Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaakgegevens: 8778755 CV EXPL 20-3667
Grosse aan: [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie]
Afschrift aan: F. Meijerink
Verzonden d.d.
vonnis d.d. 10 maart 2021 van de kantonrechter
in de zaak van
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] ,[adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: F. Meijerink,
tegen
1.[gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] ,
2. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 2] ,[adres 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
procederend zonder gemachtigde.
Partijen worden hierna [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] en [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] genoemd. Gedaagde partijen worden zo nodig afzonderlijk [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 november 2020 en de daarin genoemde processtukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling van de zaak op 8 februari 2021, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] huurt sinds 1 februari 2007 de woonruimte aan de [adres woonruimte/gehuurde] (hierna: het gehuurde). De woonruimte is één van de drie appartementen gelegen boven een bedrijfsruimte. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was [naam 1] de verhuurder. In de huurovereenkomst is het volgende overeengekomen:
“Artikel 1(…) De woning is een bovenwoning boven een winkel. De huur houdt ook het medegebruik in van de gemeenschappelijke ruimten.Artikel 2 (…) Het gehuurde is bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden tot woonruimte te dienen.(…)Artikel 4. Huurprijs4.1
“Artikel 1(…) De woning is een bovenwoning boven een winkel. De huur houdt ook het medegebruik in van de gemeenschappelijke ruimten.Artikel 2 (…) Het gehuurde is bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden tot woonruimte te dienen.(…)Artikel 4. Huurprijs4.1
De maandelijks door huurder verschuldigde huurprijs bestaat uit:A de kale huurprijs plus,B De kosten van gas, water en elektriciteit.C De overige kosten (zoals: Gemeentelijkebelastingen, onroerende zaaksbelastingen, huisvuilbelasting etc.) zijn niet bij de huurprijs inbegrepen.4.2
De door de huurder verschuldigde huurprijs bedraagt bij aanvang van deze overeenkomst per maand€ 525,- (…).”.
2.2.
Het pand, waar het gehuurde deel van uitmaakt, is op enig moment eigendom geworden van de heer [naam 2] . Hij heeft het in april 2018 verkocht aan mevrouw
[naam 3] . Zij heeft het pand per 1 april 2019 verkocht en geleverd aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] . [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] exploiteert een onderneming in de bedrijfsruimte.
[naam 3] . Zij heeft het pand per 1 april 2019 verkocht en geleverd aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] . [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] exploiteert een onderneming in de bedrijfsruimte.
2.3.
Bij brief van 13 mei 2019 heeft [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Hierbij stel ik voor om de all-in huurprijs van de door u gehuurde woning te splitsen in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten en de kosten van nutsvoorzieningen.Huidige all-in huurprijs € 525,- per maandVoorgestelde kale huurprijs per maand € 393,- per maandVoorgestel voorschotbedrag nutsvoorzieningen € 132,- per maandTotaal € 525,- per maandIngangsdatum splitsing 1 augustus 2019. (…) Graag verneem ik vóór de voorgestelde ingangsdatum jullie akkoord. Mocht ik niets van jullie vernemen, dan ga ik ervan uit dat jullie akkoord zijn met de splitsing.Als jullie het niet eens zijn met de hierboven voorgestelde splitsing, dan kunnen jullie mij jullie bezwaren schriftelijk melden vóór de voorgestelde ingangsdatum. Als ik het niet eens ben met jullie bezwaren, dan zal ik de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de voorgestelde splitsing. (…)”.2.4. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft bij brief van 29 juli 2019 aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Naar aanleiding van uw brief d.d. 13 mei 2019 het volgende:- wij gaan niet akkoord met uw voorstel om de huidige huurovereenkomst aan te passen, door bijvoorbeeld de huurprijs te splitsen. Voor zover wij aan splitsing zouden moeten meewerken is de splitsing op geen enkele manier onderbouwd.- daarbij willen wij ook aangeven dat wij sinds half mei geen gebruik meer kunnen van een deel van het door ons gezamenlijk gehuurde (tuinschuur en tuin). Hiermee zijn wij niet akkoord. (…)”.Bij brief van 9 augustus 2019 is door [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] een kopie van de brief van 29 juli 2019 aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] gezonden.
“(…) Hierbij stel ik voor om de all-in huurprijs van de door u gehuurde woning te splitsen in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten en de kosten van nutsvoorzieningen.Huidige all-in huurprijs € 525,- per maandVoorgestelde kale huurprijs per maand € 393,- per maandVoorgestel voorschotbedrag nutsvoorzieningen € 132,- per maandTotaal € 525,- per maandIngangsdatum splitsing 1 augustus 2019. (…) Graag verneem ik vóór de voorgestelde ingangsdatum jullie akkoord. Mocht ik niets van jullie vernemen, dan ga ik ervan uit dat jullie akkoord zijn met de splitsing.Als jullie het niet eens zijn met de hierboven voorgestelde splitsing, dan kunnen jullie mij jullie bezwaren schriftelijk melden vóór de voorgestelde ingangsdatum. Als ik het niet eens ben met jullie bezwaren, dan zal ik de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de voorgestelde splitsing. (…)”.2.4. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft bij brief van 29 juli 2019 aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Naar aanleiding van uw brief d.d. 13 mei 2019 het volgende:- wij gaan niet akkoord met uw voorstel om de huidige huurovereenkomst aan te passen, door bijvoorbeeld de huurprijs te splitsen. Voor zover wij aan splitsing zouden moeten meewerken is de splitsing op geen enkele manier onderbouwd.- daarbij willen wij ook aangeven dat wij sinds half mei geen gebruik meer kunnen van een deel van het door ons gezamenlijk gehuurde (tuinschuur en tuin). Hiermee zijn wij niet akkoord. (…)”.Bij brief van 9 augustus 2019 is door [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] een kopie van de brief van 29 juli 2019 aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] gezonden.
2.5.
Bij brief van 30 juli 2019 heeft [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Hierbij deel ik u mee dat de huidige maandelijkse kale huurprijs van € 393,- voor het appartement [adres woonruimte/gehuurde] , met ingang van 1 september 2019 wordt verhoogd.De kale huurprijs bedraagt na de verhoging € 416,19Het voorschotbedrag nutsvoorzieningen bedraagt € 132,00Totaal te voldoen vanaf eind september € 548,19.(…)Mocht u echter bezwaar hebben tegen de huurverhoging, dan kunt u binnen 2 maanden schriftelijk (…) bezwaar indienen met uw grond van bezwaar. U dient zich met uw bezwaar te richten tot de Huurcommissie (…)”.2.6. Bij brief van 11 oktober 2019 heeft [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Wij betwisten wederom dat sprake is van een rechtsgeldige huursplitsing. Ten eerste kan alleen een huurder huursplitsing aanvragen. Ten tweede zijn wij uitdrukkelijk niet akkoord gegaan met uw voorstel tot huursplitsing/huurverhoging. (…)”.
“(…) Hierbij deel ik u mee dat de huidige maandelijkse kale huurprijs van € 393,- voor het appartement [adres woonruimte/gehuurde] , met ingang van 1 september 2019 wordt verhoogd.De kale huurprijs bedraagt na de verhoging € 416,19Het voorschotbedrag nutsvoorzieningen bedraagt € 132,00Totaal te voldoen vanaf eind september € 548,19.(…)Mocht u echter bezwaar hebben tegen de huurverhoging, dan kunt u binnen 2 maanden schriftelijk (…) bezwaar indienen met uw grond van bezwaar. U dient zich met uw bezwaar te richten tot de Huurcommissie (…)”.2.6. Bij brief van 11 oktober 2019 heeft [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Wij betwisten wederom dat sprake is van een rechtsgeldige huursplitsing. Ten eerste kan alleen een huurder huursplitsing aanvragen. Ten tweede zijn wij uitdrukkelijk niet akkoord gegaan met uw voorstel tot huursplitsing/huurverhoging. (…)”.
2.7.
Bij brief van 25 oktober 2019 heeft [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geschreven:
“(…) Hierbij maken wij bezwaar tegen uw nota van € 309,22. Wij betalen namelijk zelf al jaarlijks sinds aanvang van de huur en conform ons huurcontract de gemeentelijke belastingen en kosten van het GBLT voor de [adres woonruimte/gehuurde] . (…) Overigens betreft uw nota kosten uit 2018. Op dat moment was u nog geen eigenaar (…)”.
“(…) Hierbij maken wij bezwaar tegen uw nota van € 309,22. Wij betalen namelijk zelf al jaarlijks sinds aanvang van de huur en conform ons huurcontract de gemeentelijke belastingen en kosten van het GBLT voor de [adres woonruimte/gehuurde] . (…) Overigens betreft uw nota kosten uit 2018. Op dat moment was u nog geen eigenaar (…)”.
2.8.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft bij brief van 4 april 2020 aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] geschreven:
“(…) Middels dit schrijven zeg ik (…) de tussen ons bestaande huurovereenkomst betreffende de woning (…) op. (…) De gronden om over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst zijn de volgende:U gedraagt zich niet als goed huurder. Meerdere malen heb ik moet vaststellen dat u zeer bewust te weinig huurpenningen heeft voldaan. (…) Deze situatie bestaat al sinds augustus 2019. (…) Meerdere malen heeft u kenbaar gemaakt te willen blijven vasthouden aan de overeenkomst zoals die in januari 2007 tot stand is gekomen. Dat is onredelijk en onwenselijk. (…) Kortom: Telkenmale betwist u de splitsing en het redelijke aanbod wat daaruit spreekt. Dat is voldoende grond om de huurovereenkomst thans op te zeggen. (…)Daarbij geldt dat de woning een appartement betreft. U bent de huurovereenkomst destijds aangegaan als alleenstaande bewoner. Inmiddels is er sprake van een gezinssituatie. Dat veroorzaakt overlast naar mij en zorgt voor een onveilige situatie in de woning. (…)U dient de woning te verlaten voor 10 september 2020 (…) De opzegging zal tevens naar uw partner gedaan worden (…)’
“(…) Middels dit schrijven zeg ik (…) de tussen ons bestaande huurovereenkomst betreffende de woning (…) op. (…) De gronden om over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst zijn de volgende:U gedraagt zich niet als goed huurder. Meerdere malen heb ik moet vaststellen dat u zeer bewust te weinig huurpenningen heeft voldaan. (…) Deze situatie bestaat al sinds augustus 2019. (…) Meerdere malen heeft u kenbaar gemaakt te willen blijven vasthouden aan de overeenkomst zoals die in januari 2007 tot stand is gekomen. Dat is onredelijk en onwenselijk. (…) Kortom: Telkenmale betwist u de splitsing en het redelijke aanbod wat daaruit spreekt. Dat is voldoende grond om de huurovereenkomst thans op te zeggen. (…)Daarbij geldt dat de woning een appartement betreft. U bent de huurovereenkomst destijds aangegaan als alleenstaande bewoner. Inmiddels is er sprake van een gezinssituatie. Dat veroorzaakt overlast naar mij en zorgt voor een onveilige situatie in de woning. (…)U dient de woning te verlaten voor 10 september 2020 (…) De opzegging zal tevens naar uw partner gedaan worden (…)’
3.De vordering en het verweer in conventie en in reconventie
3.1.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 708,11, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 september 2020 tot de dag van algehele voldoening,
2. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn zal ontbinden en [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] zal veroordelen om het gehuurde binnen één maand na betekening van het vonnis te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] , met machtiging [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] om de ontruiming door een deurwaarder te laten bewerkstelligen als [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] daarmee in gebreke zal blijven,
3. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten.
1. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 708,11, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 september 2020 tot de dag van algehele voldoening,
2. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn zal ontbinden en [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] zal veroordelen om het gehuurde binnen één maand na betekening van het vonnis te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] , met machtiging [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] om de ontruiming door een deurwaarder te laten bewerkstelligen als [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] daarmee in gebreke zal blijven,
3. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] structureel te weinig huur betaalt, doordat hij de huurverhoging van € 23,19 per maand niet voldoet. De verwachting is dat hij ook in de toekomst tekort zal schieten, nu er een discussie is tussen partijen over die verhoging. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft geweigerd om de splitsing aan de huurcommissie voor te leggen, zodat de splitsing en de huurverhoging inmiddels zijn ingegaan. Ook is de rioolheffing over 2018 en 2019 niet betaald. De huurachterstand is inmiddels meer dan drie maanden. Daarnaast is er sprake van overlast, doordat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] inmiddels met vier personen in de woning woont. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft de huurovereenkomst opgezegd.
3.3.
[gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, met wettelijke rente.
Hij voert daarvoor aan dat de huursplitsing en huurverhoging niet zijn overeengekomen, zodat hij niet gehouden is meer te betalen dan de wel overeengekomen huurprijs, die voldaan wordt. De rioolheffing is de afgelopen 13 jaar niet in rekening gebracht, zodat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] er van uit mag gaan dat dit door de verhuurder betaald wordt. Een goede afrekening is niet verstrekt, zodat ook de juistheid van de hoogte niet inzichtelijk is.
Er is geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] mag volgens de huurovereenkomst met zijn gezin in het gehuurde wonen en veroorzaakt geen overlast.
Hij voert daarvoor aan dat de huursplitsing en huurverhoging niet zijn overeengekomen, zodat hij niet gehouden is meer te betalen dan de wel overeengekomen huurprijs, die voldaan wordt. De rioolheffing is de afgelopen 13 jaar niet in rekening gebracht, zodat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] er van uit mag gaan dat dit door de verhuurder betaald wordt. Een goede afrekening is niet verstrekt, zodat ook de juistheid van de hoogte niet inzichtelijk is.
Er is geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] mag volgens de huurovereenkomst met zijn gezin in het gehuurde wonen en veroorzaakt geen overlast.
3.4.
Het verweer mondt uit in een deels voorwaardelijke tegenvordering. Hierbij vordert [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voorwaardelijk, voor zover de huursplitsing vastgesteld moet worden, de huur zal vaststellen op 55% van de all-in huurprijs, dus een huurprijs van € 288,75 en servicekosten van € 131,25,
onvoorwaardelijk,
1. zal verklaren voor recht dat de tuin en de gedeelde berging onderdeel uitmaken van de gezamenlijke ruimte van het gehuurde,
2. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen om [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] toegang te verschaffen tot de berging en tuin, onder verbeurte van een dwangsom,
3. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen tot betaling van € 2.785,00 als compensatie van de schade die [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft geleden door het niet meer kunnen gebruiken van de berging,
4. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen om zich als goed verhuurder te gedragen, onder verbeurte van een dwangsom,
5. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.
voorwaardelijk, voor zover de huursplitsing vastgesteld moet worden, de huur zal vaststellen op 55% van de all-in huurprijs, dus een huurprijs van € 288,75 en servicekosten van € 131,25,
onvoorwaardelijk,
1. zal verklaren voor recht dat de tuin en de gedeelde berging onderdeel uitmaken van de gezamenlijke ruimte van het gehuurde,
2. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen om [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] toegang te verschaffen tot de berging en tuin, onder verbeurte van een dwangsom,
3. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen tot betaling van € 2.785,00 als compensatie van de schade die [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft geleden door het niet meer kunnen gebruiken van de berging,
4. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen om zich als goed verhuurder te gedragen, onder verbeurte van een dwangsom,
5. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.5.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] voert verweer tegen de tegenvorderingen. Op de standpunten van partijen zal hierna verder worden ingegaan.
4. De beoordeling
4. De beoordeling
In conventie
4.1.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] vordert allereerst betaling van een bedrag van € 708,11. Dit bedrag is opgebouwd uit 11 x € 23,19 aan restant-huurpenningen over de maanden oktober 2019 tot en met september 2020 en uit een bedrag van € 163,22 aan rioolheffing 2018 en € 165,51 aan rioolheffing 2019.
4.2.
In de huurovereenkomst is een all-in huurprijs overeengekomen. Daarbij is tevens overeengekomen dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] naast deze huurprijs ‘de overige kosten’ betaalt, waarbij enkele voorbeelden genoemd zijn. Rioolheffing staat niet bij deze voorbeelden. Tussen partijen is veel gecorrespondeerd. Een deel van deze correspondentie is hiervoor onder 2. weergegeven. Als productie 12 van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] is een brief overgelegd van [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] van 1 november 2019, waarbij als bijlage 3 een ‘specificatiestaat’ is gevoegd d.d. 26 januari 2019 met betrekking tot de gemeentelijke belastingen 2019 en de WOZ beschikking 2019 voor onder andere het gehuurde. Hierop is ook vermeld bij ‘Rioolheffing-eigenaren [adres woonruimte/gehuurde] ’ een bedrag van € 163,22.
4.3.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of de rioolheffing behoort tot de ‘overige kosten’ die in de huurovereenkomst zijn bedoeld. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] stelt dat hij in de periode 2007 tot en met 2017 nooit door de verhuurder aangesproken is tot betaling van rioolheffingen, zodat hij er van uit gaat dat deze post er niet onder valt. Bovendien betreft het de eigenaarslasten en betaalt hij als gebruiker ook een bijdrage rioolheffing.
De vraag betreft de uitleg van de overeenkomst, zoals die in 2007 is gesloten. Daarbij moet, volgens vaste jurisprudentie, gekeken worden naar wat de contractspartijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs uit de bepalingen uit de overeenkomst mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de voorbeelden, die in de overeenkomst genoemd zijn, is specifiek de ‘gemeentelijke belastingen’ genoemd. Rioolheffing is daar een onderdeel van, maar wordt gesplitst in een eigenaarsgedeelte en een gebruikersgedeelte. Gesteld noch gebleken is, dat de contractspartijen in 2007 over de inhoud van deze termen gesproken hebben. De feitelijke constatering van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , dat het eigenaarsgedeelte van de rioolheffing in de eerste tien jaar van de huurovereenkomst niet in rekening werd gebracht, maakt het aannemelijk dat partijen niet de bedoeling hebben gehad dit gedeelte als onderdeel van de huurprijs te beschouwen.
De vraag betreft de uitleg van de overeenkomst, zoals die in 2007 is gesloten. Daarbij moet, volgens vaste jurisprudentie, gekeken worden naar wat de contractspartijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs uit de bepalingen uit de overeenkomst mochten begrijpen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de voorbeelden, die in de overeenkomst genoemd zijn, is specifiek de ‘gemeentelijke belastingen’ genoemd. Rioolheffing is daar een onderdeel van, maar wordt gesplitst in een eigenaarsgedeelte en een gebruikersgedeelte. Gesteld noch gebleken is, dat de contractspartijen in 2007 over de inhoud van deze termen gesproken hebben. De feitelijke constatering van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , dat het eigenaarsgedeelte van de rioolheffing in de eerste tien jaar van de huurovereenkomst niet in rekening werd gebracht, maakt het aannemelijk dat partijen niet de bedoeling hebben gehad dit gedeelte als onderdeel van de huurprijs te beschouwen.
De vordering [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] kan dan ook niet toegewezen worden voor zover het op de kosten van de rioolheffing 2018 en 2019 ziet.
4.4.
De volgende vraag betreft de - volgens [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] - te weinig betaalde huurpenningen. Dit hangt samen met de huurverhoging die [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] in 2019 heeft willen doorvoeren en waarvan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] betwist dat deze rechtsgeldig is.
Hierbij is relevant dat de huurovereenkomst uit gaat van een all-in-prijs. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] is in april 2019, toen hij eigenaar werd van het pand, ook partij geworden bij de huurovereenkomst met deze all-in prijs. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] een huursplitsing voorgesteld, maar [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft daar niet mee ingestemd, maar heeft de kwestie ook niet aan de Huurcommissie voorgelegd. Volgens [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] betekent dit, dat de splitsing een feit geworden is. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] betwist dit.
Hierbij is relevant dat de huurovereenkomst uit gaat van een all-in-prijs. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] is in april 2019, toen hij eigenaar werd van het pand, ook partij geworden bij de huurovereenkomst met deze all-in prijs. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] een huursplitsing voorgesteld, maar [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft daar niet mee ingestemd, maar heeft de kwestie ook niet aan de Huurcommissie voorgelegd. Volgens [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] betekent dit, dat de splitsing een feit geworden is. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] betwist dit.
4.5.
In artikel 7:258 BW is de situatie geregeld waarin een huurder splitsing wenst van een all-in huurprijs. Indien de verhuurder niet instemt met een redelijk splitsingsvoorstel van de huurder, kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. Het spiegelbeeld - de verhuurder wil splitsen, maar de huurder stemt niet in - is niet in dit artikel geregeld.
Tot de wetswijziging in 2014 kon een dergelijk verzoek ook door de verhuurder worden gedaan als voldaan werd aan bepaalde voorwaarden in de verhouding tussen de overeengekomen prijs en de voor die woning geldende maximale huurprijsgrens. De wetgever heeft deze mogelijkheid laten vervallen.
Anders dan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] kennelijk meent, betekent dat niet, dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] verplicht was de Huurcommissie in te schakelen na het splitsingsvoorstel [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] . Uit artikel 7:258 BW volgt evenmin, dat een afgewezen splitsingsvoorstel van de verhuurder gelding krijgt wanneer de huurder niet naar de Huurcommissie gaat. Integendeel, een wijziging van de huurovereenkomst kan in onderling overleg tot stand worden gebracht, maar als partijen geen overeenstemming bereiken, blijft de overeenkomst ongewijzigd.
Waar geen andere weg is gegeven, bestaat altijd toegang tot de burgerlijke rechter om de situatie te laten beoordelen.
4.6. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft in de brief van 30 juli 2019 een huurverhoging aangekondigd. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft in de brief van 5 augustus 2019 te kennen gegeven hiermee niet in te stemmen en de brief van 30 juli 2019 als niet verzonden te beschouwen. Hierna stond volgens artikel 7: 253 lid 5 BW voor [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] de weg naar de Huurcommissie open. Daarbij zou de Huurcommissie op grond van artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) ook - ambtshalve - een oordeel moeten geven over de all-in prijs.
heeft zijn voorstel niet aan de Huurcommissie voorgelegd. Daarmee is de huurverhoging niet tot stand gekomen. De gevorderde betaling zal daarom afgewezen worden.
Tot de wetswijziging in 2014 kon een dergelijk verzoek ook door de verhuurder worden gedaan als voldaan werd aan bepaalde voorwaarden in de verhouding tussen de overeengekomen prijs en de voor die woning geldende maximale huurprijsgrens. De wetgever heeft deze mogelijkheid laten vervallen.
Anders dan [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] kennelijk meent, betekent dat niet, dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] verplicht was de Huurcommissie in te schakelen na het splitsingsvoorstel [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] . Uit artikel 7:258 BW volgt evenmin, dat een afgewezen splitsingsvoorstel van de verhuurder gelding krijgt wanneer de huurder niet naar de Huurcommissie gaat. Integendeel, een wijziging van de huurovereenkomst kan in onderling overleg tot stand worden gebracht, maar als partijen geen overeenstemming bereiken, blijft de overeenkomst ongewijzigd.
Waar geen andere weg is gegeven, bestaat altijd toegang tot de burgerlijke rechter om de situatie te laten beoordelen.
4.6. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft in de brief van 30 juli 2019 een huurverhoging aangekondigd. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft in de brief van 5 augustus 2019 te kennen gegeven hiermee niet in te stemmen en de brief van 30 juli 2019 als niet verzonden te beschouwen. Hierna stond volgens artikel 7: 253 lid 5 BW voor [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] de weg naar de Huurcommissie open. Daarbij zou de Huurcommissie op grond van artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) ook - ambtshalve - een oordeel moeten geven over de all-in prijs.
heeft zijn voorstel niet aan de Huurcommissie voorgelegd. Daarmee is de huurverhoging niet tot stand gekomen. De gevorderde betaling zal daarom afgewezen worden.
4.7.
Nu geen betalingsachterstand bestaat, zal alleen al daarom de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen. De enkele stelling dat sprake is van overlast omdat het gehuurde door een gezin wordt bewoont en [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] ‘begrepen heeft dat overige huurders er last van hebben’ is zonder verdere onderbouwing onbegrijpelijk. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden bewoond door [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] en de leden van zijn huishouden, zodat bewoning door een partner en kinderen niet in strijd is met de overeenkomst en geen sprake is van het door [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] gestelde onbehoorlijk of oneigenlijk gebruik.
4.8.
Het voorgaande brengt mee, dat de vorderingen [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] in conventie niet tot toewijzing kunnen leiden. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] tot op heden worden vastgesteld op nihil, nu geprocedeerd wordt zonder professionele gemachtigde.
in reconventie
4.9.
De vordering is deels voorwaardelijk ingesteld. Nu aan de voorwaarde niet voldaan wordt, kan bespreking van dit gedeelte achterwege blijven.
Het onvoorwaardelijke gedeelte ziet allereerst op de omvang van het gehuurde. Volgens [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] behoort tot de huurovereenkomst ook het gebruik van een buitenberging en het medegebruik van de tuin. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] stelt dat er wel een tijdelijk gebruik geweest is, maar dat dit niet tot de huurovereenkomst behoort. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft zijn stelling onderbouwd met een verwijzing naar de huurovereenkomst, waar is opgenomen ‘inclusief het medegebruik van gezamenlijke ruimte’, en met een verklaring van [naam 4] , die van december 2012 tot en met december 2015 het appartement op nummer [adres woonruimte/gehuurde] gehuurd heeft. Hij verklaart dat ‘tot de heer [naam 2] eigenaar werd” de huurders de beschikking hadden over een berging direct naast de zij-ingang van het pand. Omdat [naam 2] die berging nodig had voor de horecagelegenheid op de begane grond, is de garage in de tuin ten behoeve van de huurders aangepast en was de ruimte aan de voorzijde van de garage voor de drie huurders. Daarnaast was ook de tuin voor de huurders, aldus de verklaring van [naam 4] . Ook [naam 5] , een kennis van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , heeft in een schriftelijke verklaring geschreven ‘dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] altijd de beschikking heeft gehad over de berging buiten evenals de tuin en dat hij daarvoor de berging naast de ingang ook altijd heeft kunnen gebruiken (ook in de tijd van de voormalig eigenaar)’.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft hier tegenover een verklaring overgelegd van [naam 3] , die verklaart eigenaar geweest te zijn van april 2018 tot april 2019 en verklaart aan niemand toestemming te hebben gegeven om de achtertuin en het schuurtje te kunnen gebruiken. Tot begin van de zomer 2018 is wel aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] toestemming gegeven om 1/3 van het voorste deel van het tuinschuurtje te gebruiken, als persoonlijke gunst, aldus [naam 3] .
Het onvoorwaardelijke gedeelte ziet allereerst op de omvang van het gehuurde. Volgens [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] behoort tot de huurovereenkomst ook het gebruik van een buitenberging en het medegebruik van de tuin. [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] stelt dat er wel een tijdelijk gebruik geweest is, maar dat dit niet tot de huurovereenkomst behoort. [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] heeft zijn stelling onderbouwd met een verwijzing naar de huurovereenkomst, waar is opgenomen ‘inclusief het medegebruik van gezamenlijke ruimte’, en met een verklaring van [naam 4] , die van december 2012 tot en met december 2015 het appartement op nummer [adres woonruimte/gehuurde] gehuurd heeft. Hij verklaart dat ‘tot de heer [naam 2] eigenaar werd” de huurders de beschikking hadden over een berging direct naast de zij-ingang van het pand. Omdat [naam 2] die berging nodig had voor de horecagelegenheid op de begane grond, is de garage in de tuin ten behoeve van de huurders aangepast en was de ruimte aan de voorzijde van de garage voor de drie huurders. Daarnaast was ook de tuin voor de huurders, aldus de verklaring van [naam 4] . Ook [naam 5] , een kennis van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , heeft in een schriftelijke verklaring geschreven ‘dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] altijd de beschikking heeft gehad over de berging buiten evenals de tuin en dat hij daarvoor de berging naast de ingang ook altijd heeft kunnen gebruiken (ook in de tijd van de voormalig eigenaar)’.
[eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft hier tegenover een verklaring overgelegd van [naam 3] , die verklaart eigenaar geweest te zijn van april 2018 tot april 2019 en verklaart aan niemand toestemming te hebben gegeven om de achtertuin en het schuurtje te kunnen gebruiken. Tot begin van de zomer 2018 is wel aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] toestemming gegeven om 1/3 van het voorste deel van het tuinschuurtje te gebruiken, als persoonlijke gunst, aldus [naam 3] .
4.10.
De betwisting door [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] van de stelling van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , dat het gebruik van de tuin en van een deel van de berging tot de huurovereenkomst behoort, is onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
Met name heeft [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geen uitleg gegeven over wat dan wel onder het in de huurovereenkomst vastgelegde ‘medegebruik van gezamenlijke ruimte’ valt. De verklaring van [naam 3] ziet niet op wat bij het aangaan van de overeenkomst door de contractpartijen al dan niet onder het gehuurde is begrepen. De verklaring ziet op een periode die ruim 11 jaar na het aangaan van de huurovereenkomst gelegen is, terwijl uit de inhoud volgt dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , ook gedurende de periode dat [naam 3] eigenaar was, feitelijk het gebruik van de berging heeft behouden.
De gevorderde toegang tot de berging en tuin is toewijsbaar, waarbij de dwangsom zal worden beperkt als hierna te melden.
Met name heeft [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] geen uitleg gegeven over wat dan wel onder het in de huurovereenkomst vastgelegde ‘medegebruik van gezamenlijke ruimte’ valt. De verklaring van [naam 3] ziet niet op wat bij het aangaan van de overeenkomst door de contractpartijen al dan niet onder het gehuurde is begrepen. De verklaring ziet op een periode die ruim 11 jaar na het aangaan van de huurovereenkomst gelegen is, terwijl uit de inhoud volgt dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] , ook gedurende de periode dat [naam 3] eigenaar was, feitelijk het gebruik van de berging heeft behouden.
De gevorderde toegang tot de berging en tuin is toewijsbaar, waarbij de dwangsom zal worden beperkt als hierna te melden.
4.11.
De vordering van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] tot betaling door [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] van € 2.785,00 ziet op diverse posten: € 1.185,00 betreft de waarde van de in de berging aanwezige spullen, waar [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] geen toegang meer toe heeft, € 600,00 voor de verplaatsing van spullen uit de berging en het huren van een andere bergruimte in de periode mei 2019 tot en met november 2020 en € 900,00 aan gederfd huurgenot wegens het missen van de berging en de tuin in de periode mei 2019 tot en met november 2020.
Het eerste onderdeel kan niet toegewezen worden, nu [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] ter zitting meegedeeld heeft dat alle spullen nog in de berging aanwezig zijn en niet door hem daaruit verwijderd zijn.
Voor wat betreft het tweede gedeelte, de huur van een vervangende ruimte, heeft [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] betwist dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] daarvoor een vergoeding betaalt van € 25,- per maand. Dit verweer kan niet worden gevolgd, nu [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] deze post onderbouwd heeft met de eerdergenoemde verklaring van [naam 5] , die daarin verklaart dat hij met [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] de afspraak heeft gemaakt dat een deel van de spullen van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] bij hem zal worden opgeslagen en dat hij daarvoor een vergoeding van € 25,- per maand in rekening brengt, waarmee is ingestemd door [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] .
Echter [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft enkele keren, onder meer in de brieven van 27 maart 2019 en van
17 mei 2019 aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] het gebruik van de zij-berging voorgesteld, waar [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] niet op in is gegaan. Dat [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] voor dat gebruik – ten onrechte - een vergoeding wenste is in zoverre niet relevant, omdat met dat voorstel wel het huurgenot in stand zou zijn gebleven voor wat betreft de opslagruimte.
Een vergoeding voor het gemis van de tuin zal worden bepaald op € 300,00.
Voor wat betreft het tweede gedeelte, de huur van een vervangende ruimte, heeft [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] betwist dat [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] daarvoor een vergoeding betaalt van € 25,- per maand. Dit verweer kan niet worden gevolgd, nu [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] deze post onderbouwd heeft met de eerdergenoemde verklaring van [naam 5] , die daarin verklaart dat hij met [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] de afspraak heeft gemaakt dat een deel van de spullen van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] bij hem zal worden opgeslagen en dat hij daarvoor een vergoeding van € 25,- per maand in rekening brengt, waarmee is ingestemd door [gedaagde in conventie / eiser in reconventie sub 1] .
Echter [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] heeft enkele keren, onder meer in de brieven van 27 maart 2019 en van
17 mei 2019 aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] het gebruik van de zij-berging voorgesteld, waar [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] niet op in is gegaan. Dat [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] voor dat gebruik – ten onrechte - een vergoeding wenste is in zoverre niet relevant, omdat met dat voorstel wel het huurgenot in stand zou zijn gebleven voor wat betreft de opslagruimte.
Een vergoeding voor het gemis van de tuin zal worden bepaald op € 300,00.
4.12.
De laatste vordering van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] is onvoldoende specifiek om tot toewijzing te kunnen leiden. Uiteraard zijn partijen over en weer gehouden om zich jegens elkaar als goed (ver)huurder te gedragen, maar daar is geen rechterlijke uitspraak voor nodig en een te algemene omschrijving om te kunnen worden belast met een dwangsom.
4.13.
Nu partijen in reconventie beiden op onderdelen in het (on)gelijk worden gesteld, bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren.
5.5. Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] tot op heden worden vastgesteld op nihil,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat de tuin en de gedeelde berging onderdeel uitmaken van de gezamenlijke ruimte van het gehuurde,
5.4.
veroordeelt [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] om aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis toegang te verschaffen tot de tuin en de gedeelde berging die onderdeel uitmaken van de gezamenlijke ruimte van het gehuurde, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat geen toegang wordt verschaft, tot een maximum van € 5.000,00,
5.5.
veroordeelt [eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie] tot betaling aan [gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie] van een vergoeding van
€ 300,00,
€ 300,00,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de veroordelingen,
5.7.
compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en uitgesproken op de openbare zitting van 10 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.