ECLI:NL:RBGEL:2022:4894

• Datum uitspraak: 13 juni 2022
• Publicatiedatum: 17 augustus 2022
• Zaaknummer: 9749715
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M. Engelbert-Clarenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlenging ontruimingstermijn en huurprijsbepaling in huurovereenkomst voor bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland op 13 juni 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen [verzoeker] en BMA Autoproductie B.V. over de verlenging van de ontruimingstermijn van een werkplaats. [verzoeker] huurt sinds 1 januari 2018 een werkplaats van BMA, met een overeengekomen huurprijs van € 250,00 per maand. BMA heeft de huur opgezegd per 1 maart 2022, maar [verzoeker] verzoekt de kantonrechter om de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 maart 2023. BMA verzoekt op zijn beurt om [verzoeker] per direct te laten ontruimen en om een marktconforme huurprijs van € 650,00 per maand te betalen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW en dat [verzoeker] recht heeft op ontruimingsbescherming. De rechter heeft de belangen van beide partijen afgewogen en geconcludeerd dat de gevolgen van ontruiming voor [verzoeker] ernstiger zijn dan de financiële belangen van BMA. Daarom is de ontruimingstermijn verlengd tot 1 maart 2023 en is de huurprijs voor de verlengde termijn vastgesteld op € 500,00 per maand, wat een verdubbeling is van de oorspronkelijke huurprijs. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens 9749715 HA VERZ 22-17

afschrift aan: gemachtigden
verzonden d.d.:

beschikking d.d. 13 juni 2022 van de kantonrechter

in de zaak van

[verzoeker] ,

wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partij,
gemachtigde: mr. O. Albayrak,

en

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BMA Autoproductie B.V.,

gevestigd te Apeldoorn,
verwerende partij,

gemachtigde: B. van den Broek.

Partijen worden hierna [verzoeker] en BMA genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift, ontvangen ter griffie op 16 maart 2022,

- het verweerschrift, ontvangen ter griffie op 18 maart 2021, met een aanvulling en tegenverzoek op 13 mei 2022,

- de mondelinge behandeling van 23 mei 2022, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.

2. De feiten

2.1.

[verzoeker] huurt sinds 1 januari 2018 van BMA een werkplaats/opslagruimte aan de [adres] (hierna: de werkplaats). De overeengekomen huurprijs is € 250,00 per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
“(…) 2.1. De overeenkomst is geldig voor drie jaar, ingaande op 1 januari 2018 en eindigend op 31 december 2020. 2.2. Na het verstrijken van deze periode wordt mondeling besproken of de overeenkomst wordt verlengt. 2.3. beëindiging van deze overeenkomst is op 31 december 2020 of door opzegging van de huur met inachtneming van een termijn van ten minste drie kalendermaanden.(…)”.

2.3.

Op 26 november 2021 heeft (de bestuurder van) BMA in een WhatsApp-bericht aan [verzoeker] de huur opgezegd per 1 januari 2022. Op 17 december 2021 heeft BMA nader meegedeeld dat de huur eindigt per 1 maart 2022.

2.4.

Tussen partijen is overleg geweest over een huurverhoging, maar dit heeft niet tot overeenstemming en verlenging van de huur geleid.

3. De verzoeken en verweren

3.1.

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van de werkplaats moet plaatsvinden te verlengen tot 1 maart 2023, met veroordeling van BMA in de proceskosten.

3.2.

BMA voert verweer tegen de vorderingen en verzoekt de kantonrechter om [verzoeker] te veroordelen de werkplaats per direct te ontruimen, te veroordelen tot betaling van de marktconforme huurprijs van € 650,00 per maand vanaf 1 maart 2022 en in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen zal hieronder nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Partijen zijn het er over eens dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. De werkplaats moet worden gezien als ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van dit artikel.

4.2.

[verzoeker] betwist allereerst dat de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig door BMA is opgezegd tegen 1 maart 2022. Hierin kan hij niet gevolgd worden. BMA heeft de huur opgezegd op 26 november 2021, maar heeft daarbij een te korte opzegtermijn in acht genomen. Bij inachtneming van de juiste termijn van drie maanden had BMA op dat moment kunnen opzeggen tegen 1 maart 2022. Nadat BMA daar op gewezen was heeft zij de einddatum ook gewijzigd naar 1 maart 2022. Er is geen sprake van een nieuwe opzegging op 17 december 2021, maar slechts van een wijziging van de eerder foutief berekende einddatum.

4.3.

Voorop staat dat huurders van gebouwd onroerend goed dat geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is - zoals het complex - volgens de wet geen huurbescherming hebben. Opzegging van een dergelijk huurcontract door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur. Wel heeft de huurder een in tijd beperkte ontruimingsbescherming, want in de twee maanden na de datum waartegen de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd, kan de huurder niet tot ontruiming worden gedwongen. De huurder kan binnen die periode van twee maanden de rechter vragen de termijn waarvoor de ontruimingsbescherming geldt, te verlengen. Dat heeft [verzoeker] gedaan. Het verzoekschrift is tijdig ontvangen. Daarmee is de verplichting om te ontruimen geschorst, zodat [verzoeker] nog steeds op grond van de huurovereenkomst gebruik mag maken van de werkplaats. Dat er sprake zou zijn van ‘huisvredebreuk’, zoals BMA kennelijk meent, is dan ook een onjuiste conclusie.

4.4.

Bij de beslissing over de verzochte verlenging, moet de rechter de belangen van de huurder om voortgezet gebruik te blijven maken, afwegen tegen de belangen van de verhuurder bij ontruiming. De totale termijn van de ontruimingsbescherming kan overigens nooit langer zijn dan driemaal een jaar na het einde van de huur. Vast staat dus dat ook met een verlenging van de ontruimingstermijn en eventuele volgende verlengingen, de ontruimingsbescherming uiterlijk 1 maart 2025 eindigt en dat ontruiming uiterlijk op die datum zal moeten plaatsvinden.

4.5.

[verzoeker] heeft als zijn belang aangevoerd dat de werkplaats nodig heeft voor de (voorbereidende) werkzaamheden van zijn éénmanszaak als veranda-bouwer. Hij kan voor zijn timmermanswerk en de opslag van materialen niet zonder de werkplaats. Het is momenteel druk met opdrachten, zodat ook de tijd ontbreekt om naar iets anders op zoek te gaan. Afgezien daarvan is er vrijwel niets soortgelijks op de markt. De werkplaats is op loopafstand van zijn woning, wat ook een groot praktisch voordeel voor hem heeft.

4.6.

BMA heeft aangevoerd dat de werkplaats is gelegen naast/in hetzelfde gebouw als haar onderneming. Aanvankelijk was sprake van huur (door BMA) en onderhuur (door [verzoeker] ), maar inmiddels is BMA eigenaar van het pand. Om de exploitatie rendabeler te maken is een huurverhoging op zijn plaats. De huurprijs van € 250,00 per maand is niet marktconform. Er is inmiddels een huurovereenkomst met een derde partij die € 650,00 per maand voor de werkplaats zal gaan betalen.

4.7.

[verzoeker] heeft ter zitting aangegeven dat hij in het overleg tussen partijen akkoord is gegaan met een huurverhoging naar € 600,00 per maand. Dit heeft echter niet geleid tot een overeenkomst, omdat op het moment van acceptatie dat aanbod/voorstel van BMA al was ingetrokken. [verzoeker] erkent wel dat een maandhuur van € 250,00 niet (meer) marktconform is. Hij is nog steeds bereid om een huurverhoging te accepteren als daarmee de opzegging van de baan is. Er zijn plannen voor een verhuizing naar een nog te bouwen woning met werkplaats, maar dat is nog niet concreet, zodat hij voorlopig aangewezen is op de werkplaats, aldus [verzoeker] .

4.8.

De gevolgen van ontruiming voor [verzoeker] en zijn onderneming zijn zeer groot zolang niet vast staat dat elders een werkplaats voor hem beschikbaar is. Dat die werkplaats beschikbaar is, is niet gebleken. Partijen zijn het er over eens er op dit moment weinig tot geen aanbod is. Het belang van BMA is vrijwel uitsluitend financieel. Het bijkomend voordeel van een huurder met kennis van auto’s is, ook volgens BMA, van ondergeschikt belang. Het gaat BMA om het rendement van de huurovereenkomst en de wens om een meer marktconforme huurprijs te ontvangen.
In deze situatie wordt het belang van [verzoeker] ernstiger geschaad door een ontruiming dan het belang van BMA bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker] .

4.9.

[verzoeker] heeft zich bereid verklaard een hogere huurprijs te betalen. BMA heeft in het tegenverzoek verzocht een huurprijs van € 650,00 vanaf 1 maart 2022 te mogen rekenen. [verzoeker] heeft in de correspondentie gevraagd om een in stapsgewijze huurverhoging, waarbij hij een verhoging heeft voorgesteld toegroeiend naar € 600,00 in 2025.
Gelet op de erkenning van partijen dat de huidige huurprijs niet marktconform is en de bij beide partijen aanwezige indruk dat een huurprijs van € 600,00 à € 650,00 op dit moment meer marktconform zal zijn, is er aanleiding te bepalen dat voor het gebruik gedurende de verlengde ontruimingstermijn een hogere som verschuldigd zal zijn dan de overeengekomen huurprijs, zoals voorzien in artikel € 7:230a lid 6 BW. Een vergoeding van € 500,00 per maand is onder deze omstandigheden een redelijk bedrag, omdat dit al een verdubbeling is van de huurprijs.

4.10.

Nu beide partijen op onderdelen in het (on)gelijk worden gesteld bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast zal blijven.

5. De beslissing

De kantonrechter,

5.1.

verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van de werkplaats moet plaatsvinden tot
1 maart 2023,

5.2.

bepaalt de som, die [verzoeker] gedurende te verlengingstermijn moet betalen voor het gebruik van de werkplaats op € 500,00 per maand,

5.2.

compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,

5.3.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2022.