Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
Zaakgegevens: 9648283 CV EXPL 22-178
Grosse aan: mr J. Zeegers
Afschrift aan: mr. P.A.C. van Buul
Verzonden d.d.
vonnis d.d. 10 augustus 2022 van de kantonrechter
in de zaak van
mevrouw
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr J. Zeegers,
tegen
mevrouw
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. P.A.C. van Buul.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Dit verloop blijkt uit:
- het vonnis van 23 maart 2022;
- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie;
- het e-mailbericht van mr Zeegers van 14 juni 2022 met bijlagen;
- het e-mailbericht van mr. van Buul van 15 juni 2022
- de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de op 16 juni 2022 ingevolge het vonnis gehouden mondelinge behandeling, waarbij mevrouw [naam 1] namens [eiseres] is verschenen.
1.2
Hierna is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
[eiseres] bewoont de boerderij aan de [adres]
(hierna: de boerderij) en heeft sinds 1 september 2016 een tot woning verbouwd bijgebouw (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [gedaagde] .
De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.145,00 per maand. Daarnaast is in artikel 4.3 van de schriftelijke huurovereenkomst een “
vergoeding voor stoffering plus kasten overloop” van € 30,00 per maand vermeld.
vergoeding voor stoffering plus kasten overloop” van € 30,00 per maand vermeld.
In artikel 5 van de huurovereenkomst is een indexeringsbepaling opgenomen.
2.2
[eiseres] is momenteel 86 jaar, zij is dementerend en lijdt aan Parkinson. Zij heeft intensieve 24 uurs-zorg nodig en wil tot aan haar overlijden in haar boerderij blijven wonen.
Sinds augustus 2021 woont er ook een via een professioneel bureau ingeschakelde uit Litouwen afkomstige professioneel verzorgster van [eiseres] in de boerderij.
2.3
In maart 2021 is [naam 1] , een nicht van [eiseres] , in de boerderij komen wonen.
2.4
[eiseres] heeft bij brief van 8 november 2021 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 8 mei 2022 wegens dringend eigen gebruik om [naam 1] als mantelzorgster te huisvesten. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met de opzegging.
2.5
De indexering op de huurprijs is door [gedaagde] niet betaald.
Vanaf 1 september 2019 heeft [gedaagde] maandelijks € 200,00 op de huur ingehouden.
Met ingang van 1 september 2018 heeft [gedaagde] de vergoeding voor stoffering plus kasten van € 30,00 per maand niet meer betaald.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1
[eiseres] vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij voor zover de wet toelaat uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht zal verklaren, althans zal bepalen, dat de huurovereenkomst per 8 mei 2022 dan wel een andere door de kantonrechter te bepalen datum eindigt en [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde onder verbeurte van een dwangsom;
b. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.382,08 aan [eiseres] betreffende achterstallige indexering van de huur gerekend over de periode 1 juli 2017 tot en met 31 december 2021 en [gedaagde] zal veroordelen om per 1 januari 2022 tot aan de rechtsgeldige beëindiging van de tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst woonruimte dan wel tot 1 juli 2022 de per 1 juli 2021 geïndexeerde huur van € 1.294,18 per maand aan [eiseres] te betalen;
c. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.200,00 betreffende de niet betaalde € 30,00 per maand voor stoffering plus kasten overloop over de periode september 2018 tot en met 31 december 2021;
d. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.400,00 aan [eiseres] betreffende een door [gedaagde] in de periode 1 oktober 2019 tot en met 31 december 2021 ten onrechte ten aanzien van de huur maandelijks toegepaste verrekening van € 200,00 per maand;
e. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2
[eiseres] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vordering onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
In maart 2021 is haar nicht [naam 1] in de boerderij komen wonen om aan [eiseres] mantelzorg te verlenen, gericht op dagelijks contact met [eiseres] en het bieden van hulp en ondersteuning bij allerlei dagelijkse zaken en het ervoor zorgen dat [eiseres] in verbinding blijft met haar sociale contacten. De woonsituatie in de boerderij is echter onhoudbaar voor drie personen. Die woning is daar niet geschikt voor: er is maar één badkamer en één toilet, de slaapkamer voor de Litouwse verzorgster is zeer klein en er is voor de bewoners onderling te weinig privacy. Daarom heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik, want het is noodzakelijk dat [naam 1] in het gehuurde gaat wonen om als mantelzorger voor [eiseres] te fungeren. Er wordt een eigen belang van [eiseres] nagestreefd zodat er sprake is van eigen gebruik. Bij de belangenafweging kan het belang van [gedaagde] om als huurder in het gehuurde te blijven woning niet opwegen tegen het belang van [eiseres] bij het laten bewonen van het gehuurde door [naam 1] . Op die manier kan [naam 1] als mantelzorger vlakbij [eiseres] wonen zodat zij meteen bij [eiseres] kan zijn om mantelzorg te verlenen. [gedaagde] kan volgens [eiseres] passende vervangende woonruimte vinden in Kilder, dan wel Doetinchem en omgeving.
[gedaagde] heeft de in de huurovereenkomst vastgelegde huurindexering niet betaald. Zij dient deze vanaf 1 juli 2017 nog te voldoen. Het gaat om een totaalbedrag van € 3.382,08.
Ten onrechte past [gedaagde] vanaf 1 oktober 2019 op de huurprijs een verrekening van € 200,00 per maand toe. Die verrekening berustte op een afspraak over advieswerkzaamheden die [gedaagde] daar tegenover zou verrichten. [gedaagde] heeft enkele maanden na 17 september 2019 enige werkzaamheden voor [eiseres] verricht, maar daarna niet meer. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud. [gedaagde] moet dit bedrag van € 5.400,00 over de periode vanaf 1 oktober 2019 tot en met 31 december 2021 alsnog voldoen.
Ten slotte is [gedaagde] nog verschuldigd de in de huurovereenkomst vastgelegde vergoeding van € 30,00 per maand voor stoffering en kasten overloop, tot een totaalbedrag van € 1.200,00.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd dat de vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen, met voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis, en – voor het geval algehele voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
Het verweer van [gedaagde] zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
4.De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie
4.1
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter, indien en voor zover hij oordeelt dat de huurovereenkomst op 8 mei 2022 althans op een nader te bepalen datum eindigt en [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiseres] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.505,00 ter zake de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie meent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag dat [eiseres] hiermee in gebreke blijft tot aan de dag der algehele voldoening;
II. [eiseres] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 50.000,00 aan schadevergoeding, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie meent te behoren, indien blijkt dat [naam 1] niet binnen drie maanden na het vertrek van [gedaagde] het gehuurde heeft betrokken en het gehuurde gedurende twee jaar na het vertrek van [gedaagde] duurzaam in gebruik heeft genomen;
III. [eiseres] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis, en – voor het geval algehele voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
4.2
[gedaagde] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vordering onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
Indien en voor zover de vordering tot beëindiging en ontruiming zou worden toegewezen geldt het volgende. Op grond van een analoge toepassing van artikel 7:275 lid 4 BW vordert [gedaagde] betaling door [eiseres] van de minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten tot een bedrag van € 6.505,00.
Gelet op het door [gedaagde] geschetste feitencomplex is het aannemelijk dat bij de beoogde nieuwe huurder [naam 1] de wil tot een duurzaam eigen gebruik niet aanwezig is. Daarom vordert [gedaagde] de in artikel 7:276 lid 3 BW bedoelde schadevergoeding indien blijkt dat [naam 1] niet binnen drie maanden na het vertrek van [gedaagde] het gehuurde heeft betrokken en het gehuurde gedurende twee jaar twee jaar na het vertrekken van [gedaagde] duurzaam in gebruik heeft genomen. Deze voorwaardelijke schadevergoeding wordt begroot op € 50.000,00 althans een door de kantonrechter in goede justitie nader vast te stellen bedrag.
4.3
[eiseres] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd dat de vorderingen van [gedaagde] dienen te worden afgewezen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Het verweer van [eiseres] zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
5.De beoordeling
In conventie
5.1
[gedaagde] heeft de procesbevoegdheid van [naam 1] betwist op de grond dat [eiseres] ten tijde van de volmacht zeer waarschijnlijk – en in de stellingen van [eiseres] zelf – niet meer in staat was haar wil te bepalen en voorts wordt betwist dat de advocaat van [eiseres] van [eiseres] zelf een opdracht heeft gekregen tot het voeren van deze procedure.
De procesbevoegdheid van [eiseres] en ook de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam 1] is op basis van de notarieel opgemaakte volmacht en daarnaast de verklaring van mr. Zeegers omtrent diens opdracht van [eiseres] voor het voeren van deze procedure en de (proces)vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam 1] voldoende komen vast te staan.
[eiseres] heeft hierbij voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] fysiek en/of geestelijk niet meer in staat is om tijdens de mondelinge behandeling te verschijnen en het woord te voeren.
Dit verweer wordt daarom verworpen. [eiseres] is ontvankelijk in haar vorderingen.
Dringend eigen gebruik
5.2
De eerste vraag is of [eiseres] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat zo is dan dient er een belangenafweging plaats te vinden. Daarbij komt ook aan de orde of er voor [gedaagde] passende woonruimte beschikbaar is.
5.3
Naar vaste rechtspraak kan ook het beoogde gebruik van een ander dan de verhuurder onder omstandigheden worden aangemerkt als gebruik ten behoeve van de verhuurder zelf. Dit kan zich onder meer voordoen als een mantelzorger in het gehuurde dichtbij de verhuurder wil gaan wonen. [gedaagde] heeft onder meer aangevoerd dat er geen sprake is van het verlenen van mantelzorg door [naam 1] , waardoor het concrete belang zou ontbreken. Tegenover deze betwisting heeft ( [naam 1] namens) [eiseres] mede aan de hand van voorbeelden voldoende aannemelijk gemaakt dat zij van oudsher een sterke band heeft met haar tante [eiseres] en dat zij, naast de zorgverlening door de professionele verzorgster, de nodige bijstand en mantelzorg verleent. Dat wordt niet wezenlijk anders doordat [naam 1] in bepaalde periodes in Griekenland verblijft, want overwegend woont zij bij [eiseres] .
5.4
De woonboerderij wordt momenteel sinds enige tijd bewoond door [eiseres] (zij woont en slaapt op de begane grond), een 24-uurs verzorgster en [naam 1] (beide hebben ieder een slaapkamer op de eerste verdieping). Er is één badkamer op de begane grond. In die situatie hebben de drie bewoners volgens [eiseres] te weinig privacy. Daarom is het dringend geboden dat [naam 1] het gehuurde als eigen woonruimte ter beschikking krijgt.
[gedaagde] heeft de dringendheid van het eigen gebruik bestreden, omdat de woonboerderij van [eiseres] (onbetwist) zeer ruim bemeten is (circa 300 vierkante meter woonoppervlak) zodat het vrijwel ondenkbaar is dat dit te klein zou zijn voor de huidige drie bewoonsters.
Dit verweer slaagt. In elk geval kan in de grote woonboerderij door middel van een in omvang en qua kosten beperkte interne verbouwing worden voorzien in voldoende adequate woonruimte die de drie bewoonsters tevens genoeg eigen ruimte en privacy biedt. Er zijn dus op deze manier voldoende alternatieven voorhanden die maken dat het gebruik van het gehuurde door [naam 1] niet als dringend kan worden aangemerkt.
De vraag of voldaan is aan de eis dat sprake moet zijn van dringend eigen gebruik moet daarom ontkennend worden beantwoord.
Uit het voorgaande volgt dat niet voldaan is aan de eerste eis voor de gestelde grond tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de daarop gebaseerde vordering onder a. zal worden afgewezen.
Achterstallige indexering
5.5
Het staat vast dat de in de huurovereenkomst vastgelegde indexering van de huurprijs door [gedaagde] niet is betaald. In beginsel dient [gedaagde] dit onderdeel van de huurprijs te betalen. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op rechtsverwerking.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Rechtsverwerking vindt haar grondslag (behalve in wet en contract) in de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 lid 2 en 6:248 lid 2 BW). Evenals bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in het algemeen, moet de rechter de nodige terughoudendheid betrachten bij het aanvaarden van rechtsverwerking. Van rechtsverwerking kan sprake zijn indien een schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Voor het aannemen van rechtsverwerking is – anders dan bij afstand van recht – niet vereist dat de rechthebbende kennis heeft van het recht dat hij verwerkt. De basis voor rechtsverwerking is een gedraging van de rechthebbende en bijkomende omstandigheden. Onder een dergelijke gedraging is zowel een doen als een nalaten begrepen. Enkel stilzitten door de schuldeiser is onvoldoende voor het aannemen van rechtsverwerking. Het is de tegenstrijdige gedraging van de rechthebbende die de wederpartij in een dusdanige positie brengt (vertrouwen en/of nadeel), dat geconcludeerd wordt dat de rechthebbende naar redelijkheid en billijkheid geen beroep meer kan doen op zijn rechten.
In dit geval kan niet worden gezegd dat [eiseres] haar recht heeft verwerkt om de in de huurovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen indexering van de huurprijs te vorderen.
Dat brengt mee dat dit onderdeel van het gevorderde onder b. zal worden toegewezen.
€ 30,00 per maand voor stoffering + kasten overloop
5.6
[eiseres] heeft ter zake hiervan het verweer van [gedaagde] niet voldoende gemotiveerd weerlegd. Deze mondelinge afspraak is immers enkel met [eiseres] gemaakt hetgeen niet onaannemelijk voorkomt, mede gelet op de aanvankelijk overeengekomen duur van de huurovereenkomst van een jaar. Daar komt bij dat [eiseres] niet zelf heeft verklaard dat dit niet zo was. Daarom wordt de vordering onder c. afgewezen.
Vermindering huurprijs met € 200 per maand
5.7
Deze door [gedaagde] toegepaste vermindering berust op de overgelegde schriftelijke overeenkomst van 17 september 2019. Dit bedrag hield ingevolge die overeenkomst verband met het door [gedaagde] verrichten van financiële advieswerkzaamheden voor [eiseres] . Deze advisering is, zo staat tussen partijen vast, geëindigd omstreeks april 2020. Er is daarom voldoende grondslag om vast te stellen dat partijen waren overeengekomen dat [gedaagde] vanaf 1 oktober 2019 € 200,00 mocht verrekenen met de maandelijkse huurprijs zolang zij financiële advieswerkzaamheden uitvoerde voor [eiseres] . Die grondslag voor verrekening is dus komen te vervallen op 1 mei 2020. In beginsel moet [gedaagde] dat bedrag vanaf 1 mei 2020 weer gaan betalen. [gedaagde] heeft gesteld dat zij met [eiseres] is overeengekomen dat die verrekening nadien zou worden voortgezet als gevolg van een gebrek aan het gehuurde (bruine muren). Die expliciete afspraak is niet (ook) schriftelijk vastgelegd en tegenover de gemotiveerde betwisting niet aangetoond of aannemelijk geworden. Evenmin is aannemelijk geworden dat [gedaagde] dit bedrag maandelijks mocht inhouden wegens opschorting of huurvermindering. Dit betekent dat [gedaagde] het bedrag van € 200,00 per maand over de periode vanaf 1 mei 2020 niet had mogen inhouden. In het midden kan blijven of het bedrag een redelijke huurvermindering vormt in verhouding tot de ernst van de aantasting van het huurgenot als gevolg van het door [gedaagde] gestelde gebrek.
Het onder d. gevorderde bedrag zal daarom voor een deel groot € 4.000,00 ((8+12) x 200) worden toegewezen.
5.8
De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
5.9
In verband met de doorlopende huurrelatie en de uitkomst van de zaak waarbij partijen ieder over en weer (deels) in het (on)gelijk zijn gesteld is het redelijk om te bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.1
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Hetgeen meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.
In voorwaardelijke reconventie
5.11
Nu de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld behoeft deze niet te worden besproken.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 3.382,08 aan [eiseres] betreffende achterstallige indexering van de huur gerekend over de periode 1 juli 2017 tot en met 31 december 2021 en veroordeelt [gedaagde] om per 1 januari 2022 tot 1 juli 2022 de per 1 juli 2021 geïndexeerde huur van € 1.294,18 per maand aan [eiseres] te betalen;
6.2
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 4.000,00 aan [eiseres] betreffende een door [gedaagde] in de periode 1 mei 2020 tot en met 31 december 2021 ten onrechte ten aanzien van de huur maandelijks toegepaste verrekening van € 200,00 per maand;
6.3
verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen onder 6.1 en 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;
6.4
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
6.5
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
conc.: mh