Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaakgegevens: 9600649 CV 21-4660
Grosse aan: mr. Kornet
Afschrift aan: mr. Van der Donck
Verzonden d.d.
vonnis d.d. 15 juni 2022 van de kantonrechter
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZO. Vastgoedbeheer B.V.,
gevestigd te IJsselmuiden,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J.G. van der Donck,
tegen
1.[gedaagde sub a] en
2. [gedaagde sub b] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: G.E.J. Kornet.
Partijen worden hierna ZO. Vastgoedbeheer en [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Dit verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2022;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de op 19 mei 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door mr. Van der Donck en mr. Kornet pleitaantekeningen zijn overgelegd en waarvan voor het overige aantekeningen zijn gemaakt door de griffier;
- de bij e-mail van 20 mei 2022 van de zijde van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] overgelegde foto’s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
[gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] huren sinds 1 augustus 2018 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Aanvankelijk werd de woning gehuurd van Bouw- en Exploitatie [besloten vennootschap] Sinds medio 2020 heeft ZO. Vastgoedbeheer als verhuurder te gelden.
2.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, bepaald:
“
4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt
4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 531,55
(…)”
2.3.
Per e-mail van 21 december 2018 heeft [gedaagde sub a] aan haar toenmalige verhuurder geschreven:
“Wij hebben nu al een tijdje last van vocht problemen. Zowel in de slaapkamer als in de douche.
In de venster bank van het slaapkamer. Het raam blijft regelmatig een behoorlijke plas water/vocht staan in de ochtend. Hierdoor zijn er grote plekken gekomen zowel in het kozijn als in de hoek van de slaapkamer. Dit terwijl we de slaapkamer zo goed als het kan elke dag ventileren. Bijgevoegd foto’s van het kozijn en de hoek naast het bed.
Ook in de douche is het raak, hier zitten behoorlijk veel schimmel plekken op de muren, buizen en het plafond. In het plafond zijn ook een aantal kieren te zien, na mijn mening kan hierdoor het vocht nooit helemaal weg gaan hoelang we de ventilator ook aan laten staan. Je kunt ook zien dat de schimmel wat op de muur zit verder gaat achter/onder het plafond.
Bijgevoegd ook foto’s van de douche.
Zou hier naar gekeken kunnen worden hoe die opgelost/weggehaald kan worden?
Ook omdat dit wel invloed heeft op onze gezondheid.”
2.4.
Daarop is per e-mail van 27 december 2018 door de toenmalige verhuurder geantwoord dat [gedaagde sub a] de woning moet ventileren, alsmede dat zij de luchtvochtigheid in de woning moet controleren.
2.5.
Per e-mail van 14 januari 2019 heeft [gedaagde sub a] daarop geantwoord:
“
(…) We kregen een hele lange mail met tips hoe we ons huis moeten ventileren, dit weten we inmiddels al wel na het aantal maanden dat we hier nu wonen.
(…) We kregen een hele lange mail met tips hoe we ons huis moeten ventileren, dit weten we inmiddels al wel na het aantal maanden dat we hier nu wonen.
We hebben (bijna) altijd de kleine ramen overal open.
(…) De oorzaak lijkt mij heel simpel, door het kapotte plafond en het slecht weg lopen van het water
tijdens een douche blijft er altijd vocht hangen. Als hier naar gekeken word kan dit volgens mij zonder al teveel moeite opgelost worden.
(…) Ondertussen groeit alle schimmel en de vochtplekken behoorlijk door. Eind december ben ik ruim 6 weken ziek thuis geweest met long probleem, dit werd mede veroorzaakt door een ongezonde
leefomgeving werd mij gezegd. Ook mijn vriend is steeds aan het kwakkelen met ziek zijn.
Wij betalen elke maand keurig onze huur op tijd en bij die huur betalen we dus ook elke keer de
service kosten. Wij mogen er dan toch vanuit gaan dat zoiets dan kosteloos en met wat tempo voor
ons opgelost word, of begrijpen wij iets dan verkeerd?
Ik lees graag uw reactie, misschien zou u na aanleiding van deze mail nog contact op kunnen
nemen met het desbetreffende bedrijf.”
2.6.
Bij brief van 1 februari 2019 heeft [gedaagde sub a] nogmaals melding gemaakt van schimmel- en vochtplekken in de woning en daarbij vermeld dat de plekken dusdanig zijn dat het een ongezonde leefsituatie oplevert. [gedaagde sub a] heeft de verhuurder opnieuw verzocht om maatregelen te nemen.
2.7.
De toenmalige verhuurder heeft bij brief van 6 februari 2019 aan [gedaagde sub a] geantwoord:
“
U klaagt over vocht in de woning.
U klaagt over vocht in de woning.
Ik zal [bouwbedrijf] inschakelen
Als aan de woning geen bouwkundige gebreken gevonden worden, die het vocht verklaren komen de kosten van de inschakeling van het bouwbedrijf voor uw rekening. Per mail ontvang ik graag uw instemming hiermee.
De oorzaak van vocht is leefvocht
(…)
Leefvocht kunt u zelf beïnvloeden
Door was buiten te drogen voorkomt u onnodig vocht in uw huis. Nadrogen van de douche, extra ventileren na douchen of koken zijn eenvoudige maar doeltreffende maatregelen. (…)
Per 1 augustus 2018 woont u in de woning
Bij de oplevering was er geen sprake van noemenswaardige schimmel op de muur van de grote slaapkamer. Anders had de makelaar hier wel melding van gemaakt in de staat van oplevering. Van de vorige bewoners is daar ook nooit een klacht over gekomen. Uit de foto’s die die u mij stuurde blijkt dat in de korte tijd dat u in de woning woont er forse vocht schimmelplekken zijn ontstaan. Dat duidt op een (te) hoge luchtvochtigheid.”
2.8.
[gedaagde sub a] heeft niet ingestemd met de voorwaarden waaronder de verhuurder [bouwbedrijf] wilde inschakelen. [gedaagde sub a] heeft zich vervolgens op 10 februari 2019 tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege de door haar gestelde gebreken.
2.9.
Op 12 oktober 2020 heeft een onderzoek in de woning plaatsgevonden door een rapporteur van de Huurcommissie. In het daarvan opgemaakte rapport van onderzoek staat, voor zover thans van belang, vermeld:
“
Het betreft een inpandige douche van circa 1,2 m2. Er is een kleine mechanische afzuigventilator
Het betreft een inpandige douche van circa 1,2 m2. Er is een kleine mechanische afzuigventilator
aanwezig die is aangesloten op het lichtpunt. De ventilator heeft echter geen nalooptijd van circa 15/20 minuten. Een toevoerrooster ontbreekt eveneens. De rand van het pvc plafond en het stucwerk boven het wandtegelwerk vertoont schimmelvorming.
(…)
Eigenlijk dient de doucheruimte met granito vloer compleet te worden vernieuwd met onder andere
wandtegelwerk tot aan het plafond. Plafond in gipsplaat waardoor deze vocht op kan nemen en af kan geven. Nieuwe afzuigventilator met een grotere afvoercapaciteit en nalooptijd en toevoerrooster.
Bovenstaande levert een gebreksituatie op onder:
(CV3) Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte.”
2.10.
De Huurcommissie heeft op 17 december 2020 uitspraak gedaan. In deze uitspraak staat, voor zover thans van belang, vermeld:
“
Beoordeling
Beoordeling
(…).
De voorzitter heeft geen reden om af te wijken van het rapport van onderzoek. De voorzitter volgt daarom het rapport en neemt de conclusies over.
(…)
Beslissing
• Het verzoek van huurder is redelijk.
• De woonruimte heeft op 1 januari 2019 het volgende ernstige gebrek:
Ernstige schimmel- en vochtoverlast in de slaapkamer en badkamer door condensatie van waterdamp op wanden en het plafond. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
• De geldende huurprijs van € 531,55 wordt vanaf 1 januari 2019 tijdelijk verlaagd tot € 212,62 per maand.
(…)”
2.11.
Op verzoek van ZO. Vastgoedbeheer heeft de heer [inspecteur] , werkzaam bij [bouwconsultancy] op 5 maart 2021 de woning geïnspecteerd. In het daarvan opgemaakte rapport d.d. 23 maart 2021 is, voor zover thans van belang, vermeld:
“
Er is geen lekkage of schimmelvorming aangetroffen in de ruimte. (…) De doucheruimte is functioneel te noemen. De ruimte is niet geheel betegeld. De wand boven de tegellijn lijkt vrij recentelijk te zijn gesausd.
Er is geen lekkage of schimmelvorming aangetroffen in de ruimte. (…) De doucheruimte is functioneel te noemen. De ruimte is niet geheel betegeld. De wand boven de tegellijn lijkt vrij recentelijk te zijn gesausd.
(…)
Het is wel van belang, uiteraard, dat de ventilator functioneert, in combinatie dat de ventilator ook
nadraaitijd heeft. Hierbij is het ook aan te bevelen dat de woning voldoende toevoer van “verse” lucht heeft. Het heeft de voorkeur om dit te organiseren met een permanente ventilatierooster in de beglazing van de woning.
(…)
Ook de douche staat in directe verbinding met de slaapkamer waar vochtproblemen zijn aangegeven
door de huurder. Als de douche gebruikt is en de deur staat open zal de vochtigheid in de slaapkamer fors toenemen. Het is daarom belangrijk om met de deur dicht te douchen en de ventilator langs genoeg te laten nadraaien tot dat de ruimte opgedroogd is.
Conclusie
(…) er zijn geen gebreken waargenomen in de douche, behoudens het niet meer functioneren van
de plafondventilator. De deur is vernieuwd cq vervangen, de onderdorpel is vervangen. Er is
voldoende ruimte onder deur om te kunnen ventileren. Wel is de woning niet goed te ventileren. Er zijn geen ventilatieroosters aanwezig om de ruimte adequaat en permanent te kunnen ventileren
(…)
De gebreken die aanwezig zijn hebben meer betrekking op de afwezigheid van ventilatieroosters in
de buitengevels van de woning. Je kan niet stellen dat het ontbreken hiervan gezien het bouwjaar
van de woning een direct gebrek is. Wel is duidelijk dat de vochtproblemen die de huurders ervaren
mede veroorzaakt worden door het gebrek aan een mogelijkheid van permanente ventilatie.
De doucheruimte wordt geventileerd door een afzuiger in het plafond. Echter, als de toevoer vanuit
de nabije ruimte (slaapkamer) beperkt is kan er ook geen goede ventilatie ontstaan.
Daarnaast ligt de douche ook in de slaapkamer. Door het douchen zal in deze ruimte zeker ook vaak
een hogere relatieve luchtvochtigheid aanwezig zijn.
(…)
Zoals hierboven toegelicht kan de oorzaak van schimmelvorming en de hogere luchtvochtigheid in de
woning ontstaan door het gebrek aan permanente ventilatie.
Echter, bewonersgedrag kan zeker ook een bijdrage leveren aan het vochtprobleem.
Het is belangrijk dat de ventilator goed gebruikt (mits deze het doet) en dat gedouched wordt met de
deur dicht. Ook door de woning zo goed mogelijk te ventileren.
4. Welke reparatiemogelijkheden zijn er bij eventueel geconstateerde gebreken?
- Vervangen van de plafondventilator
- Vervangen van enkel glas door isolerende beglazing met ventilatieroosters
5. Zijn de maatregelen die genomen zijn van de kant van de verhuurder adequaat geweest om
eventuele problemen te verhelpen;
Nee, deels. Naar mijn mening moet de woning voorzien worden van ventilatieroosters in de woning.
Wel is duidelijk en goed dat de verhuurder ervoor gezorgd heeft dat de doucheruimte goed
geventileerd kan worden door ruimte onder de deur te realiseren (deur is ondertussen vervangen en
is een nieuwe dorpel aangebracht)
(…)
Wel is duidelijk dat de doucheruimte op de kortere termijn aan renovatie toe is. Het voegwerk, tegelwerk en sanitair is verouderd. Het voegwerk is matig en deels ook al bijgewerkt. De radiator is aan het corroderen. Het is aannemelijk om de doucheruimte op de kortere termijn (binnen nu en 2 jaar) te renoveren.
(…)”
2.12.
ZO. Vastgoedbeheer heeft verzet aangetekend tegen de uitspraak van de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft het verzet op 17 september 2021 ongegrond verklaard.
3.De vordering en het verweer
In conventie en in reconventie
3.1.
ZO. Vastgoedbeheer vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] gehouden zijn, in die zin dat als de één betaalt de ander is bevrijd, om aan ZO. Vastgoedbeheer aan huur te voldoen een bedrag van € 531,55 per maand, en wel met ingang van 1 januari 2019, te vermeerderen met de maximaal wettelijk toegestane verhoging tot aan de datum van ontbinding c.q. het einde van de huurovereenkomst;
2. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zal veroordelen, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, om binnen een week na dagtekening van het vonnis aan ZO. Vastgoedbeheer een bedrag te betalen van € 1.089,00 inzake de door ZO. Vastgoedbeheer betaalde factuur van [bouwconsultancy] ;
3. de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zal veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt c.q. bevinden, de woning schoon op te leveren aan ZO. Vastgoedbeheer en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van ZO. Vastgoedbeheer te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 euro per dag, een dagdeel inbegrepen, dat zij daartoe niet overgaan, tot een maximum van € 25.000,00;
4. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de ter zake van deze kosten toegewezen bedragen vanaf de datum van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, in die zin dat hetgeen de één heeft betaald voor dat betaalde bedrag tot kwijting van de ander strekt.
3.2.
Zij legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.
Er is geen sprake van gebreken die een huurverlaging rechtvaardigen. De woning was bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat. Uit het inspectierapport dat door [gedaagde sub a] destijds is ondertekend, blijkt dat er een plint in de douche los zat, maar dat er verder geen gebreken waren. De vochtproblemen waarover [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] klagen, zijn ontstaan door hun eigen gedragingen. Zij ventileren niet goed genoeg en zij hebben zonder toestemming van de verhuurder de bestaande douchekop vervangen door een stortdouche. Ook staat er een droger in huis. Voor het ontstaan van de vochtproblemen zijn zij dus zelf jegens de verhuurder aansprakelijk. Gelet op het bepaalde in artikel 7:207 lid 2 BW Pro kunnen [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] daarvoor geen aanspraak maken op verlaging van de huurprijs. Door op oneigenlijke gronden te proberen een huurverlaging te bewerkstelligen, hebben [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zich niet gedragen als een goed huurder. De stortdouche is wel degelijk aangebracht in de periode dat zij de woning huren. Van hen had verwacht mogen worden dat zij de verhuurder tijdig hadden toegelaten om werkzaamheden in de woning te verrichten. Het is onfatsoenlijk dat zij huurverlaging vragen over een periode waarin zij de verhuurder toegang tot de woning hebben geweigerd. Bovendien hebben zij de douche en de ventilator niet goed onderhouden. Zij zijn daarmee tekort geschoten in de nakoming van de uit hoofde van de huurovereenkomst op hen rustende verbintenissen, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast zijn [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] gehouden de schade te vergoeden die ZO. Vastgoedbeheer heeft geleden. Die schade bestaat volgens ZO. Vastgoedbeheer uit de deskundigenkosten van [bouwconsultancy] ad € 1.089,00.
3.3.
[gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] vorderen in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in
de uitspraken van de voorzitter van de Huurcommissie van 23 december 2020
en de Huurcommissie van 20 oktober 2021 is bepaald en vastgesteld, althans een in goede justitie te bepalen verklaring voor recht;
II. zal bepalen dat ZO. Vastgoedbeheer op eigen kosten de door Huurcommissie in haar
uitspraken van 23 december 2020 en de Huurcommissie van 20 oktober 2021 vastgestelde gebreken dient te herstellen, waaronder de gebreken in de badkamer en slaapkamer en het verwijderen van schimmel, binnen een termijn van 7 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat niet of niet geheel hieraan
wordt voldaan, met een maximaal bedrag van € 25.000,00;
III. ZO. Vastgoedbeheer zal veroordelen om aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] te betalen een bedrag ad € 10.843,62 aan teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. ZO. Vastgoedbeheer zal veroordelen om aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] te betalen de buitengerechtelijke kosten ad € 900,00;
V. ZO. Vastgoedbeheer zal veroordelen in de proceskosten, en zo nodig te vermeerderen met de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.4.
Zij leggen aan hun vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten en hetgeen zij in conventie als verweer hebben gevoerd, het volgende ten grondslag.
De Huurcommissie heeft terecht geconcludeerd dat er sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde, hetgeen leidt tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot € 212,62 vanaf 1 januari 2019. Over de periode tot 4 januari 2022 is € 10.843,62 teveel aan huur betaald. Dit bedrag wordt als onverschuldigd betaald teruggevorderd. Op grond van artikel 6:119 BW Pro maken [gedaagde sub a] en Jans aanspraak op wettelijke rente over voormeld bedrag. Ondanks de betreffende uitspraak zijn de gebreken tot op heden nog altijd niet volledig verholpen. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] ondervinden hierdoor gezondheidsklachten en gederfd huurgenot. Dit maakt dat ZO. Vastgoedbeheer tekort is geschoten in de nakoming van de uit hoofde van de huurovereenkomst op haar rustende verbintenissen en/of dat zij onrechtmatig jegens [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] heeft gehandeld. ZO. Vastgoedbeheer is gehouden de gebreken alsnog te herstellen. Ten slotte maken [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] op grond van artikel 6:96 BW Pro aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke kosten.
3.5.
Partijen hebben verweer gevoerd tegen elkaars vorderingen. Op de inhoud van het verweer zal hieronder waar nodig nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
4.2.
De kantonrechter constateert dat ZO. Vastgoedbeheer haar vorderingen binnen acht weken nadat aan haar een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, heeft ingesteld, zodat zij ontvankelijk is in haar vorderingen. Ingevolge artikel 7:262 BW Pro betekent dit dat de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen. In deze procedure ligt daarom opnieuw ter beoordeling voor of [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] aanspraak kunnen maken op tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens de aanwezigheid van een gebrek in het gehuurde. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW Pro in combinatie met artikel 7:241 BW Pro moet het gaan om een gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte.
4.3.
In de eerste plaats moet worden vastgesteld of sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.3.1.
Door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] is gesteld en met stukken onderbouwd dat in elk geval vanaf januari 2019 sprake is van schimmel- en vochtproblematiek in de douche en de slaapkamer van het gehuurde. [gedaagde sub a] heeft voor het eerst in december 2018 bij de toenmalige verhuurder melding gemaakt van vochtproblemen. Uit de stukken blijkt dat sindsdien sprake is van telkens terugkerende vocht- en schimmelproblematiek. Dit is door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] steeds bij de verhuurder gemeld. De meldingen zijn consistent en met foto’s onderbouwd. Bovendien zijn hun bevindingen bevestigd door de rapporteur van de Huurcommissie die de woning op 12 oktober 2020 heeft bezocht en heeft geconstateerd dat sprake is van ernstige schimmel en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp in de woning. ZO. Vastgoedbeheer heeft weliswaar een rapport overgelegd van een door haar ingeschakelde deskundige ( [bouwconsultancy] ), waarin staat dat op 5 maart 2021 geen schimmelvorming in de doucheruimte is aangetroffen, maar in datzelfde rapport staat ten aanzien van de doucheruimte vermeld dat de wanden boven de tegellijn vrij recentelijk lijken te zijn gesausd. Door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] is in dit kader onweersproken gesteld dat de wanden op bepaalde momenten zijn behandeld met schimmelverf, waarna tijdelijk geen of minder schimmel waarneembaar is geweest. Na drie tot vier weken is echter steeds opnieuw schimmelvorming zichtbaar geworden, aldus [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] . Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij foto’s getoond die op de dag van de mondelinge behandeling zijn gemaakt en waarop opnieuw vocht- en schimmelplekken op de muur van de slaapkamer en in de douche zichtbaar zijn. Tegenover deze onderbouwde stellingen is het bestaan van het gebrek door ZO. Vastgoedbeheer onvoldoende bestreden. Zij heeft weliswaar nog aangevoerd dat de woning ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst in goede staat is opgeleverd, maar ook als dit juist is, neemt dat niet weg dat voldoende is vast komen te staan dat in elk geval vanaf januari 2019 sprake is van terugkerende schimmel- en vochtproblematiek, als gevolg waarvan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] niet het huurgenot hebben dat zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten.
4.4.
ZO. Vastgoedbeheer stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] geen aanspraak hebben op huurvermindering, omdat zij zelf verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van het vochtprobleem. ZO. Vastgoedbeheer stelt daartoe dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] onvoldoende luchten, dat zij de douche niet goed genoeg droogmaken en schoonhouden na gebruik en dat zij buiten medeweten van de verhuurder om een stortdouche hebben geïnstalleerd. Ook staat er een droger in de woning, aldus ZO. Vastgoedbeheer. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] betwisten dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van het vochtprobleem.
4.4.1.
De stelling dat de huurders de woning/de badkamer onvoldoende luchten, droogmaken en/of schoonhouden is uitdrukkelijk door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] weersproken. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] ondervinden al jaren overlast van de vochtproblematiek en op basis van de stukken kan worden vastgesteld dat zij juist op alle mogelijke manieren hebben geprobeerd de vochtproblemen in hun woning te verminderen. Gezien de gemotiveerde betwisting lag het op de weg van ZO. Vastgoedbeheer om haar stelling dat de vochtproblematiek veroorzaakt wordt doordat de huurders onvoldoende luchten, droogmaken en/of schoonhouden te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten, sterker nog ten aanzien van het ventileren is ook door haar eigen partijdeskundige geconstateerd dat de woning onvoldoende ventilatiemogelijkheden heeft. De deskundige adviseert, in lijn met de deskundige van de Huurcommissie, dat het belangrijk is dat er een werkende ventilator komt met nadraaitijd, alsmede dat de woning van ventilatieroosters moet worden voorzien.
4.4.2.
De stelling dat de vochtproblematiek wordt veroorzaakt door de in de woning aanwezige stortdouche en/of de droger, is eveneens gemotiveerd door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] weersproken. Zij hebben er terecht op gewezen dat uit geen van de onderzoeksrapporten naar voren is gekomen dat de stortdouche en/of de droger de oorzaak is van de problematiek. Dit is ook anderszins niet door ZO. Vastgoedbeheer onderbouwd. Ook op dit punt is dus niet vast komen te staan dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zelf verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van het vochtprobleem. Of [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] , zoals de verhuurder stelt, de stortdouche zelf hebben geïnstalleerd of, naar zij zelf stellen, hebben overgenomen van de vorige huurder, kan om deze reden in het midden blijven.
4.5.
De conclusie is dat sprake is van een gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Een vochtprobleem als waarvan hier sprake is, dat wil zeggen ernstige schimmel- en/of vochtoverlast, wordt blijkens het Gebrekenboek van de Huurcommissie aangeduid als een gebrek in categorie C. Op grond van artikel 6 Besluit Pro Huurprijzen Woonruimte mag de huurprijs indien sprake is van een categorie C gebrek worden verlaagd tot ten laagste 40% van de huurprijs. In dit geval acht de kantonrechter in navolging van de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging tot 40% redelijk. Die huurverlaging geldt vanaf 1 januari 2019 totdat het gebrek is hersteld. De door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] gevorderde verklaring voor recht (zie 3.3. onder I), zoals in goede justitie te bepalen, is toewijsbaar zoals hierna is beslist. De door ZO. Vastgoedbeheer gevorderde verklaring voor recht (zie 3.1. onder 1) is gelet op het voorgaande niet toewijsbaar.
4.6.
Als niet weersproken staat vast dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] in afwachting van een onherroepelijk oordeel over de huurprijsvermindering tot en met oktober 2021 de oorspronkelijke huurprijs zijn blijven betalen. Dit betekent dat zij over een periode van 34 maanden een bedrag van € 318,93 teveel aan huur hebben betaald. Dit bedrag vorderen zij nu als onverschuldigd betaald terug. Die vordering ad € 10.843,62 is toewijsbaar. De daarover gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat de rente, gelet op de e-mail van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] d.d. 31 oktober 2021 (productie 18), wordt toegewezen vanaf 29 november 2021. Niet is vast komen te staan dat ZO. Vastgoedbeheer eerder in verzuim was.
4.7.
ZO. Vastgoedbeheer dient als verhuurder de gebreken zoals die zijn vastgesteld door de Huurcommissie te verhelpen. Daartoe zal zij worden veroordeeld. Die veroordeling is anders dan ZO. Vastgoedbeheer meent, niet te onbepaald. Op ZO. Vastgoedbeheer rust in haar hoedanigheid van verhuurder de plicht om aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] het huurgenot te verschaffen van een goed onderhouden woning. Dat is nu niet het geval. Zij zal de vocht- en schimmelproblematiek in de woning moeten verhelpen. Zowel de rapporteur van de Huurcommissie als de deskundige van [bouwconsultancy] geven aanwijzingen welke werkzaamheden in dat kader kunnen worden uitgevoerd, waaronder het aanpassen van tegelwerk, het installeren van mechanische afzuiging met nalooptijd en het plaatsen van een toevoerrooster. De termijn waarbinnen het gebrek hersteld moet zijn, zal op drie maanden na betekening van dit vonnis worden gesteld. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op de hierna te vermelden wijze.
4.8.
De door ZO. Vastgoedbeheer gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst dient te worden afgewezen. [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] zijn niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Integendeel, zij leven al meerdere jaren in een woning met vochtproblemen. Ondanks de door hen ervaren overlast zijn zij daarover op een nette manier in overleg getreden en gebleven met hun verhuurder. Uiteindelijk hebben zij zich via de daarvoor geëigende route tot de Huurcommissie gewend. In afwachting van een onherroepelijk oordeel over de eventuele verlaging van de huurprijs zijn zij bovendien de oorspronkelijke huurprijs blijven betalen. Daartegenover is het juist de verhuurder geweest die nalatig is gebleven in het nakomen van de op haar rustende verplichting om aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] het volledige woongenot te verschaffen en de geconstateerde gebreken te herstellen.
4.9.
Nu niet is vast komen te staan dat [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de op hen rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen, is de daarop door ZO. Vastgoedbeheer gebaseerde vordering tot vergoeding van schade, bestaande uit de gemaakte deskundigenkosten, evenmin toewijsbaar.
4.10.
De door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar. Door [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] is onvoldoende onderbouwd dat zij daadwerkelijk kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW Pro hebben gemaakt.
4.11.
ZO. Vastgoedbeheer zal als de zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) in het ongestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde veroordeling in de nakosten zal enkel in conventie worden toegewezen, omdat de te verrichten werkzaamheden kunnen worden gecombineerd.
5.Beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt ZO. Vastgoedbeheer in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] vastgesteld op: € 374,00 aan salaris gemachtigde;
te vermeerderen, indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening;
5.3.
veroordeelt ZO. Vastgoedbeheer in de nakosten welke worden begroot op een bedrag van € 93,50 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 120,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en, indien de nakosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag;
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat de woning het door de Huurcommissie in de uitspraak van 17 december 2020 (zaaknummer 54000) vastgestelde ernstige gebrek heeft, hetgeen leidt tot een tijdelijke vermindering van de huurprijs tot 40% van de geldende huurprijs vanaf 1 januari 2019 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen;
5.6.
veroordeelt ZO. Vastgoedbeheer tot herstel op eigen kosten van het gebrek zoals vastgesteld door de Huurcommissie in de uitspraak van 17 december 2020 (zaaknummer 54000), zulks binnen drie maanden na betekening van dit vonnis en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 12.500,00 dat ZO. Vastgoedbeheer in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
5.7.
veroordeelt ZO. Vastgoedbeheer om aan [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] te betalen een bedrag van € 10.843,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.8.
veroordeelt ZO. Vastgoedbeheer in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub a] en [gedaagde sub b] vastgesteld op: € 746,00 aan salaris gemachtigde;
te vermeerderen, indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening;
5.9.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op
15 juni 2022.
(mk)
15 juni 2022.
(mk)