ECLI:NL:RBGEL:2021:819

• Datum uitspraak: 15 februari 2021
• Publicatiedatum: 19 februari 2021
• Zaaknummer: 8963749 VV EXPL 21-1
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M. Engelbert-Clarenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en opschorting huurbetalingen in verband met coronamaatregelen

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van een kort geding, vordert de eisende partij, een eenmanszaak die Marokkaanse goederen verkoopt, een huurprijsvermindering en de opschorting van huurbetalingen vanwege de coronamaatregelen. De eisende partij huurt sinds 1 december 2017 een bedrijfsruimte van de gedaagde partij, een besloten vennootschap. Door de coronamaatregelen is het voor de eisende partij sinds februari 2020 niet mogelijk om goederen uit Marokko te importeren en is het horeca-gedeelte van de bedrijfsruimte gesloten geweest. De eisende partij verkeert hierdoor in financiële problemen en heeft verzocht om een huurkorting.

De gedaagde partij heeft eerder ingestemd met een huurkorting van 50% voor een bepaalde periode, maar de eisende partij vordert nu een verdere huurprijsvermindering en opschorting van de huurbetalingen. De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW, omdat de coronacrisis niet was te voorzien bij het sluiten van de huurovereenkomst. De rechter stelt vast dat de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder en de tegenprestatie van de huurder uit balans is geraakt door de coronamaatregelen.

De rechter beslist dat de eisende partij gerechtigd is om de huurbetalingen over de periode van 14 oktober 2020 tot 15 december 2020 met 10% op te schorten en over de periode vanaf 15 december 2020 met 50%. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Het vonnis is uitgesproken op 15 februari 2021 door mr. M. Engelbert-Clarenbeek.

Uitspraak

Rechtbank GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens: 8963749 VV EXPL 21-1

Afschrift aan: gemachtigden

Verzonden d.d.:

vonnis van de kantonrechter d.d. 15 februari 2021 in kort geding

in de zaak van

[eisende partij],

wonende te [adres 1]

eisende partij,

toevoeging nummer 3LA5704
gemachtigde: mr. J-F. Grégoire,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde partij], gevestigd te [adres 2],
gedaagde partij,

gemachtigde: mr. K. Cerutti.

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1. Het procesverloop

Dit blijkt uit:

- de kort geding dagvaarding van 13 januari 2021 met producties,
- de mondelinge behandeling van 1 februari 2021 waarvan aantekening is gehouden door de griffier.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten2.1. [eisende partij] huurt met ingang van 1 december 2017 van [gedaagde partij] een bedrijfsruimte met parkeerplaats aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.868,21 ex btw (€ 2.260,53 inclusief btw).

2.2.

[eisende partij] voert in het gehuurde een eenmanszaak. Het betreft een winkel in Marokkaanse goederen, zoals lampen, tegels, deuren en accessoires, die hij zelf importeert uit Marokko. Met toestemming van [gedaagde partij] is een gedeelte van het gehuurde ingericht voor horeca.

2.3.

In verband met de corona-crisis is het voor [eisende partij] sinds februari/maart 2020 niet mogelijk goederen uit Marokko te importeren. Ook is door de overheidsmaatregelen het horeca-gedeelte van het gehuurde gesloten geweest van 15 maart tot 1 juni 2020 en vanaf
14 oktober 2020. Met ingang van 15 december 2020 is het gehuurde geheel gesloten en deze sluiting loopt naar verwachting in elk geval tot 4 maart 2021 door.
Omdat [eisende partij] niet in aanmerking komt voor een van de steunmaatregelen van de overheid en hij sinds februari 2020 nauwelijks enige omzet heeft kunnen realiseren, verkeert hij in grote financiële problemen.

2.4.

[gedaagde partij] heeft ingestemd met een huurkorting van 50% gedurende twee maanden tijdens de ‘eerste corona-golf’. [eisende partij] heeft in oktober 2020 aan [gedaagde partij] verzocht in te stemmen met verdere huurprijsvermindering of opschorting van de huurbetalingen.
Op 29 januari 2021 heeft [gedaagde partij] meegedeeld te kunnen instemmen met een huurkorting van 50% voor de maanden december 2020, januari en februari 2021.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] zal veroordelen:
1. primair: om te gehengen en te gedogen dat de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 14 oktober 2020 tot 15 december 2020 zal worden verminderd met 25% en over de periode van 15 december 2020 tot 1 oktober 2021 zal worden verminderd met 50%, althans dat [eisende partij] gerechtigd is over die perioden de huur geheel of deels op te schorten,
subsidiair: om telkens te gehengen en te gedogen dat de huurprijs zal worden verminderd, dan wel dat [eisende partij] gerechtigd is de huurbetalingen geheel of gedeeltelijk op te schorten op een door de kantonrechter te bepalen wijze en over (een) door de kantonrechter te bepalen periode(s)
2. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis betaling plaatsvindt.

3.2.

[gedaagde partij] voert verweer tegen de vordering. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader in gegaan.
4. De beoordeling

4.1.

Het gestelde spoedeisend belang is niet betwist en is door [eisende partij] voldoende aannemelijk gemaakt.

4.2.

In geschillen als deze dient te worden getoetst of het met grote mate van waarschijnlijkheid valt te voorzien dat de beslissing in een bodemprocedure in het voordeel van de eisende partij zal uitvallen. De procedure leent zich, vanwege het spoedeisend karakter, niet voor uitvoerig onderzoek, getuigenverhoren of voorlichting door deskundigen.

4.3.

In verschillende huurrechtelijke kort gedingen en enkele bodemprocedures is inmiddels door diverse rechters geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Dit onderkennen partijen ook en [eisende partij] heeft dit primair aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. [gedaagde partij] heeft om die reden ingestemd met een korting van 50% over de periode dat het gehuurde door de overheidsmaatregelen geheel gesloten moest worden in het voorjaar van 2020 en in de maanden december 2020 tot en met februari 2021.

4.4.

De kernvraag van de procedure is de vraag of er aanleiding bestaat tot meer en andere (tijdelijke) wijzigingen in de overeenkomst. [eisende partij] meent van wel en vordert dat hem ook voor de periode dat sprake was van een gedeeltelijke sluiting (14 oktober 2020 tot en met medio december 2020) een korting op de huur wordt verleend. Daarnaast verwacht hij dat de overheidsmaatregelen nog niet op korte termijn versoepeld zullen gaan worden en dat de effecten van de sluiting nog lang invloed zullen hebben op de omzet, zodat hij ook voor de komende maanden, tot en met de maand september 2021, een korting op de huurprijs vordert. [gedaagde partij] verweert zich hiertegen en meent dat met de verleende kortingen voldoende is tegemoetgekomen aan [eisende partij].

4.5.

Uitgangspunt bij de beoordeling is, zoals genoemd, dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Immers, er bestaat geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie als de coronacrisis en dat in de overeenkomst te hebben verdisconteerd. Dat maakt tevens dat partijen over en weer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mogen verwachten. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst, dat hersteld kan worden doordat de rechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt. Voorshands wordt aangenomen dat hier van een dergelijke fundamentele verstoring sprake is.
Doordat de verhuurder het gehuurde weliswaar feitelijk ter beschikking stelt, maar de huurder het gehuurde vanwege de door de overheid opgelegde sluiting niet kan exploiteren, is de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) uit balans geraakt.
Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan en voortduren van de coronacrisis en de noodzaak van de overheidsmaatregelen, is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op één van partijen wordt afgewenteld. Het nadeel dient in beginsel over beide partijen gelijkelijk te worden verdeeld.

4.6.

Dit betekent ook, dat met [gedaagde partij] moet worden geoordeeld dat niet alle nadelige gevolgen voor [eisende partij], die het gevolg zijn van de coronacrisis op [gedaagde partij] afgewend kunnen worden. Ook [gedaagde partij] heeft last van deze crisis, alleen al omdat zij bij vele van haar huurders kortingen heeft (moeten) toe(ge)staan en daardoor eveneens in haar omzet wordt geraakt. Verder stelt [gedaagde partij] terecht, dat niet alle nadelige gevolgen van de coronacrisis aanleiding kunnen zijn voor een aanpassing van de huurovereenkomst. Een importbeperking is op zich geen onvoorziene omstandigheid en behoort in beginsel tot het ondernemersrisico. De eventuele vervolg-effecten die de sluiting van het gehuurde wellicht voor [eisende partij] zal hebben, zijn niet alleen nog onzeker, maar staan ook in een te ver verwijderd verband tot de huurovereenkomst om daardoor een verstoring in het eerder genoemde evenwicht aan te nemen. [eisende partij] kan deze gevolgen niet aan [gedaagde partij] tegenwerpen als reden voor (tijdelijke) aanpassing van de huurovereenkomst.

4.7.

In de periode van 14 oktober tot 15 december 2020 was het gehuurde open, maar moest het horeca-gedeelte vanwege de overheidsmaatregelen gesloten blijven. [eisende partij] stelt dat dit ongeveer 50% van het gehuurde betreft, zodat hij over de genoemde periode aanspraak maakt op een vermindering van 50% van de huurprijs voor 50% van het gehuurde, dus 25% van de huurprijs. [gedaagde partij] betwist dat het om 50% van het gehuurde gaat, zowel in oppervlakte als in bedrijfsactiviteit. Volgens de overeenkomst heeft het gehuurde geen horecabestemming, ook niet deels, en is het een ondersteunende activiteit bij de hoofdactiviteit die in het gehuurde plaatsvindt, het winkelbedrijf, aldus [gedaagde partij].

4.8.

[gedaagde partij] heeft er echter wel mee ingestemd met een gedeelte van het gehuurde voor horeca wordt ingericht. Dat gedeelte kan tijdens de gedwongen sluiting niet conform de overeengekomen bestemming worden geëxploiteerd en dit heeft ook een verstoring van het meergenoemde evenwicht tot gevolg. De omvang van het voor horeca ingerichte gedeelte wordt daarbij niet als uitgangspunt genomen, gelet op het volgende.
In de door [eisende partij] overgelegde correspondentie van partijen is te lezen dat in juli 2017 namens [gedaagde partij] aan [eisende partij] is geschreven:
‘verhuurder heeft er geen bezwaar tegen als het overeengekomen gebruik (verkoop van tegels en lampen) van het gehuurde wordt uitgebreid met verkoop van non-alcoholische dranken en broodjes/snacks onder de voorwaarde dat de horeca voor een klein gedeelte gebruikt wordt, een ondersteunende en ondergeschikte rol heeft en mits er natuurlijk geen afbreuk wordt gedaan aan de winkel en de omgeving en het ook geen horecapand wordt.’ . [eisende partij] heeft niet betwist dat dit de afspraak van partijen is. Uit de door [eisende partij] overgelegde omzetcijfers over 2019 en 2020 blijkt, dat de horeca in 2019 goed was voor circa 20% van de totale omzet. Vooralsnog moet er dan van worden uitgegaan dat de verstoring in het evenwicht voldoende hersteld wordt met een korting van 10% van de huurprijs over de periode dat het gedeelte van het gehuurde dat ingericht is voor horeca gesloten moest blijven.

4.9.

In een kort geding kunnen uiteraard alleen voorlopige voorzieningen worden getroffen. Om die reden kan niet worden toegewezen dat de huurprijs wordt verminderd, maar slechts dat [eisende partij] gerechtigd is tot gedeeltelijke opschorting van de verplichting om huur te betalen. Dit betekent dat [eisende partij] de betaling van de huurtermijnen over de periode van 14 oktober 2020 tot 15 december 2020 mag opschorten met 10% en over de periode vanaf 15 december 2020 met 50%. Er is (nog) geen grond voor een opschorting tot en met de maand september 2021, omdat de verdere ontwikkeling van de coronacrisis en de overheidsmaatregelen nog te onzeker is. Wel kan worden bepaald dat de opschorting geldt tot het einde van de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot de sluiting van de niet essentiële winkels.
4.10. Gelet op het onderwerp van deze procedure en het feit dat partijen voor aanvang van de behandeling overeenstemming hebben bereikt over de 50% korting voor de maanden december 2020 tot en met februari 2021, bestaat er aanleiding de proceskosten te compenseren.

5. De beslissingDe kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

5.1.

bepaalt dat [eisende partij] gerechtigd is de betaling van de huurtermijnen over de periode van 14 oktober 2020 tot 15 december 2020 op te schorten met 10%,

5.2.

bepaalt dat [eisende partij] gerechtigd is de betaling van de huurtermijnen over de periode vanaf 15 december 2020 tot het einde van de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot de sluiting van de niet essentiële winkels op te schorten met 50%,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.