Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10084575 \ VV EXPL 22-44 \ 610 \ 40141
uitspraak van 6 oktober 2022
vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting Stichting Oosterpoort Wonen
gevestigd te Groesbeek
eisende partij
gemachtigde mr. P.A.C. van Buul
tegen
1.[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen
gemachtigde mr. M. Rubens
Partijen worden hierna Oosterpoort en [gedaagden c.s.] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 september 2022 met producties;
- de aanvullende producties van de zijde van Oosterpoort van 20 september 2022;
- de conclusie van antwoord met productie;
- de mondelinge behandeling van 22 september 2022 mede inhoudende de pleitnotitie van de gemachtigde van Oosterpoort.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 17 november 2021 huren [gedaagden c.s.] voor onbepaalde tijd een woning aan [adres] . Het betreft een appartementencomplex en [gedaagden c.s.] , die broer en zus zijn, zijn medehuurders. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
2.2.
In de algemene huurvoorwaarden staat: “
(…)
(…)
Artikel 2 Meer dan één huurder
2.1
Indien de huurovereenkomst door meerdere personen is ondertekend, zijn deze personen ieder voor zich hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.
(…)
Artikel 6 Algemene verplichtingen van de huurder
(…)
6.5
Huurder dient er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
6.9
In verband met controle door Oosterpoort van de naleving van de verplichtingen van huurder op grond van deze algemene huurvoorwaarden (…) zal huurder Oosterpoort in het gehuurde toelaten. (…)”
2.3.
In april 2022 heeft rookontwikkeling plaatsgevonden. De rook kwam uit het appartement van [gedaagden c.s.] .
2.4.
Op 7 juni 2022 is door GZ-psycholoog/psychotherapeut [de psycholoog] (hierna: de psycholoog) schriftelijk aangegeven dat het intellectuele niveau van [gedaagde sub 1] valt binnen een lichte verstandelijke beperking. Als diagnose is een depressie en PTSS met gevarieerde psychotische zingeving bij een chronische afhankelijke en zorgelijke [leeftijd] [afkomst] vrouw gesteld. Daarnaast schrijft de psycholoog: “
Er is sprake van agressie en prikkelbare stemmingen als uiting van frustratie en toenemende innerlijke spanningen door het gebrek aan inhibitievermogen bij een vrouw met een zwakke ego-ontwikkeling.” Als advies wordt beschreven: “
Er is sprake van agressie en prikkelbare stemmingen als uiting van frustratie en toenemende innerlijke spanningen door het gebrek aan inhibitievermogen bij een vrouw met een zwakke ego-ontwikkeling.” Als advies wordt beschreven: “
-
Individueel behandeling gefocust op stabilisatie en psychoeducatie. Daarna behandeling gericht op emotie regulatie en het verwerken van verlieservaringen en trauma.
Individueel behandeling gefocust op stabilisatie en psychoeducatie. Daarna behandeling gericht op emotie regulatie en het verwerken van verlieservaringen en trauma.
-
Zorgen voor een beschermende en veilige omgeving met de professionele en cultuur sensitieve begeleiding.”
Zorgen voor een beschermende en veilige omgeving met de professionele en cultuur sensitieve begeleiding.”
2.5.
Op 12 juli 2022 hebben bewoners van zes van de acht appartementen uit het appartementencomplex waar [gedaagden c.s.] wonen een brief aan de burgemeester van [gemeente X] geschreven over de onleefbare en onveilige woonsituatie in hun appartementencomplex. In die brief staat: “
(…) Al zeker een half jaar is het echter gedaan met de rust. Onze buurvrouw (…) is de oorlog ontvlucht uit [land] . [gedaagde sub 1] heeft zware psychische problemen en heeft dringend hulp nodig. Adequate en passende hulp blijft achterwege. (…) Als het goed is, heeft u de bevoegdheid om een crisisteam in te schakelen (…) Uit zelfbescherming voor [gedaagde sub 1] zou dat zeer wenselijk zijn. (…) Haar broer laat ons weten dat hij ook bang is voor haar. Het mag duidelijk zijn dat [gedaagde sub 1] begeleiding nodig heeft en niet zelfstandig kan wonen. Er moet dringend (crisis)hulp komen voor [gedaagde sub 1] . (…)”
(…) Al zeker een half jaar is het echter gedaan met de rust. Onze buurvrouw (…) is de oorlog ontvlucht uit [land] . [gedaagde sub 1] heeft zware psychische problemen en heeft dringend hulp nodig. Adequate en passende hulp blijft achterwege. (…) Als het goed is, heeft u de bevoegdheid om een crisisteam in te schakelen (…) Uit zelfbescherming voor [gedaagde sub 1] zou dat zeer wenselijk zijn. (…) Haar broer laat ons weten dat hij ook bang is voor haar. Het mag duidelijk zijn dat [gedaagde sub 1] begeleiding nodig heeft en niet zelfstandig kan wonen. Er moet dringend (crisis)hulp komen voor [gedaagde sub 1] . (…)”
2.6.
Op 2 augustus 2022 heeft Oosterpoort aan [gedaagde sub 1] een schriftelijke waarschuwing, ook geschreven in [taal] , gegeven. Daarin staat dat ze al langere tijd overlast veroorzaakt. Oosterpoort schrijft verder: “
(…)
(…)
U veroorzaakt vooral nachtelijke geluidsoverlast
Door te schreeuwen en met spullen te gooien verstoort u de nachtrust van uw medebewoners. Uw medebewoners kunnen hierdoor niet meer fijn in hun woning wonen. Ook onderhoudt u uw woning niet goed. (…)
Wij eisen dat u stopt het met veroorzaken van overlast
Wij gaan er van uit dat u hier direct mee stopt. Als u dat niet doet, schakelen wij de advocaat in. (…)”
2.7.
Op 17 augustus 2022 heeft Oosterpoort [gedaagden c.s.] het volgende bericht: “
(…)
(…)
Deze week is er enorme wateroverlast veroorzaakt door [gedaagde sub 1]
Dit is al eerder gebeurt. Op het moment dat mijn collega aan de deur komt wordt de deur niet open gedaan. De benedenbuurman heeft veel last hiervan. Wij eisen dat u hiermee stopt. En dat u de deur open maakt als Oosterpoort er is. (…) We zien geen andere mogelijkheid dan het aanvragen van ontruiming aan de rechter. De overlast blijft maar doorgaan en wij hebben ook een verantwoordelijkheid tegenover de andere bewoners [het appartementencomplex] . (…)”
3.De vordering en het verweer
3.1.
Oosterpoort vordert, bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden c.s.] te veroordelen om de woning c.a., staande en gelegen [woonplaats] , [gemeente X] aan [het appartementencomplex] [adres] binnen drie dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken Oosterpoort niet in eigendom toebehoren, althans met al het hare en de haren te (doen) verlaten en ontruimen, de woning in goede staat aan Oosterpoort op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Oosterpoort te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden, met veroordeling van [gedaagden c.s.] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering legt Oosterpoort ten grondslag dat [gedaagden c.s.] tekortschieten in de nakoming van diverse op hen rustende verbintenissen. [gedaagde sub 1] zorgt voor structurele en ernstige (nachtelijke) geluidsoverlast door onder andere schreeuwen, gillen, huilen en woede uitbarstingen. Ze laat Oosterpoort niet binnen op zulke momenten. Daarnaast gooit ze met spullen, zorgt voor wateroverlast en rookontwikkeling. Dit is in strijd met goed huurderschap en art. 6.5 en 6.9 van de algemene huurvoorwaarden. Het is ook onrechtmatig jegens andere huurders van Oosterpoort. Er zijn heel veel klachten over [gedaagde sub 1] van medebewoners/omwonenden. De politie moet vaak uitrukken. De tekortkomingen zijn voldoende ernstig om tot ontruiming, vooruitlopend op een procedure om de huurovereenkomst te ontbinden, over te gaan. Hoewel [gedaagde sub 2] niet voor overlast zorgt, wordt de ontruiming ook ten aanzien van hem gevorderd, omdat hij op grond van art. 2.1 van de algemene huurvoorwaarden hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Hij zorgt er niet voor dat [gedaagde sub 1] de overlast staakt en is daar ook niet toe in staat. Oosterpoort wil dat de overlast zo spoedig mogelijk stopt. Zij heeft de plicht andere huurders van haar die overlast ervaren van [gedaagde sub 1] het rustig huurgenot te verschaffen.
3.3.
[gedaagden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd - kort gezegd - tot niet ontvankelijk verklaring of afwijzing van de vordering van Oosterpoort en, indien de gevorderde ontruiming wordt toegewezen, om dit alleen voor wat betreft [gedaagde sub 1] toe te wijzen.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering. Oosterpoort heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde sub 1] structurele en ernstige overlast veroorzaakt, waar omwonenden last van hebben. Gelet hierop kan een bodemprocedure niet worden afgewacht.
4.2.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.
4.3.
De aard en ernst van de overlast die door [gedaagde sub 1] wordt veroorzaakt, wordt door [gedaagden c.s.] niet betwist. Dat betekent dat vast staat dat [gedaagde sub 1] zorgt voor structurele en ernstige (nachtelijke) geluidsoverlast, wateroverlast en rookontwikkeling. Daarmee schiet zij tekort in de nakoming van op haar rustende verbintenissen. In beginsel kan dan een ontruiming, vooruitlopend op een eventuele ontbindingsvordering in een bodemzaak, worden toegewezen.
4.4.
De vervolgvraag is of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding, en daarop vooruitlopend de ontruiming, en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit komt neer op een belangenafweging, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn, tussen enerzijds het belang van Oosterpoort bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagden c.s.] om te blijven wonen in het appartement. [gedaagden c.s.] hebben gesteld dat [gedaagde sub 1] te maken heeft met medische en psychische problemen. Ze hebben een bericht van de psycholoog van 7 juni 2022 overgelegd ter onderbouwing hiervan. Hoewel uit dit bericht zeker blijkt dat bij [gedaagde sub 1] sprake is van een depressie en PTSS met gevarieerde psychotische zingeving (of in ieder geval dat dat in juni 2022 het geval was), betekent dat niet dat daardoor ontruiming in geen geval kan worden toegewezen. Het blijft een belangenafweging. Daarbij geldt het volgende.
4.5.
[gedaagden c.s.] hebben betoogd dat [gedaagde sub 1] te maken heeft met wachtlijsten en wachttijden. Het duurt lang voordat er een passende oplossing voor [gedaagde sub 1] kan worden gevonden. Plaatsing in een passende woonomgeving kan mogelijk worden gerealiseerd binnen de komende maanden, maar concreet zicht op een datum is er nog niet. De gemachtigde van [gedaagden c.s.] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat zij niet begrijpt waarom concrete hulp niet eerder van de grond is gekomen en waarom er geen crisismaatregel is afgegeven. Dat had gezien de overlast en klachten van de buurtbewoners voor de hand gelegen. De gemeente en politie zijn bekend met de situatie en er is sprake van multidisciplinair overleg binnen de gemeente waarbij de situatie is besproken. Inmiddels is er een aanvraag in het kader van de WLZ gedaan. [gedaagde sub 1] heeft een neuroloog bezocht en er is het voornemen mevrouw bij Pro Persona 15 dagen te observeren. [gedaagde sub 1] is in haar beperkingen kwetsbaar. Er zijn inmiddels concrete stappen gezet. Verlies van woonruimte zal direct een aantasting van haar al kwetsbare gezondheid vormen, aldus [gedaagden c.s.] .
4.6.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat voorshands vast dat er sprake is van ernstige en structurele overlast door [gedaagde sub 1] . Bij haar beoordeling betrekt de voorzieningenrechter dat de situatie al in ieder geval sinds april 2022 speelt en dat er geen concreet zicht is dat de situatie op korte termijn gaat veranderen. Bij haar beslissing acht de voorzieningenrechter ook van belang dat Oosterpoort heeft toegezegd dat, wanneer concreet zicht bestaat op plaatsing van [gedaagde sub 1] op een voor haar geschikte plek binnen twee weken tot een maand na de datum van de mondelinge behandeling, de feitelijke ontruiming (als die door de voorzieningenrechter wordt uitgesproken) geen doorgang zal vinden.
4.7.
Verder geldt dat Oosterpoort als verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid jegens [gedaagden c.s.] heeft, maar ook jegens omwonenden die ook van haar huren. Een van de taken van Oosterpoort is het zorgen voor huurgenot van haar huurders en daaraan kan zij niet voldoen zolang [gedaagden c.s.] in het appartementencomplex wonen. De nachtrust wordt verstoord en bewoners, zo blijkt uit hun verklaringen, zien zich genoodzaakt te verhuizen of slapen al geruime tijd elders. Oosterpoort is, onder meer door de klachten van omwonenden, gehouden stappen te ondernemen om aan de ontstane overlastsituatie een eind te maken. De pogingen die zij heeft ondernomen door middel van brieven van 2 en 17 augustus 2022 hebben geen effect gehad. Er is sprake van een onhoudbare situatie voor omwonenden en [gedaagde sub 2] en er is geen zicht op enige verbetering.
4.8.
Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het belang van Oosterpoort bij de gevorderde ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [gedaagden c.s.] in het appartement te blijven wonen. Van Oosterpoort kan niet verwacht worden de situatie te laten zoals hij is. Daarom wordt de gevorderde ontruiming toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagden c.s.] hebben de voorzieningenrechter verzocht te overwegen of een eventuele toewijzing van de ontruimingsvordering kan worden gesteld op een termijn die [gedaagde sub 1] in staat stelt passende alternatieve woonruimte te vinden. Omdat zij onvoldoende concreet (onderbouwd met stukken) hebben aangegeven op welke termijn voor [gedaagde sub 1] passende woonruimte beschikbaar komt en mede gezien de toezegging van Oosterpoort, zal de ontruimingstermijn niet verlengd worden.
4.9.
De ontruiming wordt niet beperkt tot enkel [gedaagde sub 1] . Hoewel partijen het erover eens zijn dat [gedaagde sub 2] geen overlast veroorzaakt, is hij op grond van art. 2.1 van de algemene huurvoorwaarden hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Hij is niet in staat om de overlast van [gedaagde sub 1] te beperken. Ter zitting heeft Oosterpoort de toezegging gedaan haar best te doen om een woonplek te vinden voor [gedaagde sub 2] als er een ontruimingsvonnis volgt. De mogelijkheden om [gedaagde sub 2] elders te huisvesten zijn groter dan om [gedaagde sub 1] elders te vestigen, zo betoogde Oosterpoort, omdat de overlast niet aan het gedrag van [gedaagde sub 2] te wijten is.
4.10.
Het belang van Oosterpoort in het algemeen vergt dat zij de veroordeling ten uitvoer kan leggen niettegenstaande een daartegen ingesteld rechtsmiddel. Er is in het onderhavige geval niet gebleken van belangen van [gedaagden c.s.] bij opschorting die daartegen opwegen. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.11.
[gedaagden c.s.] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden c.s.] om de woning c.a., staande en gelegen [woonplaats] , [gemeente X] aan [het appartementencomplex] [adres] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken Oosterpoort niet in eigendom toebehoren, althans met al het hare en de haren te (doen) verlaten en ontruimen, de woning in goede staat aan Oosterpoort op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Oosterpoort te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden;
5.2.
veroordeelt [gedaagden c.s.] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Oosterpoort vastgesteld op € 129,03 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2022