Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 18/2942
uitspraak van de meervoudige kamer van 4 februari 2021
in de zaak tussen
[naam A] , te [plaats A] ,
en
[naam B], te [plaats B] ,
eisers
(gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem, verweerder.
(gemachtigde mr. T.E.P.A. Lam)
Procesverloop
Bij besluit van 10 juli 2017 heeft verweerder het verzoek om nadeelcompensatie van eisers afgewezen.
Bij besluit van 3 mei 2018 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2018. Eiser [naam A] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door ir. M. van Driel, J. Hindriks en H.T. Talle.
Op 21 december 2018 heeft de rechtbank het onderzoek heropend om een advies in te winnen bij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB). Op 1 mei 2019 heeft de StAB een advies uitgebracht.
Partijen hebben schriftelijk gereageerd op dit advies.
Het nadere onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2021. Eiser [naam B] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door ir. M. van Driel en de gemachtigde
.
.
Overwegingen
Waarover gaat deze uitspraak?
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de afwijzing van het verzoek om nadeelcompensatie dat door eisers is ingediend. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eisers hebben aangevoerd, de zogenoemde ‘beroepsgronden’.
1.1.
Zoals uit het procesverloop blijkt is het onderzoek na de zitting op 18 december 2018 heropend om de StAB een advies uit te laten brengen. De rechtbank heeft partijen nadat dat advies was uitgebracht en zij op dit advies hebben gereageerd, bericht dat zij van plan was het nadere onderzoek op de zitting achterwege te laten en partijen gewezen op het recht om op de zitting te worden gehoord. Geen van de partijen heeft vervolgens binnen de gestelde termijn gevraagd om te worden gehoord op zitting. Wel hebben eisers een uitgebreide nadere uiteenzetting ingediend. De rechtbank kon vervolgens niet anders dan verweerder alsnog in de gelegenheid stellen om te vragen om te worden gehoord. Verweerder heeft vervolgens gevraagd om op zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft daarom het beroep op een nadere zitting behandeld.
Waarom hebben eisers een verzoek om nadeelcompensatie ingediend?
2. Eisers hebben als eigenaar van het pand plaatselijk bekend [het adres A] te [plaats C] een verzoek om nadeelcompensatie ingediend vanwege de door hen geleden schade in het kader van het project Arnhem Centraal, inhoudende een ingrijpende herinrichting van het centraal station en het omliggende stationsgebied (hierna: het project). Als gevolg van de voortdurende overlast door diverse werkzaamheden en de slechte bereikbaarheid waarmee de uitvoering van dat project gepaard is gegaan, zijn huurders vertrokken en nieuwe huurders weggebleven, aldus eisers.
Waarom heeft verweerder het verzoek om nadeelcompensatie afgewezen?
3. Verweerder heeft aan de afwijzing van dit verzoek het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van juni 2017 ten grondslag gelegd. Onder verwijzing naar dit advies stelt verweerder zich op het standpunt dat geen sprake is van een causaal verband tussen de schadeoorzaak en de gestelde schade. Het is niet aannemelijk dat het project ertoe heeft geleid dat het kantoorpand van eisers na de huuropzeggingen niet meer verhuurd is geweest. Hiervoor zijn andere oorzaken aan te wijzen, namelijk de (slechte) verhuurbaarheid van het pand als gevolg van de ouderdom en de minder goede staat van onderhoud. Daarbij is ook nog in aanmerking genomen dat in de schadeperiode een tweetal nieuwe kantoortorens naast het Centraal Station wel de nodige huurders wist te trekken.
Wat is het standpunt van eisers?
4. Eisers twijfelen aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van SAOZ en hebben bezwaren tegen de wijze waarop het advies van SAOZ tot stand is gekomen. De communicatie verliep moeizaam en de houding van de aangewezen adviseur van SAOZ was vanaf het begin afwijzend en wekte op z’n minst de schijn van vooringenomenheid. Ook is SAOZ de gemaakte afspraken op de hoorzitting niet nagekomen en zijn verweerders stellingen ondanks de betwisting door eisers zonder nadere onderbouwing overgenomen.
Ook inhoudelijk is het rapport van SAOZ ondeugdelijk. In het bijzonder bestrijden eisers de door verweerder gevolgde opvatting dat geen sprake zou zijn van een (voldoende) causaal verband tussen het project en de leegstandsschade van eisers.
Is sprake van schijn van vooringenomenheid van SAOZ?
5. Eisers hebben de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat de SAOZ vooringenomen was of dat moet worden getwijfeld aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de SAOZ. Eisers hebben uitvoerig de gang van zaken beschreven. Daaruit valt weliswaar af te leiden dat de communicatie met de adviseur van SAOZ op sommige momenten inderdaad enigszins moeizaam is verlopen, maar dat maakt het advies niet zonder meer ondeugdelijk. Zo er al sprake is geweest van vooroverleg tussen de adviseur en verweerder, zoals eisers stellen, dan nog leidt dat niet tot de conclusie dat SAOZ vooringenomen was. Dat blijkt ook niet uit het uitgebrachte rapport. De beroepsgrond slaagt niet.
Waarom heeft de rechtbank het onderzoek heropend?
6. Naar aanleiding van het door eisers aangevoerde en de behandeling op de zitting heeft de rechtbank besloten het onderzoek te heropenen. In de heropeningsbeslissing heeft de rechtbank overwogen dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd dat er geen causaal verband is tussen de gestelde schade en de schadeoorzaak. Dit kan in ieder geval onvoldoende worden afgeleid uit het rapport van SAOZ en het daarvan deel uitmakende taxatierapport van [de vastgoedtaxateur] , vastgoedtaxateur, van 17 maart 2017. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden welke werkzaamheden precies zijn uitgevoerd in de periode waarop het verzoek betrekking heeft, en wat daarvan de gevolgen voor het pand zijn geweest, zowel wat betreft de bereikbaarheid als wat betreft mogelijke hinder. Verder is niet inzichtelijk geworden wat de marktontwikkeling in de Arnhemse zakelijke vastgoedmarkt was in de schadeperiode. Ook is niet met controleerbare gegevens onderbouwd dat de nieuwe kantoortorens naast het station in die periode wel geheel of gedeeltelijk verhuurd zijn. Tot slot is onvoldoende onderbouwd dat de onderhoudstoestand van eisers pand aan de verhuurbaarheid in de weg heeft gestaan. De adviseur van SAOZ heeft het pand van eisers na afloop van de hoorzitting op 1 februari 2017 bezocht en achterstallig onderhoud in een aantal bijgevoegde foto’s vastgelegd en vervolgens aan [de vastgoedtaxateur] verzocht het pand te taxeren. De rechtbank stelt echter vast dat de adviseur niet alle verdiepingen van het pand heeft bekeken en zich daarom geen oordeel kon vormen over de algehele staat van onderhoud. Zij heeft slechts foto’s gemaakt van enkele vochtplekken op de tweede verdieping Dit terwijl in het taxatierapport van [de vastgoedtaxateur] zonder enige toelichting slechts wordt beschreven dat de algehele onderhoudsstaat redelijk is. Daarom heeft de rechtbank een deskundigenadvies gevraagd aan de StAB.
Wat heeft de StAB geadviseerd?
7. De StAB heeft een onderzoek ingesteld, een conceptverslag aan partijen gestuurd met gelegenheid om hierop te reageren en na ontvangst van de reactie van beide partijen op 1 mei 2019 een advies uitgebracht.
7.1.
De vraag of sprake is van causaal verband tussen de gestelde schade en schadeoorzaak en of de schade een gevolg is van het project “Arnhem Centraal” heeft de StAB bevestigend beantwoord en als volgt samengevat:
“Het is aannemelijk dat de invloed van het project “Arnhem Centraal” en het grote (over) aanbod van kantoorruimte in de schadeperiode in combinatie met het feit dat er vooral vraag was naar nieuwbouw en het pand van eisers geen nieuwbouw betrof, de oorzaken voor het vertrek van huurders en de daarop volgende leegstand vormden. De omstandigheid dat het overaanbod een grote stempel op de verhuurbaarheid heeft gedrukt, verklaart niet waarom alle huurders wilden vertrekken naar een ander kantoor en dat er vervolgens geen enkel bedrijf gevonden kon worden dat kantoorruimte wilde huren op een locatie die, gelet op de ligging in het stationsgebied, op zichzelf beschouwd zeer aantrekkelijk is. In het verslag is daarom geconcludeerd dat het aannemelijk is dat de jarenlange werkzaamheden direct naast het pand en de onzekerheid over de exacte duur van het project
medehebben bijgedragen aan het ontstaan van de leegstand (zogenoemde partiële causaliteit). Aangezien niet precies is aan te geven welke bijdrage elk van de genoemde oorzaken heeft geleverd aan het feit dat voor de verdiepingen van het pand geen huurders zijn gevonden, dient het aandeel van beide oorzaken noodzakelijkerwijs ex aequo et bono te worden vastgesteld. Gelet op de aard, omvang en lange duur van het overaanbod van kantoorruimte is aangenomen dat een derde van de schade als gevolg van leegstand toe te schrijven is aan de uitvoering van het project “Arnhem Centraal.”.
medehebben bijgedragen aan het ontstaan van de leegstand (zogenoemde partiële causaliteit). Aangezien niet precies is aan te geven welke bijdrage elk van de genoemde oorzaken heeft geleverd aan het feit dat voor de verdiepingen van het pand geen huurders zijn gevonden, dient het aandeel van beide oorzaken noodzakelijkerwijs ex aequo et bono te worden vastgesteld. Gelet op de aard, omvang en lange duur van het overaanbod van kantoorruimte is aangenomen dat een derde van de schade als gevolg van leegstand toe te schrijven is aan de uitvoering van het project “Arnhem Centraal.”.
7.2.
Vervolgens heeft de StAB het bedrag van de schade vastgesteld. Daarbij houdt zij er rekening mee dat een derde van de schade is toe te rekenen aan de uitvoeringswerkzaamheden, dat sprake is van schadebeperking door anti-kraak en dat een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico dient plaats te vinden.
Is de reactie van verweerder na het deskundigenadvies in strijd met de goede procesorde?
8. Eisers voeren aan dat verwacht mocht worden dat verweerder zijn volledige commentaar op het conceptrapport van de StAB in reactie op dat concept zou hebben gegeven. In plaats daarvan heeft verweerder pas bij brief van 11 juli 2019 in een uitvoerige reactie met diverse bijlagen het definitieve rapport bestreden. Daardoor kon de StAB niet meer reageren op de kritiek van verweerder. Dat is volgens hen in strijd met de goede procesorde.
8.1.
De rechtbank volgt eisers niet in dit betoog. Er is geen verplichting om te reageren op een conceptrapport, en eisers zijn na de reactie van verweerder nog volop in de gelegenheid geweest daarop te reageren.
Hoe beoordeelt de rechtbank dit deskundigenadvies?
9. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) is de StAB te beschouwen als een onafhankelijke deskundige. Dat betekent dat de rechtbank in beginsel van het door de StAB uitgebrachte deskundigenrapport mag uitgaan. Dit is slechts anders indien het deskundigenbericht onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. [1]
9.1.
Verweerder betoogt dat een onjuiste maatstaf is aangelegd. De StAB concludeert dat in de onderhavige kwestie sprake is van causaliteitsonzekerheid ten aanzien van het, ook bij nadeelcompensatie, vereiste conditio-sine-qua-non-verband tussen de gestelde schadeoorzaak (het project) en de gestelde schade (nagenoeg volledige leegstand van het pand van eisers sinds 2009). Deze onzekerheid lost de StAB op door de ‘causale bijdrage’ van het project aan het ontstaan van de schade naar billijkheid vast te stellen op 1/3. In feite gaat de StAB daarmee volgens verweerder ten onrechte uit van proportionele aansprakelijkheid, een vorm van aansprakelijkheid, die alleen in uitzonderlijke gevallen kan worden gehanteerd. De in dit geval gestelde vermogensschade is niet zo’n uitzonderlijke situatie, aldus verweerder.
9.2.
De rechtbank volgt dit betoog niet. Anders dan verweerder stelt, hanteert de StAB geen proportionele aansprakelijkheid, maar een partiele aansprakelijkheid, zoals blijkt uit de beschouwingen in paragraaf 3.5 van het rapport, en de hiervoor, onder 5.1, weergegeven passage. De omgeving van het pand van eisers is als gevolg van de werkzaamheden in het kader van het project “Arnhem Centraal” gedurende diverse periodes niet aantrekkelijk geweest zonder dat duidelijk zicht bestond op afronding van de werkzaamheden. De StAB stelt dus het causaal verband tussen schadeoorzaak en schade vast, maar kan – omdat er ook andere schadeoorzaken zijn – niet de precieze mate van causaal verband vaststellen. Daarom doet zij dat ‘ex aequo et bono’, dus naar billijkheid. Partiële aansprakelijkheid is niet ongebruikelijk, ook niet in het nadeelcompensatierecht. [2] Het is verder niet onredelijk om het aandeel van het project in de schade van eisers vast te stellen op 1/3 zoals door de StAB is geadviseerd. StAB heeft als alternatieve oorzaken voor de schade gemotiveerd verwezen naar de staat waarin het pand verkeert in relatie tot de marksituatie en de wijze waarop het pand in de markt is aangeboden. De rechtbank kan ook dit deel van het advies van de StAB volgen.
9.3.
De afwijzing door verweerder van het verzoek om nadeelcompensatie, alleen omdat het causaal verband tussen schadeoorzaak en gestelde schade ontbreekt, is gelet op wat onder 8.2 is overwogen niet terecht. Het besluit is dus in strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Wat betekent dit voor het beroep?
10. Het beroep is gegrond. Het besluit van 3 mei 2018 kan niet in stand blijven. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien, omdat het besluit van 3 mei 2018 is gebaseerd op het ontbreken van causaliteit en verweerder nog geen beslissing heeft genomen over de omvang van de schade en het normaal maatschappelijk risico. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding voor een bestuurlijke lus. Dat is ook niet in het belang van partijen, gelet op het inmiddels lange tijdsverloop en het feit dat hoger beroep tegen deze uitspraak aannemelijk is. Daarom vernietigt de rechtbank het besluit van 3 mei 2018 en draagt zij verweerder op een nieuw besluit te nemen met inachtneming van wat in deze uitspraak is overwogen. Verweerder dient zich daarbij ook uit te laten over de bedragen die eisers nog gevorderd hebben als vergoeding voor de geleden schade, bestaande uit wettelijke rente en vergoeding van de kosten in de periode van het verzoek tot het besluit van 10 juli 2017.
10.1.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder het griffierecht dat eisers hebben betaald aan hen vergoeden. Eisers krijgen ook een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Verweerder moet deze betalen. De vergoeding wordt als volgt berekend. Voor de bijstand door een gemachtigde krijgen eisers een vast bedrag. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend, is naar de zitting op de rechtbank gekomen, heeft op het advies van de StAB gereageerd en is naar de vervolgzitting gekomen. Het gaat om zes proceshandelingen met in totaal 5 punten en een waarde van € 534 per punt. Het bijwonen van het onderzoek ter plaatse door de deskundige van de StAB en het reageren op het conceptadvies komen niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak een verhoging van de wegingsfactor toe te passen in verband met de complexiteit van de zaak. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. Toegekend wordt € 2670.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 3 mei 2018;
- draagt verweerder op binnen 26 weken na heden een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 170 aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2670.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J.M. Besselink, voorzitter, mr. W.P.C.G. Derksen en mr. G.H.W. Bodt, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H.M. Steigenga-Gerritsen, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 4 februari 2021
griffier
De voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.