Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 9615200 \ CV EXPL 22-32 \ 52770
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de stichting Stichting Beheer Onroerend Goed Kinderen Krol
gevestigd te Utrecht
eisende partij
gemachtigde mr. T.F.M. Bremers
tegen
1.[gedaagde sub a]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. J.A. Spigt
2. [gedaagde sub b]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. J.A. Spigt
gedaagde partijen
Eisende partij wordt hierna Krol en gedaagde partijen worden [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] of gezamenlijk huurders genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken;
- de spreekaantekeningen die Krol op de mondelinge behandeling van 5 april 2022 heeft overgelegd;
- de foto die Krol op de mondelinge behandeling van 5 april 2022 als aanvullende productie heeft overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] huren van Krol een woonruimte aan [straatnaam] te [woonplaats] . [gedaagde sub a] heeft op 1 december 2015 een huurovereenkomst gesloten met Krol en een andere huurder. [gedaagde sub b] heeft op 1 februari 2019 door middel van een allonge de huurovereenkomst van die andere huurder overgenomen, waardoor vanaf dat moment [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] medehuurders zijn geworden van genoemde woonruimte.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
Bijlagen
Bijlage 1
:
Algemene bepalingen woonruimte 2003
Bijlage 2
:
Kopie recente loonstroken huurders
Bijlage 3
:
Kopie ID/paspoort
Bijlage 4
:
Proces Verbaal van Oplevering bij aanvang huur
Voorwaarden
2. (…) Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (…). Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurders heeft hiervan een exemplaar ontvangen. De algemene bepalingen zijn van toepassing, behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
Woonplaats
8.1
Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurders in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijk woonadres van huurders.
Indien het gehuurde geen vaste woonplaats meer van huurders is, verplicht hij zich om verhuurder daarvan terstond schriftelijk in kennis te stellen onder opgave van zijn nieuwe adres en woonplaats. Voor het geval huurders het gehuurde voorgoed verlaten zonder opgave van het nieuwe adres aan verhuurder blijft het adres van het gehuurde als woonplaats van huurders aangemerkt.
Contractuele medehuur en geschil
13.1
De contractuele medehuurder blijft hoofdelijk aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen (…), ongeacht of de medehuurder zijn feitelijke woonplaats nog in het gehuurde heeft. Wanneer de medehuurder vrijwillig uit de woning wil vertrekken, moet hij, teneinde van zijn aansprakelijkheid ontheven te worden, niet alleen met de andere huurder, maar tevens met de verhuurder in overleg treden over het beëindigen van de huur.
Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE als genoemd in artikel 2.
In de Allonge is onder meer opgenomen:
Artikel 6.
De overige bepalingen in de huurovereenkomst blijven onveranderd van kracht.
Artikel 8. Bijlagen
Tot deze allonge behoren de volgende bijlagen:
Bijlage 1: Huurovereenkomst.
2.3.
Eind 2021 heeft [gedaagde sub a] een verzoek gedaan aan Krol om te worden ontheven uit de huurovereenkomst. Krol heeft dat verzoek afgewezen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Krol vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert Krol de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] tot betaling van de boete zoals opgenomen in artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen en veroordeling van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] in de proceskosten met rente en nakosten.
3.2.
Volgens Krol heeft [gedaagde sub a] in strijd met artikel 8.1 van de huurovereenkomst niet (schriftelijk) aan Krol gemeld dat hij niet meer woonachtig is in de gehuurde woonruimte. Ook hebben huurders volgens Krol zonder haar toestemming een onderhuurder intrek laten nemen in het gehuurde. Dat is in strijd met van artikel 1.3 van de Algemene bepalingen woonruimte 2003 (hierna: de Algemene bepalingen), waardoor [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] volgens Krol tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst is daarom volgens Krol gerechtvaardigd en [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] hebben op grond van artikel 1.4 van de Algemene bepalingen een boete van € 45,- per dag verbeurd.
3.3.
Volgens [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] heeft [gedaagde sub a] zijn hoofdverblijf nog in het gehuurde en is geen sprake van onderhuur. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zijn daarom volgens hen niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast zijn zij niet in gebreke gesteld, waardoor zij volgens hen ook niet in verzuim zijn geraakt.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 8.1 van de huurovereenkomst (zie 2.2) dient een huurder Krol schriftelijk op de hoogte te stellen als het gehuurde niet meer de vaste woonplaats is van huurder. Krol verwijt [gedaagde sub a] dat niet te hebben gedaan. Vast staat dat [gedaagde sub a] op het moment van dagvaarden op een ander adres stond ingeschreven. Als er - ondanks de betwisting van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] - vanuit zou worden gegaan dat het gehuurde niet meer de vaste woonplaats is van [gedaagde sub a] , rechtvaardigt een schending van artikel 8.1 van de huurovereenkomst niet de ontbinding daarvan. Uit artikel 8.1 volgt dat met de verplichting om Krol te informeren wordt gewaarborgd dat Krol contact kan blijven houden met haar huurder. Krol heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat Krol niet in staat is om in contact te komen met [gedaagde sub a] . Bovendien staat vast dat Krol het verzoek van [gedaagde sub a] om uit de huurovereenkomst te worden ontheven heeft geweigerd. Als reden van deze weigering voert Krol aan dat zij een ongewenst financieel risico loopt indien sprake is van één huurder in plaats van twee huurders. Krol stelt echter niet dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] niet aan hun betalingsverplichtingen zouden voldoen. Om deze redenen is de kantonrechter van oordeel dat een mogelijke schending van artikel 8.1 van de huurovereenkomst geen tekortkoming van voldoende gewicht is die het recht op ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. [1]
4.2.
Krol baseert haar vordering tot ontbinding daarnaast op de schending van artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen, omdat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] volgens haar een onderhuurder hebben laten intrekken in het gehuurde. Krol heeft de huurovereenkomst zonder bijlagen en dus ook zonder de Algemene bepalingen overgelegd. Ook bij de allonge heeft zij alleen de huurovereenkomst gevoegd en niet de Algemene bepalingen. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] aangevoerd dat op pagina 12 van de huurovereenkomst is getekend voor de ontvangst van andere voorwaarden (voor winkelruimte) dan waar Krol een beroep op doet in deze procedure. De Algemene bepalingen zijn volgens [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] nooit overhandigd, zodat daar geen beroep op kan worden gedaan. Hieruit maakt de kantonrechter op dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] een beroep doen op vernietiging van (artikel 1.3 van) de Algemene bepalingen op grond van artikel 6:233 onder Pro b BW. Namens Krol is aangegeven dat het noemen van de verkeerde algemene bepalingen op pagina 12 van de huurovereenkomst een foutje zal zijn, maar dat nagekeken moet worden of de Algemene bepalingen aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zijn verstrekt. Voor de beoordeling van de vraag of [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] in strijd hebben gehandeld met artikel 1.3 van de Algemene bepalingen zal de kantonrechter dus eerst moeten beoordelen of dit artikel wel onderdeel uitmaakt van de overeenkomst tussen partijen.
4.3.
Op Krol rust als gebruiker van de Algemene bepalingen de bewijslast dat de Algemene bepalingen aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zijn verstrekt. [2] De kantonrechter zal Krol daarom toelaten om te bewijzen dat de Algemene bepalingen aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zijn verstrekt.
4.4.
Voor het geval Krol slaagt in het haar hiervoor opgedragen bewijs, oordeelt de kantonrechter als volgt. Krol stelt dat de onderhuur vast staat, maar dat wordt door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] gemotiveerd betwist. Door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] is daarbij een verklaring overgelegd van de vermeende onderhuurder die onder meer verklaart dat hij wel eens logeert in het gehuurde, maar daar niet woont. Ook de foto van een envelop die Krol tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd is onvoldoende om uit te gaan van de gestelde onderhuur. Gelet op de onderbouwde betwisting van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] dient Krol ook de door haar gestelde feiten met betrekking tot de onderhuur, te bewijzen. Om proceseconomische redenen biedt de kantonrechter Krol de mogelijkheid om beide opgedragen bewijzen tegelijkertijd te leveren.
4.5.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt Krol in de gelegenheid te bewijzen dat de Algemene bepalingen aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zijn verstrekt;
5.2.
stelt Krol in de gelegenheid te bewijzen dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] een onderhuurder intrek hebben laten nemen in het gehuurde;
5.3.
bepaalt dat Krol zich op de rolzitting van 18 mei 2022 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren;
5.4.
bepaalt dat, als Krol bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;
5.5.
bepaalt dat Krol, als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen op de hiervoor vermelde rolzitting moet opgeven met de verhinderdata van haarzelf, haar gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;
5.6.
bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.P.M. Hennekens en in het openbaar uitgesproken op