ECLI:NL:RBGEL:2022:1279

• Datum uitspraak: 23 februari 2022
• Publicatiedatum: 10 maart 2022
• Zaaknummer: 9605880
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M. Engelbert-Clarenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van een staanplaats op recreatieterrein en de rechtsgeldigheid van opzegging in verband met sloop/renovatie

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, op 23 februari 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser], handelend onder de naam De Bosrand Putten, en [gedaagde]. De zaak betreft de huur van een staanplaats op een recreatieterrein, waarbij [eiser] de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met geplande sloop- en renovatiewerkzaamheden. [gedaagde] heeft het chalet op het terrein gekocht en investeringen gedaan in de kavel, met de verwachting dat het park een familiepark zou blijven. De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen, omdat niet voldoende is aangetoond dat de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig was. De rechtbank oordeelde dat de omstandigheden rond de aankoop van het chalet en de toezeggingen van de vorige eigenaar, [naam 1], van invloed zijn op de huurovereenkomst. De rechtbank concludeerde dat de opzegging niet zonder meer kon worden doorgevoerd zonder een voldoende zwaarwegende grond en dat de redelijkheid en billijkheid in deze context een rol spelen. De vorderingen van [gedaagde] in reconventie zijn eveneens niet beoordeeld, omdat de rechtsgeldigheid van de opzegging niet vaststond. De proceskosten werden gecompenseerd, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

Rechtbank GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens: 9605880 VV EXPL 21-75

Afschrift aan: mrs. Boeve en Bavelaar

Verzonden d.d.:

vonnis d.d. 23 februari 2022 in kort geding

in de zaak van

[eiser] ,

handelend onder de naam recreatiepark
De Bosrand Putten, wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. C.A. Boeve,

tegen

[gedaagde] ,

voorheen wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. dr. P. Bavelaar LL.M.

Partijen worden hierna aangeduid met [eiser] en [gedaagde] .

1. 1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 januari 2022,
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling op 2 februari 2022. Van de zitting zijn aantekeningen gemaakt door de griffier.
- de e-mailcorrespondentie tussen de gemachtigden en de griffie, van 9 en 14 februari 2022, waarin vonnis wordt gevraagd.
Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1

Bungalowpark Garderen B.V. was eigenaar van een chaletpark ‘De Bosrand’ in Putten aan de [adres] te Putten (hierna: het park). De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is (indirect) bestuurder/ aandeelhouder van de B.V.

2.2.

Begin 2020 heeft [naam 2] zijn chalet op het park die geplaatst is op kavel 3 (hierna: de kavel), via [naam 1] te koop aangeboden.

2.3.

[gedaagde] werkt en woont met zijn gezin in China en brengt de zomermaanden in Nederland door. Daarvoor wil hij de beschikking hebben over een recreatiewoning in Nederland. [gedaagde] is in contact gekomen met [naam 1] over de aankoop van het chalet van [naam 2] , wat heeft geleid tot de aankoop van het chalet op 29 april 2020 voor
€ 18.000,00 en huur van de kavel. [gedaagde] heeft in tuinaanleg en verbouwing van het chalet vervolgens € 22.000,00 geïnvesteerd.

2.4.

[eiser] heeft in maart 2021 het park van Bungalowpark Garderen B.V. gekocht. [eiser] is voornemens het park te herstructureren en ingrijpend te wijzigen.

2.5.

[eiser] heeft bij brief van 29 april 2021 aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst van de kavel wordt opgezegd per 31 december 2021 en heeft [gedaagde] aangezegd voor die datum de kavel leeg en ontruimd op te leveren.

3. De vorderingen

3.1.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het perceel, gelegen op kavel 3 van het park, met alle personen en zaken die zich daarop vanwege [gedaagde] bevinden, binnen veertien dagen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] voert daartoe aan dat de huurovereenkomst van de kavel een jaarhuur betreft, die in april 2021 is opgezegd tegen 31 december 2021, maar dat [gedaagde] niet tot ontruiming van de kavel is overgegaan en dat ook niet van plan lijkt te zijn. [eiser] heeft spoedeisend belang bij de ontruiming, vanwege de renovatieplannen, waarvoor de kavel op korte termijn leeg moet zijn.

3.3.

[gedaagde] betwist dat sprake is van een tijdelijke huur. Bij de aankoop van het chalet en het aangaan van de huurovereenkomst is steeds contact geweest met [naam 1] , waarbij door [naam 1] is benadrukt dat hij eigenaar blijft van het park en dat het in de toekomst zal worden overgedragen aan zijn dochter, zodat het nog jarenlang een familiepark zal blijven. Ook tegenover andere recreanten is toegezegd door [naam 1] dat op het park nog jarenlang op dezelfde wijze gerecreëerd kan worden. De inhoud van de huurovereenkomst wordt ook door deze toezeggingen bepaald, zodat geen sprake is van een jaarlijks op te zeggen huur. [gedaagde] heeft op basis van de toezeggingen besloten investeringen te doen in/aan het chalet en kavel. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich tegen een vernietiging daarvan die plaats zou vinden bij ontruiming.
betwist ook dat sprake is van spoedeisend belang, alleen al omdat bij andere huurders een veel langere opzegtermijn is gehanteerd en daarnaast omdat nog geen (bouw)vergunning door [eiser] is aangevraagd of verkregen.

3.4.

Het verweer van [gedaagde] mondt uit in een tegenvordering, waarbij hij - samengevat - vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [eiser] zal veroordelen de overeenkomst onder de met Bungalowpark Garderen B.V. overeengekomen voorwaarden voort te zetten,
subsidiair: voor het geval geoordeeld wordt dat is overeengekomen dat de huurovereenkomst tegen het eind van een kalenderjaar mag worden beëindigd: dit beding als onredelijk bezwarend te vernietigen,
meer subsidiair: voor het geval geoordeeld wordt dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden: te bepalen dat Van Zaten uiterlijk op 31 december 2023 zijn eigendom van
kavel 3 dient te verwijderen, waarbij [gedaagde] in de periode tussen 1 januari 2022 en de datum van ontruiming de met Bungalowpark Garderen B.V. overeengekomen tegenprestatie verschuldigd is,
met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten.

4. De beoordeling

4.1.

Omdat één van partijen in het buitenland is gevestigd, zal ten eerste ambtshalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is.
Omdat de vorderingen betrekking hebben op een gehuurde kavel in Nederland is op grond van artikel 6 Rv de Nederlandse rechter bevoegd van de vordering kennis te nemen. Daarbij is de bevoegde rechter, gelet op de plaats van het onroerend goed in Putten, de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Apeldoorn.

4.2.

Voor het op de vorderingen toepasselijke recht hebben partijen geen expliciete rechtskeuze gedaan. Wel zijn zij in de processtukken en ter zitting, uitgegaan van Nederlands recht. Nu alle partijen de Nederlandse nationaliteit hebben en het om een huurovereenkomst van een in Nederland gelegen kavel gaat, is de toepassing van Nederlands recht aangewezen.

4.3.

In een kort geding procedure dient te worden getoetst of het met grote mate van waarschijnlijkheid valt te voorzien dat de beslissing in een bodemprocedure in het voordeel van de eisende partij zal uitvallen. Het gestelde spoedeisend belang bij de ontruiming is weersproken. Ter zitting heeft [eiser] echter uiteen gezet dat en waarom geen vergunning nodig is voor de door hem gewenste werkzaamheden en dat de ongelijktijdigheid van de opzeggingen samenhangt met de gefaseerde uitvoering van het werk. Omdat de ontruiming van kavel 3 nodig is bij de eerste fase van het werk is de huur daarvan opgezegd tegen 31 december 2021, terwijl de andere kavel, die [gedaagde] noemt omdat die huur tegen een latere datum opgezegd is, later in het werk nodig is. Met deze uitleg, die op zich niet onaannemelijk is, is voldoende onderbouwd dat sprake is van spoedeisend belang.

4.4.

Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat er een huurovereenkomst bestaat die ziet op de kavel. Duidelijk is, dat samenhang bestaat tussen de huur van de kavel en de aankoop van het chalet door [gedaagde] .
Dat het chalet in theorie verplaatst kan worden naar een ander park mag zo zijn, dat is niet waarvoor [gedaagde] het gekocht heeft. Niet betwist is, dat de investeringen, die [gedaagde] heeft gedaan in het uiterlijk van de kavel, zijn gedaan als tuin voor het chalet en zonder het daarop geplaatste chalet niet zouden zijn gedaan. Hoewel de koopovereenkomst van het chalet en de huurovereenkomst van de kavel te onderscheiden overeenkomsten zijn, kan de totstandkoming van de huurovereenkomst niet los worden gezien van de omstandigheden rond de aankoop van het chalet en de toezeggingen die daarbij zijn gedaan. [naam 1] was immers niet alleen de verhuurder van de kavel, maar ook de (tussenpersoon voor de) verkoper van het chalet en de (middellijk) eigenaar/exploitant van het park.

4.5.

[eiser] heeft vooralsnog niet onderbouwd dat sprake is van een huur-overeenkomst voor bepaalde tijd. Dat er feitelijk per jaar wordt gefactureerd is immers niet bepalend voor de lengte van de huurovereenkomst. Vanwege de samenhang tussen de huur van de kavel, de aankoop van het chalet, het recreatiedoel van het park en de beide overeenkomsten is het aannemelijk dat het bij aanvang van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen is geweest, dat deze overeenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn, althans even lang zou duren als de eigendom van het chalet van [gedaagde] en het gebruik van het chalet door [gedaagde] op het park. Het is dus aannemelijk dat [gedaagde] er van uit is gegaan en mocht gaan dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn. In het kader van deze procedure is niet gebleken dat op enig moment een huur voor bepaalde tijd is besproken of overeengekomen.

4.6.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van tenminste een maand zo bepaalt artikel 7:228 BW. Dit betekent dat [eiser] de huur van de kavel in beginsel rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat (HR 29 juni 2012, NJ 2012/411). Ook kan de redelijkheid en billijkheid maken, dat de opzegging slechts gevolg heeft als een redelijke vergoeding aangeboden wordt voor de nadelige gevolgen van de opzegging voor de wederpartij.

4.7.

Zowel over de grond voor opzegging als over de schade(vergoeding) voor [gedaagde] bestaat discussie. Waar [gedaagde] stelt en enigszins aannemelijk maakt dat voor de bouwplannen van [eiser] vergunningen nodig zijn en er dus nog geen opzegging hoeft plaats te vinden, heeft [eiser] ter zitting - zonder verdere onderbouwing - verklaard dat de plannen zodanig gewijzigd zijn dat dit niet nodig is en dat juist de locatie van kavel 3 op korte termijn voor de renovatie van het park beschikbaar moet komen. Ook heeft [eiser] wel aangeboden mee te betalen in de kosten voor het verplaatsen van het chalet naar een ander park, maar dat betreft niet alle kosten van [eiser] . Partijen hebben daar in nader overleg geen overeenstemming over bereikt. Of de aangeboden vergoeding in het kader van de afweging, zoals onder 4.6. beschreven, een redelijke is, is thans niet te beoordelen. Daarbij speelt ook een rol dat de toezeggingen van [naam 1] , die voor [gedaagde] mede aanleiding zijn geweest voor onder andere de tuinaanleg, niet alleen gedaan zijn in de hoedanigheid van verhuurder, maar ook in die van parkeigenaar/-exploitant, welke hoedanigheid door [eiser] lijkt te zijn overgenomen blijkens de akte van levering die door [gedaagde] is overgelegd (productie 7). Anders dan [eiser] stelt heeft hij niet alleen de grond van het park gekocht, maar is aan hem geleverd ‘het perceel grond met Chaletpark (…) bestaande uit een chaletpark met twintig kavels (…)’ en is de koper ‘voornemens het verkochte te (doen) gebruikten als Chaletpark’. Er lijkt vooralsnog reden om ook de toezeggingen van [naam 1] bij de (ver)koop van het chalet mede aan [eiser] toe te rekenen.

4.8.

Het voorgaande leidt er toe, dat zonder verder onderzoek niet te beoordelen is of de opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en heeft geleid tot het door [eiser] beoogde resultaat. Daarmee kan de vordering niet verder in kort geding beoordeeld worden. Ook de reconventionele vordering is daarmee niet te beoordelen. Partijen zullen een en ander, als zij niet tot een vergelijk kunnen komen, in een bodemprocedure aan de orde moeten stellen.
4.9. Gelet op de uitkomst van de procedure bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren.

5. De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter, rechtdoende,

3.1.

wijst de vorderingen af

3.2.

compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.