ECLI:NL:RBGEL:2020:7670

• Datum uitspraak: 17 april 2020
• Publicatiedatum: 13 juli 2023
• Zaaknummer: NL19.3913
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.F.A. Bierbooms
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering koper wegens niet tijdig klagen over asbest in dak woning

Partijen sloten op 7 april 2017 een koopovereenkomst voor een woning met bijgebouwen, waarbij koper bekend was met asbest in de onroerende zaak. Na levering op 4 december 2017 ontdekte koper asbest in het gehele dak van de woning en stelde verkoper aansprakelijk voor saneringskosten.

Verkoper verweerde zich onder meer met een vaststellingsovereenkomst tussen koper en diens rechtsbijstandsverzekeraar, en het niet tijdig klagen door koper over het asbestgebrek. De rechtbank oordeelde dat de vaststellingsovereenkomst geen finale kwijting opleverde tussen koper en verkoper voor het asbestgeschil.

De rechtbank stelde vast dat koper op 9 april 2017, tijdens een rondgang met een onafhankelijke getuige, bekend was of behoorde te zijn met de aanwezigheid van asbest in het gehele pannendak. Koper heeft pas op 21 juni 2018 geklaagd, ruim na het verstrijken van de klachttermijn volgens artikel 7:23 lid 1 BW.

Daarom kon koper geen beroep meer doen op non-conformiteit of dwaling wegens het asbestgebrek. De vorderingen werden afgewezen en koper werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen van koper af wegens niet tijdig klagen over het asbestgebrek in het dak.

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer: NL19.3913

Vonnis van 17 april 2020

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

eisers, hierna samen te noemen: [eiser c.s.] ,
advocaat mr. D.A. Boor te Ede,

tegen

1. [verweerder sub 1] ,2. [verweerder sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente]

3.
[verweerder sub 3] ,

4.
[verweerder sub 4] ,
beiden wonen te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

verweerders, hierna te samen te noemen [verweerders c.s.] .,

advocaat mr. R.C.H. Schrömbges te Lent.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de procesinleiding
• het verweerschrift
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 18 juni 2019
• de spreekaantekeningen van [eiser c.s.]
• het proces-verbaal van voortzetting mondelinge behandeling op 21 augustus 2019, ter gelegenheid waarvan de [getuige X] als getuige aan de zijde van [verweerders c.s.] . is gehoord
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 7 januari 2020, ter gelegenheid waarvan eisers als partijgetuigen zijn gehoord
• de akte uitlating na getuigenverhoren van [eiser c.s.]
• de antwoordakte na getuigenverhoren van [verweerders c.s.] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 7 april 2017 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij [eiser c.s.] van [verweerders c.s.] . de onroerende zaak aan [adres 1] en [adres 1A] te [woonplaats] (hierna: de woning) heeft gekocht voor een koopprijs van € 547.500,00.

2.2.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“
(...)

artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

(...)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis

(...)

6.4.3.

Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

6.4.3.1. Eterniet

Eterniet; bij verwerking c.q. verwijdering van asbest dient men rekening te houden met aanvullende, vaak kostenverhogende milieumaatregelen.

(...) ”

2.3.

Onderdeel van de koopovereenkomst is het Inlichtingenformulier. Op dit formulier luidt vraag 9 b als volgt: “
Zijn er asbesthoudende materialen in de woning en/of bijgebouwen aanwezig? ”

Als antwoord op deze vraag is het hokje “ja” aangekruist en is bij de daaropvolgende vraag “
Zo ja, welke en waar? ” ingevuld “
Dak Schuur ” en op de volgende regel “
c.v. ruimte ”.

2.4.

Op 4 december 2017 heeft de levering van de woning aan [eiser c.s.] plaatsgevonden.

2.5.

Bij brief van 25 januari 2018 heeft [eiser c.s.] de makelaar verzocht om aan [verweerders c.s.] . mee te delen dat er diverse tekortkomingen aan de woning waren geconstateerd en dat hij [verweerders c.s.] . daarvoor aansprakelijk stelde. De gebreken die in de brief genoemd worden zijn vochtproblemen, loslatend stucwerk, schimmelvorming, kapotte c.v.-ketels en verrotte vloerbalken.

2.6.

Partijen hebben vervolgens hun rechtsbijstandsverzekeraar ingeschakeld. Partijen waren beide verzekerd bij DAS Rechtsbijstand (hierna: DAS). DAS heeft op 15 mei 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten met [eiser c.s.] , die onder meer het volgende inhoudt:

“
(...)

Overwegende dat

- [eiser sub 1] een geschil heeft met [verweerder sub 1] , [verweerder sub 2] , [verweerder sub 3] en [verweerder sub 4] over geconstateerde gebreken aan de woning (...).

(...)

- de wederpartij van [eiser sub 1] tot op heden niet bereid is gevonden mee te werken aan een (volledige) oplossing van het geschil.

(...)

- DAS en [eiser sub 1] afspraken hebben gemaakt over de beëindiging van de verplichtingen van DAS op grond van de door [eiser sub 1] afgesloten rechtsbijstandsverzekering. DAS is tot deze afwikkeling bevoegd op grond van de door [eiser sub 1] afgesloten rechtsbijstandsverzekering.

-
- [eiser sub 1] en DAS willen deze afspraken als volgt vastleggen.

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

-
- DAS betaalt aan [eiser sub 1] een bedrag van (...) het bedrag is onzichtbaar gemaakt, rb.).

(...)

- -
Het is [eiser sub 1] duidelijk dat DAS na deze betaling geen verdere verplichtingen meer heeft, geen (verdere) rechtsbijstand meer verleent en dat DAS haar dossier definitief sluit.

[eiser sub 1] verleent DAS daartoe finale kwijting en [eiser sub 1] zal zelf ook geen verdere actie in de onderhavige kwestie tegen [verweerder sub 1] , [verweerder sub 2] , [verweerder sub 3] en [verweerder sub 4] ondernemen;

(...) ”

2.7.

Bij e-mailbericht van 15 mei 2018 heeft DAS aan [verweerder sub 2] het volgende medegedeeld:

“
(...)

Bij deze bevestig ik ons telefoongesprek van zojuist waarin ik u het goede nieuws bracht dat DAS een financiële regeling met de kopers heeft getroffen waardoor zij in deze kwestie geen actie meer kunnen ondernemen tegen u en uw ouders/schoonouders. Zoals ik met u afsprak, is de zaak hiermee opgelost en kan ik nu uw dossier sluiten.

(...) ”

2.8.

Bij brief van 21 juni 2018 heeft [eiser c.s.] [verweerders c.s.] . medegedeeld dat zij tijdens het verwijderen van de schoorsteen op 17 mei 2018 tot de ontdekking waren gekomen dat zich in de hele pannenkap asbest bevond. [eiser c.s.] heeft [verweerders c.s.] . in de brief aansprakelijk gesteld voor alle kosten voor het saneren en renoveren van het dak.

2.9.

In reactie op laatstgemelde brief heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [verweerders c.s.] . bij brief van 4 juli 2018 medegedeeld dat de aanwezigheid van asbest in de woning niet zonder meer tot gevolg heeft dat sprake is van een gebrek aan de woning.

Verder is in de brief gemeld dat [verweerders c.s.] . tijdens de rondgang in de woning de aanwezigheid van asbest in het dak uitvoerig met [eiser c.s.] heeft besproken. [verweerders c.s.] . heeft in de brief de aansprakelijkheid betwist.

2.10.

Bij brief van 31 oktober 2018 aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [verweerders c.s.] . heeft de advocaat van [eiser c.s.] betwist dat tijdens de inspectieronde of daarvoor was aangegeven dat asbest in het dak aanwezig was. Verder is in de brief gemeld dat [verweerders c.s.] . zijn mededelingsplicht had geschonden ten aanzien van de aanwezigheid van asbest in het dak. Geconcludeerd wordt dat sprake is van non-conformiteit en dwaling. [verweerders c.s.] . wordt in de brief aansprakelijk gesteld voor de schade en gesommeerd om een bedrag van € 30.706,75 te betalen.

2.11.

Bij brief van 22 november 2018 heeft de advocaat van [verweerders c.s.] . gemotiveerd aangegeven dat de aansprakelijkheid werd afgewezen.

2.12.

In reactie op laatstgemelde brief heeft de advocaat van [eiser c.s.] bij brief van 14 december 2018 gemotiveerd laten weten dat [eiser c.s.] [verweerders c.s.] . onverkort aansprakelijk hield voor het gevorderde bedrag.

2.13.

Bij brief van 31 januari 2019 heeft de advocaat van [eiser c.s.] [verweerders c.s.] . gesommeerd om over te gaan tot betaling van het schadebedrag inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. [verweerders c.s.] . is niet tot betaling overgegaan.

3. Het geschil

3.1.

[eiser c.s.] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

1. [verweerders c.s.] . hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser c.s.] een schadevergoeding te betalen van € 32.529,95 inclusief rente, kosten en btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 februari 2019,

subsidiair:

2. op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de koopprijs zoals opgenomen in de koopovereenkomst zal wijzigen en [verweerders c.s.] . hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser c.s.] (terug) te betalen een bedrag dat gelijk staat aan de asbestsaneringswerkzaamheden en herstelkosten van het dak, te weten € 32.529,95 inclusief rente, kosten en btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 februari 2019,

primair en subsidiair:

3. [verweerders c.s.] . hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente indien [verweerders c.s.] . deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis heeft betaald.

3.2.

[eiser c.s.] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [verweerders c.s.] . is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De woning bezit niet de eigenschappen die [eiser c.s.] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [verweerders c.s.] . heeft zijn mededelingsplicht met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in het gehele dak geschonden. De aanwezigheid van asbest in het gehele dak van de woning staat normaal gebruik van de woning in de weg. Daardoor is sprake van non-conformiteit. [verweerders c.s.] . is aansprakelijk voor de schade die [eiser c.s.] als gevolg daarvan lijdt.

Ook heeft [eiser c.s.] gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst met [verweerders c.s.] ., omdat [verweerders c.s.] . hem niet, althans niet juist ingelicht over de aanwezigheid van het asbest in het gehele dak van de woning. Indien [eiser c.s.] hiervan op de hoogte was geweest, dan was hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan. Op grond van artikel 6:230 BW vordert [eiser c.s.] om, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel te wijzigen, in die zin dat de koopprijs verminderd wordt met € 30.706,75 inclusief btw.

[verweerders c.s.] . is over het schadebedrag de wettelijke rente verschuldigd vanaf de datum dat [eiser c.s.] de woning in eigendom heeft gekregen, te weten 4 december 2017.

Ook is [verweerders c.s.] . de buitengerechtelijke kosten verschuldigd conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.082,07.

3.3.

[verweerders c.s.] .voert verweer. Hij voert ten eerste aan dat als gevolg van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst [eiser c.s.] geen actie meer kan ondernemen jegens [verweerders c.s.] . Daarnaast is ter zake van het gestelde asbestgebrek niet tijdig geklaagd door [eiser c.s.] Ook is er geen sprake van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder is aan [eiser c.s.] gemeld dat asbest onder het pannendak aanwezig was en was de aanwezigheid van asbest kenbaar voor [eiser c.s.] Er is sprake van eigen schuld bij [eiser c.s.] , omdat binnen de bedenktijd na het sluiten van de koop kenbaar is gemaakt dat zich asbest bevond onder het pannendak, en [eiser c.s.] toen zonder kosten van de koop had kunnen afzien. Ook moet uit het oogpunt van schadebeperking een bedrag van € 715,50 op het gevorderde bedrag in mindering worden gebracht. Verder betwist [verweerders c.s.] . de omvang van de schade. [verweerders c.s.] . concludeert dat [eiser c.s.] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen, althans dat die vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [verweerders c.s.] . in de kosten van het geding, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat in dit geding in de kern om de vraag of [verweerders c.s.] . een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden door [eiser c.s.] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet mee te delen dat in het gehele dak van de woning asbesthoudend materiaal aanwezig was.

Vaststellingsovereenkomst

4.2.

[verweerders c.s.] . heeft als eerste verweer aangevoerd dat als gevolg van de vaststellingsovereenkomst sprake is van finale kwijting tussen partijen. [eiser c.s.] heeft dit betwist. De rechtbank overweegt het volgende.

De vaststellingsovereenkomst is gesloten tussen DAS en [eiser c.s.] In deze overeenkomst hebben DAS en [eiser sub 1] afspraken gemaakt over de beëindiging van de verplichtingen van DAS op grond van de door [eiser sub 1] afgesloten rechtsbijstandsverzekering. Aangezien [verweerders c.s.] . geen partij is bij de vaststellingsovereenkomst kan geen sprake zijn van finale kwijting op basis van die overeenkomst voor wat betreft de geschillen tussen [eiser c.s.] en [verweerders c.s.] . Weliswaar is in de vaststellingsovereenkomst opgenomen dat [eiser sub 1] zelf geen verdere actie jegens [verweerders c.s.] . zal ondernemen, maar hieraan kan [verweerders c.s.] . niet een finale kwijtingsafspraak ontlenen. Daar komt bij dat het in de vaststellingsovereenkomst gaat om “
geconstateerde gebreken ” en [verweerders c.s.] . niet, althans onvoldoende heeft weersproken dat hiermee gedoeld wordt op de gebreken die zijn weergegeven in de brief van 25 januari 2018 van [eiser c.s.] De asbestproblemen zijn daarin niet genoemd.

Ook de mededeling in het e-mailbericht van 15 mei 2018 van DAS aan [verweerder sub 2] (hiervoor weergegeven onder 2.7.) dat [eiser c.s.] “
in deze kwestie ” geen actie meer kan ondernemen tegen [verweerders c.s.] . duidt erop dat het ging om de eerder geconstateerde gebreken. Gelet hierop kan, naast het oordeel dat [verweerders c.s.] . geen beroep op finale kwijting toekomt, niet worden vastgesteld dat de asbestproblemen onderdeel waren van de vaststellingsovereenkomst. De vaststellingsovereenkomst staat dus niet in de weg aan de onderhavige vorderingen van [eiser c.s.]

Klachttermijn

4.3.

[verweerders c.s.] . heeft ook als verweer gevoerd dat [eiser c.s.] ter zake van het asbest in het dak van de woning niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW, zodat hem geen beroep op wanprestatie of dwaling toekomt. Volgens [eiser c.s.] heeft hij tijdig geklaagd.

4.4.

De rechtbank overweegt het volgende. Indien de klachttermijn van artikel 7:23 lid 1 BW is verstreken, kan de koper tegen de verkoper geen vordering meer instellen gegrond op het niet beantwoorden van de geleverde zaak aan de koopovereenkomst. Nu [eiser c.s.] aan zijn primaire en subsidiaire vordering ten grondslag heeft gelegd dat [verweerders c.s.] . hem niet heeft geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in het gehele dak van de woning waardoor de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, dient allereerst te worden beoordeeld of [eiser c.s.] binnen bekwame tijd geklaagd heeft.

4.5.

De termijn waarbinnen geklaagd dient te worden begint te lopen op het moment dat de koper het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. De tweede zin van lid 1 van artikel 7:23 BW bepaalt dat de grens van de onderzoeksplicht van de koper ligt waar de verkoper onjuiste mededelingen heeft verstrekt of een mededelingsplicht heeft geschonden.

4.6.

Nu [verweerders c.s.] . een op artikel 7:23 BW gebaseerd verweer voert, ligt het op de weg van [eiser c.s.] als koper om gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen rusten op [verweerders c.s.] ., omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd een bevrijdend verweer is.

4.7.

[eiser c.s.] heeft gesteld dat hij op 17 mei 2018, toen er werklieden bezig waren met het verwijderen van de schoorsteen, het asbest in het dak heeft ontdekt. Op 21 juni 2018 heeft hij [verweerders c.s.] . in gebreke gesteld ter zake het gebrek. [verweerders c.s.] . heeft verweer gevoerd tegen de stelling van [eiser c.s.] dat hij op 17 mei 2018 op de hoogte kwam van het gebrek. [verweerders c.s.] . heeft aangevoerd dat [eiser c.s.] vanaf het moment dat hij de concept-koopovereenkomst had ontvangen en anders in de periode van de kopers-bedenktijd na het sluiten van de koopovereenkomst, wist, althans behoorde te weten, dat er asbest in het dak zat.

4.8.

De rechtbank constateert dat in de koopovereenkomst staat dat aan koper bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In het Inlichtingenformulier, dat onderdeel is van de overeenkomst, is bij de vraag waar het asbest zich bevindt ingevuld “dak schuur” en “c.v.-ruimte”. Gelet hierop was [eiser c.s.] weliswaar op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in voormelde delen van de woning, maar kan niet worden aangenomen dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wist dat in het gehele dak van de woning asbest aanwezig was. [verweerders c.s.] . heeft aangevoerd dat het asbest in de c.v.-ruimte zichtbaar door liep naar de rest van het pannendak, maar dat is door [eiser c.s.] betwist en door [verweerders c.s.] . onvoldoende onderbouwd. Gelet op het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat op het moment van ontvangst van de concept-koopovereenkomst de klachttermijn is gaan lopen.

4.9.

Ten aanzien van het verweer van [verweerders c.s.] . dat [eiser c.s.] in de bedenktijd na het sluiten van de koopovereenkomst bekend is geworden met de aanwezigheid van asbest in het dak, overweegt de rechtbank als volgt.

Op zondag 9 april 2017 heeft een rondgang door de woning plaatsgevonden, waarbij [eiser c.s.] , [verweerder sub 4] en de [getuige X] (hierna: [getuige X] ), de buurman, aanwezig waren. Volgens [verweerders c.s.] . is toen de aanwezigheid van asbest in het dak besproken. [verweerders c.s.] . heeft [getuige X] als getuige opgeroepen. Hij is gehoord tijdens de mondelinge behandeling en heeft onder meer het volgende verklaard:
“
(...)

Het klopt dat ik met de familie [eiser c.s.] en nog wat anderen door het huis ben gelopen. Dat was voorafgaand aan de koop, de negende. Ik denk april 2017. Ik deed dat op verzoek van [verweerder sub 1] . Ik ben de buurman. De [verweerder sub 1] had mij gevraagd of ik alle zwakke plekken in de woning wilde vertellen. Ik ken de woning vanaf mijn zeventiende al. Daar woonde mijn kameraad vroeger, [de heer A] . Met de verbouwing heb ik niets te maken gehad. Ik heb tijdens dat bezoek gewezen op de aanwezigheid van asbest onder het pannendak en bij de cv-ketel. Ik weet niet meer hoe [eiser c.s.] daarop reageerde. Ik heb gezegd asbest onder de kap, dus het pannendak, en er waren andere problemen in het huis aanwezig en daar heb ik ook op gewezen. Wij stonden toen in de woning van de dochter van [verweerder sub 4] . Dat is de woning die verkocht werd. Er zit een wolfgebonden cementplaat aan de binnenkant van het dak. Ik heb gezegd dat dat geen asbest was, maar ik heb toen wel gezegd dat daar achter asbest zat.

Op vragen van mr. Schrömbges antwoord ik als volgt:

Ik ben de tiende, of de elfde, ook bij de heer [eiser c.s.] thuis geweest. Toen hebben wij over een stukje verbouwing gesproken. Toen heb ik weer herhaald wat er allemaal mis aan de woning is en duidelijk gezegd tegen de familie ‘weet wat je koopt.’ Alle punten zijn toen weer besproken, dus ook het asbest in het dak.

[verweerder sub 4] was mijn buurman en [verweerder sub 4] had gezegd, ‘ik wil alle problemen voor die woning in de toekomst voorkomen’ en omdat ik zijn buurman was, heeft hij mij erbij gevraagd. Ik ben bouwkundige, ik knap oude panden op. Ik ben daarvoor niet betaald.

Op vragen van mr. Boor antwoord ik als volgt:

(...)

U vraagt mij wat was de tegenprestatie. Ik heb mijn eigen boerderij opgeknapt en [verweerder sub 1] is wethouder geweest en die weet beter welke weg hij moet bewandelen. ”

4.10.

[eiser c.s.] zijn daarna als getuigen gehoord. [eiser sub 1] heeft onder meer het volgende verklaard:

“
U vraagt mij of voorafgaand aan de koop van de woning tijdens een rondleiding door [getuige X]

of een ander is gewezen op de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning. Ik antwoord daarop: “Nee, absoluut niet.”

Op zondag 9 april 2017 is [getuige X] met de [verweerder sub 1] en ons in de woning geweest. We hebben toen wat rondgekeken. [eiser sub 2] en ik hebben gekeken hoe zouden we van twee woningen één kunnen maken. Op advies van [verweerder sub 4] hebben wij [getuige X] erbij gevraagd om te kijken of van twee woningen er één gemaakt kon worden. Volgens [verweerder sub 4] was [getuige X] een aannemer en toevallig ook de buurman. (...) Over asbest is niet gesproken, 100 % niet.

Op een vraag van mr. Boor antwoord ik als volgt.

U vraagt mij of ik de woning had gekocht als ik was geïnformeerd over de aanwezigheid van

asbest in het gehele dak. Ik antwoord daarop: “Nee”.

Op een vraag van mr. Schrömbges antwoord ik als volgt.

Volgens mij hebben wij [getuige X] voor het eerst gesproken op de dag dat wij die rondleiding

daar hadden met [verweerder sub 4] erbij. Dat was dus die 9 april. ”

T [eiser sub 2] heeft onder meer het volgende verklaard:

“
(...) U vraagt mij of voorafgaand aan de koop van de woning tijdens een rondleiding door [getuige X]

of een ander is gewezen op de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning. Ik

antwoord daarop: “daar is niet over gesproken.”

Er is wel een rondleiding geweest door de woning met [getuige X] . (...) Daar was [verweerder sub 4] bij en [getuige X] en mijn man en ik. Dat was 2 dagen nadat wij het voorlopig koopcontract hadden getekend, dat is getekend op 7 april 2017 en op 9 april zijn wij toen met deze mensen door de woning gegaan. Asbest is op geen enkele manier toen ter sprake gekomen.

Op vragen van mr. Boor antwoord ik als volgt.

Op de open huizen dag hebben wij de woning bezichtigd. Wij stonden buiten in de tuin met [verweerder sub 4] , omdat wij op zoek moesten gaan naar een aannemer omdat wij verbouwingsplannen hadden. Toen wenkte [verweerder sub 4] naar de buurman, de heer [getuige X] , want die woonde ernaast en hij was een goede aannemer volgens de [verweerder sub 1] . Gezien het feit dat wij twee kinderen met een beperking hebben en aanpassingen aan de woning moeten doen, was [getuige X] er volgens [verweerder sub 4] in gespecialiseerd. Hierop hebben wij aangegeven: wij kennen [getuige X] niet, maar waarom zouden wij hem niet een kans geven? Wij wilden zelf contact opnemen met [getuige X] , maar de [verweerder sub 1] wilde dat het via hem ging en zo is het ook gegaan.

De bedoeling van de aanwezigheid van [getuige X] was volgens ons om te kijken hoe een

verbouwing kon plaatsvinden, want wij wilden van twee woningen één woning maken.

Als wij geïnformeerd zouden zijn over het asbest in het dak van de woning dan hadden wij de

woning niet gekocht. ”

4.11.

[getuige X] heeft verklaard dat hij [eiser c.s.] op 9 april 2017 heeft gezegd dat er asbest onder het pannendak aanwezig was. Verder is ook door de verkopend makelaar bij e-mailbericht van 17 augustus 2018 aan [verweerders c.s.] . medegedeeld [eiser c.s.] bekend was met de aanwezigheid van asbest in het dak:

“
In zowel de koopakte, als bij het bezwaartermijn is duidelijk gebleken dat er in het dak van het achterhuis asbest is verwerkt. Dit was ook zichtbaar aanwezig, de koper was hiervan op de hoogte. ”

Hiertegenover staan de verklaringen van [eiser c.s.] dat er niet over het asbest is gesproken en dat dit ook niet bekend was bij hen.

Omdat [verweerders c.s.] . de bewijslast draagt voor de feiten ten aanzien van het beroep op artikel 7:23 BW, geldt de beperking van de bewijskracht van de partijgetuigenverklaring zoals opgenomen in artikel 164 lid 2 Rv niet, zodat de rechter in dit geval overeenkomstig de hoofdregel van artikel 152 lid 2 Rv vrij is in de waardering van de door de [eiser c.s.] afgelegde verklaringen. Hun verklaringen kunnen zijn beïnvloed doordat zij partij zijn in deze procedure en een belang hebben bij de uitkomst hiervan. Tegenover de verklaringen van [eiser c.s.] staat de verklaring van [getuige X] , die als onafhankelijke getuige wordt beschouwd. Hij heeft in zijn verklaring de gang van zaken op 9 en 10 april 2017 weergegeven en verklaard dat op beide data de asbest in het pannendak is besproken met [eiser c.s.] Dat [getuige X] op dit punt ongeloofwaardig en tegenstrijdig heeft verklaard is door [verweerders c.s.] . betwist en door [eiser c.s.] onvoldoende onderbouwd. Ook kan, gelet op de betwisting door [verweerders c.s.] . en bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing door [eiser c.s.] , niet worden aangenomen dat [getuige X] voor zijn diensten een tegenprestatie heeft ontvangen van [verweerders c.s.] . Gelet op de verklaring van [getuige X] en ook de bevestiging van de makelaar dat [eiser c.s.] er op 9 april 2017 van op de hoogte was dat er asbest in het hele (pannendak) aanwezig was, acht de rechtbank bewezen dat [eiser c.s.] in ieder geval op 9 april 2017 bekend was, althans behoorde te zijn met de aanwezigheid van asbest in het gehele pannendak.

4.12.

Vast staat dat [eiser c.s.] eerst op 21 juni 2018 [verweerders c.s.] . mededeling heeft gedaan van het geconstateerde gebrek met betrekking tot de asbest. Nu ervan uit wordt gegaan dat het door [eiser c.s.] gestelde gebrek op 9 april 2017 bij hen bekend was, althans bekend had moeten zijn, is de rechtbank van oordeel dat [eiser c.s.] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW heeft geklaagd. Met name gelet op de verbouwingsplannen die [eiser c.s.] had, lag het voor de hand dat hij [verweerders c.s.] . eerder in kennis had gesteld van het geconstateerde gebrek. Door dit pas ruim een jaar later te doen, heeft [eiser c.s.] niet tijdig geklaagd.

4.13.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser c.s.] er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, doordat hij [verweerders c.s.] . daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt kennis heeft gegeven, zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. Ook de vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van dwaling is feitelijk gegrond op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. Ook bij deze vordering valt [eiser c.s.] daarom tegen te werpen dat hij niet tijdig heeft geklaagd overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW. De vorderingen zullen derhalve op deze grond worden afgewezen, zodat de overige verweren geen behandeling behoeven.

4.14.

[eiser c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verweerders c.s.] . worden begroot op:

- griffierecht € 914,00

- salaris advocaat
2.432,50 (3,5 punten × tarief 695,00)

Totaal € 3.346,50

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerders c.s.] . tot op heden begroot op € 3.346,50, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op
17 april 2019.

sa/bi