ECLI:NL:RBGEL:2021:4921

• Datum uitspraak: 15 september 2021
• Publicatiedatum: 16 september 2021
• Zaaknummer: 8474217
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.S. van Nijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken in woonruimte en huurprijsvermindering

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Gelderland, is een geschil ontstaan tussen twee huurders, [eiser 1] en [eiser 2], en hun verhuurder, Stichting Beheer Onroerend Goed Kinderen Krol, over gebreken in de huurwoning. De huurders hebben diverse gebreken aan de woning gemeld, waaronder problemen met de verwarmingsleiding, schoorsteen, vloer, vouwdeur, hang- en sluitwerk van de ramen, sanitaire voorzieningen en de voordeur. De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 11 november 2020 reeds enkele gebreken erkend en de verhuurder verzocht om deze te verhelpen. Tijdens de mondelinge behandeling op 16 maart 2021 zijn aanvullende gebreken besproken, en de kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het herstel van bepaalde gebreken, zoals de slechte afwerking van de schoorsteen en versleten hang- en sluitwerk.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurders recht hebben op een huurprijsvermindering van 15% vanaf 17 januari 2020, omdat de verhuurder niet tijdig heeft gereageerd op de meldingen van gebreken. De rechter heeft de verhuurder veroordeeld om binnen 14 dagen na de uitspraak de gebreken te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag. Daarnaast zijn de proceskosten aan de zijde van de huurders toegewezen, omdat de verhuurder grotendeels in het ongelijk is gesteld. De uitspraak is gedaan door kantonrechter mr. S.S. van Nijen op 15 september 2021.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 8474217 \ CV EXPL 20-3962 \ 44456 \ 40141

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisende partijen

gemachtigde mr. J.A. Spigt

procederende krachtens toevoegingsnummer 4NU2805 en 4NU3628

tegen

de stichting
Stichting Beheer Onroerend Goed Kinderen Krol

gevestigd te Utrecht

gedaagde partij

gemachtigde mr. T.F.M. Bremers

Partijen worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] en Krol (vrouwelijk enkelvoud) genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 november 2020 en de daarin genoemde processtukken;

- de akte houdende vermeerdering eis van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] met productie;

- de mondelinge behandeling van 16 maart 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden en waarin de gemachtigde van Krol het woord heeft gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Tijdens deze zitting zijn ook foto’s overgelegd die eerder in de procedure op USB-stick waren aangeleverd;

- de akte van de zijde van Krol;

- de akte van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] ;

- de akte van de zijde van Krol met productie;

- de akte van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] .

2. De verdere beoordeling van het geschil

2.1.

De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 11 november 2020. Na het tussenvonnis hebben [eiser 1] en [eiser 2] hun eis vermeerderd in de zin dat ze, naast de in de dagvaarding genoemde gebreken, aanvullende gebreken hebben opgesomd. Op deze eisvermeerdering zal in het navolgende ook worden ingegaan.

Omstandigheden die er al waren bij het aangaan van de huurovereenkomst

2.2.

Tegen een aantal door [eiser 1] en [eiser 2] opgesomde gebreken heeft Krol zich verweerd door erop te wijzen dat geen sprake is van een gebrek, omdat het gestelde gebrek al aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet betwist dat deze gebreken er al in 2015 waren. Dit verweer van Krol geldt voor de verwarmingsleiding in de woonkamer die uitsteekt, de schoorsteen die tocht doorlaat, de vloer die verschuift en op sommige plekken ontbreekt en de vouwdeur van de badkamer. Het verweer slaagt niet. Ook omstandigheden die zichtbaar waren bij aanvang van de huur, kunnen als gebrek worden aangemerkt. Beoordeeld moet worden of sprake is van een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

2.3.

Voor de verwarmingsleiding geldt dat deze er niet voor zorgt dat [eiser 1] en [eiser 2] - kort gezegd - zodanig beperkt worden in hun woongenot dat sprake is van een gebrek. De verwarmingsleiding steekt niet uit op een manier dat het gevaar oplevert, zo is door Bouw- en Onderhoudsbedrijf J. Duits (hierna: Duits) vastgesteld tijdens haar bezoek. Met betrekking tot de schoorsteen heeft Duits geconstateerd dat het oude rookgasafvoergat in de schouw provisorisch is dichtgezet. De schoorsteen is niet meer in gebruik. Duits adviseert om de schouw te voorzien van een nieuwe voorplaat en isolatie aan te brengen in het oude rookgasafvoergat. De kantonrechter is, mede gezien de bevindingen van Duits, van oordeel dat de slechte afwerking van de schoorsteen, zodat het tocht, een gebrek oplevert dat door Krol moet worden verholpen. Daartoe zal Krol worden veroordeeld.

2.4.

Voor de vloer in het gehuurde geldt het volgende. Partijen zijn het erover eens dat de vloer al in het gehuurde aanwezig was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is niet bepaald dat Krol verplicht is een vloer in het gehuurde te leggen dan wel te vervangen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is daarom niet duidelijk waarom [eiser 1] en [eiser 2] menen van wel, en waarom ze vinden dat, omdat Krol geen nieuwe vloer plaatst, sprake is van een gebrek. Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] hebben willen betogen dat de ondervloer kapot is, geldt dat zij deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd. Ze stellen dat plinten zijn verdwenen, laminaat loslaat en de vloerbedekking niet voldoet aan de eisen. Dat wijst niet op een gebrekkige ondervloer.

2.5.

Dat de vouwdeur van de badkamer een gebrek oplevert, is door [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd. Onweersproken is dat de deur al jaren in de woning aanwezig is. Dat de deur daardoor gedateerd is, betekent niet dat sprake is van een gebrek. Ook Duits heeft geconstateerd dat de deur voldoende lijkt te functioneren.

Hang- en sluitwerk ramen

2.6.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat sprake is van versleten hang- en sluitwerk. De ramen aan de voor- en achterzijde van de woonkamer, de ramen in de beide slaapkamers en de keukenramen sluiten niet goed. In de keuken is mede daarom sprake van onvoldoende ventilatie(mogelijkheid). Ook het badkamerraampje - dat is de enige ventilatiemogelijkheid daar - sluit niet goed, aldus [eiser 1] en [eiser 2] . Zij hebben hun stellingen onder meer onderbouwd met een PowerPoint met daarin gevoegde filmpjes (hierna: PowerPointpresentatie). Krol heeft betwist dat sprake is van versleten hang- en sluitwerk. Daarnaast heeft Krol gesteld dat sprake is van “kleine herstellingen” in de zin van art. 7:217 en 7:240 BW. [eiser 1] en [eiser 2] moeten het hang- en sluitwerk, ook gezien artikel 21 van de huurovereenkomst dat gaat over de onderhoudsplicht van huurders, zelf herstellen, aldus Krol.

2.7.

In het Proces Verbaal van Oplevering - Woning (bij aanvang huur), hierna: proces-verbaal, is onder het kopje Overige voorzieningen over het hang- & sluitwerk niet aangegeven of dat akkoord is of niet. Bij Overige opmerkingen staat “etage bevind zich in redelijke staat”. Vast staat verder dat [eiser 1] op 19 september 2016 al aan Krol heeft gemeld dat het keukenraam en twee ramen aan de voorgevel niet goed afgesloten kunnen worden. Krol heeft daar toen geen actie op ondernomen, maar per e-mail bericht dat vervanging/vernieuwing voor rekening van huurders komt. Ook op 11 juni 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] het versleten hang- en sluitwerk gemeld, maar heeft Krol, na een bezoek, aangegeven dat geen sprake is van gebreken. De kantonrechter is gezien het bovenstaande van oordeel dat geen sprake is van slecht/onvoldoende onderhoud door [eiser 1] en [eiser 2] , maar van gebreken die Krol moet verhelpen. Het niet of enkel met grote moeite kunnen openen en sluiten van ramen levert een gebrek op in de zin van art. 7:204 BW. Niet gesteld of gebleken is dat het verhelpen van de gebreken onmogelijk is voor Krol of dat dat uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van Krol zijn te vergen. Weliswaar komen kleine herstellingen voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] en wordt hang- en sluitwerk in artikel 21 van de huurovereenkomst genoemd, maar anders dan Krol stelt en de huurovereenkomst vermeldt, geldt dat niet voor herstellingen waaraan noemenswaardige kosten zijn verbonden. Dat staat in de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen onder d. Dat er sprake is van noemenswaardige kosten, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter uit de bevindingen van Duits. Zij heeft aanbevolen onderhoud aan het raam in de woonkamer, de slaapkamers en de keuken door een gespecialiseerd bedrijf te laten plaatsvinden. De grootte van het raam wordt als oorzaak genoemd van het zeer slecht openen en sluiten en enkel smeren van het systeem is niet (voldoende als) de oplossing. Voor het raampje in de badkamer geldt dat de raamsluiting niet compleet is en heeft Duits geadviseerd om de scharnieren te vervangen en de raamsluiting weer werkend te maken. Krol zal worden veroordeeld tot het vervangen van het versleten hang- en sluitwerk in de woning.

Sanitaire voorzieningen

2.8.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat de gootsteen in de slaapkamer lekt en los zit. Daardoor zijn, zo betogen ze, muur en plint gaan rotten. Hiervoor geldt dat sprake is van een kleine herstelling die [eiser 1] en [eiser 2] verplicht waren zelf te verrichten. Ook Duits heeft dit geconstateerd.

2.9.

De badkamer verkeert in zeer slechte staat. Dit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de PowerPointpresentatie. Verf bladdert af en wanden en plafond zien er zeer slecht uit. Onweersproken is dat als opnieuw geverfd wordt, dit weer afbladdert en de oorzaak dus gezocht moet worden in onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Ook Duits constateerde dat de verf loslaat en goed ventileren van belang is, terwijl het badkamerraampje niet goed functioneert. Daarnaast heeft de badkamer een stekkeraansluiting die zich te dicht in de douche bevindt. Ook dat levert een gebrek op. In de badkamer dient een veilige elektriciteitsvoorziening aanwezig te zijn. Krol zal veroordeeld worden tot herstel van deze gebreken.

2.10.

Dat in de badkamer de afvoer van de wasmachine door [eiser 1] en [eiser 2] via de douche geleid is, wat onwenselijk is - daarover verschillen partijen niet van mening - betekent niet dat Krol gehouden is voor een (correcte) wasmachineaansluiting en een andere ruimte voor de wasmachine te zorgen. Dat Krol daartoe gehouden is, is door [eiser 1] en [eiser 2] wel gesteld, maar door hen onvoldoende onderbouwd en door Krol gemotiveerd betwist. Duits heeft een suggestie gedaan voor een oplossing (afvoer aansluiten op de in de badkamer aanwezige H.W.A.), maar die optie is iets dat partijen met elkaar kunnen bespreken en niet iets waartoe de kantonrechter een van partijen kan veroordelen. De douchekraan, voor zover die versleten is, zoals door [eiser 1] en [eiser 2] gesteld, maar door Krol betwist, zullen [eiser 1] en [eiser 2] zelf moeten vervangen. Het betreft een kleine herstelling.

2.11.

Het is de kantonrechter niet duidelijk wat [eiser 1] en [eiser 2] precies betogen met de “stank in de badkamer (…), putlucht in de keuken (…) putje in de vloer betreft geen afvoer” en de koude buitenmuur in de douche. Voor zover bedoeld is dat de badkamer gebrekkig is, is dat hierboven al vastgesteld. Voor zover bedoeld is dat een wasmachineaansluiting moet worden verzorgd door Krol, is hierboven al geoordeeld, dat dat niet het geval is. Voor zover iets anders bedoeld is, hebben [eiser 1] en [eiser 2] hun stelling onvoldoende onderbouwd en zal de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] voor dit deel worden afgewezen.

2.12.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat het toilet is versleten. In de PowerPointpresentatie komt naar voren dat het toilet gedateerd is, maar niet versleten. Schoonmaak is iets dat huurders verplicht zijn zelf te doen en dat de bril van de wc niet (meer) past en/of van het toilet is gevallen, komt niet voor rekening van Krol. Zoals [eiser 1] en [eiser 2] zelf hebben aangegeven hebben zij de toiletbril geplaatst en dit is, gezien het feit dat het om een kleine herstelling gaat, ook juist. Dat de toiletbril niet (goed meer) past, is een aan [eiser 1] en [eiser 2] toe te rekenen omstandigheid. Dat tegels, vloer en plinten versleten zijn en dat het ventilatiegat in het plafond niet naar behoren werkt, is door [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd en de vordering tot veroordeling van Krol tot herstel van die punten zal dus worden afgewezen.

Voordeur, balkondeur en deur van woonkamer naar gang

2.13.

De voordeur is ontzet. Aan de onderzijde is de deur gebroken. Dit lijkt door geweld gebeurd te zijn, aldus Duits. [eiser 1] en [eiser 2] hebben betwist dat zij de voordeur ontzet hebben en stellen ook dat de voordeur is versleten. Naar het oordeel van de kantonrechter levert de staat van de voordeur een gebrek op dat door Krol verholpen moet worden. Een deur die geen bescherming biedt tegen inbraak, zoals door [eiser 1] en [eiser 2] is gesteld en in de PowerPointpresentatie te zien is, biedt niet het genot dat [eiser 1] en [eiser 2] mogen verwachten. Weliswaar is er, tijdens de huurperiode, iets met de deur gebeurd waardoor die ontzet is geraakt, maar dat betekent niet dat Krol het gebrek (dus) niet hoeft te verhelpen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat de deur enkel met (enig) geweld te openen is en dat hij uit elkaar valt, vanwege slijtage. Dat betreft geen kleine herstelling (niet enkel hang- en sluitwerk). Krol zal worden veroordeeld tot herstel van de voordeur.

2.14.

Over de balkondeur heeft Duits opgemerkt dat de sluitplaat van de deur dient nagesteld te worden en dat nieuwe tochtstrips nodig zijn. Deze herstellingen komen, zo volgt uit het Besluit kleine herstellingen en de huurovereenkomst, voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] . Datzelfde geldt voor de deur van de woonkamer naar de gang. [eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat een kier onder die deur tocht veroorzaakt en dat sprake is van slecht hang- en sluitwerk. Volgens Duits is een dorpel niet noodzakelijk en kan het hang- en sluitwerk worden opgelost door langere schroeven in te draaien. Het indraaien van schroeven is een kleine herstelling.

Ventilatiegaten en tocht

2.15.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat in de slaapkamer aan de zuidzijde ventilatiegaten zijn afgeplakt. Het lijkt, zo begrijpt de kantonrechter, dat dit ooit gebeurd is om tocht tegen te gaan. Dat de gaten zijn afgeplakt levert geen gebrek op en bovendien is het weghalen van deze afdekking iets wat [eiser 1] en [eiser 2] zouden moeten verrichten (kleine herstelling).

2.16.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is de gehele etage slecht geïsoleerd met kou en tocht als gevolg. De elektriciteitskosten lopen daardoor hoog op. Krol heeft niet betwist dat de etage slecht geïsoleerd is, maar erop gewezen dat het gehuurde even goed geïsoleerd is als het was aan het begin van de huurperiode en door [eiser 1] en [eiser 2] is geaccepteerd. Krol miskent daarmee dat iets wat mogelijk geen gebrek opleverde aan het begin van de huurperiode, in de loop van de huurperiode wel een gebrek kan worden. Zo kan het in een woning (erger) gaan tochten (dan in het begin) en kan het zo zijn, zoals hierboven al aan de orde kwam, dat (eerdere) bewoners gaten en kieren hebben afgeplakt tegen tocht. Als de gaten, wederom geopend worden, zijn andere maatregelen nodig. Dit geldt ook voor de tocht die via de schoorsteen naar binnen komt en waarover hierboven geoordeeld is dat dat een gebrek oplevert. Ook de eerder genoemde gebreken aan de ramen kunnen, als ze zijn hersteld, tocht voorkomen. Pas na het nemen van die maatregelen kan het gehuurde aan de huurders weer het genot verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Krol zal dus veroordeeld worden tot herstel van dit gebrek. In ieder geval moet Krol, naast de al opgenomen maatregelen met betrekking tot de schoorsteen en ramen, de beglazing tussen hal en balkon verbeteren, zoals door Duits is geadviseerd.

Radiatoren, onbereikbare ramen en stopcontacten

2.17.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat de verwarmingsradiatoren geluidshinder veroorzaken. Het is een feit van algemene bekendheid dat wanneer een radiator lucht bevat (dus onvoldoende ontlucht wordt) deze geluiden veroorzaakt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangegeven dat ze één keer per jaar ontluchten en dat de cv gecontroleerd wordt door een gespecialiseerd bedrijf, maar dat ze aan dat bedrijf niet hebben gezegd dat de radiatoren (veel) lawaai blijven maken en/of dat één van de radiatoren niet ontlucht kan worden. De kantonrechter is van oordeel dat op deze wijze onvoldoende door hen gemotiveerd is dat sprake is van een gebrek en, zo al sprake zou zijn van een gebrek, dit door [eiser 1] en [eiser 2] zelf moet worden hersteld (door vaker te ontluchten of door hun probleem aan te geven als er cv-controle is). De vordering tot veroordeling van Krol tot herstel van dit gebrek zal dus worden afgewezen.

2.18.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat voor hen onbereikbare ramen niet schoongemaakt worden door (of namens) Krol. Duits heeft ook geconstateerd dat voorgevel ramen en kozijnen al lange tijd niet zijn schoongemaakt en behoorlijk zijn vervuild. Krol heeft aangegeven zorg te willen dragen voor het schoonmaken en houden van onbereikbare ramen, als [eiser 1] en [eiser 2] aangeven om welke ramen het gaat. Blijkens de PowerPointpresentatie, die het keukenraam benoemt, en de bevindingen van Duits gaat het om de ramen aan de voorgevel (niet de zijde van het balkon). Nu Krol niet heeft betwist dat het om onbereikbare ramen gaat, zal zij worden veroordeeld tot herstel van dit gebrek.

2.19.

Een stopcontact boven het aanrecht in de keuken werkt niet, net zomin als een stopcontact in de woonkamer, aldus [eiser 1] en [eiser 2] . Krol heeft zich bereid verklaard dit te (laten) herstellen als de stopcontacten niet zonder noemenswaardige kosten kunnen worden hersteld. Voor het geval het herstel eenvoudig kan plaatsvinden, beroept Krol zich op het feit dat het gaat om een kleine herstelling. [eiser 1] en [eiser 2] hebben vervolgens nagelaten het euvel aan de stopcontacten nader te onderbouwen en ook niet aangegeven wat de kosten van herstel zouden zijn. Duits heeft geconstateerd dat een schroefje los zat waardoor er geen of slecht contact was en dat ter plekke verholpen. Zonder nadere toelichting van [eiser 1] en [eiser 2] , die ontbreekt, moet het er dus voor worden gehouden dat sprake is van een kleine herstelling. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ook erkend dat de oplossing van Duits (tijdelijk) werkte.

Trappenhuis en zolder

2.20.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat enkele stenen bovendelen van traptreden in het trappenhuis los zitten wat lawaaiig is en gevaarlijk. Krol heeft betwist dat dit het geval is (voor zover het het geval is, is het hersteld in maart 2020, aldus Krol) en [eiser 1] en [eiser 2] hebben het herstel betwist. Hoe het ook zij, Duits heeft geconstateerd dat de trap geen opmerkelijke gebreken vertoond. Wel klinken volgens haar sommige treden hol, maar dat kan geen kwaad. De kantonrechter zal van deze vaststelling uitgaan en Krol niet veroordelen tot herstel van de traptreden.

2.21.

Dat de zolder geen deel uitmaakt van het gehuurde is door Krol betoogd en [eiser 1] en [eiser 2] hebben dit niet weersproken. Daarom zal de vordering tot veroordeling van Krol tot herstel van gebreken aan de zolder worden afgewezen. Duits heeft er, zo blijkt uit het ontbreken van de zolder in de bevindingen, ook geen bezoek aan gebracht.

Bevindingen Duits

2.22.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben nog betoogd dat de verslaglegging van Duits geen onafhankelijk deskundigenbericht is en dat zij geen invloed hadden op de verslaglegging. Nu [eiser 1] en [eiser 2] aan deze stelling geen conclusie hebben verbonden, wordt deze gepasseerd. De kantonrechter hecht er wel aan op te merken dat tijdens de mondelinge behandeling besproken is om een aannemer in te schakelen om naar de problemen die [eiser 1] en [eiser 2] ervaren te kijken en partijen daarna gezamenlijk tot inschakeling van Duits zijn gekomen.

Dwangsom

2.23.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gevorderd dat aan de veroordeling van Krol tot herstel van gebreken een dwangsom verbonden zal worden. Krol is, hoewel [eiser 1] en [eiser 2] al in 2019 en 2020 de gebreken onder haar aandacht hebben gebracht, niet overgegaan tot het verhelpen van de gebreken. Ook niet naar aanleiding van de mondelinge behandeling en ook niet nadat Duits haar bevindingen op papier had gezet. Gelet hierop bestaat er, naar het oordeel van de kantonrechter, gegronde vrees dat Krol (ook) niet zal voldoen aan een veroordeling. Daarom zal er een dwangsom worden opgelegd. De dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd, zoals in het dictum bepaald.

Huurprijsvermindering

2.24.

Uit het voorgaande blijkt dat Krol veroordeeld zal worden tot herstel van de volgende gebreken:

- de slechte afwerking van de schoorsteen, zodat het tocht;

- versleten hang- en sluitwerk aan de ramen aan de voor- en achterzijde van de woonkamer, aan de ramen in de beide slaapkamers, aan de keukenramen en aan het badkamerraampje;

- de slechte staat van de badkamer (afbladderende verf, wanden en plafond en elektriciteitsvoorziening);

- de ontzette voordeur (versleten en de onderzijde is gebroken);

- de slechte isolatie op de gehele etage met kou en tocht als gevolg;

- schoonmaak onbereikbare ramen.

2.25.

Van deze gebreken hebben [eiser 1] en [eiser 2] , via hun gemachtigde, op 17 januari 2020 kennis gegeven in de zin van art. 7:207 lid 1 BW richting Krol. Een huurprijsvermindering zal dus ingaan vanaf die dag. Aangezien Krol niet veroordeeld zal worden tot herstel van alle door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde gebreken, is een huurprijsvermindering van 30% niet op zijn plaats. Krol heeft zich over een percentage van eventuele huurprijsvermindering niet uitgelaten. Gezien de aard van de gebreken acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 15% op zijn plaats. De gevorderde verklaring voor recht zal dus worden gegeven. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding omdat niet is gesteld of gebleken dat gedaagde eerder in verzuim was.

Proceskosten

2.26.

Krol wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.

veroordeelt Krol om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de gebreken genoemd onder punt 2.24 te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor elke dag dat Krol daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke zal zijn, met een maximum van € 10.000,-;

3.2.

verklaart voor recht dat vanaf 17 januari 2020 een huurprijsvermindering van 15% geldt en veroordeelt Krol om vanaf die dag de huurprijs (alsnog) dienovereenkomstig aan [eiser 1] en [eiser 2] in rekening te brengen en het aldus teveel betaalde binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiser 1] en [eiser 2] te restitueren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 april 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt Krol in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] vastgesteld op € 4,61 aan verschotten (info kvk), € 83,- aan griffierecht en € 748,- aan salaris voor de gemachtigde;

3.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.S. van Nijen en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2021.