Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/403399 / KG ZA 22-137
Vonnis in kort geding van 20 juni 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A. Kolk te Oss,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. K. Klaasen te Zevenaar.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] en afzonderlijk [eiser 1] respectievelijk [eiser 2] worden genoemd. Gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 mei 2022, met 16 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie van 23 mei 2022, met 17 producties;
- de akte overleggen aanvullende producties tevens akte wijziging/vermeerdering eis van 23 mei 2022, met de producties 17 tot en met 21;
- de akte wijziging eis en overlegging aanvullende productie, met productie 22;
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2022;
- de pleitnota van mr. Kolk;
- het proces-verbaal van de zitting, gehouden op 23 mei 2022;
- de e-mailberichten van 6 juni 2022 van mr. Kolk en mr. Klaasen, waarin zij de voorzieningenrechter verzoeken om vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is de bewoner van de woning gelegen aan de [adres] . De woning is gelegen op de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] en [perceelnummer] . Naast de woning bevindt zich een vrijstaand bijgebouw, dat gelegen is op de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en [perceelnummer] . Het bijgebouw bestaat uit vier delen, die aan derden worden verhuurd als opslagruimte.
2.2.
[gedaagde] is 81 jaar oud en weduwnaar van wijlen [naam overledene] (hierna: [naam overledene] ), die in 2007 is overleden. [gedaagde] en [naam overledene] hebben drie kinderen gekregen: twee dochters, te weten [naam dochter 1] (hierna: [naam dochter 1] ) en [naam dochter 2] (hierna: [naam dochter 2] ) en een zoon (hierna: [naam zoon] ). [naam dochter 1] is in 1987 overleden. De relatie tussen [gedaagde] en zijn kinderen is al vele jaren ernstig verstoord.
2.3.
[eiser 1] drijft een eenmanszaak onder de naam [naam eenmanszaak] . Zijn activiteiten bestaan voornamelijk uit het opruimen en ontruimen van woningen. [eiser 1] en [gedaagde] hebben in maart 2020 mondeling een huurovereenkomst gesloten ter zake van een opslagruimte in voornoemd bijgebouw. [eiser 1] is daarvoor een contante betaling van
€ 350,00 per maand verschuldigd, waarvoor geen factuur en kwitantie worden opgemaakt.
2.4.
Op 1 juli 2005 heeft [naam dochter 2] , krachtens een arrest van het Gerechtshof te Arnhem van 19 april 2005, ten laste van [gedaagde] executoriaal beslag gelegd op de hiervoor genoemde onroerende zaken met nummers [perceelnummer] , [perceelnummer] en [perceelnummer] .
2.5.
De heer [naam vertrouwens-/contactpersoon] (hierna: [naam vertrouwens-/contactpersoon] ) en mevrouw [naam vriend] (hierna: [naam vriend] ), zijn al geruime tijd bevriend met [gedaagde] en helpen hem bij diverse activiteiten die plaatsvinden op voornoemde percelen, zoals de verhuur van het bijgebouw. [naam vertrouwens-/contactpersoon] is vertrouwens-/contactpersoon van [gedaagde] . De heer [naam administrateur] (hierna: [naam administrateur] ) is administrateur van [gedaagde] .
2.6.
Vanaf medio juni 2021 zijn partijen met elkaar in overleg getreden over verkoop van voornoemd onroerend goed aan [eisers] Partijen hebben daarover diverse gesprekken gevoerd, waarbij ook [naam vertrouwens-/contactpersoon] , [naam vriend] en [naam administrateur] waren betrokken.
2.7.
Omstreeks medio augustus 2021 heeft een makelaar in opdracht van [gedaagde] de onroerende zaken getaxeerd, waarbij de indicatieve verkoopwaarde op € 500.000,00 is bepaald.
2.8.
[eisers] en [gedaagde] hebben op 2 oktober 2021 een schriftelijke ‘Koopovereenkomst woning’ (hierna: de koopovereenkomst) gesloten. De koopovereenkomst is opgesteld door de financieel adviseur van [eisers] De koopovereenkomst is voor ondertekening bekeken door [naam administrateur] . Het object van (ver)koop betreft het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en [perceelnummer] . In de koopovereenkomst is de koopsom bepaald op € 400.000,00, te betalen via de notaris bij het passeren van de akte van levering. Overeengekomen is dat de onroerende zaak vrij van (inschrijvingen van) beslagen en aanspraken tot gebruik en leeg en ontruimd wordt geleverd. De datum van levering is bepaald op 14 maart 2022. In de overeenkomst is verder bepaald dat de verkoper instaat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat indien een partij in verzuim verkeert en door de wederpartij nakoming wordt verlangd, eerstgenoemde partij voor elke dag dat het verzuim voortduurt aan de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs met een maximum van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op vergoeding van eventuele aanvullende schade en kosten van verhaal.
2.9.
[eisers] heeft voor de financiering van de koop een hypotheekofferte aangevraagd en gekregen, met een geldigheid tot 4 mei 2022. De definitieve einddatum van de ten laste van [eisers] en ten gunste van [gedaagde] gestelde bankgarantie is 7 december 2022.
2.10.
In de periode van december 2021 en januari 2022 hebben zorgverleners huisbezoeken aan [gedaagde] gebracht. In verklaringen / verslagen van [naam specialist] , specialist ouderengeneeskunde, en [naam huisarts] , huisarts, is onder meer vermeld:
[ [naam specialist] ] ‘(…) Op uw verzoek zag ik bovengenoemde patiënt dhr. [gedaagde] in de periode van december 2021 tot januari 2022 tijdens 2 huisbezoeken.
(…)
De geleidelijk progressieve cognitieve problemen zouden veroorzaakt kunnen worden door een dementie van het Alzheimer type, echter andere oorzaken zijn nu niet uit te sluiten.
(…)
Dhr woont in een koophuis welke hij heeft verkocht aan een ‘knaap’. Overdracht in het voorjaar 2022. Dhr hoopt met deze ‘knaap’ te kunnen onderhandelen dat hij mag blijven wonen tot hij een andere woning heeft gevonden (…).
- wilsbekwaamheid: Uit anamnese en heteroanamnese zijn twijfels ontstaan over de wilsbekwaamheid van dhr aangaande grote beslissingen betreffende gezondheid en financiën. Gezien de fors verstoorde familierelaties met 2 kinderen, lijkt het raadzaam om afspraken rondom vertegenwoordiging hierbij vast te leggen.
(…)
woonsituatie: De huidige woning van dhr heeft hij verkocht. De notaris dient zich ervan te verwittigen of dhr wilsbekwaam ter zake is. (…)’
[ [naam huisarts] ] ‘(…) Huis:
Deel van huis/pand ernaast verhuurt dhr aan een knaap. Deze knaap heeft het onder voorbehoud van dhr gekocth. In maart gaan ze alles definitief regelen op papier; nu alleen mondeling. Idee van dhr is dat hij over 3 jaar hier weg is; het huis is te groot, dhr wil naar klein appartement (…)
(…)
zorgen nu en in toekomst:
(…) in maart 22 staat de overdracht van het huis gepland, verkoop is al getekend; voorlopig koopcontract. koper heeft mondeling toegezegd dat dhr 3 jaar mag blijven zitten tegen 750 euro huur, dit staat niet op papier.
(…)
heteroanamnese [naam adviseur] , ouderenadviseur:
(…)
- kent dhr al aantal jaar: betrokken in 2019.
(…)
wat is feit en wat is waan bij dhr? [naam adviseur] weet het ook niet precies.
(…)
volgens [naam adviseur] (…) zal dhr nooit woonhuis verlaten voor zorg, wanneer ik vertel over de voorlopige verkoop schrikt zij; denkt direct aan misbruik; dhr kan dit helemaal niet overzien. (…)
(…) zorgen om (…) wilsbekwaamheid (…)’
2.11.
Begin februari 2022 bleek uit nadere recherche van [naam kandidaat-notaris] , kandidaat-notaris en opdrachtnemer van [eisers] (hierna: de notaris), dat [gedaagde] niet de enig eigenaar is van één van de verkochte percelen, te weten nummer [perceelnummer] . Bij e-mail van 4 februari 2022 heeft de notaris [eisers] bericht dat het perceel met nummer [perceelnummer] deels is vererfd naar de kinderen van [gedaagde] . [gedaagde] , [naam dochter 2] en [naam zoon] zijn elk gerechtigd tot 1/4e onverdeeld aandeel in de eigendom daarvan. De notaris heeft [eisers] bericht dat voor de verkoop en levering van het perceel de medewerking van de andere gerechtigden nodig is.
2.12.
In de periode van begin februari 2022 tot en met 18 mei 2022 zijn door/namens de afzonderlijke partijen aan [naam dochter 2] brieven verzonden omtrent het verlenen van haar medewerking aan de opheffing van het beslag en de gemeenschappelijke eigendom van perceel [perceelnummer] .
2.13.
Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [eisers] op 26 april 2022 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag tot levering doen leggen op voornoemde onroerende zaken. Dit beslag is op 2 mei 2022 aan [gedaagde] betekend.
2.14.
In de periode van 17 maart 2022 tot en met 10 mei 2022 is door (namens) partijen gecorrespondeerd over diverse geschilpunten. Dit betreft met name wat partijen zouden zijn overeengekomen omtrent de uiteindelijke datum van levering, het voortgezet gebruik van het verkochte door [gedaagde] na de levering en een contante betaling van een deel van de koopsom. [gedaagde] is namens [eisers] in gebreke gesteld wegens niet-tijdige levering. Namens [gedaagde] is de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling en bedrog. In de correspondentie is summier aandacht besteed aan de geestestoestand van [gedaagde] . Partijen hebben ook gecorrespondeerd over het gebruik van diverse opslagruimten door [eiser 1] en de beëindiging daarvan en het al dan niet bestaan van een huurachterstand.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers] vordert - na wijziging van eis - dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. [gedaagde] veroordeelt om na betekening van dit vonnis te verschijnen op een door de notaris [naam kandidaat-notaris] te bepalen datum, tijdstip en plaats om zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak bestaande uit een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen aan het adres [adres] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en sectie [perceelnummer] , zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00;
II. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs aan kwijting aan [eisers] te betalen de contractuele boete ter hoogte van een bedrag van € 40.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;
III. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 1.443,00 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;
subsidiair:
IV. [gedaagde] veroordeelt om na betekening van dit vonnis te verschijnen op een door de notaris [naam kandidaat-notaris] te bepalen datum, tijdstip en plaats om zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaken bestaande uit een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen aan het adres [adres] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en sectie [perceelnummer] , zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00;
V. bepaalt dat een gedeelte van de door [eisers] verschuldigde koopsom, zijnde
€ 225.017,10 in depot bij de notaris blijft rusten totdat uitvoering is gegeven aan het gevorderde onder VI;
VI. [gedaagde] veroordeelt om al het mogelijke te doen om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis uit verdeeldheid te geraken, zodanig dat het 3/4e onverdeelde aandeel in de gemeenschap met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] aan [gedaagde] wordt toebedeeld, en indien [gedaagde] daar binnen 30 dagen na betekening niet in slaagt, [gedaagde] te verplichten om binnen 30 dagen daarna een gerechtelijke procedure aanhangig te maken waarin [gedaagde] verdeling en toedeling vordert van het perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] , tegen betaling van een reëel bedrag aan de gerechtigden, zulks om onder de verplichting om na toedeling van het perceel aan [gedaagde] te verschijnen op een door de notaris [naam kandidaat-notaris] te bepalen datum, tijdstip en plaats om zijn medewerking te verlenen aan de levering van het perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [perceelnummer] aan [eisers] , zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
VII. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de contractuele boete ter hoogte van een bedrag van € 40.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;
VIII. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een schadevergoeding ter hoogte van € 1.755,82, te vermeerderen met de door [eisers] op dag van levering verschuldigde verleningsprovisie zoals genoemd onder randnummer 3.10 van de dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;
IX. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 1.433,00 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
zowel primair als subsidiair:
X. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder inbegrepen.
3.2.
[eisers] heeft aan zijn vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [eisers] vordert nakoming van de koopovereenkomst. Tussen partijen is op 2 oktober 2021 een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagde] verplicht is het verkochte te leveren aan [eisers] De overeengekomen koopsom bedraagt
€ 400.000,00. Levering zou plaatsvinden op 14 maart 2022, vrij van gebruik en beslagen. Door partijen is na het ondertekenen van de koopovereenkomst gesproken over latere levering, een aanvullende contante betaling en voortgezet gebruik van de woning door [gedaagde] , maar daarover zijn geen afspraken gemaakt, althans geen geldige afspraken omdat deze niet schriftelijk zijn overeengekomen. [eisers] betwist dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van wilsonbekwaamheid bij [gedaagde] . [eisers] mocht er, mede gelet op de betrokkenheid van [naam vertrouwens-/contactpersoon] , [naam vriend] en [naam administrateur] , gerechtvaardigd op vertrouwen dat de verklaringen van [gedaagde] in overeenstemming waren met zijn wil. Van een voor [gedaagde] nadelige rechtshandeling is geen sprake. Van dwaling of bedrog is ook geen sprake, zodat er geen grond is voor vernietiging van de koopovereenkomst. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren partijen bekend met het beslag van [naam dochter 2] en [gedaagde] was bekend met de eigendomssituatie van perceel [perceelnummer] . [gedaagde] heeft verklaard in te staan voor zijn beschikkingsbevoegdheid. [gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Hij is in gebreke gesteld en in verzuim geraakt. Hij is de contractuele boete verschuldigd en verplicht om de schade te vergoeden. Deze schade bestaat uit kosten voor de start van de kringloopwinkel, provisie voor de verlenging van de hypotheekofferte, beslagkosten en buitengerechtelijke incassokosten. De eigendomssituatie van perceel [perceelnummer] maakt niet dat [gedaagde] niet kan nakomen. Hij kan uit de verdeeldheid geraken en verdeling en toedeling bewerkstelligen. Het door [naam dochter 2] gelegde beslag kan worden opgeheven nadat zij uit de koopsom is voldaan. Bij [naam dochter 2] bestaat bereidheid om mee te werken aan de opheffing van het beslag en de verdeling en toedeling. Niet aannemelijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden afgewezen. Ook de geldvordering is in kort geding toewijsbaar. Mede gelet op het verlopen van de hypotheekofferte en de bankgarantie heeft [eisers] bij zijn vorderingen een spoedeisend belang, aldus [eisers]
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. [gedaagde] heeft de koopovereenkomst (op grond van dwaling en bedrog) buitengerechtelijk vernietigd. Voor zover buitengerechtelijke vernietiging in deze procedure niet zou worden aangenomen, geldt dat zeer aannemelijk is dat de vernietiging van de koopovereenkomst in een bodemprocedure alsnog wordt uitgesproken. Er bestaan bovendien ernstige twijfels aan de wilsbekwaamheid van [gedaagde] en [gedaagde] roept daarom ook op grond van artikel 3:34 lid 2 BW Pro de vernietiging van de koopovereenkomst in. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was [gedaagde] niet in staat ten volle zijn wil te bepalen. De hiermee samenhangende feitelijke verschijnselen waren kenbaar voor [eisers] komt geen beroep op gerechtvaardigd vertrouwen toe. De rechtshandeling is ook nadelig voor [gedaagde] omdat de onroerende zaak voor € 400.000,00 is verkocht, terwijl deze op
€ 500.000,00 was getaxeerd. Hij verliest zijn vertrouwde woning. Van dwaling is sprake omdat evident is dat bij een juiste voorstelling van zaken omtrent de eigendomssituatie van het sluiten van de koopovereenkomst zou zijn afgezien. Een deel van de woning en een groot deel van het bijgebouw staan op perceel [perceelnummer] . [gedaagde] kan dat perceel niet leveren omdat daarvan slechts 1/4e deel zijn eigendom is. Ook [eisers] heeft gedwaald ter zake van de eigendomsstatus en de overdraagbaarheid van perceel [perceelnummer] . De wederzijdse dwaling is het gevolg van de gebrekkige recherche van de door [eisers] ingeschakelde notaris, zodat deze niet voor rekening van [gedaagde] is. [eisers] heeft bovendien bij zijn vordering geen spoedeisend belang, de zaak is (voornamelijk vanwege vereist getuigenbewijs) niet geschikt voor een kort geding en onvoldoende aannemelijk is dat de vorderingen van [eisers] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Aan de voorwaarden voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is niet voldaan. De belangen van [eisers] wegen niet op tegen die van [gedaagde] om (in elk geval in afwachting van de bodemprocedure) in zijn woning te kunnen blijven wonen. Toewijzing van de vorderingen zou ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn, omdat de notaris van [eisers] het gebrek dat aan de levering in de weg staat voor het sluiten van de koopovereenkomst had moeten ontdekken. Omdat de koopovereenkomst is vernietigd is er geen grondslag meer voor de gevorderde boete en schadevergoeding(en). Dit geldt ook voor de nevenvorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiser 1] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen 7 dagen na het wijzen van dit vonnis aan [gedaagde] - via de contante betaling aan [naam vertrouwens-/contactpersoon] - de huurpenningen over februari 2022 ad € 350,00 te voldoen;
II. [eiser 1] veroordeelt c.q. gelast het gehuurde uiterlijk op 1 juni 2022, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum, ontruimd, schoon en vrij van zaken op te leveren en de sleutel van het gehuurde bij [naam vertrouwens-/contactpersoon] in te leveren, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of een gedeelte van de dag dat [eiser 1] daarmee in gebreke blijft en met een maximum van € 50.000,00;
III. [eiser 1] veroordeelt in de kosten van het geding in reconventie, de nakosten daaronder inbegrepen.
4.2.
[gedaagde] heeft aan zijn vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [eiser 1] heeft de huur over februari 2022 nog niet voldaan. Het is aan hem om te bewijzen dat hij betaald heeft. [eiser 1] heeft niet betwist dat overeengekomen was dat de huur aan [naam vertrouwens-/contactpersoon] moest worden voldaan, zodat een eventuele rechtstreekse betaling aan [gedaagde] geen bevrijdende betaling is. Toewijzing van deze vordering in een bodemprocedure is aannemelijk. De huurovereenkomst is opgezegd per 1 juni 2022 en [eiser 1] is gehouden het gehuurde ontruimd en schoon op te leveren en de sleutel in te leveren. De huurovereenkomst kan te allen tijde worden opgezegd en niet overeengekomen is dat [eiser 1] kon blijven huren totdat levering zou plaatsvinden.
4.3.
[eiser 1] voert verweer. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. [gedaagde] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen. Betwist wordt verder dat er een huurachterstand bestond. Er is betaald. Er was geen afspraak gemaakt dat uitsluitend bevrijdend aan [naam vertrouwens-/contactpersoon] kon worden betaald. Van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst is geen sprake. Opzegging is bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat partijen zijn overeengekomen dat de huur eindigt op het moment dat de onroerende zaken aan [eisers] worden geleverd; er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Zelfs als sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan geniet [eiser 1] nog huur-/ontruimingsbescherming (artikel 7:230a BW).
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding slechts dan toewijsbaar is als aannemelijk is dat eenzelfde vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het treffen van de voorlopige voorziening(en) vanwege het spoedeisend karakter gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering en/of een deskundigenonderzoek.
5.2.
Het spoedeisend belang van [eisers] volgt uit de aard en grondslagen van zijn vorderingen, zodat hij daarin ontvankelijk is. [eisers] heeft onder meer gesteld dat de geldigheidsduur van de hypotheekofferte en de bankgarantie beperkt is, hetgeen door [gedaagde] niet is betwist. Een en ander leidt tot de conclusie dat een uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
5.3.
Het primaire verweer van [gedaagde] is dat hoogst aannemelijk is dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst als gevolg van een blijvende verstoring van zijn geestesvermogens niet in staat is geweest ten volle zijn wil te bepalen, wat maakt dat de rechtshandeling vernietigbaar is (artikel 3:34 BW Pro). [gedaagde] heeft dit onderbouwd aan de hand van uitvoerige verklaringen / verslagen van zorgverleners van [gedaagde] . Hoewel [eisers] tegen (een deel van) de inhoud c.q. strekking van deze verklaringen / verslagen verweer heeft gevoerd, valt niet uit te sluiten dat inderdaad sprake is (geweest) van een geestelijke stoornis. Daaraan doet niet af dat, zoals [eisers] heeft aangevoerd, deze verklaringen / verslagen na het sluiten van de koopovereenkomst zijn afgelegd / opgesteld en evenmin dat [gedaagde] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst werd bijgestaan door [naam vertrouwens-/contactpersoon] , [naam vriend] en [naam administrateur] , temeer nu niet gesteld of aannemelijk is dat deze personen ter zake deskundig zijn. Om een geestelijke stoornis vast te kunnen stellen is verdere bewijslevering en/of een deskundigenonderzoek nodig. Een kortgedingprocedure leent zich daar niet voor.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de koopovereenkomst onder invloed van die geestelijke stoornis is gesloten. Hij heeft daarbij gewezen op het vermoeden dat is opgenomen in artikel 3:34 lid 2 BW Pro: het sluiten van de door [eisers] gestelde koopovereenkomst is voor hem zeer nadelig. Hoewel [eisers] ook dit heeft betwist, valt niet uit te sluiten dat hiervan inderdaad sprake is. Hierbij is van belang dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het verkochte voorafgaand aan de verkoop door een makelaar getaxeerd is op
€ 500.000,00. Hoewel op zichzelf juist is, zoals [eisers] in dit verband heeft aangevoerd, dat het slechts een indicatieve waardebepaling betrof en dat partijen ondanks een bepaalde taxatiewaarde in onderhandeling tot de koopsom van € 400.000,00 konden komen, is dit onvoldoende om aan de stelling van [gedaagde] voorbij te gaan. Niet is gesteld of anderszins aannemelijk gemaakt dat de taxatie niet juist is geweest of dat er specifieke redenen waren die maakten dat partijen uiteindelijk toch een prijs afspraken die 20% onder die getaxeerde waarde lag. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat [eisers] heeft betwist dat [gedaagde] recht had op voortgezet gebruik na de levering en/of dat een deel van de koopsom nog contant zou worden voldaan. Een en ander leidt tot de conclusie dat aannemelijk is dat de vernietiging van de koopovereenkomst in de bodemprocedure wordt uitgesproken. Dat staat aan toewijzing van de vorderingen in de weg.
5.4.
Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat volstrekt onduidelijk is of [gedaagde] het verkochte überhaupt kan leveren. Dit wordt niet anders als [naam dochter 2] daadwerkelijk haar volledige medewerking verleent aan de verdeling en toedeling van de eigendom van perceel [perceelnummer] en aan de opheffing van het namens haar gelegde beslag op de overige percelen. Uit de verklaringen van partijen ter zitting en de e-mail van [naam kandidaat-notaris] van 4 februari 2022 blijkt dat perceel [perceelnummer] meerdere eigenaren heeft. Het gaat daarbij niet alleen om [naam dochter 2] - met wie [eisers] contact heeft gehad - maar ook om haar broer en om de erfgenamen van [naam dochter 1] , waarover vrijwel niets bekend is. Deze nalatenschap is blijkbaar nog niet verdeeld. Daardoor is tot op vandaag onduidelijk hoe de eigendomsverhoudingen precies liggen. Hiervoor is nader onderzoek vereist. Een kortgedingprocedure leent zich daar niet voor en bovendien is niet aannemelijk dat binnen afzienbare tijd voldoende duidelijkheid kan worden verkregen. Wel duidelijk is dat [gedaagde] dit perceel niet alleen kan leveren. En zonder dit perceel is levering van de andere drie percelen zinledig. Ter zitting is namelijk duidelijk geworden dat perceel [perceelnummer] , vanwege de ligging van het woonhuis en het bijgebouw, in feite onlosmakelijk verbonden is met de andere percelen. Een deel van, bijvoorbeeld, het woonhuis kan niet afzonderlijk worden geleverd. Daarmee staat vast dat -zonder medewerking van de overige eigenaren - levering van de (totale) onroerende zaak aan [eisers] niet mogelijk is en dat hij redelijkerwijs geen belang heeft bij levering van de drie andere percelen.
5.5.
Een belangenafweging maakt een en ander niet anders. De voorzieningenrechter overweegt dat toewijzing van het gevorderde, indien al mogelijk, betekent dat [gedaagde] (tenminste) zijn onroerende zaken - die hij al vele jaren gebruikt en bewoont en die medio 2021 een indicatieve waarde hadden van € 500.000,00 - tegen betaling van € 400.000,00 op zeer korte termijn moet ontruimen, verlaten en leveren, terwijl duidelijk is dat hij nog geen andere woonruimte tot zijn beschikking heeft, hetgeen onomkeerbare en ook nu nog niet voorzienbare materiële en immateriële gevolgen heeft. Hoewel het belang van [eisers] - om op korte termijn vrijelijk over de onroerende zaken te kunnen beschikken - op zichzelf begrijpelijk en legitiem is, heeft hij onvoldoende onderbouwd waarom het belang van [gedaagde] daarvoor moet wijken.
5.6.
Bij deze stand van zaken behoeft hetgeen partijen verder aan hun stellingen en verweren ten grondslag hebben gelegd geen bespreking, omdat het voorgaande tot de conclusie leidt dat de vorderingen worden afgewezen.
5.7.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat €
1.016,00
1.016,00
Totaal € 2.317,00
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Voor toewijzing van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de voorzieningenrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het restitutierisico.
6.2.
[eiser 1] heeft gemotiveerd gesteld dat hij de huurpenningen heeft betaald en wel aan [gedaagde] zelf. Ter onderbouwing daarvan heeft hij gewezen op foto’s die op die contante betaling wijzen. [gedaagde] heeft dit als zodanig niet meer gemotiveerd betwist, maar heeft vervolgens gesteld dat [eiser 1] alleen bevrijdend aan [naam vertrouwens-/contactpersoon] kon betalen. Deze afspraak blijkt echter nergens uit. Dat betekent dat vooralsnog wordt aangenomen dat er wel een betaling heeft plaatsgevonden aan [gedaagde] en dat die betaling ook bevrijdend is geweest. Een en ander betekent dat binnen het kader van dit kort geding niet in voldoende mate vaststaat dat sprake is van een huurachterstand. Daarmee is niet voldaan aan de hiervoor genoemde eisen voor toewijzing van een geldvordering in kort geding, nog daargelaten dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij daarbij een spoedeisend belang heeft.
6.3.
De voorzieningenrechter overweegt dat, wat de huurovereenkomst betreft, de in reconventie te beoordelen rechtsfeiten als het ware ‘spiegelbeeldig’ zijn aan die in conventie. Gelet op de mogelijke geestelijke stoornis bij [gedaagde] geldt ook in reconventie dat - ten aanzien van hetgeen partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen en/of welke rechtshandelingen door [gedaagde] zijn verricht met betrekking tot het gebruik van opslagruimte door [eiser 1] - verdere bewijslevering en/of een deskundigenonderzoek nodig is en dat een kortgedingprocedure zich daar niet voor leent.
6.4.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen worden afgewezen. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] worden begroot op € 508,00 voor salaris advocaat (factor 0,5 × tarief € 1.016,00).
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
wijst de vorderingen af,
7.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.317,00,
7.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
7.4.
verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
7.5.
wijst de vorderingen af,
7.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] tot op heden begroot op € 508,00,
7.7.
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2022.