ECLI:NL:RBGEL:2022:1323

• Datum uitspraak: 16 maart 2022
• Publicatiedatum: 14 maart 2022
• Zaaknummer: C/05/380957 / HA ZA 20-691
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Burenrechtelijke geschil over uitzicht op erf en verjaring van vordering tot opheffing onrechtmatige toestand

In deze zaak, die voor de Rechtbank Gelderland is behandeld, gaat het om een burenconflict tussen eiser en gedaagden over de ramen van een pakhuis dat uitzicht biedt op het perceel van eiser. Eiser, eigenaar van een woning met tuin, heeft gedaagden aangesproken op de onrechtmatige toestand die zou ontstaan door de aanwezigheid van deze ramen, die volgens hem in strijd zijn met de artikelen 5:50 en 5:51 van het Burgerlijk Wetboek. Gedaagden hebben de ramen van de begane grond geblindeerd, maar de ramen op de eerste verdieping zijn niet geblindeerd. Eiser vordert dat de rechtbank gedaagden beveelt om de onrechtmatige toestand op te heffen en de ramen te blinderen, onder dreiging van een dwangsom.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de ramen op de achtergevel van het pakhuis zich op de erfgrens bevinden en dat deze ramen al sinds 1953 aanwezig zijn. Eiser heeft niet weersproken dat de ramen open kunnen en dat er al meer dan twintig jaar geen bezwaar is gemaakt tegen de aanwezigheid ervan. Gedaagden beroepen zich op verjaring van de vordering van eiser, omdat de situatie al lange tijd bestaat zonder dat eiser actie heeft ondernomen. De rechtbank heeft geoordeeld dat gedaagden de bewijslast dragen om aan te tonen dat de ramen gedurende een onafgebroken periode van twintig jaar niet geblindeerd zijn geweest.

De rechtbank heeft partijen aangespoord om te onderzoeken of zij tot een minnelijke oplossing kunnen komen, maar heeft ook de procedure voortgezet door gedaagden de gelegenheid te geven bewijs te leveren. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling, waarbij de rechtbank de partijen heeft opgedragen om zich uit te laten over de voortgang van de zaak en eventuele getuigen te benoemen. De uitspraak is gedaan door mr. S.J. Peerdeman op 16 maart 2022.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/380957 / HA ZA 20-691

Vonnis van 16 maart 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. D.J. Brugge te Apeldoorn,

tegen

1. [gedaagden]

,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. E.A. Holtland-van der Zwaag te Nijmegen.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 24 februari 2021
• de brief met productie 9 van [eiser] van 15 november 2021
• het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling van 23 november 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is sinds juli 2019 eigenaar van de woning met tuin aan de [adresgegevens] .

2.2.

[gedaagden] is sinds 29 april 2020 eigenaar van de onroerende zaak aan de [adresgegevens] . Die onroerende zaak bestaat uit een woning met aan de achterzijde daarvan een voormalig pakhuis (hierna: het pakhuis). Op het pakhuis rust een bedrijfsbestemming. Het pakhuis was bij de rechtsvoorganger van [gedaagden] in gebruik als opslag voor [producten] ten behoeve van (laatstelijk) [ondernemer] .

2.3.

Tussen de woning van [eiser] en het pakhuis van [gedaagden] ligt de achtertuin van [eiser] . De achtergevel van het pakhuis van [gedaagden] staat op de erfgrens van het perceel van [eiser] . Het pakhuis bestaat uit een begane grond, een eerste verdieping en een zolderruimte. In de achtergevel van het pakhuis bevinden zich op de begane grond zes ramen, op de eerste verdieping zes ramen en in het schuine dak van de zolder twee ramen.

2.4.

Bij e-mailbericht van 6 mei 2020 heeft [eiser] aan [gedaagden] meegedeeld dat het niet is toegestaan om zicht en uitzicht te hebben vanuit de ramen van het pakhuis op zijn perceel, onder verwijzing naar artikel 5:50 BW. Hij verzoekt [gedaagden] ervoor zorg te dragen dat er vanuit de ramen van het pakhuis geen doorkijk meer mogelijk is.

2.5.

Bij e-mailbericht van 13 mei 2020 heeft [gedaagden] daarop gereageerd. Daarbij heeft hij een beroep op bevrijdende verjaring gedaan. Hij heeft aangeboden de ramen van de begane grond te beplakken met matte folie en heeft verder meegedeeld dat vanuit de ramen op de eerste verdieping geen uitzicht is op de tuin van [eiser] , omdat deze ramen zich op een hoogte van 1.75 meter bevinden, en dat hij die ramen daarom onveranderd laat.

2.6.

[gedaagden] heeft daarna de ramen van het pakhuis van de begane grond afgeplakt met matte folie.

2.7.

Daarna is tussen (de gemachtigden van) partijen nog gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. voor recht zal verklaren dat de door [gedaagden] gecreëerde toestand onrechtmatig en in strijd met artikel 5:50 en 5:51 BW is,

II. [gedaagden] zal bevelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de ontstane onrechtmatige toestand op te heffen, althans de achterzijde van het pakhuis in overeenstemming te brengen met artikel 5:50 jo 5:51 BW door alle ramen dan wel gevelopeningen op de begane grond en de verdiepingen aan de achterzijde van het pakhuis dicht te zetten en dicht te houden, en deze ramen of gevelopeningen te voorzien van ondoorzichtig glas, althans deze ondoorzichtig te maken, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag indien [gedaagden] daaraan niet voldoet, met een maximum van € 250.000,00,

III. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten,

IV. [gedaagden] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal voor zover van belang hierna worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de ramen van de achtergevel van het pakhuis van [gedaagden] uitzicht geven op het perceel van [eiser] en of [gedaagden] gehouden is die ramen te blinderen.

4.2.

Op grond van artikel 5:50 BW is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. In artikel 5:51 BW is bepaald dat in de muren wel lichtopeningen mogen worden gemaakt, mits zij van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien.

4.3.

Vaststaat dat de achtergevel van het pakhuis van [gedaagden] op de erfgrens van het perceel van [eiser] staat. [eiser] heeft niet weersproken dat de ramen in de achtergevel van het pakhuis al sinds 1953 aanwezig zijn en dat daaraan sindsdien geen veranderingen zijn aangebracht, behalve vernieuwing van de bestaande raamkozijnen, inclusief glas in 1989 door de rechtsvoorganger van [gedaagden] Ook is niet weersproken dat de ramen al meer dan twintig jaar open kunnen. Voor zover er sprake is van een onrechtmatige situatie door de aanwezigheid van de ramen en omdat de ramen niet vaststaand zijn maar open kunnen, is de vordering van [eiser] tot opheffing daarvan verjaard. [eiser] heeft overigens ter zitting meegedeeld dat hij tegen de draaiende delen van de ramen geen bezwaar heeft.

4.4.

Niet weersproken is dat de ramen van de begane grond van het pakhuis zich op een hoogte van 2.05 meter bevinden. Bovendien heeft [gedaagden] die ramen voorzien van een matte folie, zodat deze geen uitzicht geven op het perceel van [eiser] . Verder is niet, althans onvoldoende weersproken dat de ramen in het schuine dak van de zolder van het pakhuis slechts zicht geven op de lucht en dus evenmin op het perceel van [eiser] . In zoverre is dan ook geen sprake van een onrechtmatige situatie.

4.5.

Het gaat dus alleen nog over de ramen van de eerste verdieping van het pakhuis. Niet weersproken is dat deze ramen zich op een hoogte van 1.75 meter bevinden. Dat betekent dat een persoon van 1.85 meter of langer (ooghoogte 1.75 meter) uitzicht heeft/kan hebben op het perceel van [eiser] , wanneer hij/zij voor de ramen op de eerste verdieping staat. [gedaagden] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat vanuit die ramen geen enkel uitzicht is op het perceel van [eiser] . Dat er een haag op het perceel van [eiser] staat doet daaraan niet af. Overigens heeft [eiser] onweersproken gesteld dat die haag inmiddels lager is dan op de foto’s bij de verkoopbrochure van zijn woning. Op grond van artikel 5:50 BW is het daarom in beginsel niet geoorloofd ongeblindeerde ramen te hebben op de eerste verdieping van het pakhuis.

4.6.

[gedaagden] stelt echter dat de vordering tot het opheffen van deze onrechtmatige situatie is verjaard, omdat al meer dan twintig onafgebroken jaren sprake is van de bestaande situatie, waarbij de ramen van eerste verdieping niet zijn geblindeerd, althans slechts korte tijd geblindeerd zijn geweest. [gedaagden] heeft ter onderbouwing daarvan een schriftelijke verklaring overgelegd van zijn rechtsvoorgangers [ondernemer] , waarin staat dat er geen afspraken zijn gemaakt over de blindering van de ramen van het pakhuis, dat in verband met de [productopslag] op de begane grond van het pakhuis de ramen van de begane grond na de renovatie van 1989 zijn geblindeerd, dat op de eerste verdieping van het pakhuis enige jaren geleden voor korte tijd sprake is geweest van [productopslag] en dat toen een aantal ramen van de eerste verdieping tijdelijk zijn geblindeerd, maar dat het overgrote deel van de tijd deze ramen niet geblindeerd zijn geweest.

4.7.

[eiser] betwist dat. Hij heeft een schriftelijke verklaring van zijn rechtsvoorganger, de heer [rechtsvoorganger] , overgelegd, waarin staat dat de ramen van het pakhuis vanaf 1990 waren geblindeerd, dat de blindering na 2009/2010 is weggehaald, dat hij daarover toen heeft geklaagd, dat de ramen van de begane grond daarna permanent waren geblindeerd en de ramen van de eerste verdieping ‘afwisselend, soms wel soms niet’ waren geblindeerd totdat hij in juni 2019 verhuisde.

4.8.

Slechts indien komt vast te staan dat de ramen van de eerste verdieping van het pakhuis gedurende een onafgebroken periode van tenminste twintig jaren niet geblindeerd zijn geweest, gaat het beroep van [gedaagden] op verjaring op. Uit de verklaring van Merks blijkt niet zonder meer dat de ramen van de eerste verdieping gedurende een onafgebroken periode van twintig jaren niet geblindeerd zijn geweest en bovendien wordt deze verklaring tegengesproken door de verklaring van [rechtsvoorganger] . Nu [gedaagden] zich beroept op het rechtsgevolg van zijn stelling dat de rechtsvordering van [eiser] tot opheffing van de onrechtmatige situatie is verjaard, rust op hem de bewijslast daarvan. De rechtbank zal hem in de gelegenheid stellen dit bewijs te leveren.

4.9.

Indien [gedaagden] in die bewijslevering slaagt, dan zijn de vorderingen van [eiser] verjaard en zullen deze worden afgewezen. Indien [gedaagden] daarin niet slaagt, dan dient hij de onrechtmatige situatie op te heffen, tenzij zijn beroep op misbruik van bevoegdheid slaagt. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] geen misbruik van bevoegdheid maakt, aangezien niet vaststaat dat [gedaagden] het pakhuis enkel zal blijven gebruiken als werkplaats en opslag. [gedaagden] heeft ter zitting verklaard dat het pakhuis nu dient als opslag omdat hij zijn woning aan het verbouwen is, maar dat de eerste verdieping van het pakhuis op termijn zal worden gebruikt als atelier en/of ontspanningsruimte. Dat de andere buren ook zicht hebben op het perceel van [eiser] betekent niet zonder meer dat hij misbruik van bevoegdheid maakt om tegen onrechtmatig uitzicht vanuit het pakhuis op te treden. Naar het oordeel van de rechtbank kan de onrechtmatige situatie worden opgeheven indien [gedaagden] het onderste gedeelte van de ramen (een strook van ongeveer 15 centimeter) van de eerste verdieping van het pakhuis afplakt met matte folie. In dat geval bieden die ramen dan immers geen uitzicht meer op het perceel van [eiser] .

4.10.

De rechtbank geeft partijen in overweging om, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, te onderzoeken of zij niet alsnog tot een minnelijke oplossing kunnen komen. Zij kunnen zich daarover uitlaten op na te melden rolzitting. Indien zij niet tot een minnelijk regeling komen, dient [gedaagden] zich op die rolzitting uit te laten op welke wijze hij bewijs wil leveren.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat partijen zich op de rolzitting van
30 maart 2022 dienen uit te laten of zij een minnelijke regeling hebben bereikt en indien dat niet het geval is ,

5.2.

draagt [gedaagden] op te bewijzen dat de ramen van de eerste verdieping van de achtergevel van het pakhuis gedurende een onafgebroken periode van tenminste twintig jaren niet geblindeerd of anderszins ondoorzichtig zijn geweest,

5.3.

bepaalt dat, voor zover [gedaagden] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. S.J. Peerdeman in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.4.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
30 maart 2022 voor het opgeven door [gedaagden] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de dinsdagen in de maanden juli tot en met oktober 2022, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

verwijst voor het geval [gedaagden] op die roldatum heeft medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis of,
maar alleen indien [gedaagden] daarom op de onder 5.4. bedoelde roldatum heeft verzocht, naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagden] , waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren,

5.6.

bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,

5.7.

bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022.