Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummers / rolnummers: C/05/401776 / HZ ZA 22-109 en C/05/403933 HZ ZA 22-159
Vonnis van 5 oktober 2022
in de zaak van
de vereniging
[VvE]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. D.F. Fransen te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[de B.V.],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A. Hofman te Barneveld
en in de gevoegde zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[de B.V.],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. A. Hofman te Barneveld
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. D.F. Fransen te Zwolle.
Partijen zullen hierna [VvE] , [de B.V.] en [gedaagde c.s.] , dan wel afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] genoemd worden.
1.De procedure
In de zaak van [VvE] tegen [de B.V.] (401776 / HZ ZA 22-109)
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 juni 2022;
- de mondelinge behandeling, gehouden op 26 augustus 2022, waar beide advocaten spreekaantekeningen hebben voorgedragen en waarvan voor het overige aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
In de zaak van [de B.V.] tegen [gedaagde c.s.] (403933 / HZ ZA 22-159)
1.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 augustus 2022 waarin de hoofdzaak is gevoegd met de zaak tussen [VvE] en [de B.V.] (401776 / HZ ZA 22-109);
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 15 augustus 2022 van mr. Hofman met daarbij de producties 18 tot en met 21;
- de mondelinge behandeling, gehouden op 26 augustus 2022, waar beide advocaten spreekaantekeningen hebben voorgedragen en waarvan voor het overige aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[de B.V.] is sinds 2012 eigenaar van bungalowpark [bungalowpark] (hierna: het bungalowpark). Het bungalowpark bevat 151 in eigendom uitgegeven kavels waarop door de eigenaren een recreatiewoning is gebouwd. Daarnaast bevat het bungalowpark 45 aan [de B.V.] in eigendom behorende kavels die door haar worden verhuurd.
2.2.
[gedaagde 1] is eigenaar van acht kavels en huurder van twee kavels op het bungalowpark. [gedaagde 2] is eigenaar van drie kavels en [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn samen eigenaar van vier kavels.
In de aktes van levering met betrekking tot [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is het volgende bepaald:
“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een akte van levering op zestien februari negentienhonderdzesennegentig (…) waarin woordelijk staat vermeld:
“AANBIEDINGSLPLICHT, OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN. KWALITATIEVE BEDINGEN EN BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Artikel 6
Aanbiedingsplicht
A. (…)
B. Indien Koper het door hem gekochte wenst te verhuren of in gebruik te geven aan een derde (niet zijnde een gezinslid van koper) is hij verplicht dit tevoren te melden aan Verkoper of een door deze aan te wijzen vertegenwoordiger van verkoper. Verkoper heeft alsdan het recht - onder opgave van redenen - om de verhuur of het ingebruikgeven anderszins aan de betreffende huurder/gebruiker niet toe te staan.
De Koper is gehouden een huurder, of een gebruiker krachtens een ander recht dan huur, in kennis te stellen van het na te melden parkreglement, waar aan de huurder respectievelijk gebruiker, zich dient te onderwerpen.
C. Verkoper kan de door hem hierboven bedongen rechten overdragen aan een opvolgende eigenaar van [park] , onder gehoudenheid de koper/nieuwe eigenaar van het Verkochte hiervan onverwijld op de hoogte te stellen.
(…)
Kettingbeding
Artikel 9
Bij iedere vervreemding (in eigendom of genot) van het Verkochte moet het bepaalde in de artikelen 6 en 7, en de onderhavige opleggingsverplichting bij wijze van kettingbeding opgelegd worden aan de nieuwe verkrijger, (…)”
Deze bepalingen zullen hierna worden aangeduid als de verhuurbepalingen.
2.3.
In de aktes van levering ten aanzien van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] is het volgende bepaald:
“
Erfdienstbaarheden en bijzondere verplichtingen
Erfdienstbaarheden en bijzondere verplichtingen
Ten aanzien van het erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen en/of andere bijzondere verplichtingen met betrekking tot het Verkochte wordt verwezen naar de hiervoor onder “beschikkingsbevoegdheid verkoper” vermelde akte van levering. Koper verklaart op de hoogte te zijn van de tekst van de in die akte opgenomen bijzondere bepalingen. Een kopie van die tekst is aan deze akte gehecht en wordt geacht daarmee één geheel te vormen en woordelijk in deze akte te zijn opgenomen. Voor zover in die bepalingen verplichtingen voorkomen die verkoper aan koper moet opleggen, doet hij dat hierbij en worden deze verplichtingen door koper aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn opgenomen, worden die rechten hierbij ook door verkoper voor die derden aangenomen.”
2.4.
In de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [de B.V.] is de volgende tekst opgenomen:
“
De huurovereenkomst is persoonsgebonden, huurder verklaart bij ondertekening van het huurcontract het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor eigen recreatief gebruik.
De huurovereenkomst is persoonsgebonden, huurder verklaart bij ondertekening van het huurcontract het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor eigen recreatief gebruik.
Permanent wonen en commercieel verhuren is niet toegestaan, zonder schriftelijke toestemming van [bungalowpark] .
(…)”
2.5.
In 2021 heeft [gedaagde c.s.] [VvE] opgericht. [VvE] is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid. In de statuten is het volgende opgenomen:
“
Artikel 3
Artikel 3
1. De vereniging heeft ten doel:
a. Het behartigen van de belangen van de leden met betrekking tot de chalets en/of de recreatiewoningen van de leden gelegen op [bungalowpark] (…), welke belangenbehartiging betrekking heeft op zowel het (recreatief) wonen in/op gemelde chalets en/of recreatiewoningen als de verhuur daarvan.
b. Het waarborgen of doen waarborgen van de rechtspositie van de leden.
c. Het bevorderen van de leefbaarheid en het welzijn in de directe woonomgeving.
2. De vereniging tracht dit doel te bereiken onder meer door:
(…)
- het aanwenden van alle legale middelen om de belangen van de leden veilig te stellen waartoe het voeren van rechtsprocedures is inbegrepen.
(…)”
2.6.
[de B.V.] heeft op 9 december 2021 aan onder andere [gedaagde c.s.] geschreven dat met ingang van 1 januari 2022 het nieuwe ‘Verhuurreglement’ geldt.
In dit Verhuurreglement is onder meer het volgende bepaald:
“
Introductie:
Introductie:
(…)
Dit verhuurreglement is van toepassing op alle eigenaren en huurders van kavels welke hun daarop gesitueerde recreatieverblijf aan derden verhuren of anderszins in gebruik afstaan. Het is duidelijk dat verhuur niet alleen kosten met zich meebrengt voor [de B.V.] maar ook een maximum aan verhuur een noodzaak is en altijd met tussenkomst van [de B.V.] dient te geschieden (…)
De faciliteiten van het park zijn naar onze beoordeling niet toereikend om onbeperkt verhuur toe te staan. Toestemming voor verhuur in meer dan drie weken per jaar zal dan ook ten hoogste voor 70 kavels kunnen worden verleend.
(…)
Artikel 1:Definities
(…)
h. Commerciële Verhuur: Verhuur in meer dan drie kalenderweken per jaar.
i. Individuele Toestemming: door exploitant voor de kavel waarop het te verhuren chalet is gesitueerd aan verhuurder verleende toestemming voor commerciële verhuur.
Artikel 3:Vergoeding
Verhuurder is vanwege haar huurders – naast de mogelijkheid door exploitant aan de gemeente af te dragen toeristenbelasting – de navolgende vergoeding verschuldigd aan exploitant:
€ 1,50 per persoon per overnachting
€ 0,75 per hond per overnachting (maximaal 2 honden toegestaan per kavel)
Jaarlijks - voor het eerst per 1 januari 2023- te indexeren op basis van de CPI.
(…)
Artikel 6:Commerciële Verhuur
1. Commerciële Verhuur is uitsluitend toegestaan met Individuele Toestemming, verleend door middel van het als bijlage 1 bij dit reglement behorende document;
2. Individuele Toestemming als bedoeld in het eerste lid kan worden geweigerd indien;
a. Het totaal aantal reeds commercieel verhuurde chalets 70 of meer bedraagt.
Artikel 7:Verval Individuele Toestemming
1. De aan Verhuurder verleende Individuele Toestemming komt van rechtswege te vervallen
(…)
d. Verhuurder in strijdt handelt met de bepalingen van onderhavig reglement.
(…)”
2.7.
[gedaagde c.s.] is niet akkoord gegaan met het verhuurreglement.
2.8.
[gedaagde c.s.] heeft de verhuur van recreatiewoningen vanaf januari 2022 niet meer aan [de B.V.] gemeld.
3.De vordering en het verweer
In de zaak tussen [VvE] en [de B.V.] (401776 / HZ ZA 22/109)
3.1.
[VvE] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat geen parkreglement of verhuurreglement van toepassing is op de rechtsverhouding tussen de leden van de vereniging [VvE] en [de B.V.] ;
II. voor recht zal verklaren dat [de B.V.] niet gerechtigd is om enige geldbedrag per bezoeker resp. per hond aan de leden van de [VvE] op [bungalowpark] in rekening te brengen;
III. voor recht te verklaren dat [de B.V.] niet gerechtigd is om eenzijdig voorwaarden te verbinden aan de verhuur van de chalets / (vakantie)huizen door de leden van de VvE;
IV. [de B.V.] zal veroordelen tot het op haar kosten en uiterlijk binnen zes weken uitvoeren van (en daarmee tot nakoming van de verplichting tot):
a. deugdelijke herstelwerkzaamheden aan de wegen en paden, in de zin dat scheuren, gaten en andere oneffenheden (alles in de ruimste zin van het woord) in de wegen en paden worden hersteld, waaronder in ieder geval degene die zichtbaar zijn op de foto’s van productie 4;
b. het realiseren van deugdelijke en voldoende verlichting van de wegen en paden, ter
voorkoming van de situatie (zoals op de foto’s van productie 4 bij dagvaarding) dat slechts een enkele lamp brandt op een grotere afstand van die wegen en paden;
c. het deugdelijk schoonmaken van de openbare voorzieningen zoals in ieder geval de receptie, de toiletgroep, het zwembad en de wasserette;
d. het ophalen en afvoeren van vuilnis of voorzien in een ordelijke milieustraat;
e. het realiseren van een deugdelijk functionerende hemelwaterafvoer/ riolering;
f. het in stand houden en verbeteren van infrastructurele voorzieningen zoals het elektriciteits- en waterleiding netwerk;
dit alles op het [bungalowpark] ;
één en ander op straffe van een door [de B.V.] aan de Vereniging van
huiseigenaren te betalen dwangsom van € 500,00 per dag (een gedeelte
van een dag daaronder begrepen) indien [de B.V.] nalaat aan één of meerdere onder a) tot en met f) genoemde verplichtingen te voldoen, met een maximum van € 50.000,00;
V. [de B.V.] zal veroordelen tot het ook na de voldoening aan vordering IV. en gedurende twee jaar na het vonnis blijven voldoen aan / in stand houden van die aldaar onder a. tot en met f. vermelde veroordelingen, op straffe van een door [de B.V.] aan de [VvE] te betalen dwangsom van € 250,00 per dag indien gedaagde nalaat aan één of meerdere onder IV. a) tot en met f) genoemde
verplichtingen, te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
VI. [de B.V.] zal veroordelen om aan de [VvE] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten, te begroten op € 925,00;
VII. [de B.V.] zal veroordelen om aan de [VvE]
te betalen de volgens het gebruikelijke tarief te begroten bijdrage in de proceskosten, daaronder begrepen een post voor nasalaris, één en ander te voldoen binnen 14
dagen na datum vonnis en - voor het geval tijdige betaling achterwege blijft - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf die bedoelde termijn tot de dag der algehele voldoening;
VIII. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Aan deze vordering legt [VvE] - bezien tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten - het volgende ten grondslag.
De leden van [VvE] zijn allen eigenaar en/of huurder van een of meer recreatiewoningen op [de B.V.] De leden van [VvE] gebruiken de woningen voor recreatieve doeleinden of verhuren de woningen aan derden. In de statuten van [VvE] is opgenomen dat zij onder meer tot doel heeft het behartigen van de belangen van de leden met betrekking tot de recreatiewoningen van de leden op [bungalowpark] en dat zij deze doelstelling tracht te bereiken door het voeren van procedures.
[VvE] heeft gesteld dat tussen haar leden en [de B.V.] geen parkreglement van toepassing is, omdat het parkreglement niet tijdig ter hand is gesteld.
Voorts heeft [VvE] aangevoerd dat [de B.V.] haar verplichtingen op grond van artikel 7 van Pro leveringsakte, niet nakomt. [VvE] vordert daarom nakoming van deze verplichtingen.
[VvE] heeft buiten rechte pogingen gedaan om te bewerkstelligen dat het geschil tussen partijen werd opgelost. Hierdoor heeft [VvE] haar vordering uit handen gegeven en buitengerechtelijke incassokosten gemaakt die [de B.V.] aan haar dient te vergoeden.
3.3.
[de B.V.] heeft geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [VvE] niet ontvankelijk zal verklaren, althans haar vordering zal afwijzen, met veroordeling van [VvE] in de kosten van het geding.
3.4.
Op de stellingen en verweren zal zonodig hierna worden ingegaan.
In de zaak tussen [de B.V.] en [gedaagde c.s.] (403933 HZ ZA 22/159)
3.5.
[de B.V.] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. zal verklaren voor recht dat:
a. het [gedaagde c.s.] niet is toegestaan om de aan hem in eigendom toebehorende kavels en/of chalets te verhuren of in gebruik te geven aan derden - niet zijnde gezinsleden van [gedaagde c.s.] - zonder (i) dit aan [de B.V.] op voorhand te hebben gemeld en (ii) daarvoor toestemming van [de B.V.] te hebben gekregen;
b. [gedaagde c.s.] door te verhuren of in gebruik geven aan derden zonder dat is voldaan aan de sub a bedoelde voorwaarden, in strijd handelt met de uit hoofde van de akten van levering, dan wel huurovereenkomsten op hem rustende verplichtingen jegens [de B.V.] en hij aldus jegens [de B.V.] toerekenbaar tekort komt in de nakoming van een verbintenis als bedoeld in artikel 6:74 BW Pro en/of onrechtmatig handelen als bedoeld in artikel 6:162 BW Pro en hij uit dien hoofde gehouden is om de schade welke [de B.V.] daardoor lijdt aan haar te vergoeden;
c. [de B.V.] bevoegd is om per 1 januari 2022 aan sub a bedoelde toestemming de voorwaarde te verbinden dat [gedaagde c.s.] door middel van ondertekening zich akkoord verklaart met het als productie 8 bij de dagvaarding gevoegde "Verhuurreglement 2022", althans zodanige voorwaarden als uw rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
d. [de B.V.] bevoegd is om individuele toestemming aan [gedaagde c.s.] voor commerciële verhuur als bedoeld in artikel 1 sub h Verhuurreglement Pro op grond van artikel 6 lid 2 sub a van Pro dit reglement te weigeren indien ten tijde van het verzoek daartoe het totaal aantal reeds commerciële verhuurde chalets ten minste 70 bedraagt;
e. [de B.V.] bevoegd is vanwege het voorafgaand handelen in strijd met de op grond van de leveringsakten of huurovereenkomsten op hen jegens [de B.V.] rustende verplichtingen en de bepalingen uit hoofde van het Verhuurreglement om [gedaagde c.s.] individuele toestemming voor commerciële verhuur als bedoeld in artikel 1 sub i en Pro h van het Verhuurreglement te weigeren
f. de door [gedaagde c.s.] aan [de B.V.] te vergoeden schade dient te worden begroot op die bedragen welke [gedaagde c.s.] op grond van het Verhuurreglement over de periode vanaf 1 januari 2022 tot aan de datum van het door uw rechtbank ten deze te wijzen vonnis aan [de B.V.] vanwege de plaatsgevonden verhuuractiviteiten verschuldigd zouden zijn geweest, met veroordeling van [gedaagde c.s.] om deze schade aan [de B.V.] te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet;
II. [gedaagde 1] :
a. zal verbieden de aan hem in eigendom toebehorende, dan wel van [de B.V.] gehuurde kavels, kadastraal bekend als [plaats] [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] en - waar het de huurkavels betreft - [nummer] en [nummer] -zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren - met inachtneming van de verklaringen voor recht als vermeld onder I. sub c t/m e;
b. zal gebieden binnen acht dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan [de B.V.] met betrekking tot bovenvermelde kavels opgave te doen betreffende gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd in het tijdvak ingaande per 1 januari 2022 en durende tot aan de dag van het in deze te wijzen vonnis;
III. [gedaagde 2] :
a. zal verbieden de aan hem in eigendom toebehorende kavels, kadastraal bekend [plaats] [nummer] , [nummer] en [nummer] zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren - met inachtneming van de verklaringen voor recht als vermeld onder I. sub c t/m e;
b. zal gebieden binnen acht dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan [de B.V.] met betrekking tot bovenvermelde kavels opgave te doen betreffende gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd in het tijdvak ingaande per 1 januari 2022 en durende tot aan de dag van het in deze te wijzen vonnis;
IV. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] :
a. zal verbieden de aan hen in eigendom toebehorende kavels, kadastraal bekend
[plaats] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren- met inachtneming van de verklaringen voor recht als vermeld onder 1. Sub c t/m e;
b. zal gebieden binnen acht dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan [de B.V.] met betrekking tot bovenvermelde kavels opgave te doen betreffende gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd in het tijdvak ingaande per 1 januari 2022 en durende tot aan
de dag van het in deze te wijzen vonnis;
V. het sub II tot en met IV gevorderde telkens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000-, per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat de betreffende gedaagden nalaten aan die veroordelingen te voldoen;
VI. [gedaagde c.s.] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.6.
Aan deze vorderingen heeft [de B.V.] , bezien tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, het volgende ten grondslag gelegd.
Primair stelt [de B.V.] dat op grond van een kettingbeding de verhuurbepalingen in de leveringsaktes, waarin het recht van [de B.V.] om toestemming voor verhuur te weigeren is opgenomen - telkens zijn overgedragen. [de B.V.] kan zich tegenover [gedaagde c.s.] op deze bepalingen uit de leveringsaktes beroepen. Subsidiair stelt [de B.V.] zich op het standpunt dat sprake is van een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:253 BW Pro. Meer subsidiair stelt [de B.V.] dat sprake is van een derdenbeding. In alle gevallen is het [de B.V.] toegestaan toestemming tot verhuur te weigeren, hetgeen meebrengt dat zij ook het mindere kan, namelijk voorwaarden verbinden aan de toestemming.
In de huurovereenkomsten met [gedaagde 1] is opgenomen dat commerciële verhuur zonder toestemming van [de B.V.] niet is toegestaan.
Als op al deze gronden niet kan worden vastgesteld dat [de B.V.] bevoegd is om toestemming tot verhuur te weigeren, althans om door middel van het Verhuurreglement voorwaarden aan deze toestemming te verbinden, heeft [de B.V.] aangevoerd dat deze bevoegdheid voortvloeit uit de aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid.
3.7.
[gedaagde c.s.] heeft geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis de vorderingen van [de B.V.] af zal wijzen met veroordeling van [de B.V.] in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.8.
Op de stellingen en verweren zal indien nodig hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
In de zaak tussen [VvE] en [de B.V.] (401776 / HZ ZA 22/109)
4.1.
[de B.V.] heeft primair aangevoerd dat [VvE] niet ontvankelijk is in haar vorderingen en heeft daartoe het volgende aangevoerd. [VvE] is geen vereniging van eigenaren in de zin van artikel 5:124 BW Pro, maar een ‘gewone’ vereniging met rechtsbevoegdheid. [VvE] is geen eigenaar van enig perceel/chalet op het park. Uitleg van de dagvaarding brengt mee dat [VvE] voor zichzelf optreedt ter behartiging van de belangen van haar leden. In dat geval geldt voor de ontvankelijkheid het bepaalde in artikel 3:305a BW. Het feit dat [VvE] in haar statuten heeft opgenomen dat dat zij haar doelstellingen onder meer tracht te bereiken door het voeren van gerechtelijke procedures, maakt dat niet anders. Op procedures die op grond van artikel 3:305a BW worden gevoerd, is het bepaalde in titel 14A Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van toepassing. De dagvaarding voldoet niet aan de wettelijke vereisten van titel 14A en is niet binnen de gestelde termijn bij de griffie van de rechtbank ingediend en ingeschreven in het centraal register van collectieve acties.
4.2.
[VvE] heeft betwist dat het bepaalde in artikel 3:305a BW en daarmee titel 14A Rv van toepassing is in dit geval. [VvE] heeft gesteld een eigen belang in de zin van artikel 3:303 BW Pro te hebben en bevoegd is de belangen van haar leden in een juridische procedure veilig te stellen. Deze bevoegdheid ontleent [VvE] aan haar statuten. Uit de jurisprudentie volgt volgens [VvE] dat dit is toegestaan.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. [VvE] is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid en heeft rechtspersoonlijkheid. Als zodanig kan zij optreden als procespartij. De vraag die echter moet worden beantwoord is in welke hoedanigheid [VvE] procedeert. [VvE] stelt dat zij een eigen belang heeft bij haar rechtsvordering en als materiële procespartij moeten worden aangemerkt. In welke hoedanigheid een partij procedeert moet, zoals door [VvE] terecht is betoogd, worden beoordeeld aan de hand van de uitleg van het dagvaardingsexploot. In verband met de aard van dat stuk en de belangen van de wederpartij moeten strenge eisen worden gesteld aan de duidelijkheid van de formulering van het exploot en meer in het bijzonder aan de omschrijving van de identiteit en de hoedanigheid van degene op wiens verzoek het wordt uitgebracht.
4.4.
[de B.V.] heeft betwist dat [VvE] een eigen belang heeft bij de door haar ingestelde vorderingen. In het licht van deze betwisting heeft [VvE] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat zij een eigen belang heeft in de zin van artikel 3:303 BW Pro. Allereerst staat immers vast dat [VvE] zelf geen eigenaar is van een recreatiewoning of huurder is van een perceel. Voorts volgt uit de tekst van de dagvaarding dat zij haar vorderingen heeft ingesteld ten behoeve van haar leden. Voor zover [VvE] heeft aangevoerd dat haar eigen belang is gelegen in het feit dat zij in haar statuten heeft opgenomen dat zij de belangen van haar leden behartigt, wordt het volgende overwogen. Voor gevallen waarin een vereniging een rechtsvordering wil instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen (zoals haar leden), geldt het bepaalde in artikel 3:305a BW. De statuten van [VvE] waarin is opgenomen dat een vereniging de belangen van haar leden in rechte kan behartigen, leidt niet tot het oordeel dat [VvE] een eigen belang heeft in de zin van artikel 3:303 BW Pro.
De vergelijking met de door de [VvE] in haar spreekaantekeningen genoemde uitspraken van rechtbanken waarin geen sprake is van een collectieve actie in de zin van artikel 3:305a BW, gaat niet op. In een deel van de zaken waren de eigenaren naast de vereniging procespartij of op andere wijze betrokken in de procedure. Bovendien betreft het lagere rechtspraak, waarin ook anders is beslist (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBMNE:2021:4512) en waaraan de rechtbank niet gebonden is.
4.5.
Omdat niet is gesteld of gebleken dat [VvE] op basis van volmacht of lastgeving namens haar leden of als cessionaris haar vorderingen heeft ingesteld en [VvE] niet aan de wettelijke vereisten van 3:305a BW heeft voldaan, zal [VvE] niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen.
4.6.
De uitkomst van de procedure brengt mee dat [VvE] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding.
In de zaak tussen [de B.V.] en [gedaagde c.s.] (403933 HZ ZA 22/159)
4.7.
In deze zaak wordt het volgende vooropgesteld. Bij de beoordeling van de vorderingen moet onderscheid worden gemaakt in de kavels die in eigendom zijn en die worden gehuurd.
Ten aanzien van de kavels in eigendom is tussen partijen niet in geschil dat de verhuurbepalingen zoals opgenomen in of aangehecht aan de leveringsaktes tussen partijen gelden, waarbij ‘Verkoper’ [de B.V.] is en ‘Koper’ [gedaagde c.s.] Hierna zal eerst de situatie met betrekking tot de kavels in eigendom worden beoordeeld en daarna de door [gedaagde 1] gehuurde kavels.
4.8.
Met betrekking tot de kavels in eigendom
4.8.1.
De vraag die moet worden beantwoord is of [de B.V.] de in het ‘Verhuurregelement 2022’ opgenomen voorwaarden mag stellen aan de verhuur door [gedaagde c.s.] van recreatiewoningen aan derden. [de B.V.] stelt dat zij dat mag, primair op grond van de in de akte van levering opgenomen bijzondere bepalingen. Hierin is immers opgenomen dat [gedaagde c.s.] de verhuur van hun recreatiewoningen moeten melden en dat [de B.V.] de bevoegdheid heeft om de toestemming voor verhuur te weigeren. Deze bevoegdheid om toestemming te weigeren, impliceert volgens [de B.V.] de bevoegdheid om aan de toestemming voorwaarden aan verbinden.
[gedaagde c.s.] heeft betwist dat uit de verhuurbepaling in de leveringsaktes volgt dat [de B.V.] eenzijdig een verhuurreglement mag afkondigen of voorwaarden mag stellen aan de verhuur van de recreatiewoningen.
4.8.2.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van de verhuurbepalingen in de leveringsaktes. Volgens [gedaagde c.s.] heeft hij op grond van deze bepaling slechts de plicht om verhuur van zijn recreatiewoning te melden, waarna [de B.V.] slechts onder opgave van redenen verhuur niet kan toestaan. Voorts heeft [gedaagde c.s.] betoogd dat uit de woorden ‘aan de betreffende huurder’ volgt dat er een verband moet zijn tussen het recht om verhuur te weigeren en (de persoon van) de huurder.
4.8.3.
De afspraken over verhuur van recreatiewoningen (verhuurbepaling) is [gedaagde c.s.] niet zelf met [de B.V.] (of een van haar rechtsvoorgangers) overeengekomen, maar is beschreven in de verhuurbepaling die telkens door middel van een kettingbeding aan de kopers van huisjes is opgelegd. Deze verhuurbepaling beoogt daarmee de rechtspositie van derden (namelijk de kopers van huisjes) te bepalen. Bij de uitleg van die verhuurbepaling moet daarom worden uitgegaan van de geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevende betekenis toekomt (Hoge Raad van 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148).
4.8.4.
[gedaagde c.s.] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat uitleg van de verhuurbepalingen meebrengt dat slechts een meldingsplicht geldt. Uit de tekst van de bepaling volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [gedaagde c.s.] de wens om een recreatiewoning te verhuren van te voren bij [de B.V.] moet melden, waarna [de B.V.] het recht heeft om onder opgave van redenen verhuur niet toe te staan aan de betreffende huurder. Daarbij kan van een verband tussen het recht om verhuur te weigeren en de persoon van de huurder geen sprake zijn omdat uit deze verhuurbepaling en de overige tekst van de leveringsakte niet blijkt dat de persoonsgegevens van de beoogde huurder bij [de B.V.] moeten worden gemeld.
Geobjectiveerde uitleg van de bepalingen uit de leveringsakte leidt ertoe dat [de B.V.] na de melding door [gedaagde c.s.] kan besluiten de toestemming voor verhuur niet te verlenen. [de B.V.] moet daarvoor weliswaar een reden geven, maar die reden kan in beginsel ook er uit bestaan dat zij in het kader van de aard van de exploitatie van het park niet wil dat er te veel huisjes worden verhuurd gedurende het jaar. Het voorgaande leidt ertoe dat [de B.V.] naar het oordeel van de rechtbank in beginsel toestemming voor verhuur van recreatiewoningen mag weigeren onder opgave van redenen, hetgeen met zich brengt dat [de B.V.] in beginsel ook het ‘mindere’ mag, namelijk voorwaarden aan de verhuur verbinden.
4.8.5.
[gedaagde c.s.] heeft aangevoerd dat het parkreglement en het verhuurreglement, waarnaar in de leveringsaktes wordt verwezen, algemene voorwaarden zijn. [de B.V.] heeft deze algemene voorwaarden niet ter hand gesteld, zodat [gedaagde c.s.] op grond van het bepaalde in artikel 6:233 sub b BW Pro een beroep doet op vernietiging van het verhuurreglement.
4.8.6.
De rechtbank overweegt als volgt. [de B.V.] baseert haar recht om voorwaarden aan de verhuur van recreatiewoningen te verbinden primair op de verhuurbepaling uit de leveringsaktes waarbij [gedaagde c.s.] de eigendom van de kavels heeft verkregen. Deze verhuurbepaling kan worden aangemerkt als een bijzondere last in de zin van artikel 7:15 BW Pro die door middel van een kettingbeding aan de kopers van huisjes wordt opgelegd. Het verhuurreglement is aan te merken als een uitvoering van deze verhuurbepaling (waarbij de rechten van [de B.V.] om toestemming voor verhuur te weigeren nader worden bepaald) en niet als zelfstandige bedingen die zijn opgesteld om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen. Voor zover [gedaagde c.s.] heeft willen betogen dat de verhuurbepaling in de leveringsaktes als algemene voorwaarden moet worden beschouwd, wordt het beroep op vernietiging verworpen. Ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de verhuurbepaling in alle leveringsaktes opgenomen en als zodanig aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter hand gesteld. Ten aanzien van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] staat vast dat de verhuurbepaling aan de leveringsakte is gehecht, zodat ook ten aanzien van hen terhandstelling heeft plaatsgevonden.
4.8.7.
[gedaagde c.s.] heeft voorts aangevoerd dat [de B.V.] haar rechten heeft verwerkt om toestemming voor verhuur niet toe te staan of daaraan voorwaarden te verbinden. De afgelopen jaren heeft [gedaagde c.s.] de verhuur van de recreatiewoningen steeds bij [de B.V.] gemeld en toestemming verkregen, althans [de B.V.] heeft toestemming voor verhuur in de periode 2017 tot en met 2020 nooit geweigerd. Het gaat volgens [gedaagde c.s.] om tienduizenden meldingen over deze periode.
[de B.V.] heeft betwist dat zij haar rechten heeft verwerkt. [de B.V.] heeft nooit op enig moment een uiting gedaan waaruit [gedaagde c.s.] mocht afleiden dat hij ervan uit mocht gaan dat hij in de toekomst onbelemmerd zou kunnen verhuren. De enkele omstandigheid dat [de B.V.] tot nu toe geen gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om voorwaarden te stellen aan de verhuur van recreatiewoningen, brengt niet mee dat deze bevoegdheid thans niet meer mag worden uitgeoefend, aldus [de B.V.] Bovendien wordt verhuur niet integraal verboden, maar worden er slechts voorwaarden aan de verhuur gesteld.
4.8.8.
Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij [gedaagde c.s.] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [de B.V.] haar aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij dat [gedaagde c.s.] in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval [de B.V.] de aanspraak alsnog geldend zou maken.
Dat [de B.V.] tot nu toe de verhuur niet heeft geweigerd of geen voorwaarden heeft gesteld, kan niet worden aangemerkt als bedoelde bijzondere omstandigheden. [de B.V.] heeft hierover aangevoerd dat de commerciële verhuur pas sinds 2017 sterk is toegenomen en dat de gevolgen daarvan zich pas in 2019/2020 manifesteerden. Zij heeft dus vrijwel direct van haar bevoegdheid om verhuur niet of onder voorwaarden toe te staan gebruik gemaakt.
Dat [de B.V.] heeft toegestaan dat chalets en recreatiewoningen zonder voorwaarden in gebruik mogen worden gegeven Oekraïense vluchtelingen, moet worden beschouwd als een uitzonderlijke en tijdelijke situatie, zodat daaraan niet het door [gedaagde c.s.] gewenste rechtsgevolg van rechtsverwerking kan worden verbonden.
Dat betekent dat het beroep op rechtsverwerking faalt.
4.8.9.
[gedaagde c.s.] heeft ten slotte aangevoerd dat ‘de handelwijze’ van [de B.V.] in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De rechtbank begrijpt hieruit dat [gedaagde c.s.] bedoelt dat de inhoud van de voorwaarden (vastgelegd in het verhuurreglement) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en daarom tussen hen niet geldt. [de B.V.] komt volgens [gedaagde c.s.] plotseling met voorwaarden en kosten terwijl zij de jaren hieraan voorafgaand nooit toestemming voor verhuur heeft geweigerd. [de B.V.] kan niet nu op voorhand verhuur verbieden zonder dat [gedaagde c.s.] met de door [de B.V.] opgestelde voorwaarden instemmen. De voorwaarden moeten redelijk en acceptabel zijn, aldus [gedaagde c.s.] . Dat is nu niet het geval, althans dat is door [gedaagde c.s.] niet te controleren omdat [de B.V.] geen afdoende specificatie van haar extra kosten heeft gegeven.
4.8.10.
De rechtbank overweegt hierover als volgt. De verhouding tussen [gedaagde c.s.] en [de B.V.] worden beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid en een tussen hen geldende regel is niet van toepassing voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
[de B.V.] heeft aangevoerd dat door de toename van de commerciële verhuur van recreatiewoningen het aantal mensen dat gebruik maakt van de parkfaciliteiten is toegenomen. De huurders van (onder andere) [gedaagde c.s.] maken gebruik van de infrastructuur, het zwembad, de speeltuin en het hondendepot. Ook is de afvoer van huisvuil toegenomen en moet [de B.V.] ondersteuning bieden bij het verhelpen van storingen te behoeve van de huurders van [gedaagde c.s.] [de B.V.] heeft aangevoerd dat het park van origine is bedoeld als bungalowpark voor mensen met een tweede huisje waarin deze mensen zelf recreëren in een aantal weekenden per jaar en in vakanties. [gedaagde c.s.] verhuren hun huisjes gedurende het gehele jaar. Hierop is de inrichting van het bungalowpark niet berekend. Omdat het niet precies mogelijk is aan te geven welke kostenvermeerdering in welke mate is toe te schrijven aan de commerciële verhuur, heeft [de B.V.] met het verhuurreglement een systeem ingevoerd gebaseerd op het uitgangspunt ‘de vervuiler betaalt’, dat volgens haar het meest tegemoet komt aan de belangen van alle chaleteigenaren op het park. De gevraagde bijdrage is volgens [de B.V.] bovendien niet onredelijk als deze wordt afgezet tegen de hoogte van de door [gedaagde c.s.] gevraagde huursom en de door andere parken gehanteerde tarieven. Ten slotte heeft [gedaagde c.s.] aangevoerd dat [gedaagde c.s.] de bijdrage kunnen doorbelasten aan de huurders zodat [gedaagde c.s.] niet wordt benadeeld.
[de B.V.] staat het vrij om de commerciële verhuur te beperken in omvang (70 huisjes), omdat het haar in beginsel op basis van de verhuurbepaling in de leveringsaktes vrij staat om helemaal geen toestemming voor verhuur te verlenen om die reden. [de B.V.] heeft echter aangevoerd dat zij voor 70 huisjes heeft gekozen op basis van de feitelijke verhuurgegevens over 2020. Dat het aantal van 70 op willekeur is gebaseerd, zoals door [gedaagde c.s.] is aangevoerd, houdt dan ook geen stand.
In het licht van de onderbouwing van [de B.V.] van noodzaak van het verhuurreglement, heeft [gedaagde c.s.] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de door [de B.V.] gestelde voorwaarden in het verhuurreglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
4.9.
Met betrekking tot de gehuurde kavels
4.9.1.
In de huurovereenkomsten is bepaald dat de huurovereenkomst persoonsgebonden is en dat commerciële verhuur zonder schriftelijke toestemming van [de B.V.] niet is toegestaan. Ook hiervoor heeft [de B.V.] primair aangevoerd dat waar zij bevoegd is de toestemming voor verhuur te weigeren, zij eveneens bevoegd is om aan de toestemming voorwaarden te verbinden. [de B.V.] stelt dat zij deze voorwaarden heeft vastgelegd in het verhuurreglement en dat het vanuit het oogpunt van een financieel gezonde en duurzame exploitatie van het vakantiepark te billijken voorwaarden zijn. Subsidiair heeft [de B.V.] een beroep gedaan op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij wordt geconfronteerd met toegenomen lasten vanwege de commerciële verhuur van chalets, terwijl de voordelen daarvan enkele aan [gedaagde c.s.] toekomen.
Als [gedaagde c.s.] niet meer wil betalen dan enkel de parkbijdrage, dan kan [gedaagde c.s.] ervoor kiezen om het chalet niet te verhuren.
4.9.2.
[gedaagde c.s.] heeft aangevoerd dat er sprake moet zijn van wilsovereenstemming met betrekking tot het verhuurreglement.
Het uitgangspunt is echter dat het [gedaagde c.s.] niet is toegestaan een chalet op een huurkavel te verhuren zonder schriftelijke toestemming van [de B.V.] Redelijkheid en billijkheid kunnen voor schuldeiser en schuldenaar bijkomende rechten en verplichtingen meebrengen die niet direct uit de overeenkomst voortvloeien. Hetgeen [de B.V.] heeft aangevoerd over de gevolgen van de toename van de commerciële verhuur op het park, brengen mee dat uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat [gedaagde c.s.] een deel van de gevolgen daarvan voor hun rekening nemen. [gedaagde c.s.] . [gedaagde c.s.] mag dus niet zonder toestemming verhuren en als [gedaagde c.s.] zich niet wil houden aan het verhuurreglement mag [de B.V.] toestemming voor verhuur weigeren en mag [gedaagde c.s.] niet verhuren.
4.10.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde verklaringen voor recht onder I. a., b., d., e. en f. zullen (voor zover het I. e. betreft deels) worden toegewezen.
De gevorderde verklaring voor recht onder I. c. zal worden afgewezen. [de B.V.] vordert onder I. c. een verklaring voor recht die er op neer komt dat de aan de toestemming tot verhuur de voorwaarde wordt verbonden dat [gedaagde c.s.] door middel van het plaatsen van een handtekening akkoord gaat het met het verhuurreglement. Een dergelijke verklaring voor recht zou inhouden dat de wil van [gedaagde c.s.] daarin wordt vastgesteld, hetgeen niet mogelijk is. Iets anders is dat uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [gedaagde c.s.] gebonden is aan het verhuurreglement zonder daarvoor een akkoordverklaring te geven.
De gevorderde verklaring voor recht onder I. e., zal worden toegewezen voor zover het gaat om handelen in strijd met het verhuurreglement, een en ander zoals bepaald in artikel 7 lid 1 sub Pro d. van het verhuurreglement. Niet gesteld of gebleken is dat het handelen in strijd met de verplichtingen uit hoofde van de leveringsaktes en/of huurovereenkomsten [de B.V.] de bevoegdheid geven de toestemming voor verhuur te weigeren.
4.11.
[gedaagde c.s.] heeft erkend dat hij vanaf 1 januari 2022 geen meldingen meer heeft gedaan van verhuur van de chalets. Hierdoor is [gedaagde c.s.] tekort gekomen in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen. De schade die [de B.V.] daardoor lijdt, moet [gedaagde c.s.] aan [de B.V.] vergoeden. [gedaagde c.s.] zal worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
4.12.
De vorderingen om [gedaagde c.s.] te verbieden de aan hem in eigendom toebehorende dan wel gehuurde kavels zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren, zullen worden toegewezen, met dien verstande dat dit zal geschieden met inachtneming van de toegewezen verklaringen voor recht.
4.13.
[gedaagde c.s.] moesten op basis van de verhuurbepaling in de akte van levering en de huurovereenkomst melden dan wel toestemming vragen voor verhuur van recreatiewoningen aan derden. Op grond van het verhuurreglement is [gedaagde c.s.] gehouden het aantal personen op te geven bij [de B.V.] De vorderingen tot het gebieden van [gedaagde c.s.] om opgave te doen betreffende gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij de op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd over de periode vanaf 1 januari 2022 tot heden, zullen daarom worden toegewezen.
4.14.
Aan de ver- en geboden zal een dwangsom worden verbonden. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot € 500,00 per dag en worden gemaximeerd op
€ 25.000,00.
4.15.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde c.s.] worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
4.16.
[gedaagde c.s.] heeft bezwaar gemaakt tegen uitvoer bij voorraadverklaring van het vonnis. Dat betekent dat de belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Nagegaan moet orden of op grond van die omstandigheden, het belang van [de B.V.] zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde c.s.] bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist.
[gedaagde c.s.] heeft aangevoerd een groot belang te hebben bij behoud van de huidige situatie. Afgezet tegen het belang van [de B.V.] weegt het belang van [gedaagde c.s.] (en andere verhuurders op het park) zwaarder omdat zij direct worden geconfronteerd met een aanzienlijke stijging van de kosten van verhuur. Verder brengt uitvoerbaar bij voorraad verklaring mee dat een grotere groep eigenaars van kavels op het park wordt geraakt dan enkel [gedaagde c.s.]
[de B.V.] heeft aangevoerd dat niet valt in te zien waarom het belang [gedaagde c.s.] om gedurende een appelprocedure niet reeds een financiële vergoeding verschuldigd te zijn zwaarder weegt dan het belang van [de B.V.] om deze vergoeding te ontvangen gedurende een appelprocedure. [de B.V.] kan immers niet de aan de verhuur verbonden lasten waarmee zij wordt geconfronteerd, uitstellen.
De rechtbank is van oordeel dat hiermee niet vast is komen te staan dat het belang van [gedaagde c.s.] zwaarder weegt. [de B.V.] wordt geconfronteerd met hogere kosten vanwege de verhuur van de recreatiewoningen door onder andere [gedaagde c.s.] , terwijl [gedaagde c.s.] deze kosten eenvoudig kan doorbelasten aan de individuele huurder, die slechts eenmalig met geringe extra kosten per overnachting wordt geconfronteerd. Het vonnis zal, behoudens voor zover het de verklaringen voor recht betreft, dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.17.
[gedaagde c.s.] heeft nog betoogd dat toewijzing van de vorderingen ertoe zou leiden dat [gedaagde c.s.] zijn chalets niet meer kosteloos aan Oekraïense vluchtelingen ter beschikking kan stellen. [de B.V.] heeft op dit punt aangevoerd dat zij voor het in gebruik geven van chalets aan Oekraïense vluchtelingen geen financiële afdracht verlangt. De rechtbank zal daarom bepalen dat hetgeen in de beslissing is vermeld, niet geldt voor zover het gaat om verhuur of het in gebruik geven van chalets aan Oekraïense vluchtelingen.
5.De beslissing
De rechtbank
In de zaak tussen [VvE] en [de B.V.] (401776 HZ ZA 22-109)
5.1.
verklaart [VvE] niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [de B.V.] ;’
5.2.
veroordeelt [VvE] in de kosten van het geding, aan de zijde van [de B.V.] tot op heden vastgesteld op:
€ 2.837,00 griffierecht;
€ 2.228,00 salaris advocaat;
5.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In de zaak tussen [de B.V.] en [gedaagde c.s.] (403933 HZ ZA 22-159)
5.4.
verklaart voor recht dat het [gedaagde c.s.] niet is toegestaan om de aan hem in eigendom toebehorende kavels en/of chalets te verhuren of in gebruik te geven aan derden - niet zijnde gezinsleden van [gedaagde c.s.] - zonder (i) dit aan [de B.V.] op voorhand te hebben gemeld en (ii) daarvoor toestemming van [de B.V.] te hebben gekregen;
5.5.
verklaart voor recht dat [gedaagde c.s.] door te verhuren of in gebruik geven aan derden zonder dat is voldaan aan de in 5.4 bedoelde voorwaarden, in strijd handelt met de uit hoofde van de akten van levering, dan wel huurovereenkomsten op hem rustende verplichtingen jegens [de B.V.] en hij aldus jegens [de B.V.] toerekenbaar tekort komt in de nakoming van een verbintenis als bedoeld in artikel 6:74 BW Pro en hij uit dien hoofde gehouden is om de schade welke [de B.V.] daardoor lijdt aan haar te vergoeden;
5.6.
verklaart voor recht dat [de B.V.] bevoegd is om individuele toestemming aan [gedaagde c.s.] voor commerciële verhuur als bedoeld in artikel 1 sub h verhuurreglement Pro op grond van artikel 6 lid 2 sub a van Pro het verhuurreglement te weigeren indien ten tijde van het verzoek daartoe het totaal aantal reeds commerciële verhuurde chalets ten minste 70 bedraagt;
5.7.
verklaart voor recht dat [de B.V.] bevoegd is vanwege het door [gedaagde c.s.] voorafgaand handelen in strijd met de op grond van het Verhuurreglement rustende verplichtingen om [gedaagde c.s.] individuele toestemming voor commerciële verhuur als bedoeld in artikel 1 sub i en Pro h van het verhuurreglement te weigeren;
5.8.
verklaart voor recht dat de door [gedaagde c.s.] aan [de B.V.] te vergoeden schade dient te worden begroot op die bedragen welke [gedaagde c.s.] op grond van het Verhuurreglement over de periode vanaf 1 januari 2022 tot heden aan [de B.V.] vanwege de plaatsgevonden verhuuractiviteiten verschuldigd zouden zijn geweest;
5.9.
veroordeelt [gedaagde c.s.] om de schade als gevolg van de tekortkoming zoals vastgesteld in 5.5 aan [de B.V.] te vergoeden, nader op te maken bij staat;
5.10.
verbiedt [gedaagde 1] om de aan hem in eigendom toebehorende, dan wel van [de B.V.] gehuurde kavels, kadastraal bekend als [plaats] [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] en - waar het de huurkavels betreft - [nummer] en [nummer] -zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren - met inachtneming van de verklaringen voor recht als vermeld onder 5.6 en 5.7, op verbeurte van een dwangsom van
€ 500,00 per dag (of deel van een) dag dat [gedaagde 1] nalaat hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
5.11.
gebiedt [gedaagde 1] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan [de B.V.] met betrekking tot de in 5.10 genoemde kavels opgave te doen gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd in het tijdvak ingaande per 1 januari 2022 en durende tot aan heden, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (of deel van een) dag dat [gedaagde 1] nalaat hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
5.12.
verbiedt [gedaagde 2] om de aan hem in eigendom toebehorende kavels, kadastraal bekend [plaats] [nummer] , [nummer] en [nummer] zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren - met inachtneming van de verklaringen voor recht als vermeld onder 5.6 en 5.7, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (of deel van een) dag dat [gedaagde 2] nalaat hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
5.13.
gebiedt [gedaagde 2] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan [de B.V.] met betrekking tot de in 5.10 genoemde kavels opgave te doen gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd in het tijdvak ingaande per 1 januari 2022 en durende tot aan heden op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (of deel van een) dag dat [gedaagde 2] nalaat hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
5.14.
verbiedt Hokbergen en [gedaagde 4] om de aan hen in eigendom toebehorende kavels, kadastraal bekend [plaats] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] zonder toestemming van [de B.V.] te verhuren- met inachtneming van de verklaringen voor recht als vermeld onder 5.6 en 5.7, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (of deel van een) dag dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] nalaten hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
5.15.
gebiedt [gedaagde 3] en [gedaagde 4] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan [de B.V.] met betrekking tot de in 5.10 genoemde kavels opgave te doen gedurende welke perioden aan hoeveel personen zij op deze kavels gesitueerde chalets heeft verhuurd in het tijdvak ingaande per 1 januari 2022 en durende tot aan heden, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (of deel van een) dag dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] nalaten hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
5.16.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [de B.V.] vastgesteld op:
€ 111,25 explootkosten;
€ 676,00 griffierecht
€ 1.442,00 aan salaris advocaat;
5.17.
verklaart het vonnis ten aanzien van de veroordelingen in 5.9 tot en met 5.16 uitvoerbaar bij voorraad;
5.18.
bepaalt dat de in dit vonnis uitgesproken verklaringen voor recht en veroordelingen geen betrekking hebben op de door [gedaagde c.s.] verhuurde of in gebruik gegeven recreatiewoningen aan Oekraïense vluchtelingen;
5.19.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2022.