ECLI:NL:RBGEL:2021:4461

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: AWB 20/1530

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[naam eiser] , te [plaatsnaam] , eiser

(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),

de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Arnhem, verweerder.

Procesverloop

Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening van overdrachtsbelasting op de aangifte met kenmerk [kenmerk] .

Verweerder heeft bij uitspraak van 30 januari 2020 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen bij brief van 11 maart 2020, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voor de zitting een nadere stuk ingediend, welk stuk in afschrift is verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [persoon A] en [persoon B] .

Eiser heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan de rechtbank en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij, welke pleitnota met instemming van partijen wordt geacht ter zitting te zijn voorgedragen. Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Eiser heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser heeft op 26 april 2018 de koopovereenkomst voor ‘
het middenstuk van [gegevens onroerende zaak]’ (de onroerende zaak) getekend. Het betreft een deel van het voormalig universiteitsgebouw dat eiser wil transformeren tot wooneenheid.

2. In de koopovereenkomst is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:

“Artikel 11 Ontbindende Pro voorwaarde

11.1

De koopovereenkomst is aangegeven onder de ontbindende voorwaarden:

A. (…)

B. dat de verkoper de benodigde vergunning niet heeft gekregen voor de functiewijziging van het gebouw, waarvan het Verkochte deel uitmaakt, naar woning. Koper en/of verkoper kunnen tot 1 december 2018 een beroep doen op deze ontbindende voorwaarde.”

3. Op de gronden waarop de onroerende zaak is gebouwd rust de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Bij besluit van 25 oktober 2018 is een omgevingsvergunning verleend aan [bedrijf] voor het van het bestemmingsplan afwijkend gebruik van de onroerende zaak als woonruimte van de onroerende zaak.

4. Eiser heeft bij akte van 14 december 2018 de onroerende zaak ‘
het perceel grond te [plaatsnaam] met opstal, plaatselijk nog niet nader aangeduid, onderdeel uitmakend van het complex plaatselijk bekend als [adresgegevens] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , [kadastergegevens]’ verkregen.

5. Eiser is op 21 december 2018 een aannemingsovereenkomst aangegaan. In deze overeenkomst staat, kort gezegd, dat het werk bestaat uit het verbouwen van het huidige pand naar een woning inclusief multifunctionele trainingszaal.

6. Eiser heeft € 24.000 aan overdrachtsbelasting voldaan, zijnde 6% van de koopsom van het object van € 400.000.

7. Het voormalig universiteitsgebouw is in 1880 gebouwd. Oorspronkelijk is het gebouwd als ‘kabinet der landbouwvoertuigen’, een ‘werkplaats’ voor de ontwikkeling van voertuigen. Destijds zat in het middendeel geen tussenvloer en liepen de ijzeren steunpilaren van de ijzeren dakspanten tot aan de vloer van de begane grond.

8. Sinds 1880 heeft het gebouw meerdere bestemmingen gehad, te weten; kabinet der landbouwvoertuigen (1880-1929), turnzaal (1929-1954), collegezalen (1954-1989), computercentrum (1990-ca. 2010) en leegstand/antikraak (vanaf ca. 2010).

Geschil

9. In geschil is of het object ten tijde van de verkrijging door eiser kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr). Eiser beroept zich subsidiair op het vertrouwensbeginsel.

10. Eiser stelt dat sprake is van een woning. Hij is van mening dat verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die onmiskenbaar strekken tot oplevering van een woning. Eiser stelt dat de Universiteit [plaatsnaam] de onroerende zaak al ingrijpend heeft verbouwd. Volgens hem was de verbouwing al verder gevorderd dan de verbouwing die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019.^[1]Eiser heeft foto’s overgelegd van de binnenzijde van die onroerende zaak. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser er verder op dat in de koopovereenkomst wordt gesproken over een woning. Bovendien is het gehele gebouw kadastraal gesplitst en is een omgevingsvergunning afgegeven.

11. Verweerder stelt dat geen sprake is van een woning. Hij wijst er op dat de onroerende zaak oorspronkelijk is gebouwd als niet-woning. Volgens verweerder is de verbouwing die in opdracht van de Universiteit [plaatsnaam] heeft plaatsgevonden niet van dien aard dat sprake is van een statusverandering naar woning. In de koopovereenkomst wordt volgens hem gesproken over “het middenstuk (…) om deze te transformeren tot een wooneenheid”. Bovendien wordt in de notariële akte de onroerende zaak geen woning genoemd en is de aannemingsovereenkomst voor de verbouwing tot woning getekend ná de levering.

Beoordeling van het geschil

12. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de Wbr bedraagt de belasting voor de verkrijging van woningen twee procent.

13. In de Wbr is geen definitie van het begrip ‘woningen’ opgenomen. In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot artikel 14, lid 2, van de Wbr^[2]is, voor zover van belang, het volgende opgemerkt:

“Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.

Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

De maatregel geldt ook voor de tweede woning en de recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:

- bedrijfsgebouwen en -ruimtes;

- afzonderlijke garageboxen;

- hotels/pensions;

- asielzoekerscentra;

- een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;

- internaten; en

- grond bestemd voor woningbouw.”

14. In een arrest van 24 februari 2017^[3]heeft de Hoge Raad het toetsingskader gegeven voor het antwoord op de vraag of een onroerende zaak als woning wordt aangemerkt in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. In dat arrest heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen:

“Van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr is sprake indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend.

Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.”

15. In een arrest van 29 november 2019^[4]heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen:

“In een geval als de nu te beoordelen zaak, waarin een zakelijk recht op een (deel van een) oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak wordt overgedragen nadat reeds bouwkundige wijzigingen zijn aangebracht en voordat ook de feitelijke oplevering plaatsvindt, moet in het verlengde van de hiervoor in 2.3.2 gegeven regels evenzeer aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van het overgedragen zakelijk recht op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
In een geval waarin verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning, kan het bouwwerk alleen worden geacht de oorspronkelijke aard te hebben behouden indien de inspecteur aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken. De vaststelling van de strekking van de verbouwingswerkzaamheden dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Zo kan naast de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden ook de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en) in aanmerking worden genomen, evenals de voor kopers van een woning en hun geldverstrekkers in het algemeen relevante omstandigheid dat het verkregen object zelfstandig overdraagbaar is, bijvoorbeeld door splitsing van een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak in appartementsrechten. Indien de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de uit publiekrechtelijke voorschriften voortvloeiende eisen of beperkingen.

Het standpunt van de Staatssecretaris dat woningen die op de woningmarkt beschikbaar komen doordat een bedrijfs- of kantoorpand tot woningen wordt verbouwd, buiten het tarief van twee procent vallen (vgl. de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.16 en 2.19) geeft gelet op het volgende geen aanleiding voor een ander oordeel dan hiervoor in 2.3.4 is gegeven.
De tekst van artikel 14, lid 2, Wbr biedt voor die door de Staatssecretaris voorgestane beperking van de betekenis van het begrip woning in dat artikel geen steun. De maatregel om het tarief voor woningen te verlagen tot twee procent strekt mede ertoe het vertrouwen in de woningmarkt te versterken. Gelet op de tekst en die strekking ligt het niet in de rede een beperking in artikel 14, lid 2, Wbr te lezen die erop neerkomt dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar is of te koop aangeboden woonruimte zal vallen onder het tarief van twee procent of onder het tarief van zes procent, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht zijn voltooid. Die beperking zou zonder uitdrukkelijke wettelijke basis ook tot willekeur kunnen leiden, omdat de overdracht van een stuk grond waarop een woning in aanbouw is, wel onder het tarief van twee procent pleegt te worden gebracht.”

16. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.^[5]

17. Niet in geschil is dat de onroerende zaak oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Dat betekent dat de vraag moet worden beantwoord of voorafgaand aan de verkrijging van de onroerende zaak werkzaamheden hebben plaatsvonden, die onmiskenbaar tot doel hadden om de onroerende zaak te verbouwen tot een woning.

18. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat voorafgaand aan de verkrijging werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de onroerende zaak die onmiskenbaar tot doel hadden om deze tot een woning te verbouwen. In 2011 is in opdracht van de Universiteit [plaatsnaam] de onroerende zaak volledig gestript. Vanaf 2013 heeft asbestsanering plaatsgevonden, zijn de ramen vervangen door dubbele beglazing, zijn de oude olieketels vervangen door een cv-ketel en zijn nutsvoorzieningen aangelegd. Uit deze werkzaamheden is niet onmiskenbaar af te leiden dat de onroerende zaak tot woning werd omgebouwd, aangezien deze ook gericht zouden kunnen zijn op een voortzetting van het bedrijfsmatig gebruik van het pand. Daarna zijn geen werkzaamheden meer aan het pand verricht tot de levering aan eiser in 2019. Eiser was ook niet betrokken bij deze werkzaamheden. Pas na de verkrijging heeft eiser een aannemingsovereenkomst afgesloten voor de verbouwing van de onroerende zaak tot een woning. Op het moment van verkrijging was de onroerende zaak dus naar zijn aard niet bestemd tot woning.

19. Eiser heeft gesteld dat in dit geval de verbouwingswerkzaamheden verder waren gevorderd dan de verbouwingswerkzaamheden die hebben geleid tot de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2019. In die zaak is geoordeeld dat sprake was van een bouwwerk dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning gelet op de reeds gestarte verbouwingswerkzaamheden in samenhang met de juridische splitsing in afzonderlijke onroerende zaken (appartementsrechten). De rechtbank is van oordeel dat de zaak van eiser verschilt van het geval waarover de Hoge Raad heeft geoordeeld, aangezien op het moment van de verkrijging door eiser nog geen aannemingsovereenkomst was gesloten of werkzaamheden in gang waren gezet, en de werkzaamheden die in de periode 2011-2013 waren verricht bovendien niet in enige relatie staan tot de verkrijging door eiser.

20. Dat voorafgaand aan de verkrijging een omgevingsvergunning is verleend, maakt het oordeel niet anders, aangezien de planologische situatie niets zegt over de uiterlijke kenmerken van een onroerende zaak. Bovendien is met de omgevingsvergunning de geldende bestemming niet gewijzigd, zodat het nog steeds mogelijk is om de onroerende zaak te gebruiken voor andere dan woondoeleinden. De beroepsgrond slaagt niet.

21. Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder de behandeling van het bezwaar wilde aanhouden in afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2019. Volgens eiser heeft verweerder het bezwaar aangehouden om bij de uitspraak op bezwaar de uitspraak van de Hoge Raad te volgen. Voor zover eiser hiermee een beroep op het vertrouwensbeginsel heeft gedaan, oordeelt de rechtbank dat eiser niet onderbouwd heeft dat verweerder ondubbelzinnig een toezegging heeft gedaan dat voor de heffing van overdrachtsbelasting de onroerende zaak zou worden aangemerkt als een woning. Gelet hierop faalt het beroep op het vertrouwensbeginsel.

22. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

23. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Zippelius, voorzitter, mr. J.J. Westerbaan en mr. W.W. Monteiro, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R. Roosma, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:

griffier

De voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Onroerende zaak niet aangemerkt als woning voor overdrachtsbelasting