ECLI:NL:RBGEL:2021:7325

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/378146 / HA ZA 20-594

Vonnis van 13 oktober 2021

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.J. Wolleswinkel te Barneveld,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED OVERWOUDSE BEEK B.V.,

gevestigd te Barneveld,

gedaagde,

advocaat mr. I.N. Kwak te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna [eiser] en VOB genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 25 november 2020 waarin een mondelinge behandeling is bevolen
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 31 mei 2021 en de daarin genoemde stukken.

2.De kern van het geschil

Het geschil tussen partijen ziet op de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel en de daarop staande woning aan [adres 1] of dat, indien geen koopovereenkomst wordt aangenomen, VOB jegens [eiser] in strijd met de precontractuele goede trouw heeft gehandeld door de onderhandelingen over de koop af te breken hetzij haar waarschuwingsplicht heeft geschonden.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert - na wijziging en vermindering van eis - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. voor recht verklaart:

primair: dat VOB jegens [eiser] aansprakelijk is voor het niet-nakomen van de tussen VOB en [eiser] op 21 maart 2019 gesloten mondelinge koopovereenkomst,

subsidiair: dat VOB jegens [eiser] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van onrechtmatig handelen, hetzij uit hoofde van de precontractuele goede trouw hetzij uit hoofde van schending van een waarschuwingsplicht;

II. VOB veroordeelt om aan [eiser] schadevergoeding te voldoen, begroot op

primair: het verschil tussen € 400.000,00 en de huidige waarde van de woning aan [adres 1] , nader te bepalen door een onafhankelijk taxateur,

subsidiair: het bedrag van de waardevermeerdering van de onroerende zaak aan [adres 2] in de periode van 15 april 2019 tot heden;

(III. ingetrokken)

IV. VOB veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het conservatoir beslag.

3.2.

VOB voert verweer en concludeert tot het, uitvoerbaar bij voorraad, afwijzen van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding.

4.Het geschil en de beoordeling

4.1.

VOB was vanaf het jaar 2015 eigenaar van het onroerend goed staande en gelegen aan [adres 1] (hierna te noemen: de woning aan [adres 1] ). [betrokkene 1] is indirect bestuurder van VOB.

4.2.

[vader eiser] (hierna: [vader eiser] ) is de vader van [eiser 1] .

4.3.

[eiser] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat op 21 maart 2019 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, inhoudende dat VOB de woning aan [adres 1] heeft verkocht en zal leveren aan [eiser] voor een bedrag van € 400.000,00. VOB heeft dit betwist.

4.4.

Voor de totstandkoming van een overeenkomst, waaronder een koopovereenkomst, is vereist een daartoe strekkend aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). [eiser] heeft zich er in dit verband op beroepen dat VOB, in de persoon van [betrokkene 1] , in het najaar van 2018 aan [vader eiser] kenbaar heeft gemaakt de woning aan [adres 1] te willen verkopen voor € 400.000,00. VOB heeft dit betwist en hiervan is door [eiser] geen bewijs aangeboden. Van een tot verkoop van die woning strekkend aanbod is dan ook niet gebleken. Voor wat betreft de gestelde aanvaarding van het door [eiser] gestelde aanbod geldt nog, dat deze aanvaarding volgens [eiser] zou hebben plaatsgevonden tijdens een bespreking tussen [vader eiser] enerzijds en [betrokkene 1] en een derde anderzijds, in de woning van [vader eiser] te [plaats 1] . Het verweer van VOB dat [betrokkene 1] op 21 maart 2019 niet in [plaats 1] is geweest maar met de betreffende derde in [plaats 2] was, is door [eiser] niet weerlegd. In reactie daarop heeft [eiser] aanvankelijk gesteld dat de mondelinge koopovereenkomst reeds in oktober 2018 tot stand zou zijn gekomen (akte wijziging van eis randnummer 66) en vervolgens dat dat op 29 mei 2019 zou zijn gebeurd (akte overlegging producties randnummer 44 met verwijzing naar de als productie 46 bij die akte overgelegde verklaring van [betrokkene 2] ). Nu tijdens de mondelinge behandeling zijdens [eiser] uitdrukkelijk is verklaard dat hij zijn primaire vordering onder I baseert op totstandkoming van de koopovereenkomst op 21 maart 2019, behoeven de stellingen omtrent andere ontstaansdata van de koopovereenkomst niet te worden beoordeeld en zal hieraan voorbij worden gegaan.

4.5.

Door [eiser] zijn voorts nog diverse omstandigheden aangevoerd waaruit volgens hem het bestaan van een met VOB gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] zou moeten worden afgeleid. Zo heeft hij zich erop beroepen dat hij in april 2019, dus kort na het sluiten van de vermeende koopovereenkomst, zijn toenmalige woning aan de [adres 2] heeft verkocht en dat [betrokkene 1] , die daarvan door [vader eiser] per Whatsappbericht op de hoogte werd gesteld, daar met een opgestoken duimpje op heeft gereageerd. Verder heeft [eiser] erop gewezen dat hij de overdracht van zijn voormalige woning met een paar maanden heeft vervroegd en dat hij veelvuldig overleg heeft gehad met de Rabobank omtrent de financiering van een woning met een koopprijs van € 400.000,00. Voorts heeft hij aangevoerd dat hij was betrokken bij de uitkoop van de toenmalige huurder van de woning aan [adres 1] , hetgeen hij alleen zou kunnen doen vanuit zijn positie van toekomstige eigenaar. VOB heeft hiertegen aangevoerd dat de verkoop, door [eiser] , van zijn toenmalige woning aan [adres 2] en zijn contacten met de Rabobank niet noodzakelijkerwijs samenhangen met de vermeende aanschaf van de woning aan [adres 1] en voorts dat VOB hierbij geen enkele betrokkenheid heeft gehad. Voor wat betreft de afkoop van de toenmalige huurder van de woning aan [adres 1] heeft VOB erop gewezen dat alleen [vader eiser] hiermee bemoeienis heeft gehad en niet [eiser] . De rechtbank volgt VOB in deze verweren en stelt vast dat uit de hiervoor genoemde, door [eiser] aangevoerde omstandigheden het bestaan van een door [eiser] met VOB gesloten koopovereenkomst niet kan worden afgeleid.

4.6.

[eiser] heeft zich verder nog beroepen op een Whatsappbericht van [betrokkene 1] van 3 juli 2019 gericht aan [vader eiser] In dit bericht is het volgende vermeld:

“(…)
Ik kom morgenvroeg ff langs ben er om 7.30 heb jij nog de papieren van [adres 1] dat is wat makkelijker met opstellen verlopigkoop contract

(…)”

Dat [betrokkene 1] een voorlopig koopcontract met betrekking tot de woning aan [adres 1] wilde (laten) opstellen, duidt volgens [eiser] op het bestaan van een met hem gesloten koopovereenkomst ten aanzien van die woning. VOB heeft hiertegen ingebracht dat zij op 4 juli 2019 met [vader eiser] een bespreking heeft gevoerd over de verkoop, door VOB, van alle onroerende zaken die zij in 2015 van (de onderneming van) [vader eiser] had verworven en dat het Whatsappbericht met die bespreking te maken had. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit dit Whatsappbericht van VOB aan [vader eiser] , in het licht van de door VOB daaraan gegeven uitleg, het bestaan van een door VOB met [eiser] gesloten koopovereenkomst niet worden afgeleid.

4.7.

Dat [eiser] , zoals hij heeft gesteld, met ingang van augustus 2019 de energielasten van de woning aan [adres 1] draagt en dat hij het groenonderhoud bij die woning verricht, is evenmin toereikend om het bestaan van een koopovereenkomst met betrekking tot die woning aan te nemen. Veeleer mag worden aangenomen dat dit samenhangt met de omstandigheid dat de (failliet verklaarde) ouders van [eiser 1] op 31 augustus 2019 de woning zijn gaan bewonen, zoals [eiser] in de conclusie wijziging van eis onder randnummer 63 heeft aangegeven. Dat [eiser] op 14 februari 2020 opdracht heeft gegeven om de woning te laten taxeren, is evenmin voldoende om aan te nemen dat hij de woning van VOB heeft gekocht.

4.8.

Door [eiser] zijn stukken in het geding gebracht en verklaringen overgelegd betreffende een vermeende op de woning aan [adres 1] rustende koopoptie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] hierover naar voren gebracht dat deze koopoptie van belang is voor de vraag of tussen [eiser] en VOB een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. De koopoptie is onderdeel van de voorgeschiedenis en ook een aanwijzing voor het bestaan van de mondelinge koopovereenkomst, aldus [eiser] .

4.9.

Een koopoptie heeft te gelden als een onherroepelijk aanbod, zodat een koopovereenkomst tot stand kan worden gebracht door een enkele daartoe strekkende wilsverklaring (art. 6:219 lid 3 BW). Zoals hiervoor onder punt 4.4 is overwogen, is niet komen vast te staan dat [eiser] op 21 maart 2019, via [vader eiser] , kenbaar heeft gemaakt de woning te willen kopen. Nu een daartoe strekkende wilsverklaring ontbreekt, kan niet worden aangenomen dat op basis van de gestelde koopoptie een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.10.

Uit het vorenstaande volgt, dat niet is komen vast te staan dat op 21 maart 2019 tussen [eiser] en VOB een (mondelinge) koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] tot stand is gekomen. De primaire vordering onder I zal daarom worden afgewezen.

4.11.

Hiermee wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering onder I. [eiser] stelt dat VOB jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met hetgeen uit de precontractuele goede trouw voortvloeit, de verkooponderhandelingen over de woning aan [adres 1] af te breken.

4.12.

Wanneer een partij het gerechtvaardigd vertrouwen bij haar wederpartij heeft gewekt dat er een overeenkomst zal ontstaan, kan het afbreken van de onderhandelingen in strijd zijn met de precontractuele redelijkheid en billijkheid (Hoge Raad 18 juni 1982, ECLI:NL:PHR:1982:AG4405 (
Plas/Valburg) en Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (
CBB/JPO)). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

4.13.

De rechtbank stelt vast dat [eiser] zelf in de dagvaarding onder randnummers 18 tot en met 22 heeft aangevoerd dat hij vanaf augustus 2019 medewerking heeft verleend aan de overname door de zuster van [eiser 1] van het gehele boerenbedrijf, althans de daartoe behorende onroerende zaken, van VOB. [eiser] heeft ten behoeve daarvan meegewerkt aan het financieringstraject voor algehele overname en heeft gedurende enkele maanden afgewacht of tussen VOB en de zuster van [eiser 1] overeenstemming zou worden bereikt. Die overeenstemming is er uiteindelijk niet gekomen. De rechtbank is van oordeel dat er in die omstandigheden geen sprake van is geweest dat VOB in strijd met de precontractuele goede trouw de onderhandelingen over de aankoop, door [eiser] , van de woning aan [adres 1] heeft afgebroken, nu inmiddels door VOB onderhandelingen werden gevoerd over overname van het gehele onroerend goed door de zuster van [eiser 1] en [eiser] daaraan zijn medewerking heeft verleend. Voors wordt overwogen dat [eiser] niet aan VOB heeft kenbaar gemaakt dat hij de woning aan [adres 1] separaat wenste te kopen of heeft verzocht om tot ondertekening van een schriftelijke koopovereenkomst over te gaan. In die omstandigheden mocht [eiser] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat met betrekking tot de woning aan [adres 1] tussen hem en VOB een koopovereenkomst tot stand zou komen.

4.14.

Aan zijn subsidiaire vordering onder I heeft [eiser] ten slotte nog ten grondslag gelegd dat VOB zijn waarschuwingsplicht jegens hem heeft geschonden. [eiser] heeft hiervoor aangevoerd dat VOB, als zij van mening was dat met betrekking tot de woning aan [adres 1] nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, hem, [eiser] , had moeten waarschuwen dat hij zijn toenmalige woning aan [adres 2] niet moest verkopen.

4.15.

Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] vóór 15 april 2019 aan VOB kenbaar heeft gemaakt dat hij voornemens was zijn toenmalige woning aan de Hertenlaan te verkopen. Een waarschuwingsplicht zijdens VOB kan voor die periode dan ook niet worden aangenomen. Nadat [eiser] de woning aan [adres 2] had verkocht heeft [vader eiser] , op 15 april 2019, aan [betrokkene 1] het volgende Whatsappbericht verstuurd:

“Marco heeft z’n huis verkocht, ik moet zo de jongste effe naar school brengen in [plaats 3] , kan k effe doorrijden naar je, als dat past?”,

waarop door [betrokkene 1] is gereageerd met een opgestoken-duim-icoon. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat hij van mening is dat [betrokkene 1] hem naar aanleiding van dat Whatsappbericht had moeten waarschuwen dat de koop van de woning aan [adres 1] nog niet rond was. Op dat moment had [eiser] echter, zo blijkt uit de inhoud van dat bericht, zijn toenmalige woning aan [adres 2] al verkocht, zodat een waarschuwing om niet te verkopen zinledig zou zijn geweest. Voorts is het ter vrije keuze van [eiser] of hij al dan niet tot verkoop van zijn woning overgaat. Die verkoop zou evenzeer kunnen samenhangen met het feit dat [eiser] , zoals hij zelf naar voren heeft gebracht, de mogelijkheid kreeg om met zijn gezin een boerderij aan [adres 3] te gaan bewonen. Van het schenden van een waarschuwingsplicht door VOB was dan ook geen sprake. Dit betekent dat ook de subsidiaire vordering onder I zal worden afgewezen.

4.16.

Nu de, primair en subsidiair, gevorderde verklaring voor recht dat VOB jegens [eiser] aansprakelijk is, zal worden afgewezen, zal ook de onder II primair en subsidiair gevorderde veroordeling tot schadevergoeding worden afgewezen.

4.17.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VOB worden begroot op:

- griffierecht 656,00

- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.742,00.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] hoofdelijk - aldus dat wanneer de een heeft betaald, de ander in zoverre zal zijn bevrijd - in de proceskosten, aan de zijde van VOB tot op heden begroot op € 1.742,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2021.