ECLI:NL:RBGEL:2021:7328

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/390154 / HA ZA 21-336

Vonnis van 8 december 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. Chr. Nome te Haren Gn,

tegen

1.
[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.R. Rutgers te Heilig Landstichting.

Partijen zullen hierna [eiser] en (in enkelvoud) [gedaagde 1] genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 september 2021 met de daarin genoemde stukken;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 29 oktober 2021;
de akte houdende vermeerdering van eis en overlegging producties van [eiser] .

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. [gedaagde 1] was sinds 1972 eigenaar van de vrijstaande woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning). Via haar makelaar heeft [gedaagde 1] de woning te koop aangeboden.

2.2. [eiser] heeft de woning tweemaal bezichtigd in het bijzijn van de verkopend makelaar. In het kooptraject werd [eiser] bijgestaan door een aankopend makelaar. [eiser] heeft een bouwkundige keuring aan de woning laten verrichten.

2.3. Op 25 april 2018 hebben [gedaagde 1] en [eiser] een koopovereenkomst gesloten. De koopsom bedroeg € 285.000,00 kosten koper.

2.4. In de koopovereenkomst staat het volgende:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…).

(…)

6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de

herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 21 Ouderdomsclausule

Het is de koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 83 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

2.5. In de door [gedaagde 1] ondertekende “vragenlijst voor de verkoop van een woning” die onderdeel is van de koopovereenkomst, staat het volgende:

Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Ja

Zo ja, waar?

Keukenraam boven

(…)

Verkoper(s) verklaart/verklaren alle hem/haar bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier. Verkoper is zich ervan bewust dat hij bij een niet juiste en/of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid heeft om op grond van het Burgerlijk Wetboek schadevergoeding te claimen. Verkoper verklaart de woning tot de notariële levering op een manier te zullen bewonen en onderhouden welke in het maatschappelijk verkeer als gebruikelijk wordt beschouwd.

2.6. Op 9 juli 2018 is ten overstaan van de notaris de leveringsakte gepasseerd.

2.7. Ten tijde van de verkoop en eigendomsoverdracht was de linker zijgevel van de woning bedekt met hedera. In augustus 2018 heeft [eiser] de hedera van de zijgevel verwijderd en geconstateerd dat er scheuren in de muur zitten. Ook heeft [eiser] kleurverschil in het voegwerk waargenomen. [eiser] heeft van de scheuren melding gemaakt bij de verkopend makelaar.

2.8. Naar aanleiding van de melding heeft mevrouw [dochter gedaagde 1] , de dochter van [gedaagde 1] , het volgende aan de verkopend makelaar geschreven, welke tekst de verkopend makelaar op 27 augustus 2018 heeft doorgestuurd aan de aankopend makelaar:

Na aanleiding van onderstaand schrijven, hebben mijn ouders, dhr. en mevr. [ouders gedaagde 1] mij gevraagd om u te beantwoorden omtrent de aantijgingen van de huidige koper van de woning aan de [adres] te Leuth. Gedurende de verkoopperiode van de woning zijn mijn ouders open en transparant geweest omtrent de staat van de woning. De woning is ruin 80 jaar geleden gebouwd en daarvoor is er door u ook een “Ouderdomsclausule” in de koopakte overeengekomen. Deze “ouderdomsclausule” is na het opstellen van de koopakte niet aangepast, ook niet op verzoek van de koper. De koper heeft een bouwkundige onderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek is positief afgerond en er zijn geen instabiele factoren uitgekomen. De koper heeft hierna besloten om de koop door te zetten. Mijn ouders zijn van mening dat zij in geen enkel opzicht hadden kunnen voorzien dat er achter de klimop scheuren in de muur waren ontstaan. De desbetreffende klimop is ruim 30 jaar geleden geplaatst en bedekt de volledige muur aan de zijkant van de woning. De betreffende voeg die is “gerepareerd” is na alle eerlijkheid door mijn vader gemaakt omdat het zijn eigen woning betrof. Het gaat hier niet om enkele m2 maar om 1 voeg van een enkele steen.

2.9. Bij brief van 14 september 2018 heeft de advocaat van [eiser] het volgende aan [gedaagde 1] geschreven:

Nadat cliënte eigenaar is geworden heeft zij de Hedera aan de buitenzijde van de muur verwijderd en daarbij is gebleken dat de buitenmuur waartegen de Hedera opgroeide in zeer slechte staat verkeert. Daarnaast zijn er mogelijk problemen met de fundering.

Cliënte heeft u hierover geïnformeerd. Het gevolg van de klachten die cliënte heeft gemeld was een e-mailbericht van uw dochter dat er kort gezegd op neer komt dat u geen aansprakelijkheid erkent en van mening bent dat dit probleem in ieder geval niet meer uw probleem is. Cliënte is het daar niet mee eens.

(…)

Namens cliënte zal ik een deskundige inschakelen die de staat van de buitenmuur zal beoordelen en een advies zal uitbrengen over de wijze van het herstel.

Als dat advies gereed is, zal ik u nader berichten, maar u dient er derhalve rekening mee te houden dat als de deskundige tot het oordeel komt dat er sprake is van constructieve ondeugdelijkheid van de buitenmuur, de herstelkosten ervan op u zullen worden verhaald.

2.10. In opdracht van [eiser] heeft ZNEB op 11 oktober 2018 een onderzoek aan de woning verricht. In haar rapport van 6 november 2018 staat het volgende:

1. De gemetselde muur beoordelen op constructieve deugdelijkheid.

De gemetselde geïsoleerde spouwmuur (foto 5) van de hoofdbouw is gefundeerd op een fundatie op staal.

(…)

Er is een scheur geconstateerd in het buitenspouwblad van de gemetselde gevel rechts naast de hemelwaterafvoer ter hoogte van de voorgevel (foto 6).

Er is een scheur geconstateerd ter plaatse van de rechter onderhoek gevelkozijn, deze scheur loopt door tot aan het maaiveld. De scheur is in het verleden gerepareerd, hetgeen waarneembaar is door het ontstane kleurverschil in het voegwerk (foto 7 en 8). In de onderste 8 lagen metselwerk is er geen metselverband (meer) aanwezig (foto 7).

Ter plaatse van de rechter stijl van het gevelkozijn is er scheurvorming aanwezig welke doorloopt tot aan de gootconstructie (foto 9).

Op welke wijze de gemetselde geïsoleerde linkerzijgevel van de aanbouw is gefundeerd is niet bekend (foto 10).

Er is een scheur geconstateerd vanaf de rechter onderhoek van het voormalige gevelkozijn welke doorloopt tot aan het maaiveld in de hoofdbouw (foto 11). In het verleden zijn er reparatie werkzaamheden uitgevoerd aan het buitenspouwblad van de linkerzijgevel ter hoogte van het maaiveld (foto 11).

Ter plaatse van de rechterbovenhoek van het voormalige gevelkozijn is er scheurvorming

geconstateerd, welke doorloopt tot aan de gootconstructie (foto 12).

Ongeveer 0,45 m1 boven het maaiveld is er min of meer een horizontale scheur waargenomen welke richting de achtergevel doorloopt en tot voorbij het ventilatierooster richting voorgevel (foto 13 en 14).

De gemetselde linkerzijgevel heeft forse scheurvorming opgelopen welke ten dele in het verleden is gerepareerd. De gerepareerde scheurvorming is wederom teruggekomen in het gevelmetselwerk.

Ter plaatse van de aanbouw is de gevel onderhevig aan zettingen. Dit is vermoedelijk een gevolg van zettingen van de fundatie behorende aan de voormalige schuur.

Ook zijn er door de scheurvorming en zettingen van het buitenblad van de gemetselde linkerzijgevel spanningen in de linkerzijgevel waargenomen, waardoor de gevel op verschillende plaatsen licht is gaan wijken.

Het buitenspouwblad van de gemetselde geïsoleerde spouwmuur verkeert constructief in een slechte staat.

2. De staat van de fundering, indien mogelijk, te beoordelen.

Het is aannemelijk dat de staat van de fundering behorende aan de hoofdbouw in een redelijke staat verkeert.

Er is weliswaar forse scheurvorming vastgesteld, echter er zijn geen zettingen waargenomen in het gevelmetselwerk waaruit blijkt dat de fundering is gaan zetten/zakken, waaruit schade voort is gekomen. Wel kan er sprake zijn van ongelijke zetting van de fundatie op staal en de kelderruimte.

De kelderwanden zijn dieper gefundeerd dan de fundatie op staal.

Het is aannemelijk dat de fundatie van de aanbouw is gaan zetten. Uit de bouwtekeningen blijkt dat hier een schuur heeft gestaan uitgevoerd in een halfsteensmuur. Inmiddels staat er een gemetselde spouwmuur welke vermoedelijk op de bestaande fundatie is geplaatst of de fundatie is in het verleden verbreed.

In het gevelmetselwerk is een horizontale scheurvorming direct boven het maaiveld waargenomen, hetgeen duidt op zettingen van de fundatie. Doordat de fundatie van de kelderruimte aansluit op de aanbouw zal er sprake zijn van ongelijke zettingen.

3. Is herstel mogelijk, en zo ja, op welke wijze is herstel mogelijk?

Wij zijn van mening dat de fundatie van de aanbouw dient te worden versterkt, dit na berekening van een in te schakelen constructeur. Het buitenspouwblad van de gemetselde spouwmuur dient te worden vervangen en te worden voorzien van een zogenaamde knipvoeg.

Vanwege de vele en forse scheuren in het buitenspouwblad van de hoofdbouw adviseren wij dat ook dit gehele buitenspouwblad dient te worden vervangen.

Vermoedelijk kan de fundatie hier worden gehandhaafd, dit na berekening van een in te schakelen constructeur.

CONCLUSIE

Het buitenspouwblad van de gemetselde spouwmuur heeft forse scheurvorming opgelopen en ter plaatse van de aanbouw is er sprake van horizontale verzakkingen. Mogelijk is dit een gevolg van de verbouwing in het verleden van de schuur naar de badkamer.

Het buitenspouwblad van de gemetselde spouwmuur is gescheurd, er zijn zettingen opgetreden en het gemetselde buitenspouwblad staat op sommige plaatsen niet ‘te lood’.

Wij adviseren het buitenspouwblad van de linkerzijgevel te vervangen en de fundatie behorende aan de aanbouw te herstellen. Een in te schakelen constructeur dient een berekening te overleggen op welke wijze de fundering dient te worden aangepast.

De gemetselde linkerzijgevel van de woning is gesitueerd op de oostrichting, dit is in principe niet de regenzijde. Ook de geïnspecteerde kelderruimte is droog, hier hebben wij geen vochtdoorslag in de wanden waargenomen.

De linkerzijgevel dient te worden vervangen om eventuele gevolgschade in de toekomst te voorkomen.

2.11. Op verzoek van [eiser] heeft [onderzoeker] (hierna: [onderzoeker] ) aanvullend onderzoek gedaan. In haar rapport van 3 juli 2019 staat dat [onderzoeker] op 21 mei 2019 een bezoek aan de woning heeft gebracht
“om eventueel vast te stellen of er een verband ligt tussen de scheuren in relatie naar de fundering”. In het rapport staat verder het volgende:

4.Onderzoek:

Op onze aanwijzingen zijn op 2 plaatsen t.p.v. de 2 grote scheuren, waarbij het vermoeden was dat deze ook in de fundering zouden doorlopen, de fundering vrijgegraven.

(…)

Conclusie: de scheuren lopen niet door tot in de fundering.

Voorts is door archiefonderzoek wel het een en onder vast te stellen omtrent de historie van het pand.

(…)

Omtrent de fundering onder dit extra spouwblad is weinig na te gaan, volgens onderzoek ter plaatse is er een minimale extra fundering voorzien.

Na het wegnemen van het luik voor het raam nabij de badkamer is geconstateerd dat hier geen aansluiting meer bestond tussen kozijn en metselwerk.

Tevens zijn de rollagen boven dit kozijn gescheurd zodat zij als bezweken moeten worden beschouwd. Verder zaten er meerdere stenen geheel los langs de scheur onder het kozijn.

Uit de grondgegevens uit de buurt blijkt dat er in de bodem op variabele plaatsen en dieptes lagen klei aanwezig zijn. Het vermoeden bestaat dat deze ook onder deze woning aanwezig zijn.

5.Oorzaak / conclusie:

Uit vorenstaande is te concluderen dat er meerdere gevallen kunnen worden aangewezen welke de scheurvorming in de gevel veroorzaken of hebben veroorzaakt. Allereerst de restauratie van de woning in het verleden waarbij een extra muur is aangebracht (dus extra gewicht), welke een zetting en een scheurvorming tot gevolg kan hebben.

Ook de grondgesteldheid met de aanwezige kleilagen kunnen in de loop van tijd nog zettingen veroorzaken, met name bij grondwaterniveau-wijzigingen. Uit het totaalbeeld van de gevel is vast te stellen dat er zettingen, links en rechts, langs de kelder zijn opgetreden en waarbij de kelder op zijn plaats is gebleven. Dit is een zeer plausibele uitleg daar bekend is dat kelderconstructies zich veel stijver voordoen in vergelijking met de aansluitende funderingen.

Verder concluderen wij dat de herstelde scheur nabij de keuken, weer openstaat waaruit is af te leiden dat de mogelijke zetting nog niet is uitgewerkt.

Ten aanzien van het kozijn nabij de badkamer concluderen wij dat hier het metselwerk zich op slopersniveau bevindt.

6.Advies:

N.a.v. het voorgaande adviseren wij de volgende maatregelen te treffen:

• Om verdere zetting te voorkomen dient de ondergrond onder de fundering middels grondinjectie (naast de kelder) te worden gestabiliseerd (bijv. door Uretek).

• Gezien de staat van het metselwerk, zoals grote scheuren en ondeugdelijk metselwerk adviseren wij het gehele buitenspouwblad te verwijderen en opnieuw aan te brengen.

2.12.

Op 23 september 2019 heeft Uretek een offerte uitgebracht voor het herstellen van het draagvermogen van de fundering. De kosten worden door Uretek beraamd op € 16.915,80 inclusief btw. In een brief van Uretek aan [eiser] van 5 oktober 2021 met als onderwerp “opdrachtbevestiging” staat een aanneemsom vermeld van € 24.079,00.

2.13.

Op 11 november 2019 heeft Rowill een offerte uitgebracht voor het uitvoeren van het grondwerk en het opnieuw aanbrengen van groenvoorziening. De kosten worden door Rowill beraamd op € 4.146,31 inclusief btw.

2.14.

Op 23 november 2019 heeft [renovatiebedrijf] een offerte uitgebracht voor slopen van de bestaande buitenmuur en het realiseren van een nieuwe buitenmuur. De kosten worden door [renovatiebedrijf] begroot op € 12.421.32 inclusief btw. In een nieuwe offerte van 18 oktober 2021 heeft [renovatiebedrijf] de kosten begroot op € 10.692,12 exclusief btw.

2.15.

Op 7 juli 2020 is op verzoek van [eiser] aan [gedaagde 1] een brief van de advocaat van [eiser] betekend. In de brief staat het volgende:

Mijn cliënte heeft een vordering op uw beiden hoofdelijk op grond van onder andere maar

niet uitsluitend, non-conformiteit, toerekenbare tekortkoming, onrechtmatig handelen en dwaling.

Mijn cliënte handhaaft haar vorderingen nadrukkelijk. Middels dezen wordende vorderingen van client nadrukkelijk gestuit, ter voorkoming van verjaring. U dient er nadrukkelijk rekening mee houden alsnog in rechte wordt betrokken.

Voor zover vereist stel ik u bij deze nog nadrukkelijk in gebreke en ik stel u aansprakelijk voor alle door cliënte geleden en te lijden schade.

2.16.

Op 23 augustus 2021 heeft Polygon in opdracht van [eiser] onderzoek aan de woning verricht en een rapport opgesteld. Polygon heeft geconcludeerd dat er ten tijde van het onderzoek geen lekkage meetbaar is in de waterdragende leidingen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, over te gaan tot nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst en de gebreken deugdelijk en blijvend te herstellen conform de in het geding gebracht rapportages, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor elke dag dat [gedaagde 1] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen;

subsidiair:

- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag van € 43.760,65 plus p.m. aan herstelkosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair:

- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te voldoen de opeisbare boete zoals omschreven in artikel 10.3 van de NVM-koopovereenkomst, vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

meer subsidiair:

- verklaart voor recht dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de

nakoming van de tussen partijen gesloten NVM-koopovereenkomst;

- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een vervangende schadevergoeding ten bedrage van € 43.760,65 plus p.m. te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag de verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;

- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te voldoen de opeisbare boete zoals omschreven in artikel 11.3 van de NVM-koopovereenkomst, te weten het bedrag als daar omschreven tot aan de dag der algehele voldoening, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

meer meer subsidiair:

de koopovereenkomst gesloten tussen [eiser] en [gedaagde 1] c.s. ontbindt, namelijk voor het gedeelte dat correspondeert met de waarde van de herstelkosten ten bedrage van € 43.760,65 plus p.m. en [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 43.760,65 plus p.m. binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te voldoen de opeisbare boete zoals omschreven in artikel 11.3 van de NVM-koopovereenkomst, vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der partiële ontbinding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

meer meer meer subsidiair:

- de koopovereenkomst gesloten tussen [eiser] en [gedaagde 1] c.s. partieel vernietigt dan wel de koopovereenkomst wijzigt op grond van artikel 6:228 jo 6:230 lid 2 BW, in die zin dat de koopprijs met de herstelkosten ter hoogte van € 43.760,65 plus p.m. wordt verminderd en [gedaagde 1] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 43.760,65 plus p.m. binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;

in alle gevallen:

- [gedaagde 1] c.s. veroordeelt in de kosten van deze procedure waaronder begrepen de deskundigenkosten als voornoemd, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] in de wettelijke rente over die proceskosten vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan

de dag der algehele voldoening en [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten als genoemd onder XIX, althans een bedrag dat uw rechtbank redelijk voorkomt, en de nakosten.

3.2.

Aan haar vordering heeft [eiser] , zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst. Er is sprake van ernstige scheurvorming in de zijgevel en de fundering deugt niet. De scheurvorming is nog steeds bezig, er is vochtoverlast en sprake van instortingsgevaar. Deze gebreken waren al aanwezig ten tijde van de eigendomsoverdracht en staan een normaal gebruik als woonhuis in de weg. [gedaagde 1] is daarmee tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst. Door de gebreken niet aan [eiser] mee te delen, heeft [gedaagde 1] in strijd gehandeld met de op hem rustende mededelingsplicht. Daarmee is ook sprake van dwaling.

3.3.

Het verweer van [gedaagde 1] strekt tot afwijzing van de vordering. [gedaagde 1] betwist dat sprake is van non-conformiteit. De woning is geschikt om te bewonen. Het gaat om een oude woning waaraan geen hoge eisen mogen worden gesteld. [gedaagde 1] was ten tijde van de verkoop niet bekend met de scheurvorming en hij betwist dat de scheurvorming ten tijde van de verkoop van de woning al aanwezig was. [gedaagde 1] was enkel bekend met één scheur en die is bij de verkoop aan [eiser] gemeld. Van dwaling is geen sprake en voor zover de vordering daarop is gegrond, is die vordering verjaard.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag die in deze zaak centraal staat is of er sprake is van non-conformiteit van de door [gedaagde 1] aan [eiser] verkochte woning voor de gevolgen waarvan [gedaagde 1] naar stelling van [eiser] moet instaan. Het gaat om door [eiser] na de levering geconstateerde scheurvorming in de buitenmuur. In dat verband beroept [eiser] zich ook op dwaling. Op dat laatste zal de rechtbank nu eerst ingaan.

Dwaling

4.2.

De scheur die [eiser] heeft geconstateerd is, naar zij stelt, voor een deel al eerder gerepareerd. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] met die reparatie bekend moest zijn geweest en haar daarover had moeten informeren, te meer nu de scheur voor haar niet direct zichtbaar was omdat daartegen een klimplant (hedera) groeide. Als zij hiervan voorafgaand aan de aankoop had geweten dan had zij de koopovereenkomst niet of onder andere voorwaarden gesloten.

4.3.

Het verweer van [gedaagde 1] is onder meer dat [eiser] geen beroep meer op dwaling toekomt door verjaring. De rechtbank volgt [gedaagde 1] in dit verweer. Zoals [gedaagde 1] terecht heeft gesteld, moet een stuitingshandeling ingevolge artikel 3:317 lid 2 BW binnen zes maanden worden gevolgd door het instellen van een rechtsvordering. De brief van [eiser] van 7 juli 2020 is aan te merken als een stuitingshandeling. De stuitingsbrief is echter pas op 10 juni 2021 gevolgd door het exploot van dagvaarding, waarmee de stuitingsbrief voor wat betreft de dwaling zonder rechtsgevolg bleef. Aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep op dwaling en de mogelijke gevolgen daarvan komt de rechtbank dan ook niet toe.

Non-conformiteit

4.4.

Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden (de conformiteitseis). Deze hoofdregel is in de koopovereenkomst nader uitgewerkt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dit artikel, gelezen in samenhang met artikel 6.1, houdt in dat [eiser] de woning heeft geaccepteerd met alle gebreken, dus ook de gebreken die zij niet kende, behalve aan [eiser] onbekende en niet kenbare gebreken die het normaal gebruik als woonhuis belemmerden.

4.5.

Omdat het hier een voorgedrukte standaardbepaling betreft waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij de uitleg aan op de betekenis die partijen naar gangbaar spraakgebruik aan die bepaling mochten toekennen (ECLI:NL:HR:AU2414). Daarbij dient de bepaling te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst, dus ook in samenhang met de ouderdomsclausule en de vragenlijst (ECLI:NL:GHARL:2020:3682). Verder moeten ook alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen.

4.6.

Naar gangbaar spraakgebruik wordt onder ‘normaal gebruik als woonhuis’ verstaan dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.7.

De vraag die voorligt is of de door [eiser] geconstateerde gebreken het normaal gebruik als woonhuis belemmerden. Met andere woorden: of sprake is van een wezenlijk gebrek. Pas als daarvan sprake is, kan dit leiden tot aanspraken van [eiser] uit hoofde van de met [gedaagde 1] gesloten koopovereenkomst.

Wezenlijk gebrek?

4.8.

Tussen partijen is niet in discussie dat in de linker zijgevel van de woning meerdere scheuren aanwezig zijn. ZNEB en [onderzoeker] hebben in hun rapporten de scheuren beschreven en met foto’s toegelicht en [gedaagde 1] heeft de waarnemingen van ZNEB en [onderzoeker] zoals verwoord in de rapporten inhoudelijk niet betwist.

4.9.

De rechtbank stelt voorop dat de scheuren in de buitenmuur op zichzelf niet reeds maken dat sprake is van een wezenlijk gebrek. Er kan in het verleden door allerlei oorzaken, zoals zetting van de bodem, scheurvorming in de muur zijn opgetreden. Als de zetting tot stilstand is gekomen, en de muur constructief solide is gebleven, kan de woning normaal en veilig worden bewoond. Scheuren in een muur zijn weliswaar niet fraai, maar tasten het gebruik van de woning als woonhuis niet aan. Voor zover [eiser] stelt dat reeds de geconstateerde scheuren leiden tot non-conformiteit, volgt de rechtbank haar daarin dus niet.

4.10.

Ook de door [eiser] gestelde vochtoverlast in de badkamer is op zichzelf niet aan te merken als een wezenlijk gebrek. Nog daargelaten dat een badkamer naar zijn aard een vochtige ruimte is, en het vocht dus allerlei oorzaken kan hebben, valt niet in te zien dat het vocht het normaal gebruik als woning belemmert.

4.11.

Met betrekking tot de scheurvorming heeft [eiser] echter ook gesteld dat die nog steeds gaande is. Volgens [eiser] is aan de muur te zien dat de scheuren in het verleden op meerdere plekken met voegwerk zijn gerepareerd en dat na de reparaties opnieuw scheurvorming heeft plaatsgevonden. Dit zou zijn oorzaak vinden in de ondeugdelijke fundering. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [eiser] zich beroepen op de rapporten van ZNEB en [onderzoeker] , alsmede verwezen naar een offerte van Uretek.

4.12.

De genoemde rapporten, zoals hiervoor geciteerd onder 2.10 en 2.11, gaan uitgebreid in op de diverse scheuren in de muur en de mogelijke oorzaken daarvan. ZNEB concludeert dat de linker zijgevel
“forse scheurvorming heeft opgelopen”en dat
“het buitenspouwblad van de gemetselde geïsoleerde spouwmuur constructief in een slechte staat”verkeert. Volgens ZNEB
“kan”de oorzaak gelegen zijn in een ongelijke zetting van de fundatie op staal en de kelderruimte. Ook [onderzoeker] noemt de later geplaatste extra muur op de fundering van de aanbouw als mogelijke oorzaak van zetting en scheurvorming. Ook de mogelijk aanwezige kleilagen kunnen volgens [onderzoeker] in de loop der tijd zettingen hebben veroorzaakt. Wat in beide rapporten echter ontbreekt, zijn waarnemingen en conclusies over de vraag of er sprake is van een
voortschrijdend procesvan verzakking dan wel zetting, en daarmee scheurvorming, terwijl ZNEB en [onderzoeker] een voortschrijding ook niet lijken uit te sluiten. Zo noemt ZNEB dat
“ter plaatse van de aanbouw de gevel onderhevig (is) aan zettingen”en dat in de gevel
“spanningen zijn waargenomen”. En zo concludeert [onderzoeker] dat
“de herstelde scheur nabij de keuken weer openstaat waaruit is af te leiden dat de mogelijke zetting nog niet is uitgewerkt”. Ook wordt in de rapporten niet uitgesproken of er een noodzaak is tot herstel binnen afzienbare termijn. ZNEB concludeert dat de linkerzijgevel dient te worden vervangen
“om eventuele gevolgschade in de toekomst te voorkomen”. En [onderzoeker] adviseert om de ondergrond onder de fundering middels grondinjectie te stabiliseren
“om verdere zetting te voorkomen”.

4.13.

De offerte van Uretek, waarnaar [eiser] nog heeft verwezen, kan aan de onderbouwing niet bijdragen, omdat een offerte slechts ziet op uitvoering van op te dragen werkzaamheden (in dit geval voortvloeiend uit het rapport van [onderzoeker] ) en uit de offerte verder niet blijkt dat Uretek zelfstandig onderzoek naar een mogelijke voortschrijding van de zetting en scheurvorming heeft gedaan.

4.14.

Gelet op het bovenstaande is de rechtbank voornemens een deskundigenbericht bevelen. De deskundige zal gevraagd worden om, kort gezegd, vast te stellen of ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning sprake was van een voortschrijdend proces van zetting en/of scheurvorming en in hoeverre herstel binnen afzienbare termijn noodzakelijk was. Daarbij zal worden betrokken de staat van de linker buitenmuur (‘het buitenspouwblad’) van de woning.

4.15.

Voordat tot een bevel tot een deskundigenbericht wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.16.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwconstructie en is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:

1. Wat is de oorzaak van de scheurvorming in de linker zijgevel van de woning?

2. Was, naar uw inschatting, op 9 juli 2018 (het moment van eigendomsoverdracht) een eindsituatie bereikt met betrekking tot de zetting en scheurvorming?

3. Zo nee, hoe heeft de situatie zich sinds 9 juli 2018, naar uw inschatting, ontwikkeld en hoe zal zich de situatie in de toekomst ontwikkelen en met welke gevolgen?

4. Wat was, naar uw inschatting, op 9 juli 2018 de constructieve staat van het buitenspouwblad van de linker zijgevel?

5. Welke maatregelen dienen te worden getroffen om de gestelde gebreken te herstellen? Is het nodig om, voor het behoud van de constructie staat, het buitenspouwblad van de linker zijgevel te vervangen?

6. Welke kosten zijn hiermee gemoeid?

7. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

4.17.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiser] moeten worden betaald.

4.18.

Voor het geval de deskundige in zijn eindrapport tot de conclusie komt dat op 9 juli 2018 sprake was van een voortschrijdend proces van zetting en/of scheurvorming, is naar het oordeel van de rechtbank sprake van een gebrek dat het gebruik van de woning als woonhuis belemmert en daarmee van non-conformiteit voor de gevolgen waarvan [gedaagde 1] moet instaan. Weliswaar gaat het om een woning die ten tijde van de aankoop circa 83 jaar oud was en moeten de gerechtvaardigde verwachtingen ten aanzien van de bouwkwaliteit in dat licht worden beoordeeld, maar ook dan hoefde [eiser] een dergelijk gebrek dat het behoud van de woning bedreigt niet te verwachten. In dat geval kan zonder het nemen van ingrijpende maatregelen op termijn niet meer in de woning worden gewoond, waaronder wordt verstaan een wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder een wezenlijke aantasting van het woongenot.

4.19.

Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van non-conformiteit – en dus van een tekortkoming door [gedaagde 1] – kan in het midden blijven of het voortschrijdend proces van zetting en scheurvorming bij [gedaagde 1] bekend was, zoals [eiser] stelt. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woonhuis belemmert, komt dat gebrek namelijk sowieso voor risico van [gedaagde 1] , behalve als het gebrek voor [eiser] kenbaar was. De rechtbank is van oordeel dat het gebrek voor [eiser] niet kenbaar was en zij ter zake van dit gebrek geen onderzoeksplicht heeft geschonden. De linker zijgevel was immers geheel bedekt met hedera zodat bij de aankoop de staat van de muur voor [eiser] niet zichtbaar was. [eiser] had ook geen reden te twijfelen of er sprake was van scheurvorming of zetting omdat in de vragenlijst bij de koopovereenkomst voor (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels slechts
“keukenraam boven”werd genoemd. De door [gedaagde 1] ondertekende vragenlijst is weliswaar geen garantie, maar dat betekent niet dat de lijst zonder betekenis is voor de uitleg van de overeenkomst. Zo hoefde [eiser] op grond van het gegeven antwoord
“ja, keukenraam boven”niet te verwachten dat er ónder de hedera (meer) gerepareerde scheuren zouden zitten. [eiser] noch de door haar ingeschakelde bouwkundige had in het traject voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de veel uitgebreidere scheurvorming redelijkerwijs kunnen ontdekken.

4.20.

De rechtbank zal de overige beslissingen aanhouden tot na het deskundigenbericht.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol van 22 december 2021 zal komen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G. Hilberink en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021.

Tussenvonnis inzake non-conformiteit van een koopovereenkomst van een woning met scheurvorming en funderingsproblemen

Uitspraak

4.Onderzoek:

5.Oorzaak / conclusie:

6.Advies: