ECLI:NL:RBGEL:2021:4927

• Datum uitspraak: 13 september 2021
• Publicatiedatum: 16 september 2021
• Zaaknummer: C/05/391454 / KZ ZA 21-124
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.F.A. Bierbooms
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot opheffing van leveringsbeslag en ontruiming van een woning in kort geding

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland op 13 september 2021 uitspraak gedaan in een kort geding. Eiser, eigenaar van een woning, vorderde de opheffing van een leveringsbeslag dat door gedaagde was gelegd, alsook de ontruiming van de woning door gedaagde. Gedaagde had de woning gehuurd van eiser en vorderde op zijn beurt dat eiser zou meewerken aan de levering van de woning aan hem, gebaseerd op een koopovereenkomst. De voorzieningenrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat de ontbinding van de koopovereenkomst door eiser geldig was, en dat gedaagde recht had op handhaving van het beslag. De vorderingen van eiser werden afgewezen, en de vorderingen van gedaagde in reconventie werden eveneens afgewezen. De proceskosten werden toegewezen aan gedaagde, die als de in het ongelijk gestelde partij werd aangemerkt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/391454 / KZ ZA 21-124

Vonnis in kort geding van 13 september 2021

in de zaak van

[eis.conv./ged.reconv.] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. T.J. van Veen te Ede Gld,

tegen

1. [ged.conv./eis.reconv.1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[ged.conv./eis.reconv.2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaten mr. J.J.A.M. de Haas en mr. A.J.F. de Jager te Amsterdam.

Eiser zal hierna “ [eis.conv./ged.reconv.] ” genoemd worden.

Gedaagden zullen hierna ieder afzonderlijk “ [ged.conv./eis.reconv.1] ” respectievelijk “ [ged.conv./eis.reconv.2] ” genoemd worden. Gezamenlijk zullen zij “ [gedn.conv./eis.reconv.] ” genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, uitgebracht op 24 augustus 2021
• de brief van [eis.conv./ged.reconv.] d.d. 26 augustus 2021 met aanvullende producties
• de e-mail van [gedn.conv./eis.reconv.] d.d. 27 augustus 2021 met aanvullende producties
• de e-mail van [gedn.conv./eis.reconv.] d.d. 30 augustus 2021 met aanvullende producties
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, ingekomen ter griffie op

30 augustus 2021

• de akte houdende aanvullende producties van [gedn.conv./eis.reconv.]
• de mondelinge behandeling d.d. 1 september 2021
• de pleitnota van [eis.conv./ged.reconv.]
• de pleitnota van [gedn.conv./eis.reconv.]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eis.conv./ged.reconv.] is samen met zijn twee kinderen (die geen partij zijn in dit kort geding) eigenaar van het [naam concern] -concern (hierna: “ [naam concern] ”). [naam concern] is een onderneming die zich bezighoudt met de exploitatie van vakantieparken.

2.2.

[ged.conv./eis.reconv.1] en [ged.conv./eis.reconv.2] zijn gehuwd en hebben twee kinderen. [gedn.conv./eis.reconv.] en hun kinderen zijn woonachtig aan het adres [adres] (hierna: “de woning”).

2.3.

[eis.conv./ged.reconv.] is eigenaar van de woning.

2.4.

Tussen [gedn.conv./eis.reconv.] en [eis.conv./ged.reconv.] is met ingang van 23 maart 2018 een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst vermeldt een maandelijkse huur van

€ 1.575,00.

2.5.

Gedurende de huurovereenkomst heeft [gedn.conv./eis.reconv.] verschillende bedragen per bankoverschrijvingen aan [eis.conv./ged.reconv.] betaald.

2.6.

Vanaf 2018 is [ged.conv./eis.reconv.1] voor [naam concern] werkzaam geweest. [ged.conv./eis.reconv.1] hield zich bij [naam concern] bezig met de dagelijkse leiding over de onderneming. [ged.conv./eis.reconv.1] verrichtte zijn werkzaamheden aanvankelijk op grond van een overeenkomst van opdracht. Met ingang van 1 augustus 2020 is [ged.conv./eis.reconv.1] bij [naam concern] in loondienst getreden.

2.7.

Op 18 respectievelijk 20 april 2018 hebben [ged.conv./eis.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.] een overeenkomst ondertekend getiteld “Samenwerkingsovereenkomst verkoop woning aan de [adres] ” (hierna: “de samenwerkingsovereenkomst”). In de samenwerkingsovereenkomst staat onder meer dat partijen de woning met zoveel mogelijk winst beoogden te verkopen. Ook staat erin dat partijen de beoogde winst zouden delen. De samenwerkingsovereenkomst vermeldt verder dat [gedn.conv./eis.reconv.] de woning zou verlaten na verkoop aan een derde. De samenwerkingsovereenkomst luidt, voor zover relevant:

“(…) Uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst

(…)

9. (…) Partij [ged.conv./eis.reconv.1] heeft ten behoeve van de aanpassingen in de tuin van de onroerende zaak een huurkorting verkregen van € 1.300,00 per maand voor de duur van 6 maanden en mogelijk nog eens € 275,00 per maand voor de duur van 18 maanden. Partijen zullen de werkelijke kosten en de verleende huurprijskorting verrekenen. En mocht er dan nog iets verschuldigd zijn door één van de partijen dan zal die partij eerst voldaan voor dat bedrag uit de winst.

(…)

Na het bereiken van een verkoopovereenkomst met koper

23. Nadat verkoopovereenstemming schriftelijk is bereikt met een koper dan zal [ged.conv./eis.reconv.1] de onroerende zaak tijdig voor de notariële leveringsdatum dienen te verlaten. [ged.conv./eis.reconv.1] zegt door ondertekening van deze overeenkomst nogmaals toe dat hij samen met de zijnen en zijn inventaris de onroerende zaak tijdig zal ontruimen en in keurige staat zal opleveren aan [eis.conv./ged.reconv.] . (…)”

2.8.

Op 30 november 2020 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: “de koopovereenkomst”). Op grond hiervan heeft [eis.conv./ged.reconv.] de woning aan [gedn.conv./eis.reconv.] verkocht voor een koopsom van € 850.000,-. De koopovereenkomst luidt, voor zover relevant:

“(…) artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 15 december 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. (…)”

2.9.

Op 15 december 2020 heeft levering van de woning niet plaatsgehad. Ook nadien is de woning niet aan [gedn.conv./eis.reconv.] geleverd.

2.10.

[naam concern] heeft [ged.conv./eis.reconv.1] per brief van 12 januari 2021 op staande voet ontslagen.

De verhoudingen tussen [ged.conv./eis.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.] zijn op of omstreeks dat moment ernstig verstoord geraakt.

2.11.

De advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] heeft [gedn.conv./eis.reconv.] per brief van 17 februari 2021 gesommeerd dat levering van de woning binnen veertien dagen moest plaatsvinden. Ook is [gedn.conv./eis.reconv.] in deze brief verzocht om binnen acht dagen te bevestigen dat levering plaats zou vinden binnen de gestelde termijn.

2.12.

De advocaat van [gedn.conv./eis.reconv.] heeft hierop, voor zover relevant, gereageerd per brief van 25 februari 2021 aan de advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] :

“(…) De woning is niet op 15 december 2020 geleverd, omdat dit conform (nadere) afspraak later zou gebeuren. (…)

Cliënt heeft een nieuwe financieringsaanvraag lopen (nadat de vorige aanvraag door toedoen van uw cliënt is afgewezen). Zodra cliënt van de aangezochte hypotheekverstrekker bericht heeft ontvangen ter zake de doorlooptijden van de financieringsaanvraag, zal cliënt uw cliënt daarover informeren en kunnen partijen ex art. 4.1 koopovereenkomst de datum van levering tezamen overeenkomen. Cliënt verwacht hierover spoedig duidelijkheid.

(…) Uw cliënt verneemt binnenkort nader. (…)”

2.13.

De advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] heeft per brief aan [gedn.conv./eis.reconv.] van 25 februari 2021 een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst.

2.14.

[gedn.conv./eis.reconv.] heeft bij exploot van 1 april 2021 conservatoir beslag gelegd tot afgifte en levering op de woning (hierna: “het beslag”). In het daartoe strekkende verzoekschrift heeft [gedn.conv./eis.reconv.] onder meer aangevoerd dat de ontbinding van de koopovereenkomst door [eis.conv./ged.reconv.] geen doel heeft getroffen.

2.15.

De advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] heeft [gedn.conv./eis.reconv.] per brief van 21 juni 2021 gesommeerd tot betaling van een door [eis.conv./ged.reconv.] gestelde huurachterstand ten bedrage van € 43.641,00. Aan deze sommatie heeft [gedn.conv./eis.reconv.] geen gevolg gegeven.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eis.conv./ged.reconv.] vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:

I. het beslag opheft;

II. [gedn.conv./eis.reconv.] gebiedt om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met al degenen en al hetgeen zich daarin van hunnentwege bevindt en deze woning vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met de bevoegdheid voor [eis.conv./ged.reconv.] om dit vonnis ten uitvoer te leggen met behulp van politie en justitie alsmede op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedn.conv./eis.reconv.] aan deze veroordeling niet zal voldoen;

III. [gedn.conv./eis.reconv.] (hoofdelijk) veroordeelt in de kosten van dit geding.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eis.conv./ged.reconv.] het volgende. De vordering tot zekerheid waarvan [gedn.conv./eis.reconv.] het beslag heeft gelegd is ondeugdelijk. [gedn.conv./eis.reconv.] verblijft zonder recht of titel in de woning. [eis.conv./ged.reconv.] heeft er spoedeisend belang bij dat het beslag wordt opgeheven; de woning is inmiddels aan een andere partij verkocht en moet geleverd worden. Ook heeft [eis.conv./ged.reconv.] er spoedeisend belang bij dat [gedn.conv./eis.reconv.] de woning ontruimt en verlaat.

3.3.

[gedn.conv./eis.reconv.] voert als volgt verweer. De vordering tot zekerheid waarvan [gedn.conv./eis.reconv.] het beslag heeft gelegd is deugdelijk. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft recht en belang bij handhaving van het beslag. [gedn.conv./eis.reconv.] verblijft thans in de woning op grond van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft er recht en belang bij dat hij in de woning mag blijven wonen. [gedn.conv./eis.reconv.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eis.conv./ged.reconv.] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eis.conv./ged.reconv.] in de kosten en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[gedn.conv./eis.reconv.] vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [eis.conv./ged.reconv.] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst door binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis te verschijnen bij de notaris en mee te werken aan de levering van de woning, vrij van hypotheken en beslagen, door middel van ondertekening van de leveringsakte, op straffe van een dwangsom van € 50.000,-.

4.2.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [gedn.conv./eis.reconv.] het volgende. De door [eis.conv./ged.reconv.] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst treft geen doel. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft op grond van de koopovereenkomst recht op levering van de woning, maar [eis.conv./ged.reconv.] werkt daaraan niet mee. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft er spoedeisend belang bij dat [eis.conv./ged.reconv.] wordt veroordeeld tot medewerking aan levering van de woning.

4.3.

[eis.conv./ged.reconv.] voert als volgt verweer. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden. [gedn.conv./eis.reconv.] kan geen recht tot levering meer aan de koopovereenkomst ontlenen. [eis.conv./ged.reconv.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedn.conv./eis.reconv.] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Dit kort geding draait om de woning waarin [gedn.conv./eis.reconv.] thans met zijn gezin verblijft. Deze woning is eigendom van [eis.conv./ged.reconv.] . [gedn.conv./eis.reconv.] heeft conservatoir beslag tot levering op de woning gelegd.

5.2.

[eis.conv./ged.reconv.] vordert in dit kort geding dat het beslag wordt opgeheven. Daarnaast vordert [eis.conv./ged.reconv.] dat [gedn.conv./eis.reconv.] de woning ontruimt en verlaat. [gedn.conv./eis.reconv.] daarentegen vordert dat [eis.conv./ged.reconv.] moet meewerken aan levering van de woning aan hem.

opheffing beslag

5.3.

Op grond van de wet kan de voorzieningenrechter een beslag onder meer opheffen indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht. Daarbij ligt het in de eerste plaats op de weg van degene die opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996,
NJ 1997, 481). Daarbij moet beslist worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet plaatsvinden zonder afweging van de wederzijdse belangen. Daarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder weegt dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.

5.4.

Volgens [eis.conv./ged.reconv.] moet het beslag worden opgeheven omdat de vordering tot zekerheid waarvan [gedn.conv./eis.reconv.] het beslag heeft gelegd ondeugdelijk is. Ter onderbouwing heeft [eis.conv./ged.reconv.] aangevoerd dat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. In de koopovereenkomst staat namelijk dat levering van de woning zou plaatsvinden op 15 december 2021, aldus [eis.conv./ged.reconv.] . Volgens [eis.conv./ged.reconv.] heeft [gedn.conv./eis.reconv.] niet aan deze verplichting voldaan, zelfs niet na ingebrekestelling. Dit leidt er volgens [eis.conv./ged.reconv.] toe dat [gedn.conv./eis.reconv.] in verzuim is en dat hij de koopovereenkomst mag ontbinden. Nu de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, kan [gedn.conv./eis.reconv.] daaraan geen recht op levering meer ontlenen, aldus [eis.conv./ged.reconv.] .

5.5.

[gedn.conv./eis.reconv.] heeft daarentegen aangevoerd dat de door [eis.conv./ged.reconv.] ingeroepen ontbinding geen doel heeft getroffen. Ter onderbouwing heeft [gedn.conv./eis.reconv.] onder meer aangevoerd dat partijen stilzwijgend zijn overeengekomen dat er een andere leveringsdatum zou worden bepaald. Ook heeft [gedn.conv./eis.reconv.] aangevoerd dat hij alsnog bereid en in staat is om de woning af te nemen, maar dat [eis.conv./ged.reconv.] daaraan niet meewerkt. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] leidt dit ertoe dat hij nog steeds recht heeft op levering van de woning. Hierdoor stelt [gedn.conv./eis.reconv.] recht en belang te hebben bij handhaving van het beslag.

5.6.

Geoordeeld wordt dat de vordering tot opheffing van het beslag zal worden afgewezen. De door [gedn.conv./eis.reconv.] geplaatste vraagtekens bij de ontbinding van de koopovereenkomst door [eis.conv./ged.reconv.] lijken niet op voorhand kansloos. Zonder nader bewijslevering – waarvoor in kort geding geen plaats is – is onvoldoende aannemelijk geworden dat de leveringsdatum uit de koopovereenkomst voor partijen relevant was. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft daarover aangevoerd dat partijen die leveringsdatum simpelweg hebben laten verstrijken zonder daar veel woorden aan vuil te maken. Dat blijkt ook uit het feit dat de accountant van [naam concern] de stukken ten behoeve van de hypotheek niet op tijd in orde had gemaakt. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] was het in die periode erg druk bij [naam concern] en kampte hij destijds met oververmoeidheid. [eis.conv./ged.reconv.] heeft dit weersproken, maar heeft verder geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de leveringsdatum voor partijen belangrijk was. Daarbij valt op dat [eis.conv./ged.reconv.] niet gelijk na het verstrijken van de leveringsdatum heeft gesommeerd tot nakoming van de koopovereenkomst of dat er op 15 december 2020 een afspraak bij de notaris was gepland. Pas na het ontslag op staande voet van [gedn.conv./eis.reconv.] en pas nadat de verhoudingen tussen partijen verstoord zijn geraakt, heeft [eis.conv./ged.reconv.] [gedn.conv./eis.reconv.] daartoe gesommeerd. Vervolgens heeft [gedn.conv./eis.reconv.] binnen de door [eis.conv./ged.reconv.] gestelde nakomingstermijn laten weten dat hij bereid was tot nakoming, maar dat hij meer tijd nodig had. [eis.conv./ged.reconv.] heeft dit echter niet afgewacht en terstond een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst. Gezien de ernstig verstoorde verhouding tussen partijen valt het nog wel te begrijpen dat [eis.conv./ged.reconv.] de woning niet meer aan [gedn.conv./eis.reconv.] wenste te leveren, maar ook onder die omstandigheden behoren contractspartijen zich jegens elkaar te gedragen in overeenstemming met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Daarbij wordt ook meegewogen dat [gedn.conv./eis.reconv.] al geruime tijd met zijn vrouw en kinderen in de woning verblijft. Gelet op het voorgaande had het wellicht op de weg van [eis.conv./ged.reconv.] gelegen om zich na kennisname van de reactie van [gedn.conv./eis.reconv.] – “ik wil wel, maar ik heb meer tijd nodig” – welwillender op te stellen en [gedn.conv./eis.reconv.] in elk geval een nadere termijn tot nakoming te stellen. Tot slot kan ook niet zonder meer worden uitgesloten dat partijen, al dan niet stilzwijgend, een andere leveringsdatum zijn overeengekomen, zoals door [gedn.conv./eis.reconv.] wordt gesteld. Al met al zal de door [eis.conv./ged.reconv.] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld. Daarbij zal, anders dan in dit kort geding, plaats zijn voor nadere bewijslevering. De koopovereenkomst die [eis.conv./ged.reconv.] nadien met een derde heeft gesloten maakt het voorgaande niet anders. Integendeel: deze koopovereenkomst vormt eerder een reden om het beslag op de woning te handhaven. Bij levering van de woning aan een derde is het immers illusoir dat [gedn.conv./eis.reconv.] , nadat hij eventueel in een bodemprocedure in het gelijk is gesteld, nog aanspraak op de woning kan maken.

ontruiming woning

5.7.

[eis.conv./ged.reconv.] heeft ook gevorderd dat [gedn.conv./eis.reconv.] de woning moet ontruimen en verlaten.

5.8.

Uit de jurisprudentie volgt dat ontruiming van een huurwoning uitsluitend in kort geding kan worden toegewezen indien:

i. het in zodanige mate aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal beëindigen wegens het tekortschieten van de huurder en de huurder zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

dat het in de gegeven omstandigheden – rekening houdend met de belangen van beide partijen – gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door in kort geding de ontruimingsvordering toe te wijzen.

5.9.

Ter onderbouwing van zijn ontruimingsvordering heeft [eis.conv./ged.reconv.] aangevoerd dat [gedn.conv./eis.reconv.] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat sprake is van een omvangrijke huurachterstand. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] bedraagt deze huurachterstand per 1 september 2021 € 49.941,00. [eis.conv./ged.reconv.] heeft aangevoerd dat hij [gedn.conv./eis.reconv.] per brief van 21 juni 2021 heeft gesommeerd tot betaling van de huurachterstand. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven, aldus [eis.conv./ged.reconv.] . Volgens [eis.conv./ged.reconv.] is het daardoor in hoge mate aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Verder heeft [eis.conv./ged.reconv.] aangevoerd dat hij de woning inmiddels heeft verkocht aan een derde, die geen partij is in dit kort geding. Ter onderbouwing hiervan heeft [eis.conv./ged.reconv.] een ondertekende koopovereenkomst overgelegd. Ook heeft [eis.conv./ged.reconv.] erop gewezen dat partijen in artikel 23 van de samenwerkingsovereenkomst hebben afgesproken dat [gedn.conv./eis.reconv.] de woning bij verkoop zou verlaten. Dit maakt volgens [eis.conv./ged.reconv.] dat het gerechtvaardigd is om [gedn.conv./eis.reconv.] te veroordelen tot ontruiming van de woning.

5.10.

[gedn.conv./eis.reconv.] heeft betwist dat sprake is van een huurachterstand. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] hebben partijen in de samenwerkingsovereenkomst afgesproken dat [gedn.conv./eis.reconv.] verbouwingen en renovaties aan de woning zou (laten) verrichten. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] zijn partijen overeengekomen dat dit verrekend zouden worden met de huur. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft er daarbij op gewezen dat [eis.conv./ged.reconv.] nimmer tot betaling heeft gesommeerd totdat hij bij [naam concern] op staande voet werd ontslagen. Ook heeft [gedn.conv./eis.reconv.] het standpunt ingenomen dat de koopovereenkomst die [eis.conv./ged.reconv.] met een derde heeft gesloten slechts bestemd is om in dit kort geding een spoedeisend belang tot ontruiming te creëren.

5.11.

Geoordeeld wordt dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat op dit moment sprake is van een opeisbare huurachterstand. Daarbij weegt mee dat [eis.conv./ged.reconv.] [gedn.conv./eis.reconv.] nimmer tot betaling heeft aangesproken totdat de verhoudingen verstoord zijn geraakt, terwijl het volgens [eis.conv./ged.reconv.] om een omvangrijke huurachterstand gaat. Verder staat in artikel 9 van de samenwerkingsovereenkomst dat [gedn.conv./eis.reconv.] korting op de huur zou verkrijgen ter verrekening van de kosten van het aanpassen van de tuin. Ook staat in

artikel 9 van de samenwerkingsovereenkomst dat er bij verkoop een afrekening zou plaatsvinden uit de winst. [eis.conv./ged.reconv.] heeft dat laatste ter mondelinge behandeling bevestigd met de woorden: “Het huis zou verkocht worden en de koper was er al, en toen dacht ik: dan verrekenen we dat. Daarom heb ik er geen haast op gezet.” En verder: “Het zou verkocht worden dus ik dacht: dat komt wel.” Door deze uitlatingen van [eis.conv./ged.reconv.] is voldoende aannemelijk dat partijen zijn overeengekomen dat [gedn.conv./eis.reconv.] de na verrekening resterende huur pas bij verkoop van de woning hoeft te voldoen.

5.12.

Evenmin is voldoende aannemelijk dat de afspraak uit artikel 23 van de samenwerkingsovereenkomst ertoe zal leiden dat een rechter na het voeren van een bodemprocedure de huurovereenkomst zal beëindigen en [gedn.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot ontruiming. In dat artikel staat dat [gedn.conv./eis.reconv.] de woning bij verkoop zal verlaten. Tussen partijen is echter sprake van een huurovereenkomst ter zake van een gebouwde onroerende zaak. Daarover bepaalt de wet (kort gezegd) dat koop geen huur breekt. Dit houdt in dat een overdracht van een gehuurde zaak de rechten en plichten van de verhuurder doen overgaan op de verkrijger. Ook bepaalt de wet dat deze regel van dwingend recht is. Het stond partijen dus niet vrij om daarvan bij overeenkomst af te wijken.

5.13.

Daarmee is in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat een rechter na het voeren van een bodemprocedure de huurovereenkomst zal beëindigen op de door [eis.conv./ged.reconv.] aangevoerde gronden. De overige stellingen van partijen ten aanzien van deze vordering behoeven daardoor geen beoordeling meer. De op ontruiming gerichte vordering van [eis.conv./ged.reconv.] zal worden afgewezen.

levering woning aan [gedn.conv./eis.reconv.]

5.14.

[gedn.conv./eis.reconv.] heeft gevorderd dat [eis.conv./ged.reconv.] moet worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst en levering van de woning aan hem. Deze vordering zal eveneens worden afgewezen. De vraag of de door [eis.conv./ged.reconv.] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst doel heeft getroffen kan in dit kort geding immers niet worden beantwoord. Daarvoor is nadere bewijslevering nodig en daar leent dit kort geding zich niet voor. Partijen zijn hiervoor aangewezen op de bodemprocedure.

proceskosten in conventie

5.15.

[eis.conv./ged.reconv.] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente. De proceskosten aan de zijde van [gedn.conv./eis.reconv.] worden begroot op:

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.325,00

proceskosten in reconventie

5.16.

[gedn.conv./eis.reconv.] zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] worden begroot op:

- salaris advocaat € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00)

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedn.conv./eis.reconv.] tot op heden begroot op € 1.325,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eis.conv./ged.reconv.] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

in reconventie

6.4.

wijst de vorderingen af,

6.5.

veroordeelt [gedn.conv./eis.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] tot op heden begroot op € 509,00,

in conventie en in reconventie

6.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2021.

eh/pb