Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/379436 / HA ZA 20-643
Vonnis van 26 januari 2022
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat: mr. J. Kamphuis te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DORVAS B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen,
gedaagde,
advocaat: mr. D.H. Nas te Nijmegen.
Partijen worden hierna genoemd “ [eiser] ” en “Dorvas”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 februari 2021 waarin een mondelinge behandeling is bevolen en de daarin genoemde stukken;
- de akte overlegging producties van Dorvas;
- de akte overlegging producties van [eiser] ;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 juli 2021 en de daarin genoemde spreekaantekeningen van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De beoordeling
Wat is de kern van het geschil?
2.1.
[eiser] en Dorvas zijn de eigenaren van buurpercelen. [eiser] maakt gebruik van het perceel van Dorvas om vanaf de openbare weg naar zijn eigen perceel te gaan. Tussen partijen bestaan daarover een geschil. [eiser] stelt dat er door verjaring een erfdienstbaarheid van weg is ontstaan, maar de rechtbank volgt dat standpunt niet. Er is namelijk geen sprake geweest van ondubbelzinnig bezit van een erfdienstbaarheid. De door [eiser] ook gevorderde verklaring voor recht dat de aanwezige weg op het perceel van Dorvas door hem mag worden gebruikt als noodweg zal worden toegewezen, want anders kan [eiser] vanaf zijn erf de openbare weg niet bereiken en reële alternatieven zijn er niet. Op verzoek van Dorvas zal de rechtbank aan de aanwijzing als noodweg de voorwaarde verbinden van volledige schadeloosstelling, nader op te maken bij staat.
Wat is er gebeurd?
2.2.
[eiser] is sinds 27 november 2015 eigenaar van de percelen met [perceelnummers] . Dorvas is eigenaar van de percelen met [perceelnummers] . Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de kadastrale situatie ter plaatse.
2.3.
Op perceel 1439 van [eiser] bevindt zich een werkplaats. Op perceel 1446 van Dorvas loopt aan de zuidwestelijke kant vanaf de openbare weg een weg richting de percelen van [eiser] . Onderstaande luchtfoto geeft een overzicht van de situatie ter plaatse, inclusief de weg op de strook grond van Dorvas, aangeduid met de pijl links. De pijl op het midden van de foto duidt de werkplaats van [eiser] aan.
2.4.
De huidige percelen 1230 en 1232 vormden tot 1 oktober 1963 één geheel met perceel 1231 en waren in eigendom bij de heer [naam 1] . Op 1 oktober 1963 verkreeg mevrouw [naam 2] de eigendom van de percelen 1230 en 1232. [naam 1] hield perceel 1231.
2.5.
Het huidige perceel 1439 vormde één geheel met perceel 1440. Deze percelen heeft [naam 2] eveneens op 1 oktober 1963 in eigendom verkregen. Op 27 oktober 1980 is de heer [naam 3] eigenaar geworden van perceel 1440. Daardoor is een splitsing ontstaan tussen de percelen 1230, 1232 en 1439 enerzijds en perceel 1440 anderzijds. [naam 2] hield de eigendom van de percelen 1230, 1232 en 1439, maar heeft die aan [naam 3] in gebruik gegeven. [naam 3] gebruikte de percelen voor zijn tapijtzaak, werkplaats en kantoor.
2.6.
Op 17 maart 1994 is door de rechtsvoorganger van Dorvas aan [naam 3] een persoonlijk recht verleend om gebruik te maken van een strook grond op perceel 1446 (de grond waar de huidige weg ligt) om de werkplaats te laten beleveren.
2.7.
Op 1 september 2011 heeft [naam 2] de percelen 1230, 1232 en 1439 verkocht aan Daluco B.V., die de percelen op haar beurt op 27 november 2015 heeft verkocht aan [eiser] .
Geen erfdienstbaarheid door verjaring
2.8.
De vraag of er een erfdienstbaarheid is ontstaan, moet tot 1 januari 1992 worden beoordeeld naar de regels van het oude BW en na 1 januari 1992 naar de regels van het huidige BW. Het gestelde recht van weg is niet aan te merken als een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid als bedoeld in artikel 742 en Pro 744 BW (oud). Onder het oude recht is dus geen verjaringstermijn gaan lopen. Het geschil spitst zich dan ook toe op de vraag of na 1 januari 1992 naar de regels van het huidige BW een erfdienstbaarheid is ontstaan. Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door (verkrijgende of bevrijdende) verjaring. Vaststaat dat er geen erfdienstbaarheid is gevestigd. Daarom moet de rechtbank beoordelen of er een erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring.
2.9.
Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door een onafgebroken (ondubbelzinnig) bezit gedurende twintig jaar of, als de bezitter te goeder trouw is, gedurende tien jaar. Voor bezit is alleen het gebruik van andermans erf onvoldoende. Volgens vaste rechtspraak vereist bezit van een erfdienstbaarheid namelijk een zodanige machtsuitoefening over het erf van een ander, dat naar verkeersopvatting daar de uitoefening van het recht van erfdienstbaarheid in valt te herkennen. De eigenaar van het erf moet uit de wijze van uitoefening naar objectieve maatstaven kunnen afleiden dat de ander van zijn erf gebruikmaakt op grond van een door die ander gepretendeerde erfdienstbaarheid. Er moet dus behalve het gebruik sprake zijn van bijkomende objectieve omstandigheden die de uitoefening van een erfdienstbaarheid onderbouwen.
2.10.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat sprake was van een onafgebroken bezit van een erfdienstbaarheid voor een periode van tien dan wel twintig jaar, zodat geen erfdienstbaarheid door verjaring is verkregen. De rechtbank licht dit hierna toe.
2.11.
In de periode tussen 1992 tot 1 september 2011 was [naam 2] eigenaar van de percelen 1230, 1232 en 1439. Dat zij in die periode gebruik heeft gemaakt van de weg op de strook grond van Dorvas om bij haar percelen te komen, is niet gesteld of gebleken. Dit zou ook niet voor de hand liggend zijn geweest, aangezien [naam 2] de percelen aan [naam 3] in gebruik had gegeven. [naam 3] maakte wel gebruik van de strook grond van Dorvas, maar had daarvoor een persoonlijk gebruiksrecht gekregen. Zelfs als [naam 3] bezitsdaden zou hebben uitgeoefend, kan dit niet leiden tot de verkrijging van een erfdienstbaarheid. [naam 3] kan zichzelf als rechthebbende op (houder van) een persoonlijk gebruiksrecht immers niet tot bezitter maken (artikel 3:111 BW Pro).
De eigendom van de percelen 1230, 1232 en 1439 is op 1 september 2011 overgegaan op Daluco en op 27 november 2015 op [eiser] . Dorvas heeft in ieder geval op 1 januari 2021 bij conclusie van antwoord geprotesteerd tegen het gebruik van de weg op zijn perceel, zodat de verjaring van een eventueel bezit van een erfdienstbaarheid van weg door Daluco dan wel [eiser] daarmee zou zijn geëindigd. Tussen 1 september 2011 en 1 januari 2021 is nog geen tien, laat staan twintig, jaar verstreken. De voor verjaring vereiste bezitsperiode is daarmee niet verstreken, zodat in het midden kan blijven of Daluco en/of [eiser] bezitter van een erfdienstbaarheid van weg was of waren. Bovendien is, zoals Dorvas naar voren heeft gebracht, de weg een tijdje met betonblokken afgezet is geweest, ook daarom kan van onafgebroken en voortdurend gebruik voor een periode van tien dan wel twintig jaar geen sprake zijn geweest.
2.12.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen erfdienstbaarheid van weg door verjaring is ontstaan. Daarom zal de rechtbank de vordering van [eiser] om te verklaren voor recht dat een erfdienstbaarheid van weg door verjaring is ontstaan, afwijzen. Hetzelfde geldt voor de vordering om vervangende toestemming te verlenen voor het passeren van een notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid van uitweg, met de bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van een volmacht.
Vordering aanwijzing als noodweg wordt toegewezen
2.13.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de reeds aanwezige weg op het perceel van Dorvas mag worden gebruikt als noodweg, met een minimale breedte van 4,5 meter, waarvan een breedte van 3,25 meter verhard, over de gehele lengte van de weg naar de [straatnaam] .
2.14.
Dorvas betoogt dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, omdat [eiser] de aanspraak op een noodweg niet eerder kenbaar heeft gemaakt dan met het uitbrengen van de dagvaarding, zodat Dorvas rauwelijks is gedagvaard. De rechtbank verwerpt dit betoog. Gelet op de proceshouding van Dorvas en het gegeven dat Dorvas niet heeft gereageerd op de brief van [eiser] van 21 september 2020 waarin hij Dorvas vraagt medewerking te verlenen aan de vastlegging van een erfdienstbaarheid van weg, valt niet in te zien dat nut kon worden verwacht van een aparte sommatie voor de aanwijzing van een noodweg. Dorvas heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat er enige kans bestond dat een procedure voorkomen had kunnen worden als [eiser] zijn aanspraak op een noodweg eerst buiten rechte kenbaar zou hebben gemaakt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het rauwelijks dagvaarden geen gevolgen dient te hebben.
2.15.
Op grond van artikel 5:57 BW Pro kan de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg, van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn of haar erf vorderen tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend.
2.16.
Tussen partijen staat vast dat het perceel van [eiser] geen eigen toegang tot de openbare weg heeft. Uitgangspunt is dan ook dat [eiser] als eigenaar van het omsloten erf van de eigenaars van de naburige erven aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf kan vorderen. Aan de hand van de in artikel 5:57 BW Pro genoemde belangenafweging moet de rechtbank bepalen langs welk tracé de noodweg zal moeten lopen. Het tracé is afhankelijk van de plaatselijke gesteldheid van de erven. Het gaat daarbij om het belang van het ingesloten erf om de openbare weg zo snel mogelijk te bereiken en het belang van de bezwaarde erven om van de noodweg zo weinig mogelijk overlast te ondervinden. Bij de belangenafweging speelt een belangrijke rol of een erf is ingesloten geraakt doordat het gedeelte dat toegang gaf tot de openbare weg door een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen. Dit afgescheiden gedeelte komt in zo’n geval in principe het eerst voor de belasting met de noodweg in aanmerking.
2.17.
De rechtbank is van oordeel dat de weg in zijn huidige vorm op het perceel van Dorvas in aanmerking komt voor de belasting met de noodweg, gezien het volgende.
2.18.
Vast staat dat [eiser] de openbare weg vanaf zijn erf (percelen 1439, 1230 en 1232) op dit moment slechts kan bereiken door gebruik te maken van de weg op de strook grond van Dorvas. Op perceel 1439 rust een gemengde bestemming, wat betekent dat de werkplaats op dit perceel mag worden gebruikt voor bijvoorbeeld opslag en/of kantoordoeleinden. Het erf moet behoorlijk geëxploiteerd kunnen worden voor die doeleinden [1] . [eiser] heeft onweersproken gesteld dat voor de verkrijging van een omgevingsvergunning om de werkplaats te verbouwen/renoveren tot kantoorpand moet worden voldaan aan de eisen uit artikel 6.37 Bouwbesluit 2012. Die eisen brengen mee dat er tussen de openbare weg en het perceel van [eiser] een verbindingsweg moet liggen die geschikt is voor hulpdiensten. Een weg is daarvoor geschikt als deze 4,5 meter breed is, waarvan 3,25 meter verhard. Naar het oordeel van de rechtbank is het voor een behoorlijke exploitatie van het erf noodzakelijk dat een omgevingsvergunning kan worden verkregen zodat aan voornoemde eis in het Bouwbesluit moet worden voldaan. Zonder geschikte verbindingsweg wordt namelijk geen omgevingsvergunning verkregen en is gebruik van het perceel voor kantoordoeleinden niet mogelijk. Daarbij komt dat het perceel blijkbaar al lange tijd een bestemming had die het nodig maakt dat gebruik wordt gemaakt van de weg op de strook grond van Dorvas. Dat is ook jaren toegestaan door Dorvas, die daarvoor aan [naam 3] een persoonlijk recht heeft gegeven.
[eiser] heeft onweersproken gesteld dat met de bestaande weg over de strook grond van Dorvas zou worden voldaan aan de gestelde breedte-eisen uit artikel 6.37 Bouwbesluit 2012. Een vergelijkbare noodweg over perceel 1440 (het van perceel 1439 afgescheiden gedeelte) is gezien de daarop aanwezige bebouwing niet mogelijk. [eiser] heeft dan ook het recht op een noodweg over de huidige weg op de strook grond van Dorvas.
Dat een rechtsvoorganger van [eiser] door de verkoop van perceel 1440 zelf een toestand in het leven heeft geroepen die de exploitatie van het erf bemoeilijkt en dat [eiser] het perceel zonder vooronderzoek zou hebben gekocht, maakt dit niet anders. Op grond van artikel 5:57 BW Pro heeft iedere eigenaar van een erf recht op een behoorlijke toegang vanaf zijn erf tot een openbare weg.
2.19.
De vordering van [eiser] om voor recht te verklaren dat de reeds aanwezige weg op het perceel van Dorvas mag worden gebruikt als noodweg, zal dus worden toegewezen. Daarbij gaat de rechtbank ervan uit dat de weg in haar huidige vorm geschikt is om te dienen als noodweg, gelet op de stelling van [eiser] dat de huidige weg voldoet aan de gestelde breedte-eisen uit artikel 6.37 Bouwbesluit 2012. Ook de vordering van [eiser] om Dorvas te bevelen de noodweg te gehengen, te gedogen en te allen tijde vrij toegankelijk te houden, zal worden toegewezen. Maar de door [eiser] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat Dorvas deze veroordeling niet zal naleven.
Verwijzing naar de schadestaatprocedure
2.20.
Voor het geval dat de rechtbank tot aanwijzing van een noodweg zou overgaan, verzoekt Dorvas dat daaraan de voorwaarde wordt verbonden van volledige schadeloosstelling, al dan niet op te maken bij staat en onder toekenning van een voorschot van € 1.000.000,00.
2.21.
De eigenaar van het door de noodweg te bezwaren erf, in dit geval Dorvas, heeft recht op vergoeding van schade en kan eisen dat de vergoeding vooraf wordt betaald of dat de betaling ervan vooraf is verzekerd (artikel 5:57 lid 1 BW Pro). Naar het oordeel van de rechtbank is het aannemelijk dat Dorvas schade zal lijden door de aanwijzing van de noodweg. Dorvas heeft ontwikkelingsplannen voor haar gronden, waaronder perceel 1440. Op het als productie 10 door Dorvas overgelegde bebouwingsvoorstel (zie onderstaande afbeelding) is een donkerrood blok te zien. Daarop zou een pand dienen te komen van tenminste vier verdiepingen. met een ondergrondse parkeergarage. Daarachter zou een rij woningen komen met elk een schuur aan de achterkant. Perceel 1440 (en dus ook het tracé waarover de noodweg loopt) zou daarmee worden bebouwd.
Door de aanwijzing als noodweg zal Dorvas haar huidige ontwikkelingsplannen moeten aanpassen. Aannemelijk is dat dit schade tot gevolg zal hebben, zoals herontwikkelingskosten. De rechtbank heeft onvoldoende gegevens om op dit moment een schadeloosstelling danwel een voorschot hierop te kunnen vaststellen of schatten. De omvang van de door Dorvas genoemde schadeposten (gederfde opbrengst van de grond en herontwikkelingskosten) is namelijk nog onbekend. Daarbij speelt onder meer een rol welke bouwkundige wijzigingen nodig zijn als gevolg van de noodweg en of de bouwplannen van Dorvas überhaupt doorgang zullen vinden. De rechtbank zal de zaak voor het begroten van de schade dan ook doorverwijzen naar de schadestaatprocedure, waarin alle vragen voor de vaststelling van de schade aan de orde kunnen komen.
Proceskosten
2.22.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt Dorvas in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van [eiser] begroot op:
- dagvaarding € 106,47
- griffierecht € 304,00
- salaris advocaat
- Totaal € 1.536,47.
2.23.
De vordering van [eiser] om Dorvas te veroordelen tot betaling van de nakosten zal worden toegewezen voor een bedrag van € 163,00 zonder betekening, en verhoogd met € 85,00 in geval van betekening van het vonnis. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing hieronder is vermeld.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.
verklaart voor recht dat de reeds aanwezige weg op het perceel van Dorvas, [perceelnummers] , mag worden gebruikt als noodweg om te komen en te gaan van de percelen van [eiser] , [perceelnummers] naar de [straatnaam] , onder de voorwaarde van volledige schadeloosstelling van Dorvas, nader op te maken bij staat;
3.2.
verwijst de zaak voor de begroting van de schade naar de schadestaatprocedure;
3.3.
veroordeelt Dorvas in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.536,47, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling;
3.4.
veroordeelt Dorvas in de kosten die ontstaan na dit vonnis, begroot op:
- € 163,00 € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling
en
- € 85,00 € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling;
3.5.
verklaart onderdelen 3.2 tot en met 3.4 uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma, en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.