Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/384626 / HA ZA 21-124 592 / 1496
Vonnis van 25 mei 2022
in de zaak van
[eiser conventie/verweerder reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. L. Lemmers te Arnhem,
tegen
[gedaagde conventie/eiser reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M. van Hunnik te Ede.
Partijen zullen hierna [eiser conventie/verweerder reconventie] en [gedaagde conventie/eiser reconventie] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 juli 2021,
- het verkort proces-verbaal van descente en mondelinge behandeling van 3 november 2021,
- het bericht van ieder van partijen van 9 februari 2022, waarin zij vonnis vragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser conventie/verweerder reconventie] is sinds 1984 eigenaar van het perceel gelegen aan [adres] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens] (hierna: perceel 15). Hij is tevens eigenaar van het daarachter gelegen perceel [adres] (hierna: perceel 9-11).
2.2.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] is sinds december 2018 eigenaar van perceel [adres] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens] (hierna: perceel 13).
2.3.
Op de percelen 9-11, 13 en 15 zijn een aantal woon- en bedrijfsruimten gevestigd, die aan derden worden verhuurd.
2.4.
Op perceel 15 bevindt zich een oprit die achterlangs de woning met huisnummer 15 loopt en zowel aan de linker- als rechterzijde van die woning op de openbare weg de Dorpstraat uitkomt. De oprit aan de linkerzijde van de woning op perceel 15 grenst aan het pand op perceel 13. Het gebouw op perceel 13 grenst aan de achterzijde aan het gebouw op het perceel 9-11. De riolering van het pand op perceel 13 is aangesloten op de riolering onder (de oprit van) perceel 15, welke riolering afvoert naar de gemeentelijke riolering onder de Dorpstraat.
2.5.
Op de hierna afgebeelde kadastrale tekening is de ligging van de percelen te zien.
[afbeelding]
2.6.
[eiser conventie/verweerder reconventie] is in het verleden eigenaar geweest van perceel 13. Boven de winkelruimte op perceel 13 is omstreeks 1974 door [eiser conventie/verweerder reconventie] een tweetal bovenwoningen gerealiseerd, van elkaar gescheiden door een dakterras.
2.7.
In 1988 is perceel 13 door [eiser conventie/verweerder reconventie] in eigendom overgedragen aan [betrokkene 1] . In de notariële akte van levering is een recht van voetpad opgenomen ten behoeve van [betrokkene 1] dat haar de bevoegdheid geeft om gebruik te maken van de oprit op perceel 15 om te voet te komen en gaan van en naar de Dorpstraat.
2.8.
In 1993 heeft [betrokkene 1] een bloemenwinkel geopend in de winkelruimte op perceel 13. Sindsdien maken bezoekers en leveranciers van de winkel regelmatig gebruik van de oprit op perceel 15 om te komen van en te gaan naar de winkel op perceel 13. Over dit gebruik is tussen [betrokkene 1] en [eiser conventie/verweerder reconventie] een geschil ontstaan, waarover [eiser conventie/verweerder reconventie] in 1993 bij de rechtbank Arnhem een procedure aanhangig heeft gemaakt.
2.9.
Op 20 juli 1993 heeft [betrokkene 1] perceel 13 verkocht en geleverd aan autobedrijf [gedaagde conventie/eiser reconventie] , het bedrijf van de vader van [gedaagde conventie/eiser reconventie] (hierna [betrokkene 2] ). Vanaf dit moment is [betrokkene 1] de winkelruimte gaan huren van autobedrijf [gedaagde conventie/eiser reconventie] .
2.10.
De rechtbank Arnhem heeft op 20 oktober 1994 vonnis gewezen in de zaak tussen [eiser conventie/verweerder reconventie] en [betrokkene 1] . Daarin heeft de rechtbank als volgt beslist op de door [eiser conventie/verweerder reconventie] ingestelde vorderingen:
De rechtbank, rechtdoende,
4.1
verklaart voor recht dat het recht van voetpad, zoals dat in 1988 door [eiser conventie/verweerder reconventie] aan [betrokkene 1] is verleend, niet meebrengt dat [eiser conventie/verweerder reconventie] klanten en/of leveranciers van [betrokkene 1] op zijn perceel behoeft te dulden;
4.2
verklaart voor recht dat dit recht van voetpad niet overdraagbaar is en/of vatbaar is voor overgang;
2.11.
Korte tijd na dit vonnis heeft [betrokkene 1] de huurovereenkomst van de winkelruimte op perceel 13 opgezegd en het exploiteren van haar bloemenwinkel gestaakt.
2.12.
In 1996 heeft Autobedrijf [gedaagde conventie/eiser reconventie] perceel 13 in eigendom overgedragen aan [betrokkene 2] .
2.13.
[eiser conventie/verweerder reconventie] en [betrokkene 2] hebben onderhandeld over de verkoop van een deel van de oprit gelegen naast perceel 13 door [eiser conventie/verweerder reconventie] aan [betrokkene 2] . Zij hebben geen overeenstemming bereikt.
2.14.
Bij brief van 1 mei 2007 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] aan de gebruikers van perceel 13 geschreven dat er met de huurders afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de oprit op perceel 15 door hen en hun klanten of bezoekers. In de brief wordt gesteld dat deze afspraken door de huurders niet zijn nagekomen doordat er auto’s, scooters en fietsen op de oprit van perceel 15 zijn geparkeerd.
2.15.
Bij brief van 30 mei 2014 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] aan [betrokkene 3] , een voormalig huurder van [eiser conventie/verweerder reconventie] van perceel 11 die toen verhuisde naar perceel 13 van [betrokkene 2] , verzocht de in- en uitweg van zijn perceel vrij te houden zodat leveranciers de winkels op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] kunnen bereiken. Ook staat in de brief dat bij beëindiging van de huurovereenkomst van [betrokkene 3] met betrekking tot perceel 11 van [eiser conventie/verweerder reconventie] alle rechten met betrekking tot de in- en uitweg vervallen. De brief is door [betrokkene 3] ondertekend voor ontvangst.
2.16.
In juli 2018 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] tegen de heer [betrokkene 4] , de broer van [gedaagde conventie/eiser reconventie] (hierna: [betrokkene 4] ), gezegd dat hij voornemens is een erfafscheiding te plaatsen nabij de erfgrens van percelen 13 en 15 om door [eiser conventie/verweerder reconventie] ervaren overlast door geparkeerde voertuigen te beperken. In reactie hierop heeft [betrokkene 2] tegen [eiser conventie/verweerder reconventie] gezegd dat er een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan ten behoeve van perceel 13 op de oprit van perceel 15.
2.17.
Bij brief van 29 augustus 2018 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] aan [betrokkene 2] geschreven dat er geen recht van erfdienstbaarheid is gevestigd op perceel 15 ten gunste van perceel 13 en dat het [betrokkene 2] of zijn huurders niet is toegestaan gebruik te maken van zijn grond voor doorgang van of naar de openbare weg.
2.18.
Op 27 februari 2020 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] een overeenkomst opgesteld waarin [gedaagde conventie/eiser reconventie] en haar huurders een recht wordt gegeven om de oprit op perceel 15 te gebruiken tegen een jaarlijks door [gedaagde conventie/eiser reconventie] te betalen vergoeding van € 600,00. Die overeenkomst is niet door partijen ondertekend.
2.19.
Op 12 februari 2020 heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] € 600,00 aan [eiser conventie/verweerder reconventie] betaald. Daarna zijn geen betalingen meer door [gedaagde conventie/eiser reconventie] aan [eiser conventie/verweerder reconventie] verricht.
2.20.
Bij besluit van 2 juni 2020 heeft de gemeente Ede een omgevingsvergunning aan [gedaagde conventie/eiser reconventie] verstrekt voor de verbouw van haar pand op perceel 13. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft daartegen bezwaar gemaakt.
2.21.
Op 19 oktober 2020 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] op een deel van de erfafscheiding tussen perceel 13 en perceel 15 een hek geplaatst.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser conventie/verweerder reconventie] vordert na vermeerdering van eis dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht verklaart dat er geen beperkt recht ten laste van het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] en ten gunste van het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] is gevestigd;
II. [gedaagde conventie/eiser reconventie] verbiedt de rioolaansluiting van de te realiseren nieuwbouw aan te sluiten op de riolering van het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] , op straffe van een dwangsom van € 100.000,00,
III. [gedaagde conventie/eiser reconventie] verbiedt de te realiseren nieuwbouw te bouwen op de muur, welke in eigendom toebehoort aan [eiser conventie/verweerder reconventie] , op straffe van een dwangsom van € 250.000,00,
IV. [gedaagde conventie/eiser reconventie] verbiedt in de nieuwbouw, zowel in de bovenverdieping als op de begane grond ramen en deuren te plaatsen welke uitzicht hebben/uitkomen op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] , op straffe van een dwangsom van € 250.000,00,
V. [gedaagde conventie/eiser reconventie] gebiedt om binnen 30 dagen na dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden de twee ramen, niet zijnde de etalageramen, en de schuifdeur welke uitzicht hebben/ uitkomen op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] , op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag met een maximum van € 30.000,00,
VI. [gedaagde conventie/eiser reconventie] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eiser conventie/verweerder reconventie] stelt dat het [gedaagde conventie/eiser reconventie] en de gebruikers/huurders van perceel 13 niet is toegestaan om zijn oprit op perceel 15 te gebruiken. Er bestaat geen erfdienstbaarheid ten aanzien van de oprit en deze is ook niet door verjaring ontstaan. In het verleden is er discussie geweest met de eigenaren van perceel 13 over het gebruik van de oprit van perceel 15 en heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] overlast ondervonden van het gebruik van de oprit door de gebruikers/huurders van perceel 13. Na het plaatsen van het hek in 2020 is de overlast verminderd. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft daarom belang bij de door hem gevorderde onder I. gevorderde verklaring voor recht. In verband met zijn vorderingen onder II, III, IV en V voert [eiser conventie/verweerder reconventie] aan dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] blijkens de op 2 juni 2020 verkregen omgevingsvergunning plannen heeft om het gebouw op perceel 13 te renoveren. Uit de bouwtekeningen blijkt dat zij de bovenwoning grondig wil renoveren, waarbij zij de riolering van de bovenwoning zal aansluiten op de riolering van perceel 15 en zal bouwen bovenop de reeds bestaande muur van het pand op het perceel 9-11 van [eiser conventie/verweerder reconventie] . [eiser conventie/verweerder reconventie] betoogt dat hij dit als eigenaar van het riool en de muur niet hoeft te dulden. Uit de bouwtekeningen blijkt voorts dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] in de bovenwoning en op de begane grond ramen en deuren zal aanbrengen binnen twee meter van de erfgrens die uitzicht zullen geven op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] . Op de begane grond zullen de ramen en deuren aan de achterzijde van perceel 13 in een muur worden geplaatst ter afsluiting van een opslagruimte onder een daar aanwezig afdak. Deze ruimte is in 2009 reeds afgesloten met een tegen de erfgrens aan geplaatste niet-permanente witte houten wand met daarin een schuifdeur en twee ramen (hierna: de scheidingswand). De ramen geven uitzicht op en de deur komt uit op perceel 15. De nog te bouwen muur zal deze scheidingswand vervangen. Voor het aanwezig hebben en in de toekomst plaatsen van de deuren en ramen heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] geen toestemming gegeven. [eiser conventie/verweerder reconventie] betoogt dat de bestaande situatie daarom in strijd is met, en de toekomstige situatie in strijd zal zijn met, het bepaalde in art. 5:51 lid 1 BW Pro.
3.3.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] voert verweer. De vordering onder I, IV en V moeten worden afgewezen. Sinds 1974 althans sinds het vonnis in 1994 is door de huurders en de eigenaren van perceel 13 dagelijks dan wel wekelijks gebruik gemaakt van de oprit op perceel 15 om te komen van en te gaan naar de achterzijde van perceel 13 en de deur die leidt naar de bovenwoningen. De in de zijgevel aanwezige deuren en ramen geven uitzicht op perceel 15 en zijn daar al meer dan 20 jaar aanwezig. Doordat de oprit al meer dan 20 jaar wordt gebruikt respectievelijk het zicht al meer dan 20 jaar bestaat, zijn de vorderingen tot het opheffen van deze onrechtmatige toestanden verjaard, wat tot gevolg heeft dat rechten van erfdienstbaarheid van overpad en uitzicht door bevrijdende verjaring zijn ontstaan. Met betrekking tot de ramen betoogt [gedaagde conventie/eiser reconventie] ook nog dat met het aanwezig hebben van de reeds aanwezige ramen geen inbreuk wordt gemaakt op de persoonlijke levenssfeer welke art. 5:50 lid 1 BW Pro beoogt te beschermen, zodat ook op die grond de vordering tot verwijdering van die ramen moet worden afgewezen. Dit geldt ook voor het nog te plaatsen raam in de nieuwbouw, dat hooguit wat zicht over een aantal daken zal geven. De vordering onder II moet volgens [gedaagde conventie/eiser reconventie] worden afgewezen, omdat voor het in de bovenwoning te realiseren toilet geen nieuwe aansluiting op de riolering onder perceel 15 wordt gemaakt maar gebruik zal worden gemaakt van een bestaande aansluiting. Tot slot dient volgens [gedaagde conventie/eiser reconventie] ook de vordering onder III te worden afgewezen. De muur aan de achterzijde van haar pand is haar eigendom, althans is mandelig in de zin van art. 5:62 lid 2 BW Pro, zodat zij op de muur mag bouwen op grond van art. 5:67 lid 1 BW Pro.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] vordert dat de rechtbank bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I.
a. primair: voor recht verklaart dat door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan ten laste van het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] en eventuele rechtsopvolgers, leveranciers en huurders van perceel 13 om te voet te komen en te gaan, zo nodig met een voertuig aan de hand, van en naar de entree van de winkel, entree van de bovenwoning en de achteringang(en) van het pand op dat perceel of om te laden en te lossen,
b. subsidiar: de oprit aan de linkerzijde van de woning op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] ten behoeve van het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] aanwijst als noodweg om te voet te komen en te gaan, zo nodig met een voertuig aan de hand, van en naar de entree van de winkel, entree van de bovenwoning en de achteringang(en) van het pand of om te laden en te lossen,
c. meer subsidiair: voor recht verklaart dat [eiser conventie/verweerder reconventie] zonder verdere vergoeding dient te gehengen en gedogen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] en eventuele rechtsopvolgers, leveranciers en huurders van het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] te voet komen en gaan, zo nodig met een voertuig aan de hand, van en naar de entree van de winkel, entree van de bovenwoning en de achteringang(en) van het pand op het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] of om te laden en lossen, op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] ,
II.
a. primair: voor recht verklaart dat door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid van uitzicht is ontstaan voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] en haar rechtsopvolgers en huurders van het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] ten aanzien van de (etalage)ramen in de zij- en achtergevel en de deuren in of nabij de zij- en achtergevel van het pand op dat perceel ten laste van het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] ,
b. subsidiair: voor recht verklaart dat [eiser conventie/verweerder reconventie] zonder verdere vergoeding het uitzicht van [gedaagde conventie/eiser reconventie] en eventuele rechtsopvolgers en huurders van haar perceel ten aanzien van de (etalage)ramen in de zijgevel en de deuren in of nabij de zijgevel van het pand op dat perceel, ten laste van het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] , dient te gehengen en gedogen,
III. voor recht verklaart dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] en eventuele rechtsopvolgers en huurders van het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] gerechtigd zijn het bestaande samengaan van de rioolaansluiting in de ondergrond van het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] in stand te laten en onverminderd te gebruiken en [eiser conventie/verweerder reconventie] veroordeelt dat te gehengen en gedogen,
IV. voor recht verklaart dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] en eventuele rechtsopvolgers gerechtigd is of zijn om de achtergevel van het pand op het perceel van [gedaagde conventie/eiser reconventie] , welke haar in eigendom toebehoort, danwel mandelig is, te gebruiken voor de verbouwing/bebouwing c.q. renovatie van de zich aldaar bevindende opbouw,
V. [eiser conventie/verweerder reconventie] veroordeelt om de proceskosten te betalen.
3.6.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] voert aan dat door bevrijdende verjaring erfdienstbaarheden van overpad en uitzicht zijn ontstaan, zoals in conventie is betoogd. Als de rechtbank van oordeel is dat er geen erfdiensbaarheden zijn ontstaan, dan moeten de subsididaire vorderingen onder I en II worden toegewezen. Een noodweg over de oprit van perceel 15 is noodzakelijk, omdat anders vanuit de uitgang aan de achterzijde van het pand op perceel 13 de openbare weg niet kan worden bereikt. De deuren en ramen in de zijgevel zijn daar al meer dan 20 jaar aanwezig, zodat [gedaagde conventie/eiser reconventie] er belang bij heeft dat de bestaande situatie door [eiser conventie/verweerder reconventie] wordt gehengd en gedoogd. In verband met de meer subsidiaire vordering onder I stelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] en haar huurders zonder vergoeding van de oprit gebruik mogen blijven maken. [gedaagde conventie/eiser reconventie] stelt dat de rioolaansluiting op perceel 15 in stand moet blijven, omdat anders het pand op perceel 13 niet meer is aangesloten op het riool en dus niet meer kan worden gebruikt. Gelet op de vorderingen in conventie heeft zij er belang bij dat [eiser conventie/verweerder reconventie] wordt veroordeeld om de bestaande situatie te gehengen en gedogen. Tot slot stelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] dat zij de muur aan de achterzijde van haar pand nodig heeft om haar bouwplannen te realiseren.
3.7.
[eiser conventie/verweerder reconventie] voert verweer. De erfdienstbaarheid van overpad is niet ontstaan door verjaring, omdat de rechtsvoorgangers van [gedaagde conventie/eiser reconventie] dit recht niet in bezit hebben genomen volgens [eiser conventie/verweerder reconventie] . Het enkele feit dat er sinds 1994 wordt gekomen en gegaan van en naar de openbare weg over zijn oprit is daarvoor onvoldoende. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft het gebruik door de rechtsvoorgangers van [gedaagde conventie/eiser reconventie] altijd gedoogd, zodat zij slechts houder zijn geweest van de oprit. Zo heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] in 2007 afspraken gemaakt met [betrokkene 2] over het gebruik van de oprit. Aangezien deze afspraken niet werden nagekomen, heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] de brief van 1 mei 2007 gestuurd. Verder heeft ook [betrokkene 3] erkend dat hij geen bezitter van de oprit is doordat hij de brief van 30 mei 2014 waarin hem is verzocht de oprit vrij te houden heeft ondertekend. Tot slot blijkt het houderschap ook uit de overeenkomst van 27 februari 2020, waaraan deels uitvoering is gegeven doordat [gedaagde conventie/eiser reconventie] € 600,00 aan [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft betaald als vergoeding voor het mogen gebruiken van de oprit in 2019. [eiser conventie/verweerder reconventie] betoogt verder dat de subsidiaire vordering onder I ook moeten worden afgewezen. Aanwijzing van zijn oprit als noodweg is niet noodzakelijk volgens hem. De bewoners van de bovenwoningen op perceel 13 kunnen via de ingang bij het portiek hun woning bereiken en de achteringang van het pand kan via de winkelruimte worden bereikt. Ook de meer subsidiaire vordering onder I dient volgens [eiser conventie/verweerder reconventie] te worden afgewezen. Partijen zijn juist overeengekomen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] alleen tegen een jaarlijkse vergoeding van de oprit gebruik mag maken. Verder voert [eiser conventie/verweerder reconventie] aan dat perceel 13 over een eigen rioolaansluiting beschikt, zodat het niet nodig is om de riolering van het nieuwe toilet op zijn rioolaansluiting aan te sluiten. Tot slot is de muur waarop [gedaagde conventie/eiser reconventie] wil bouwen, eigendom van [eiser conventie/verweerder reconventie] , zodat er geen grond is om de vordering onder IV toe te wijzen.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
De rechtbank heeft de plaatselijke gesteldheid opgenomen van de percelen 13 en 15 en daarbij het volgende waargenomen. De bebouwing op perceel 13 neemt het gehele kadastraal perceel in beslag. De erfgrens tussen de percelen 13 en 15 loopt gelijk met de rechter zijgevel en de scheidingswand van het pand op perceel 13. Aan de voorzijde van het gebouw op perceel 13 is in de rechter zijgevel een portiekgang gemaakt die uitkomt op een deur waarachter een trap ligt die leidt naar een tweetal bovenwoningen. In de zijgevel bevinden zich een aantal (etalage-)ramen die uitzicht geven op perceel 15. Op de begane grond van perceel 13 bevindt zich een winkelruimte. Achterin de winkelruimte bevindt zich een toilet en een opslagruimte. Aan de rechterzijde van het toilet bevindt zich een deur die leidt naar een opslagruimte met daarboven een afdak. Deze ruimte is afgesloten met de scheidingswand met schuifdeur en ramen. Uit de bouwplannen van [gedaagde conventie/eiser reconventie] blijkt dat deze scheidingswand door een muur met daarin een deur en ramen zal worden vervangen. De schuifdeur komt uit op en de ramen geven uitzicht op perceel 15. Achter het pand op perceel 13 staat een pand op perceel 9-11 dat eigendom is van [eiser conventie/verweerder reconventie] . Dit pand en het pand op perceel 13 hebben een gemeenschappelijke scheidsmuur. Dit is de muur waarop [gedaagde conventie/eiser reconventie] wil bouwen.
De oprit op perceel 15
Erfdienstbaarheid van overpad
4.3.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] stelt zich op het standpunt dat de oprit op perceel 15 van [eiser conventie/verweerder reconventie] al meer dan 20 jaar wordt gebruikt door bewoners en huurders van perceel 13 ten behoeve van de bovenwoning en de toegang tot de schuifdeur aan de achterzijde. Sinds het vonnis van de rechtbank uit 1994 hebben de huurders, bewoners en eigenaar van perceel 13 onverminderd gebruik gemaakt van de oprit van perceel 15 van [eiser conventie/verweerder reconventie] en hebben zij en haar rechtsvoorgangers het bezit daarvan gehad, aldus [gedaagde conventie/eiser reconventie] . In 1994 is de termijn van verjaring van de vordering tot opheffing van de onrechtmatige toestand aangevangen en sindsdien is meer dan 20 jaar verstreken, zodat volgens [gedaagde conventie/eiser reconventie] de rechtsvordering van [eiser conventie/verweerder reconventie] is verjaard en door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan ten laste van perceel 15 en ten gunste van perceel 13.
[eiser conventie/verweerder reconventie] betwist dat na 1994 sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit van een erfdienstbaarheid van overpad met betrekking tot de oprit.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] noch haar rechtsvoorgangers een recht van erfdienstbaarheid van overpad om te komen en te gaan over de oprit van [eiser conventie/verweerder reconventie] in bezit hebben genomen. Uit het vonnis van 1994 volgt dat [betrokkene 1] , een rechtsvoorganger van [gedaagde conventie/eiser reconventie] , slechts een persoonlijk, niet overdraagbaar recht had om de oprit op perceel 15 te voet te gebruiken. Zij was dus geen bezitter van een recht van erfdienstbaarheid maar slechts houder. Ook de rechtsopvolgers van [betrokkene 1] zijn slechts houder geworden door de werking van art. 3:111 BW Pro. In dit artikel is bepaald dat als iemand houder is geworden van een goed voor een ander, hij zichzelf niet tot bezitter kan maken, tenzij daarin verandering wordt gebracht door een handeling van degene voor wie men het goed houdt of door tegenspraak van diens recht. Na het einde van de overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [eiser conventie/verweerder reconventie] is het feitelijk gebruik van de oprit volgens de eigen de stellingen van [gedaagde conventie/eiser reconventie] niet veranderd. De oprit op perceel 15 is volgens haar steeds gebruikt door eigenaren, huurders, leveranciers en klanten of bezoekers van perceel 13 om te komen en gaan van en naar de Dorpstraat. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft dit gebruik van zijn oprit gedoogd, voor zover hij door dit gebruik geen overlast heeft ervaren. In de gevallen dat het gebruik van de oprit door [eiser conventie/verweerder reconventie] als overlastgevend is ervaren, bijvoorbeeld omdat op zijn oprit voertuigen werden geparkeerd die de toegang tot de op perceel 15 gelegen winkelruimten blokkeerden, heeft hij tegen dat gebruik geprotesteerd. Tevens heeft hij getracht om afspraken te maken over het gebruik van zijn oprit met zowel de huurders als later met de eigenaar van perceel 13, [betrokkene 2] . Pas in juli 2018 zou er sprake kunnen zijn van tegenspraak van het recht van [eiser conventie/verweerder reconventie] , omdat [betrokkene 2] zich toen op het standpunt heeft gesteld dat er een recht van erfdienstbaarheid zou rusten op perceel 15 ten behoeve van perceel 13. In het midden kan blijven of toen daadwerkelijk een recht van erfdienstbaarheid in bezit is genomen, omdat een eventueel op dat moment aangevangen verjaringstermijn nog niet kan zijn voltooid.
4.5.
[eiser conventie/verweerder reconventie] heeft zijn vordering in conventie onder I slechts ingesteld met het oog op het tussen partijen gerezen geschil of ten aanzien van de oprit op perceel 15 al dan niet sprake was van een erfdienstbaarheid van het recht van overpad. Ter descente en mondelinge behandeling heeft hij uitdrukkelijk verklaard dat de gevorderde verklaring voor recht niet ziet op het recht van uitzicht van de etalageramen in de zijgevel van de winkelruimte op de begane grond van het pand op perceel 13. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft verklaard dat deze ramen daar al decennialang aanwezig zijn en dat hij begrijpt dat zijn recht op wegneming daarvan is verjaard. De rechtbank zal de gevorderde verklaring van recht dan ook toewijzen in die zin dat er geen sprake is van een door verjaring ontstaan beperkt recht van overpad ten laste van zijn perceel 15 en ten gunste van perceel 13.
4.6.
Nu er geen recht van erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan door verjaring, zal vordering I onder a in reconventie worden afgewezen.
Noodweg
4.7.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] vordert in reconventie subsidiair onder I b dat de oprit die grenst aan perceel 13 wordt aangewezen als noodweg om te komen van en te gaan naar de entree van de winkel, de entree van de bovenwoningen en de uitgang aan de achterzijde van haar perceel bij de schuifdeur, omdat deze anders geen behoorlijke toegang tot de openbare weg de Dorpstraat hebben.
4.8.
Op grond van art. 5:57 BW Pro kan de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf vorderen, tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend.
Een recht van noodweg vloeit voort uit de noodtoestand waarin een erf verkeert doordat het is ingesloten en de eigenaar van dat erf geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg. Aangezien het erf van [gedaagde conventie/eiser reconventie] grenst aan de openbare weg en aan de openbare weg van toegang is voorzien, doet een noodsituatie als bedoeld in artikel 5:57 BW Pro zich niet voor. Om de opslagruimte achter de scheidingswand aan de achterzijde van de winkel te bereiken kan ook door de winkel worden gegaan. De entree van de winkel en de bovenwoningen kunnen via de portiekingang op perceel 13 worden bereikt. Voor zover [gedaagde conventie/eiser reconventie] betoogt dat de noodweg noodzakelijk is voor de aflevering van producten voor de winkel, geldt dat een noodweg hiervoor niet is bedoeld. Ook de omstandigheid dat de bewoners hun fietsen en hun afvalcontainer(s) dan niet meer kunnen stallen in de opslagruimte aan de achterzijde van perceel 13 is onvoldoende voor aanwijzing van een noodweg. De vordering in reconventie onder I b zal daarom worden afgewezen.
Gebruik oprit zonder vergoeding
4.9.
Met betrekking tot haar meer subsidiaire vordering in reconventie onder I c stelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] dat partijen weliswaar de overeenkomst van 27 februari 2020 niet hebben ondertekend maar dat partijen het eens zijn geworden dat zonder verdere vergoeding een recht van overpad bestaat om te voet te gaan over de oprit van perceel 15 ten behoeve van [gedaagde conventie/eiser reconventie] , bewoners en huurders van perceel 13. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft dat weersproken.
4.10.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft niet nader onderbouwd waaruit die afspraak tussen partijen blijkt. Uit de tekst van de overeenkomst van 27 februari 2020 volgt dat [eiser conventie/verweerder reconventie] bereid was het gebruik van de oprit aan [gedaagde conventie/eiser reconventie] , de bewoners en de huurders van perceel 13 toe te staan tegen een door [gedaagde conventie/eiser reconventie] te betalen vergoeding. Dat hij daartoe ook bereid zou zijn zonder betaling van een vergoeding door [gedaagde conventie/eiser reconventie] is niet gebleken. Deze vordering zal daarom eveneens worden afgewezen.
Ramen en deuren in zijgevel, scheidingswand en nieuwbouw perceel 13
Erfdienstbaarheid van uitzicht
4.11.
Ten aanzien van de etalageramen in de zijgevel van de winkelruimte op de begane grond van het pand op perceel 13 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] erkend dat hij door verjaring geen wegneming daarvan meer kan vorderen. Daarmee heeft hij impliciet erkend dat ten aanzien van die etalageramen een erfdienstbaarheid van uitzicht is ontstaan. Het plaatsen van deze etalageramen binnen twee meter van de erfgrens is een zichtbare handeling waaruit volgt dat degene die de ramen plaatst zich bevoegd acht om de ramen aldaar aanwezig te hebben, zodat op dat moment de eigenaar van het naastgelegen perceel weet dat hij tijdig maatregelen moet treffen om de inbreuk op zijn recht uit hoofde van art. 5:50 lid 1 BW Pro te beëindigen. Daarmee is een recht van erfdienstbaarheid van uitzicht in bezit genomen. De primaire vordering onder II in reconventie komt in zoverre voor toewijzing in aanmerking.
4.12.
De primaire vordering onder II in reconventie zal echter worden afgewezen, voor zover deze betrekking heeft op de ramen die aanwezig zijn in de scheidingswand en de deuren in de zij- en achtergevel. Vast staat dat de scheidingswand in 2009 is geplaatst, zodat de vordering tot verwijdering van de ramen in die scheidingswand niet door verloop van twintig jaren is verjaard (art. 3:306 BW Pro). Hieraan doet niet af dat onder het afdak sinds 1986 al een deur en raam heeft gezeten, zoals [gedaagde conventie/eiser reconventie] stelt, omdat met het plaatsen van de scheidingswand met daarin de ramen een nieuwe onrechtmatige toestand is ontstaan. De vordering zal worden afgewezen voor zover deze betrekking heeft op de deuren, omdat tijdens de plaatsopneming is gebleken dat de deuren in de zijgevel ondoorzichtig zijn en dus geen uitzicht geven op perceel 15.
Uitzicht nieuwbouw/verwijderen ramen en schuifdeur in scheidingswand
4.13.
[eiser conventie/verweerder reconventie] vordert onder IV een verbod om deuren en ramen aan te brengen in de door [gedaagde conventie/eiser reconventie] te realiseren nieuwbouw die uitkomen en uitzicht hebben op zijn perceel en onder V verwijdering van reeds aanwezige ramen en de schuifdeur in de scheidingswand. [eiser conventie/verweerder reconventie] stelt dat uit de bouwtekeningen van [gedaagde conventie/eiser reconventie] volgt dat zij ramen zal laten plaatsen binnen twee meter van de erfgrens die uitzicht geven op zijn perceel. Dit gebeurt zowel op de plaats van de scheidingswand, die door een permanente muur met daarin een deur en ramen wordt vervangen, als bij de ophoging van de muur van de bovenwoning. Daarnaast zijn er al doorzichtige ramen aanwezig in de scheidingswand. Dit alles is in strijd met art. 5:50 BW Pro, omdat hij geen toestemming heeft gegeven voor het aanwezig hebben van deze deur en ramen, aldus [eiser conventie/verweerder reconventie] .
4.14.
[eiser conventie/verweerder reconventie] heeft zijn eis vermeerderd met de vordering onder V. [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft daartegen bezwaar gemaakt. De vermeerdering van eis wordt toegestaan. [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft schriftelijk en mondeling verweer gevoerd tegen de vordering, zodat zij niet is benadeeld in haar mogelijkheid om verweer te voeren.
4.15.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] doet een beroep op verjaring van de vordering onder V tot verwijdering van de ramen en schuifdeur. Dit verweer faalt, omdat, zoals hiervoor ook is geoordeeld, de schuifdeur en ramen nog niet langer dan 20 jaren aanwezig zijn (art. 3:306 BW Pro).
4.16.
In art. 5:50 BW Pro is bepaald dat het niet is geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven, tenzij door de eigenaar van dit naburig erf daartoe toestemming wordt gegeven.
4.17.
Niet in geschil is dat er vanuit de ramen in de scheidingswand, die tegen de erfgrens aan staat, uitzicht is op perceel 15 in strijd met art. 5:50 lid 1 BW Pro. Het enkele aanwezig hebben van ramen in strijd met dit artikel is onrechtmatig. Dat geeft de eigenaar van het naburige erf de bevoegdheid verwijdering van die ramen te vorderen, tenzij hij heeft ingestemd met de aanwezigheid daarvan of met het instellen van zijn vordering misbruik maakt van bevoegdheid. [gedaagde conventie/eiser reconventie] betoogt dat de aanwezigheid van de ramen in de scheidingswand geen inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van personen die zich op perceel 15 begeven, waarbij in ogenschouw moet worden genomen dat daar bedrijven zijn gevestigd. Op de persoonlijke levenssfeer van [eiser conventie/verweerder reconventie] wordt in ieder geval geen inbreuk gemaakt, omdat hij niet op perceel 15 woont. Daardoor is het aanwezig zijn van deze ramen niet onrechtmatig, aldus [gedaagde conventie/eiser reconventie] . Het betoog van [gedaagde conventie/eiser reconventie] gaat niet op. Dat de aanwezigheid van de ramen geen inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van op perceel 15 aanwezige personen valt niet in te zien, nu de ramen direct zicht geven op de oprit waardoor personen die zich aldaar begeven zichtbaar zijn. Dat op het perceel slechts bedrijven zijn gevestigd doet niet ter zake, omdat dit niet betekent dat op perceel 15 aanwezige personen geen recht hebben op eerbiediging van hun persoonlijke levenssfeer. Overigens is bij de descente gebleken dat de woning op perceel 15 bewoond is of bewoond zal gaan worden. Dat [eiser conventie/verweerder reconventie] zelf niet op perceel 15 woont maakt niet dat de vordering moet worden afgewezen. Als eigenaar van perceel 15 heeft hij er belang bij dat hij de vordering voor zijn huurders kan instellen.
4.18.
De vordering in conventie onder V komt gelet op het voorgaande voor toewijzing in aanmerking, voor zover deze betrekking heeft op de ramen. Zij zal worden afgewezen voor zover zij ziet op de schuifdeur. Deze deur is namelijk ondoorzichtig en geeft dus geen uitzicht op perceel 15. De rechtbank zal [gedaagde conventie/eiser reconventie] veroordelen om de ramen in de scheidingswand binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, tenzij zij binnen deze termijn de ramen ondoorzichtig maakt conform art. 5:51 BW Pro. Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden van € 150,00 per dag met een maximum van € 15.000,00.
4.19.
[gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft in haar subsidiaire vordering onder II in reconventie gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [eiser conventie/verweerder reconventie] moet gehengen en gedogen dat de ramen en de deur in de scheidingswand uitzicht geven op zijn perceel. Hiervoor is al geoordeeld dat het aanwezig hebben van de twee ondoorzichtige ramen in de scheidingswand onrechtmatig is, zodat [eiser conventie/verweerder reconventie] de aanwezigheid daarvan niet hoeft te dulden. Ook is reeds geoordeeld dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] de schuifdeur in de scheidingswand niet hoeft te verwijderen, zodat zij er geen belang bij heeft dat [eiser conventie/verweerder reconventie] ertoe wordt veroordeeld om de aanwezigheid daarvan te gehengen en gedogen. Om deze redenen zal de subsidiaire vordering onder II in reconventie worden afgewezen voor zover zij betrekking heeft op de ramen en de schuifdeur in de scheidingswand. Voor het deel dat ziet op de etalageramen wordt aan beoordeling van de vordering niet toegekomen, omdat de vordering subsidiair is ingesteld en de primaire vordering onder II al is toegewezen voor zover zij betrekking heeft op het uitzicht van deze ramen.
4.20.
De vordering onder IV in conventie zal worden afgewezen. De vordering is erop gericht te voorkomen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] in overeenstemming met haar bouwplannen ramen en deuren zal plaatsen die uitzicht geven op perceel 15 in strijd met art. 5:50 lid 1 BW Pro. Dit is reeds niet geoorloofd op grond van de wet, zodat het niet nodig is [gedaagde conventie/eiser reconventie] te verbieden in strijd met de wet te bouwen. Daarnaast is nog niet zeker dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] in de bovenwoning aan de achterzijde van haar perceel daadwerkelijk ramen en deuren zal aanbrengen die een in art. 5:50 lid 1 BW Pro verboden uitzicht geven op perceel 15. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] namelijk verklaard dat zij alleen in de nok een raam zal plaatsen, waardoor dit raam geen uitzicht zal geven op het perceel van [eiser conventie/verweerder reconventie] .
Riolering
4.21.
[eiser conventie/verweerder reconventie] beoogt met zijn vordering in conventie onder II te voorkomen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] in de bovenwoning een extra toilet op de riolering van perceel 15 aansluit, omdat de riolering op perceel 15 volgens hem al overbelast is. [gedaagde conventie/eiser reconventie] beoogt met haar vordering in reconventie onder III juist te voorkomen dat de aansluiting van de riolering van perceel 13 op die van perceel 15 door [eiser conventie/verweerder reconventie] ongedaan wordt gemaakt. Zij stelt dat de rioolaansluiting van het pand op perceel 13 op de rioolaansluiting van perceel 15 al bestond toen perceel 13 nog in eigendom was van [eiser conventie/verweerder reconventie] en dat die niet zal worden gewijzigd.
4.22.
Bij de plaatsopneming heeft de rechtbank samen met partijen geconstateerd dat er in de bovenwoning van perceel 13, die door [gedaagde conventie/eiser reconventie] zal worden verbouwd, een toilet aanwezig is. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft de stellingen van [gedaagde conventie/eiser reconventie] dat de rioolaansluiting van dit toilet al is aangesloten op de riolering van perceel 15 en zij het toilet slechts van de begane grond naar de bovenwoning heeft verplaatst, niet weersproken. Daarom moet van deze stellingen worden uitgegaan. Het staat derhalve vast dat de riolering van die bovenwoning reeds op perceel 15 is aangesloten. Nu de vordering van [eiser conventie/verweerder reconventie] is gebaseerd op de veronderstelling dat dit niet het geval is en het gaat om een extra rioolaansluiting, hetgeen onjuist is gebleken, zal de vordering worden afgewezen.
4.23.
De vordering in reconventie onder III zal ook worden afgewezen, omdat [gedaagde conventie/eiser reconventie] bij toewijzing daarvan geen belang heeft. De vordering van [eiser conventie/verweerder reconventie] is namelijk afgewezen. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat [eiser conventie/verweerder reconventie] de aansluiting van perceel 13 op de riolering van perceel 15 ongedaan wil maken, zodat [gedaagde conventie/eiser reconventie] ook op die grond geen belang heeft bij deze vordering.
Mandelige scheidsmuur
4.24.
Beide partijen willen voor het realiseren van hun bouwplannen gebruik maken van de scheidsmuur tussen het gebouw op perceel 13 en het pand op het perceel 9-11 van [eiser conventie/verweerder reconventie] . Aan het feit dat deze gebouwen de scheidsmuur gemeen hebben is door partijen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling terecht het rechtsgevolg verbonden dat de scheidsmuur mandelig is. In art. 5:67 lid 1 BW Pro is bepaald dat iedere mede-eigenaar tegen de mandelige scheidsmuur mag aanbouwen en daarin tot op de helft der dikte balken, ribben, ankers en andere werken mag aanbrengen, mits hij aan de muur en aan de door de muur bevoegdelijk daarmee verbonden werken geen nadeel toebrengt. In het artikel is niet geregeld of de eigenaren van een mandelige scheidsmuur op die muur mogen bouwen. Het Hof Amsterdam heeft bepaald dat de eigenaren gebruik mogen maken van de naar hen gekeerde helft van de scheidsmuur. Het is de mede-eigenaren niet toegestaan om zonder toestemming van de andere mede-eigenaar over die helft heen te bouwen (Hof Amsterdam 19 juni 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2037, NJF 2018, 590).
4.25.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vorderingen van partijen moeten worden afgewezen. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft aan zijn vordering onder III de stelling ten grondslag gelegd dat hij de enige eigenaar is van de scheidsmuur en dat hij daarom niet hoeft te dulden dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] op de scheidsmuur bouwt. Nu dat niet het geval is, kan zijn vordering alleen daarom al niet worden toegewezen. [gedaagde conventie/eiser reconventie] wil met haar vordering onder IV bewerkstelligen dat zij de scheidsmuur mag gebruiken om de muur van de bovenwoning op te bouwen. Het is niet duidelijk geworden of zij daarbij de gehele muur wil gebruiken, wat dus alleen mag met toestemming van [eiser conventie/verweerder reconventie] , en of zij door het verhogen van de mandelige muur aan de muur nadeel toebrengt, wat krachtens art. 5:67 lid 1 BW Pro is verboden. Dat nadeel kan worden toegebracht aan de muur moet worden gevreesd, omdat [eiser conventie/verweerder reconventie] onweersproken heeft gesteld dat de scheidsmuur een opbouw waarschijnlijk niet zal kunnen dragen.
De proceskosten
4.26.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in zowel conventie als reconventie in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten in zowel conventie als reconventie worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat door verjaring geen erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan ten laste van perceel 15 van [eiser conventie/verweerder reconventie] ( [kadastrale gegevens] ) en ten gunste van perceel 13 van [gedaagde conventie/eiser reconventie] ( [kadastrale gegevens] ),
5.2.
gebiedt [gedaagde conventie/eiser reconventie] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis de twee ramen in de scheidingswand te verwijderen en verwijderd te houden dan wel ondoorzichtig te maken en ondoorzichtig te houden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] om aan [eiser conventie/verweerder reconventie] een dwangsom te betalen van € 150,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.2. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt,
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
verklaart voor recht dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan van uitzicht vanuit de etalageramen in de zijgevel van het perceel 13 van [gedaagde conventie/eiser reconventie] ( [kadastrale gegevens] ) ten laste van het perceel 15 van [eiser conventie/verweerder reconventie] ( [kadastrale gegevens] ),
5.8.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.