakelijk dat verweerder een onafhankelijke taxateur inschakelt. Verweerder hoeft alleen voldoende bewijzen over te leggen bij de rechter om de waarde te onderbouwen en dat mag ook met een taxatierapport van een vast taxatiebureau. De rechtbank hoeft dus niet te beoordelen of de taxateur [persoon B2] een onafhankelijke taxateur is.
Verstoorde relatie en de toekomst
15. Tijdens de zitting is gebleken dat de relatie tussen partijen ernstig is verstoord. Als gevolg daarvan blijven onduidelijkheden over de feitelijke toestand van de objecten bestaan. Dit zal nadelige effecten hebben voor de vaststelling van de waarden in toekomstige belastingjaren, omdat het waarschijnlijk nieuwe procedures zal opleveren. Het is duidelijk dat eiser ervan overtuigd is dat zijn objecten niet goed zijn gewaardeerd, terwijl verweerder ervan overtuigd is dat dit wel zo is. In deze uitspraak over het belastingjaar 2020 krijgt verweerder van de rechtbank gelijk, omdat het taxatierapport voldoende bewijs oplevert en eiser zijn stellingen niet voldoende heeft onderbouwd. Het zou echter de voorkeur hebben van de rechtbank als partijen de feitelijke onduidelijkheden voor toekomstige belastingjaren samen zouden kunnen ophelderen. Dit zou kunnen gebeuren doordat een taxateur van verweerder de objecten van eiser inpandig gaat opnemen. Eiser moet de taxateur hier dan wel toe in staat stellen. Indien het niet mogelijk blijkt om de situatie op deze manier op te lossen, dan ligt het voor de hand dat eiser een eigen taxateur inhuurt, die zijn objecten inpandig gaat taxeren en hierbij ook foto’s van eventuele gebreken maakt en deze aan het taxatierapport toevoegt. Een dergelijk taxatierapport kan eiser dan overleggen aan de rechter, als tegenwicht tegen het taxatierapport van verweerder. Misschien wordt het oordeel van de rechter dan anders.
Conclusie
16. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van
M.I.M. Geraerts, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
buiten staat zijnde te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.