Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10059215 \ VV EXPL 22-39 \ 610 \ 858
uitspraak van
vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonwaarts
gevestigd te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr. R.L. Fabritius
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. J.M. van der Pol
Partijen worden hierna Woonwaarts en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 augustus 2022 met producties
- de mondelinge behandeling van 22 september 2022 mede inhoudende de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Woonwaarts .
2.De feiten
2.1.
Woonwaarts heeft met ingang van 29 augustus 2017 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] en de garage aan de [adres garage] , tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van thans € 537,59 per maand, respectievelijk € 51,21 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst voor de garage is bepaald dat de overeenkomst eindigt op de datum waarop de huurovereenkomst voor de woning eindigt.
2.3.
Op de huurovereenkomst voor de woning zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonwaarts van toepassing. In artikel 6.8 van de algemene voorwaarden is het volgende bepaald:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.”
2.4.
Op 10 juni 2022 heeft de politie Gelderland-Zuid in het kader van de Opiumwet een inval gedaan in de woning van [gedaagde] . Aanleiding daartoe was een melding van Liander dat in de woning een illegale aansluiting op het netwerk zou zijn. In het hennepbericht van de politie van 21 juni 2022 staat dat in de woning een niet in werking zijnde, maar wel volledig ingerichte hennepkwekerij met in totaal 110 gevulde potten (zonder hennepplanten) werd aangetroffen. Verder staat in het hennepbericht dat de politie uitgaat van zes eerdere oogsten. Indicatoren daarvoor zijn onder meer de aanwezigheid van vervuilde koolstoffilters, henneptoppen in dozen, hennepaanslag op de toegangsdeur van de kwekerij en hennepresten in vuilniszakken. Tevens zijn er twaalf assimilatielampen, vier koolstoffilters, twee slakkenhuizen en een aan-/afzuiginstallatie in beslag genomen.
2.5.
Woonwaarts heeft [gedaagde] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst tussen partijen zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2.6.
De gemachtigde van Woonwaarts heeft bij brief van 1 augustus 2022 onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde] :
“Eerder vandaag spraken wij elkaar telefonisch. U vertelde mij toen dat u zich niet kan vinden in de weergave van de feiten over de aanwezigheid van een hennepkwekerij in uw woning. Volgens u zit het helemaal anders. U heeft mij verteld dat u bereid bent om de woning te verlaten aan het eind van de maand, maar u wil dan een verhuurdersverklaring krijgen, waarop niet staat dat u betrokken bent geweest bij hennepteelt.
Zoals afgesproken heb ik uw verhaal besproken met cliënte, Stichting Woonwaarts . De rapportage van de politie is duidelijk. Er was een illegale aansluiting aanwezig voor elektriciteit en de politie heeft een volledig ingerichte hennepkwekerij aangetroffen met 110 gevulde potten. Daarbij gaat de politie ervan uit dat er al diverse oogsten zijn geweest, gelet op de andere goederen die ze in uw woning hebben aangetroffen.
Woonwaarts kan om die reden geen verhuurdersverklaring geven, waarop zou staan dat geen sprake is geweest van hennepteelt. Dat gaat Woonwaarts dan ook niet doen.”
3.De vordering en het verweer
3.1.
Woonwaarts vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] veroordeelt om terstond na betekening van het vonnis de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] met de garage aan de [adres garage] te [woonplaats] te ontruimen met al het zijne en al de zijnen, die woning in goede staat aan Woonwaarts op te leveren, de sleutels van die woning na de ontruiming aan Woonwaarts af te geven en die woning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat de woning dan wel de garage (gedeeltelijk) niet is ontruimd, met een maximum van € 20.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.409,51 aan achterstallige huurpenningen (op het moment van dagvaarding) en ten aanzien van werkzaamheden verricht door Woonwaarts in de woning, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van iedere afzonderlijke termijn tot en met het moment van algehele voldoening;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatst geldende maandhuur, voor iedere maand, of een deel van een maand (naar rato), dat [gedaagde] na het moment van dagvaarding van de woning en de garage gebruik blijft maken tot het moment dat [gedaagde] daadwerkelijk en volledig met al het zijne en al de zijnen de woning en de garage geheel ontruimd aan Woonwaarts ter beschikking heeft gesteld;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boete;
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Woonwaarts legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.8 van de algemene voorwaarden, alsmede met artikel 7:213 BW Pro, nu de politie op 10 juni 2022 een niet in werking zijnde, maar volledig ingerichte hennepkwekerij heeft aangetroffen. De politie gaat uit van zes eerdere oogsten, hetgeen volgens Woonwaarts betekent dat, uitgaande van een kweekperiode van drie maanden, de hennepkwekerij anderhalf jaar in gebruik is geweest. Woonwaarts stelt zich op het standpunt dat de tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Voorts heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan van € 1.257,75 en een factuurbedrag van € 151,76 wegens verrichte werkzaamheden in verband met buitensluiting niet voldaan. Ook ten aanzien van de openstaande bedragen stelt Woonwaarts zich op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonwaarts . Op het verweer van [gedaagde] wordt hierna, voor zover van belang voor de beslissing, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de stellingen van Woonwaarts .
4.2.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.
4.3.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling, kort samengevat, erkend dat hij wegens ernstige financiële problemen – een schuld van inmiddels € 19.000,00 – in maart 2022 een hennepkwekerij is gaan inrichten, maar hij betwist dat deze ooit in bedrijf is geweest. Volgens [gedaagde] heeft hij in maart 2022 voor € 300,00 tweedehands spullen gekocht voor het inrichten van de kwekerij en daarbij zaten, zonder dat hij daarvan op de hoogte was, ook vuilniszakken met henneptoppen en hennepresten. [gedaagde] erkent dat hij de illegale aansluiting in de meterkast zelf heeft gemaakt, maar van gevaarzetting was volgens hem geen sprake, nu de kwekerij nooit heeft gewerkt. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde boete en dwangsom, die hij bovenmatig vindt.
4.4.
Volgens vaste jurisprudentie is de aanwezigheid van een hennepkwekerij voldoende om tot het oordeel te komen dat zowel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst als het handelen in strijd met goed huurderschap. Of deze tekortkoming in een bodemprocedure moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst hangt af van de bijzondere aard ervan en de (geringe) betekenis. De kantonrechter is van oordeel dat de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een dergelijke bijzondere aard. Van een te geringe betekenis van de tekortkoming is evenmin gebleken. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat de hennepkwekerij nog niet in bedrijf was geweest op zijn woonadres, maar tegen de stelling van Woonwaarts dat de politie hennepaanslag op de toegangsdeur van de kwekerij heeft aangetroffen – een indicatie dat de hennepkwekerij in werking is geweest in het gehuurde – heef [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter gaat er daarom voorshands van uit dat de kwekerij voorafgaand aan de politie-inval wel in werking is geweest in het gehuurde. Bovendien heeft Woonwaarts , verwijzend naar het hennepbericht (productie 5 bij dagvaarding) gesteld dat sprake was van brandgevaar door de illegale elektriciteitsaansluiting ten behoeve van de hennepkwekerij en naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] deze stelling onvoldoende gemotiveerd betwist.
4.5.
Duidelijk is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde grote gevolgen zullen hebben voor [gedaagde] . De kantonrechter is echter voorlopig van oordeel dat het belang van [gedaagde] dient te wijken voor het belang van Woonwaarts bij ontbinding en de thans gevorderde ontruiming. Woonwaarts heeft immers, naast de maatschappelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van de aanpak van hennepkwekerijen, ook een aanzienlijk belang bij het voorkomen van gevaar zettende situaties en het zorgen voor een ongestoord woongenot in de woonomgeving. Geoordeeld wordt daarom dat de gestelde tekortkoming in verband met de aanwezigheid van een hennepkwekerij, in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden. De gevorderde ontruiming zal dus worden toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.6.
De gevorderde dwangsom op de ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Met het onderhavige vonnis beschikt Woonwaarts immers over een titel om het gehuurde zelf, via de weg van de reële executie, gedwongen te laten ontruimen. Zij heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd waarom zij daarnaast nog belang heeft bij een financiële prikkel voor [gedaagde] om tot ontruiming over te gaan.
4.7.
Tegen het gevorderde bedrag van € 1.409,51 aan huurachterstand en een openstaande factuur voor herstelwerkzaamheden, is geen, althans onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd. De vordering op dit punt wordt daarom toegewezen.
4.8.
Woonwaarts vordert de boete van € 2.500,00 op grond van artikel 6.8 van haar algemene huurvoorwaarden. Nu [gedaagde] een consument is zal ambtshalve moeten worden getoetst of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van EU Richtlijn 93/13.
Volgens artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de Richtlijn wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a, van het BW dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat, in het licht van de Richtlijn en artikel 6:233, aanhef en onder a, BW, een boete van € 2.500,00 in een redelijke verhouding staat tot de schade die een verhuurder kan verwachten door de exploitatie van een hennepkwekerij in de huurwoning. Bovendien staat de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding tot het belang van wat met die nakoming is gediend. Immers, het is een feit van algemene bekendheid dat het kweken van hennep in een woning kan leiden tot ernstige overlast en gevaarzetting. Te denken valt daarbij aan brand- en/of waterschade, stankoverlast en overlast door mensen uit het drugsmilieu. De kantonrechter is van oordeel dat een boete van € 2.500,00 niet buitensporig hoog is, gelet op de omzet die met het kweken van hennep kan worden behaald. Bovendien mag van een dergelijke boete een afschrikwekkend effect uitgaan. Naar het oordeel van de kantonrechter dient het beding in artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden dan ook niet als oneerlijk te worden aangemerkt. De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen.
4.10.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] met de garage aan de [adres garage] te [woonplaats] te ontruimen met al het zijne en al de zijnen, die woning in goede staat aan Woonwaarts op te leveren, de sleutels van die woning na de ontruiming aan Woonwaarts af te geven en die woning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.409,51 aan achterstallige huurpenningen op het moment van dagvaarding (24 augustus 2022) en ten aanzien van werkzaamheden verricht door Woonwaarts in de woning, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van iedere afzonderlijke termijn tot en met het moment van algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatst geldende maandhuur, voor iedere maand, of een deel van een maand (naar rato), dat [gedaagde] na het moment van dagvaarding (24 augustus 2022) van de woning en de garage gebruik blijft maken tot het moment dat [gedaagde] daadwerkelijk en volledig met al het zijne en al de zijnen de woning en de garage geheel ontruimd aan Woonwaarts ter beschikking heeft gesteld;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boete;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Woonwaarts begroot op € 127,42 aan dagvaardingskosten, € 322,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.6.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op