Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 22/514
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak op bezwaar van 10 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van de [adresgegevens] (de onroerende zaak) van € 194.000 voor het belastingjaar 2021 en de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ongegrond verklaard.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2022. Namens eiseres is haar gemachtigde [gemachtigde] verschenen, bijgestaan door [persoon A] . Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] , [persoon C] en [persoon D] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte van het bouwjaar 1909 met een bruto-vloeroppervlakte (BVO) van 152 m2. In het souterrain is een magazijn met een BVO van 90 m2. Tot slot is er een personeelsruimte van 18 m2. De oppervlakte van het perceel is 178 m2.
2. Eiseres heeft de onroerende zaak, tezamen met aantal andere objecten, op 9 mei 2020 in verhuurde staat aangekocht voor € 1.502.000. In de leveringsakte is geen uitsplitsing gemaakt naar de koopsom voor de afzonderlijke onroerende zaken.
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2020.
4. Eiseres heeft op de zitting verklaard niet langer een waarde van € 155.000 te bepleiten. Volgens eiseres moet de waarde worden vastgesteld op € 178.500. Voor de waarde moet volgens eiseres uitgegaan worden van de sinds 1 januari 2022 geldende huur van € 17.851 en een kapitalisatiefactor van 10.
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
6. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport van taxateur [persoon D] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 214.000. Verweerder heeft een huurwaarde van € 19.480 en een kapitalisatiefactor van 11 als uitgangspunt genomen.
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. De bewijslast betreffende de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op verweerder.
9. Eiseres heeft gesteld dat verweerder ten onrechte 1 januari 2020 als toestandsdatum heeft gehanteerd. Eiseres stelt dat de toestandsdatum 1 januari 2021 moet zijn omdat de coronacrisis een specifiek voor dat adres geldende bijzondere omstandigheid is in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c van de Wet WOZ. Dat ook andere winkels in de omgeving daar last van hebben gehad doet daaraan volgens haar niet af.
10. Verweerder heeft in zijn pleitnota gesteld dat deze stelling tardief moet worden verklaard. De rechtbank stelt vast dat eiseres deze stelling in de bezwaarfase al heeft ingenomen. De rechtbank stelt daarnaast vast dat verweerder in zijn pleitnota heeft gereageerd op deze stelling van eiseres. Daar komt bij dat juist verweerder op de zitting het verzoek aan de rechtbank heeft gedaan om deze uitspraak te publiceren gelet op het belang van het oordeel van de rechtbank op dit punt. Al deze omstandigheden kunnen niet anders dan tot de conclusie leiden dat verweerder niet in zijn processuele belangen is geschaad door het late moment waarop eiseres in beroep deze stelling heeft ingenomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat deze beroepsgrond niet tardief moet worden verklaard.
11. Inhoudelijk overweegt de rechtbank hierover het volgende. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak in beginsel bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2020, verkeert. In afwijking daarop zijn in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ een aantal omstandigheden opgenomen waardoor de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als waardepeildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis trof echter heel Nederland. Daarmee kan niet gezegd worden dat de coronacrisis een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid is. De verwijzing van eiseres naar het arrest van de Hoge Raad [1] waarbij een aardbeving als bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c van de Wet WOZ werd aangemerkt treft in dit geval geen doel. In dat arrest heeft de Hoge Raad beslist dat voor woningen die gelegen zijn in een gebied waar zich een aardbeving heeft voorgedaan sprake is van een specifiek voor de desbetreffende onroerende zaak geldende omstandigheid. In het arrest was dus sprake van woningen in een bepaald gebied. De (gevolgen van de) coronacrisis beperken zich echter niet tot een bepaald gebied waardoor naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen sprake is van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid. Dat supermarkten niet zouden zijn getroffen, zoals eiseres stelt, maakt dit niet anders omdat het naar het oordeel van de rechtbank moet gaan om de groep van vergelijkbare referentieobjecten. Een supermarkt is voor de onroerende zaak geen geschikt referentieobject. De beroepsrond faalt. Dit betekent dat de toestandsdatum 1 januari 2020 is. De rechtbank heeft hierbij, gelet op de discussie tussen partijen, in het middel gelaten of de coronacrisis wel van invloed is op de toestand van de onroerende zaak.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur.
13. Met betrekking tot de huurwaarde heeft verweerder in het taxatierapport verwezen naar gerealiseerde huurprijzen van een tweetal objecten. Het betreft de [adresgegevens] (huurcijfer € 18.850, gerealiseerd op 1 oktober 2019) en de [adresgegevens] (huurcijfer € 14.100, gerealiseerd op 15 januari 2020). Deze huurprijzen zijn tot stand gekomen rond de waardepeildatum. Het object aan de [adresgegevens] is gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak en daarmee een goed vergelijkingsobject. De rechtbank is van oordeel dat ook het object aan de [adresgegevens] voldoende vergelijkbaar is. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht is zowel de [adresgegevens] als de [adresgegevens] geen A1-locatie in hartje centrum, maar zijn beide aanloopstraten naar het centrum. De rechtbank acht aannemelijk dat de [adresgegevens] een met de [adresgegevens] vergelijkbare ligging heeft. De gemiddelde huurwaarde van de twee objecten is € 200 per m2 winkelruimte. De aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 190 m2 is dan naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog. Gelet op deze (objectieve) huurprijzen van in de omgeving van de onroerende zaak gelegen referentieobjecten die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen, ziet de rechtbank geen aanleiding om de door eiseres bepleite eigen huurwaarde van € 17.851 als uitgangspunt te nemen. Het eigen huurcijfer is immers twee jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen en heeft daarmee minder bewijskracht voor de waardebepaling op de waardepeildatum dan de gerealiseerde huurcijfers van de [adresgegevens] en [adresgegevens] . Daar komt nog bij dat dit eigen huurcijfer volgens eiseres negatief is beïnvloed door de coronacrisis, welke omstandigheid de rechtbank juist buiten beschouwing laat. Weliswaar heeft eiseres ook gesteld dat het eigen huurcijfer van € 17.581 hoger is dan het huurcijfer op de waardepeildatum zou zijn geweest omdat er verbeteringen zijn aangebracht, desgevraagd heeft eiseres echter op geen enkele wijze kunnen onderbouwen waaruit deze verbeteringen dan hebben bestaan. De rechtbank kent dan ook aan deze vermeende verbetering geen waarde toe. Het voorgaande betekent dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde van de onroerende zaak € 19.480 bedraagt.
14. De stellingen van partijen over de kapitalisatiefactor hoeven in dat geval geen bespreking meer. Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor 10 zou moeten zijn. Uitgaande van een huurwaarde van € 19.480 en een kapitalisatiefactor van (minimaal) 10 moet de conclusie zijn dat verweerder de waarde van € 194.000 voor de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt.
15. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.L van Benthem, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. R.A. Jackson, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).