Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/400591 / KG ZA 22-47
Vonnis in kort geding van 28 maart 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. A. Hofman te Barneveld,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. P.J.G.G. Sluyter te Assen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 3
- de productie 4 van de zijde van [gedaagde]
- de aanvullende producties 5 en 6 van de zijde van [eiseres]
- de mondelinge behandeling, gehouden op 14 maart 2022
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van het perceel grond met woningen, winkel, schuren en carport aan de [adres onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak). [eiseres] heeft een woonruimte op de bovenverdieping van de onroerende zaak.
2.2.
[gedaagde] houdt zich bedrijfsmatig bezig met vastgoedontwikkeling. [bestuurder gedaagde partij] (hierna: [bestuurder gedaagde partij] ) is bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde] .
2.3.
De onroerende zaak heeft enige tijd in de stille verkoop gestaan bij [makelaardij] te [vestigingsplaats] . [eiseres] heeft in dit verband op 22 oktober 2020 aan [makelaardij] een schriftelijke opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de onroerende zaak gegeven.
2.4.
Op 18 februari 2021 heeft [bestuurder gedaagde partij] in het bijzijn van [eiseres] en [makelaar] van [makelaardij] de onroerende zaak bezichtigd waarbij ook is gesproken over de verkoop van de onroerende zaak aan [gedaagde] .
2.5.
Op enig moment heeft tussen de makelaar en [bestuurder gedaagde partij] een telefoongesprek plaatsgevonden waarin (verder) is gesproken over de voor de onroerende zaak te betalen koopprijs.
2.6.
Een medewerker van [makelaardij] heeft bij e-mailbericht van 16 april 2021 een concept-koopovereenkomst voor de onroerende zaak aan [bestuurder gedaagde partij] gestuurd. Uit deze koopovereenkomst blijkt dat de onroerende zaak door [eiseres] aan [gedaagde] wordt verkocht voor een bedrag van € 750.000,00 en dat de levering (in beginsel) zal plaatsvinden op 4 april 2022. Verder bepaalt artikel 17.1. van de koopovereenkomst dat pas verplichtingen uit de koopovereenkomst voortvloeien als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.
2.7.
[bestuurder gedaagde partij] heeft bij e-mailbericht van 16 november 2021 voornoemde koopovereenkomst getekend aan (het secretariaat van) [makelaardij] geretourneerd. Voornoemd e-mailbericht luidt als volgt:
‘(…)
geachte,
Graag zou ik deze aankoop nog willen afwerken met de ondertekening door verkoper.
[bestuurder gedaagde partij]
(…)’
2.8.
[eiseres] heeft de onroerende zaak bij koopovereenkomst van 17 januari 2022 verkocht voor € 900.000,00 aan [derde partij] , vertegenwoordigd door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . De levering van de onroerende zaak staat blijkens de betreffende koopovereenkomst gepland op 29 maart 2022. [derde partij] heeft de onroerende zaak inmiddels doorverkocht aan een derde.
2.9.
[gedaagde] heeft op 20 januari 2022 aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gevraagd om beslag te mogen leggen op de onroerende zaak vanwege een door haar gesteld recht op levering daarvan. De voorzieningenrechter heeft dit verlof op 20 januari 2022 verleend, waarna door de deurwaarder in opdracht van [gedaagde] op 21 januari 2022 conservatoir beslag tot levering is gelegd op de onroerende zaak. Dit is aan [eiseres] bij deurwaardersexploot van 25 januari 2022 kenbaar gemaakt.
2.10.
Op 3 februari 2022 heeft [gedaagde] bij deze rechtbank een bodemprocedure tegen [eiseres] aanhangig gemaakt, waarin [gedaagde] kort gezegd vordert [eiseres] te veroordelen tot levering van de onroerende zaak aan [gedaagde] .
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de opheffing van het op 21 januari 2022 ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslag tot levering op de onroerende zaak, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de aard van de stellingen van [eiseres] is voldoende spoedeisend belang gelegen om haar in dit kort geding te kunnen ontvangen.
4.2.
[eiseres] vordert opheffing van het door [gedaagde] op 21 januari 2022 gelegde conservatoire beslag tot levering op de onroerende zaak. Artikel 705 lid 2 Rv Pro bepaalt dat een conservatoir beslag dient te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.3.
[eiseres] betoogt dat de vordering die aan het namens [gedaagde] gelegde beslag ten grondslag ligt, ondeugdelijk is. Volgens [eiseres] is tussen haar en [gedaagde] geen (mondelinge dan wel schriftelijke) koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand gekomen. [eiseres] heeft weliswaar (op 18 februari 2021) met [bestuurder gedaagde partij] en haar makelaar over de verkoop van de onroerende zaak gesproken maar dit heeft volgens [eiseres] (in ieder geval) niet tot overeenstemming over de te betalen koopprijs geleid. Van de door de makelaar opgestelde concept-koopovereenkomst had [eiseres] tot voor kort geen weet en deze overeenkomst heeft zij ook nooit ondertekend. [eiseres] heeft de onroerende zaak vervolgens begin 2022 verkocht aan [derde partij] voor een bedrag van € 900.000,00. Nu het beslag aan de levering van de onroerende zaak in de weg staat, heeft [eiseres] naar eigen zeggen recht en belang bij opheffing daarvan.
[gedaagde] stelt zich hiertegenover op het standpunt dat tijdens een bespreking na afloop van de bezichtiging van de onroerende zaak op 18 februari 2021 in het bijzijn van [eiseres] mondelinge overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koop daarvan behalve over de te betalen koopprijs. Vervolgens heeft de makelaar in een telefoongesprek aan [bestuurder gedaagde partij] laten weten dat [eiseres] akkoord gaat met een koopprijs van € 750.000,00. Op dat moment is volgens [gedaagde] tussen partijen een onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen inhoudende dat [eiseres] de onroerende zaak verkoopt aan [gedaagde] tegen een prijs van € 750.000,00 met als leveringsdatum 4 april 2022. Dit heeft de makelaar tevens vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst die de makelaar op 16 april 2021 aan [gedaagde] heeft gestuurd. [gedaagde] heeft in dit kader een bodemprocedure tegen [eiseres] aanhangig gemaakt waarin zij levering van de onroerende zaak aan haar vordert. Nu [eiseres] de onroerende zaak tevens heeft verkocht aan een derde en de levering gepland staat op 29 maart 2022, heeft [gedaagde] naar eigen zeggen recht en belang bij handhaving van het beslag.
4.4.
In het kader van de gevorderde opheffing van het conservatoire beslag ligt gelet op de hiervoor weergegeven standpunten van partijen de vraag voor of in dit kort geding summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [gedaagde] ingeroepen recht tot levering van de onroerende zaak blijkt. Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat de door [gedaagde] gestelde mondelinge koopovereenkomst in ieder geval niet is gesloten op 18 februari 2021 omdat op dat moment, zo blijkt ook uit de verklaring ter zitting van [bestuurder gedaagde partij] , (in ieder geval) nog geen overeenstemming bestond over de door [gedaagde] voor de onroerende zaak te betalen koopprijs, hetgeen (ook) een essentieel element is van de te sluiten koopovereenkomst. Gelet hierop is het binnen het bestek van dit kort geding dan nu ook de vraag of op een later moment alsnog een mondelinge koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand is gekomen, zoals [gedaagde] betoogt. In dit kader wordt als volgt overwogen.
4.5.
Voorop moet worden gesteld dat de makelaar, zoals [bestuurder gedaagde partij] zelf ook ter zitting heeft verklaard, slechts een bemiddelende rol heeft in de verkoop van de onroerende zaak en dat hij geen rechtshandelingen kan verrichten namens [eiseres] . Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij verkoop houdt in beginsel immers geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en de makelaar is in dit kader slechts de bode van de verkoper (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Dat is alleen anders indien uit een volmacht blijkt dat hij bevoegd is namens de verkoper bindende afspraken te maken. Uit de tussen [makelaardij] en [eiseres] geldende bemiddelingsovereenkomst blijkt echter niet van een dergelijke bevoegdheid. Door [gedaagde] zijn geen bijkomende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat dit in het onderhavige geval anders ligt. [gedaagde] heeft ter zitting weliswaar gesteld dat het zou kunnen dat [eiseres] de makelaar na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst alsnog een volmacht tot verkoop heeft gegeven maar dit heeft zij niet onderbouwd en dit blijkt ook verder nergens uit. Bovendien valt dit niet te rijmen met haar eigen stelling dat de makelaar in het onderhavige geval als bode handelde en dat hij in het telefoongesprek met [bestuurder gedaagde partij] de rechtstreekse mededeling van [eiseres] , inhoudende de acceptatie van het bod van € 750.000,00 van [gedaagde] , aan [bestuurder gedaagde partij] heeft overgebracht.
4.6.
Voor de conclusie dat tussen [eiseres] en [gedaagde] een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen, moet, gelet op het voorgaande, sprake zijn van een mededeling dan wel handeling van [eiseres] zelf, die ziet op de aanvaarding van voornoemd bod van [gedaagde] en de daarbij gestelde voorwaarden. Daarvan is echter geen sprake. Uit de over en weer in het geding gebrachte stukken kan enkel worden afgeleid dat de makelaar (telefonisch) akkoord is gegaan met het bod van € 750.000,00 van [gedaagde] , maar daaruit blijkt niet van instemming van [eiseres] .
Het voorgaande betekent dat evenmin kan worden vastgesteld dat de makelaar in het telefoongesprek met [bestuurder gedaagde partij] in de hoedanigheid van bode van [eiseres] haar wil met betrekking tot het door [gedaagde] gedane bod aan [bestuurder gedaagde partij] heeft overgebracht. De enkele aanname van [gedaagde] , dat geenszins aannemelijk is dat de makelaar ‘op eigen houtje’ en zonder overleg met en goedkeuring van [eiseres] akkoord heeft gegeven op het bod van [gedaagde] , en vervolgens ook een concept-koopovereenkomst heeft opgesteld waarin de koop schriftelijk is vastgelegd, is in dit verband onvoldoende. [gedaagde] heeft weliswaar nader bewijs aangeboden van al haar stellingen maar binnen het beperkte, voorshandse beoordelingskader van dit kort geding is geen ruimte voor nadere bewijslevering, zoals getuigenbewijs, en onderzoek zoals in een bodemzaak, zoals door [gedaagde] ook reeds tegen [eiseres] aanhangig is gemaakt. De slotsom is dat binnen het bestek van dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat een (mondelinge) overeenkomst ter zake de koop van de onroerende zaak voor een bedrag van € 750.000,00 tot stand is gekomen tussen [eiseres] en [gedaagde] .
4.7.
Voor zover dit al anders zou zijn, heeft het volgende te gelden. In de door de makelaar op schrift gestelde concept-koopovereenkomst van 16 april 2021 is in artikel 17 een Pro schriftelijkheidsvereiste is opgenomen. Op grond van dit vereiste vloeien pas verplichtingen uit de koopovereenkomst voort als beide partijen deze hebben ondertekend. [gedaagde] stelt zich in dit kader op het standpunt dat partijen tijdens de bespreking van 18 februari 2021 of op enig moment daarna een dergelijk beding niet zijn overeengekomen zodat zij hier niet aan kan worden gehouden. Wat hier ook van zij, de door de makelaar opgestelde overeenkomst moet op dit punt als een nieuw aanbod aan [gedaagde] worden beschouwd dat [bestuurder gedaagde partij] namens [gedaagde] heeft aanvaard door het zonder voorbehoud en zonder te protesteren ondertekenen en retourneren van de koopovereenkomst op 16 november 2021. De schriftelijke ondertekening van die koopovereenkomst door [eiseres] is vervolgens uitgebleven zodat het ook om die reden niet aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst ter zake de onroerende zaak tot stand is gekomen waaruit verplichtingen voor partijen uit voortvloeien. Klaarblijkelijk besefte [bestuurder gedaagde partij] dit op enig moment zelf ook, zo blijkt uit het door hem op 16 november 2021 aan de makelaar gezonden e-mailbericht, waarin hij vraagt om afwerking van de koopovereenkomst door ondertekening daarvan door [eiseres] .
4.8.
Gelet op het voorgaande is het niet aannemelijk dat [gedaagde] een vordering tot levering van de onroerende zaak op [eiseres] heeft. Bij gebreke van voldoende aannemelijkheid daarvan is summierlijk van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht van [gedaagde] gebleken. In zoverre bestaat aanleiding voor de opheffing van het beslag op de onroerende zaak. Een beslissing daarover kan niet worden genomen zonder tevens een afweging van belangen in de beoordeling te betrekken. Ook een afweging van de belangen van [eiseres] enerzijds en [gedaagde] anderzijds brengt niet met zich dat op dit moment voldoende grond bestaat voor handhaving van het beslag. Hiertoe is het volgende redengevend.
[gedaagde] heeft er op zichzelf belang bij dat het beslag blijft liggen en de onroerende zaak niet wordt verkocht in afwachting van eventuele bewijslevering in de bodemprocedure. Anderzijds zal het handhaven van het beslag tot grote schade voor [eiseres] kunnen leiden nu op zichzelf vaststaat dat zij de onroerende zaak inmiddels aan [derde partij] heeft verkocht en zij de onroerende zaak uiterlijk op 29 maart 2022 aan voornoemde koper dient te leveren, bij gebreke waarvan zij mogelijk een forse boete zal verbeuren. Daartegen weegt het belang van [gedaagde] niet op. [gedaagde] heeft weliswaar nog aangevoerd dat uit niets blijkt dat [eiseres] voldoende verhaal zal bieden voor de mogelijk door [gedaagde] te lijden schade in het geval [gedaagde] in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld, maar [gedaagde] heeft dit niet nader onderbouwd en dit is ook niet zonder meer aannemelijk. De vordering van [eiseres] tot opheffing van het conservatoire beslag tot levering op de onroerende zaak zal dan ook op de hierna te noemen wijze worden toegewezen.
4.9.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.455,03
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op het op 21 januari 2022 ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslag tot levering op de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres onroerende zaak] ,
5.2.
verklaart [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.455,03,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2022.