Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 21/3262
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2022
in de zaak tussen
[Eiser A] , uit [plaats B] , eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijkerk(het college).
(gemachtigde: R. van Eeuwen)
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade.
Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 27 januari 2021 afgewezen. Met het bestreden besluit van 1 juni 2021 op het bezwaar van eiser is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
De rechtbank heeft het beroep op 23 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van het college (via een videoverbinding).
Totstandkoming van het besluit
1. Eiser is sinds 22 december 2008 eigenaar van het perceel [aan het adres C] te [plaats B] . Hij heeft het college op 24 juni 2020 verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “Woningbouw centrumplan Nijkerkerveen” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de bouw van 17 appartementen en 5 aaneengebouwde woningen mogelijk aan de overkant van de straat op een afstand van ongeveer 31 meter van de voorgevel van zijn woning. Het bestemmingsplan voorziet ook in de bouw van aaneengebouwde woningen op een perceel ongeveer 79 meter ten zuidwesten van zijn woning (en 69 meter van zijn perceel). Op dat perceel heeft eiser geen zicht. Voor deze percelen gold voorheen het bestemmingsplan “Nijkerkerveen en Holkerveen” (hierna: het oude bestemmingsplan).
2. Het college heeft advies gevraagd aan Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke). In het advies van 27 november 2020 heeft Thorbecke een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan. Daarbij is zowel ingegaan op de bebouwingsmogelijkheden als de gebruiksmogelijkheden.
2.1.
In het planschadeadvies staat het volgende over de bebouwingsmogelijkheden ten noorden van de woning van eiser:
“Onder het oude planologisch regime waren de gronden van het plangebied ten noorden van aanvrager zijn perceel bestemd tot ‘Maatschappelijk’. Op deze gronden lag op een kortste afstand van circa 31 meter van aanvragers woning een groot rechthoekig bouwvlak (circa 2.000 m2) die voor 60 % mocht worden bebouwd met een gebouw met een maximale goothoogte tot 6 meter. Er was echter geen maximale bouwhoogte voorgeschreven. Dat betekent dat de bouwhoogte van dit gebouw theoretisch bezien onbegrensd was. Gelet op een maximale goothoogte van 6 meter en gelet op de omvang van het bouwvlak waarbinnen een gebouw (oppervlakte maximaal 60% van 2.000 m2= 1.200 m2) aanwezig mag zijn is een bouwhoogte daarbij tot circa 12 meter niet met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit te sluiten. Dit te meer daar ook geen minimale en maximale dakhelling is voorgeschreven. Zowel binnen als buiten een bouwvlak konden nog bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd tot 3 meter hoog (indien het voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan wordt opgericht 1 meter hoog) en lichtmasten en vlaggenmasten tot 6 meter hoog. Een zeer klein deel van de gronden in het noordwestelijk deel van het plangebied was nog bestemd voor ‘Verkeer’. Op deze gronden mochten nog ten dienste van de bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd tot 8,5 meter hoog.
(…)
Thans zijn de gronden op grond van het nieuwe planregime grotendeels bestemd voor ‘Wonen’. Op deze gronden ligt ten noorden tegenover aanvrager zijn woning op een kortste afstand van circa 32 meter een bouwvlak (circa 760 m2) waarbinnen een gebouw tot 10,5 meter hoog mag worden gebouwd. Een klein deel achter dit gebouw (circa 140 m2) mag 3,5 meter hoog bedragen. Ten noordoosten van aanvragers woning op een kortste afstand van circa 29 meter ligt een bouwvlak (circa 425 m2) waarbinnen twee aaneen of aaneengebouwde woningen in rijen van 3 of meer aaneen mogen worden gebouwd met een maximale goot- en bouwhoogte van 6 en 11,5 meter. Achter deze woningen zijn nog bijbehorende bouwwerken toegestaan met een gezamenlijke oppervlakte voor zover gebouwd buiten het bouwvlak per hoofdgebouw van 70 m2 bedragen, mits niet meer dan 50% van het achtererfgebied wordt bebouwd. De goot- en bouwhoogte van een niet vrijstaand bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal 3 en 6 meter. Voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 3 en 5 meter (indien de afstand minder dan 2 meter van de zijdelingse perceelgrens bedraagt mag de maximale bouwhoogte 3 meter bedragen). Tevens zijn binnen deze bestemming nog toegestaan bouwwerken geen gebouwen zijnde tot 2 meter hoog (indien voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan 1 meter).
(…).
De bebouwingsmogelijkheden vergelijkende kan gesteld worden dat de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied ten noorden van aanvrager zijn perceel in zijn totaliteit in beperkte mate is toegenomen. Waar voorheen maximaal circa 1.200 m2 aan hoofdbebouwing aanwezig mocht zijn is thans circa 1.325 m2 aan hoofdbebouwing mogelijk met daarbij nog bijgebouwen. Daarnaast is ook deels de goothoogte toegenomen, daar het appartementengebouw 10,5 meter hoog mag zijn (plat dak). Onderzocht dient te worden of de toename van de bebouwingsmogelijkheden ook leidt tot een verdergaande aantasting van het uitzicht in noordelijke richting.
Op grond van het oude regime had aanvrager ten noorden/noordoosten van zijn woning geen vrij uitzicht. Immers kon het uitzicht op een kortste afstand van circa 31 meter van aanvrager zijn woning worden beperkt door een groot gebouw die een maximale goot- en bouwhoogte kon hebben van 6 en circa 12 meter. Gelet op de situering van het bouwvlak kon dit gebouw een gehele gesloten bouwwand in het verlengde [aan het adres C] tegenover aanvrager zijn woning vormen. Dit gebouw kon uit maximaal 4 bouwlagen bestaan gelet op de maximale goot- en bouwhoogte. Op kortere afstand kon aanvrager nog geconfronteerd worden met andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot maximaal 3 meter hoog.
Thans wordt aanvrager op grond van het nieuwe planregime ten noorden op deels vergelijkbare afstand geconfronteerd met een hoofdgebouw tot 10,5 meter hoog (een klein deel daarachter tot 3,5 meter hoog) en een nutsgebouwtje tot 3 meter hoog. Ten oosten van dit woongebouw mogen op iets kortere afstand van aanvragers woning gebouwen in de vorm van twee aaneen of aaneen gebouwde woningen met een maximale goot- en bouwhoogte van 6 en 11,5 meter worden gebouwd. Gelet op de omvang van dit bouwvlak kunnen maximaal 5 aaneen gebouwde woningen aanwezig zijn of maximaal 4 woningen indien twee aaneen gebouwd. Achter deze woningen mag nog bijbehorende bebouwing worden gerealiseerd met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte tot 5 of 6 meter en andere bouwwerken. Nu de bouwmassa op de gronden tegenover aanvrager zijn perceel per saldo in beperkte mate is toegenomen en deels de nieuwbouw ten noordoosten op iets kortere afstand mag worden opgericht is het uitzicht voor aanvrager daardoor enigszins in nadelige zin gewijzigd. Deze uitzichtaantasting dient echter als gering te worden aangemerkt gelet op de voorheen maximale toegestane bouwmogelijkheden binnen het plangebied. Daarbij dient rekening te worden gehouden dat voorheen de bouwhoogte van de toegestane bebouwing iets hoger mocht zijn en er nauwelijks uitzicht bestaat op de bijgebouwen die ten noorden achter de grondgebonden woningen aanwezig mag zijn en dat het nieuwe planregime thans ook een iets meer opener structuur met een doorkijk mogelijk maakt. Onder het oude planregime kon de bebouwing een meer geslotener bouwmassa tegenover aanvrager zijn perceel vormen.
(…)
Een verlies van dag- en zonlichttoetreding in de woning, dan wel een hinderlijke toename van schaduwwerking in de tuin, als gevolg van de planologische wijziging, acht de adviseur niet aannemelijk, gelet op de baan van de zon, de afstand en gelet op de oude maximale bouwmogelijkheden.”
2.2.
In het planschadeadvies staat het volgende over de gebruiksmogelijkheden:
“Op grond van het oude planregime konden de gronden ten noorden van aanvrager zijn perceel voor maatschappelijke doeleinden worden gebruikt. Hoewel de gronden feitelijk voor een schoollocatie werden gebruikt konden deze gronden conform artikel 1 van Pro de voorschriften ook worden gebruikt voor: sociale, medische, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, al dan niet gecombineerd met voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen ten behoeve van gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren – en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Een gebruik voor wonen valt primair niet onder deze bestemming. Permanent of semi-permanent verblijf (vergelijkbaar met wonen) met een maatschappelijk karakter, zoals in een verzorgingstehuis of een gezinsvervangend tehuis voor gehandicapten (woonzorglocaties), is binnen deze bestemming echter wel mogelijk. Tevens kan bij maatschappelijk gebruik (onder meer) gedacht worden aan een bibliotheek, of een cultureel centrum, maar ook aan verslaafdenopvang, etcetera. Gelet op de omvang van het gebouw dat binnen deze bestemming aanwezig mocht zijn en gelet op de bouwhoogte kon dit gebouw uit maximaal 4 bouwlagen bestaan. Mede gelet op de toegestane gebruiksmogelijkheden binnen deze bestemming konden deze gronden reeds intensief worden gebruikt.
Op grond van het nieuwe bestemmingsplan mogen de gronden tegenover aanvrager zijn perceel worden gebruikt voor een woongebouw bestaande uit 17 appartementen en daarnaast voor maximaal 5 woningen. Woningbouw in de vorm van 22 woningen brengt eveneens naar oordeel van de adviseur een intensief gebruik van de gronden met zich mee en heeft een permanent karakter. Immers, zijn woningen bestemd om gedurende de gehele dag te worden gebruikt. Weliswaar verschilt het gebruik per dagdeel, maar gemiddeld gezien is er sprake van een intensief gebruik van de gronden. De hele dag is hier activiteit te verwachten. Nu de bouwmogelijkheden in beperkte mate zijn toegenomen is de adviseur van oordeel dat de gronden per saldo enigszins intensiever kunnen worden gebruikt dan voorheen maximaal mogelijk was.
Binnen de oude bestemming ‘Maatschappelijk’ was wonen primair niet toegestaan. Zoals reeds is aangegeven biedt deze bestemming echter wel mogelijkheden tot permanent verblijf, welke qua gebruiksintensiteit gelijk kunnen worden gesteld met wonen. Op grond van het oude planologische regime kon aanvrager dan ook al geconfronteerd worden met permanente inkijk vanuit het gebouw die binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ mocht worden opgericht. Gelet op de bouwhoogte en de bouwlagen kon vanuit de gevelopeningen al een behoorlijke permanente inkijk op aanvrager zijn voortuin en in de woning aanwezig zijn. De gehele gevel van de oude bebouwing die mocht worden opgericht kon planologisch bezien geheel van raampartijen worden voorzien. Immers verbood het oude bestemmingsplan dat niet. Thans is in noordelijke richting van aanvrager zijn perceel een woongebouw mogelijk die uit drie bouwlagen kan bestaan ten dienste van 17 woonappartementen. Ten noordoosten kunnen 5 woningen worden gerealiseerd. Vanuit deze woonappartementen en woningen zal ook inkijk op aanvrager zijn perceel en in de woning aanwezig zijn nu ook hier de gehele gevel van raampartijen kan worden voorzien. Nu echter de gronden iets intensiever kunnen worden gebruikt door de beperkte toename van bouwmogelijkheden dient geconcludeerd te worden dat aanvrager daardoor met enigszins meer permanente inkijk en deels op iets kortere afstand kan worden geconfronteerd dan voorheen maximaal mogelijk was. Dit betreft een geringe toename gelet op de voorheen maximale toegestane inkijkmogelijkheden die binnen de oude maatschappelijke bestemming mogelijk waren. Daarnaast is ook al reeds inkijkhinder te dulden van gebruikers [aan het adres C] .
Een toename van meer overlast van licht- en geluidhinder wordt niet aannemelijk geacht. Gelet op de bouw- en gebruiksmogelijkheden die binnen de oude bestemming ‘Maatschappelijk’ mogelijk waren kon een vergelijkbare overlast uitgaan. Er was dan ook al lichthinder mogelijk vanuit een groot gebouw en het gebruik van de omliggende gronden waarbij o.a. lichtmasten aanwezig konden zijn. Ook konden de gronden onder het oude regime reeds voor speelvoorzieningen e.d. worden gebruikt waardoor ook geluidsoverlast mogelijk was. Daarbij ligt aanvrager zijn perceel binnen een dichtbevolkt centrumgebied waardoor al een bepaalde mate van omgevingsoverlast is te dulden. Vanuit het gebruik van o.a. een schoollocatie met sport/speelvoorzieningen dan wel een woonzorgcentrum/ cultureel centrum of combinatie daarvan kon reeds de nodige verkeershinder van en naar het plangebied plaatsvinden. De ontsluitingsstructuur wijkt ook niet af planologisch bezien van de huidige verkeersstructuur. Binnen de oude bestemming ‘Maatschappelijk’ kon op een vergelijkbare locatie een ontsluiting worden gerealiseerd tegenover aanvrager zijn perceel op [het adres C] . Ook mocht reeds binnen de oude maatschappelijke bestemming worden geparkeerd. Enige toename van meer parkeerhinder in de straat van aanvrager als gevolg van de woning bouwontwikkeling wordt daardoor ook niet aannemelijk geacht, daar binnen het plangebied voldoende ruimte wordt geboden voor parkeervoorzieningen achter de nieuwbouwwoningen (waar dat voorheen planologisch bezien binnen de maatschappelijke bestemming ook al was toegestaan). De verkeers- en/of parkeersituatie in de directe omgeving van het onderhavige plangebied is dan ook planologisch bezien niet in wezenlijk nadelige zin veranderd als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan.
(…)
Tot slot wordt ten aanzien van de situeringswaarde het volgende opgemerkt. Dit schadeaspect speelt een rol als de situeringswaarde van een onroerende zaak is veranderd als gevolg van een planologische ontwikkeling. In onderhavig geval lag voorheen de woning van aanvrager tegenover een maatschappelijke bestemming met bijbehorende voorzieningen en thans is de woning gelegen tegenover woningbouw. De wijziging van de maatschappelijke bestemming in wonen met bijbehorende voorzieningen, zal tot een versteviging van het woonkarakter in de buurt leiden, hetgeen qua gebruik een positiever effect heeft op aanvrager zijn onroerende zaak, nu woningbouw beter in de wijk past dan een brede maatschappelijke voorziening. De situeringswaarde is als gevolg van de planwijziging dan ook niet verslechterd. Voorzover sprake is van andere nadelige effecten zoals uitzicht, privacy e.d. wordt aangegeven dat deze al zijn verwerkt in voornoemde schadeaspecten (zie. o.a. ABRvS 12 april 2017 (ECLI: RVS: 2017:1023).
(…)
Dat er nog andere schadefactoren van toepassing zijn is de adviseur niet gebleken.”
Thorbecke komt tot de conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot een beperkt planologisch nadeel voor aanvrager door een beperkte aantasting van het uitzicht in noordelijke richting en de privacy, en dat als gevolg hiervan de waarde van de woning van eiser op de peildatum is gedaald van € 343.000 naar € 330.000, een daling van € 13.000 (3,8 % van de waarde van de woning).
Omdat woningbouw op een inbreidingslocatie een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft moet volgens Thorbecke in dit geval worden uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 5 % van de waarde van de woning, zodat de schade geheel voor rekening van eiser dient te blijven.
Het college heeft dit advies aan het besluit ten grondslag gelegd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt het besluit tot afwijzing van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. Het beroep is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Planvergelijking
5. In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) de jurisprudentie met betrekking tot planschade bij elkaar gezet. In paragraaf 2 wordt ingegaan op de planvergelijking.
Uit deze jurisprudentie volgt dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden. Dat kan voor de ene schadefactor, bijvoorbeeld voor de aantasting van privacy, een andere invulling zijn dan voor een andere schadefactor, bijvoorbeeld aantasting van het uitzicht. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
Planvergelijking
6. Eiser stelt dat in de planvergelijking van dezelfde bestemming en gebruik uit had moeten worden gegaan als in het bestemmingsplan “Nijkerkerveen III”.
6.1.
Uit de hiervoor opgenomen jurisprudentie volgt dat bij de planvergelijking moet worden uitgegaan van het onmiddellijk aan de planwijziging voorafgaande planologisch regime. Dat is in dit geval het bestemmingsplan “Nijkerkerveen en Holkerveen” en niet het daaraan voorafgaande bestemmingsplan “Nijkerkerveen III”. Voor zover eiser het niet eens was met de bouw- en gebruiksmogelijkheden die zijn opgenomen in het bestemmingsplan “Nijkerkerveen en Holkerveen” ten opzichte van het bestemmingsplan “Nijkerkerveen” had het op zijn weg gelegen om tegen dit bestemmingsplan beroep in te stellen.
In het planschadeadvies is dus terecht een vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan “Nijkerkerveen en Holkerveen” (het oude planologische regime) en het bestemmingsplan “Woningbouw centrumplan Nijkerkerveen” (het nieuwe planologische regime).
De beroepsgrond slaagt niet.
Planvergelijking (bouwmogelijkheden)
7. Eiser betoogt dat in de planvergelijking voor de nieuwe situatie is uitgegaan van een te kleine oppervlakte aan (hoofd)gebouwen. Volgens eiser is in het nieuwe bestemmingsplan 1.444 m² aan gebouwen toegestaan en niet 1.325 m² waar in het planschadeadvies van uit is gegaan.
7.1.
Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
7.2.
De commissie bezwaarschriften heeft in haar advies aangegeven het college bij het nemen van de beslissing op bezwaar nog een exacte meting kan doen van de oppervlakte van de bouwvlakken met behulp van het GML-bestand. Een GML-bestand is het bronbestand om het bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl te kunnen plaatsen.
Deze meting heeft het college niet gedaan en het college heeft ook niet aan Thorbecke gevraagd om hierop te reageren. Op de zitting heeft het college aangegeven dat na het nemen van het bestreden besluit de oppervlakte wel is gemeten en daaruit blijkt dat de oppervlakte van het bouwvlak inderdaad meer dan 1.325 m² bedraagt, namelijk 1.427 m².
Het bestreden besluit kent daarom op dit punt een motiveringsgebrek.
De beroepsgrond slaagt.
7.3.
De rechtbank kan een motiveringsgebrek op grond van artikel 6:22 van Pro de Awb passeren en overweegt daarover als volgt. Het planologische nadeel voor eiser zit voor wat betreft de bouwmogelijkheden in een beperking van zijn uitzicht. Zoals het college op de zitting terecht heeft aangegeven maakt een grotere oppervlakte aan gebouwen niet dat het uitzicht in grotere mate wordt aangetast en dat er dus meer planologisch nadeel is. Deze extra oppervlakte aan gebouwen wordt namelijk achter de voorgevel gerealiseerd en leidt daarom niet tot een (nog) hoger of breder bouwwerk en daarmee tot een grotere aantasting van het uitzicht ten opzichte van het oude bestemmingsplan. Daar komt bij dat het college op de zitting heeft aangegeven dat de toegestane oppervlakte aan gebouwen ook onder het oude bestemmingsplan is onderschat. De oppervlakte van het bouwvlak bleek niet 2.000 m² te zijn, maar 2.086 m². Daaruit volgt dat de oppervlakte niet (60 % van 2.000 =) 1.200 m² mocht bedragen, maar (60 % van 2.086 =) 1.251,60 m².
De rechtbank is met het college van oordeel dat ook als wordt uitgegaan van de juiste oppervlaktes aan bebouwing onder zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan, dit niet leidt tot een groter planologisch nadeel voor eiser en dat er daarom geen aanleiding bestaat om het deskundigenadvies op dit punt voor onjuist te houden.
Omdat eiser niet is benadeeld door dit motiveringsgebrek passeert de rechtbank het motiveringsgebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Planvergelijking (gebruiksmogelijkheden)
8. Eiser betoogt dat in de planvergelijking ten onrechte de planologische gevolgen van een woonbestemming in plaats van een maatschappelijke bestemming worden gebagatelliseerd. De schadefactoren die een gevolg zijn van het wonen worden onvoldoende benoemd en het intensievere gebruik van het plangebied wordt in het advies genegeerd.
Eiser betoogt daarnaast dat in de planvergelijking voorbij wordt gegaan aan het parkeerterrein dat op het achterterrein wordt toegestaan en de toegangsweg die tussen het appartementencomplex en de aaneengebouwde woningen wordt gerealiseerd. In het oude bestemmingsplan waren deze gronden bestemd als “Maatschappelijk” en in het nieuwe bestemmingsplan hebben deze de bestemming “Verkeer” gekregen.
Tot slot betoogt eiser dat in de planvergelijking voor wat betreft het oude bestemmingsplan ten onrechte is uitgegaan van een brede maatschappelijke bestemming met daarin meer functies dan alleen een gebruik als schoolgebouw. Volgens eiser was dit schoolgebouw sinds 1959 aanwezig, zodat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat een deel van het gebouw zou worden afgebroken om een parkeervoorziening of een ontsluiting te realiseren.
Maximale planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan
8.1.
Uit de bovenstaande jurisprudentie volgt dat het uitgangspunt is dat moet worden uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime en niet van de feitelijke situatie. De uitzondering daarop is wanneer met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat deze maximale planologische mogelijkheden kunnen worden gerealiseerd.
De rechtbank is van oordeel dat deze uitzondering waar eiser zich op beroept niet opgaat. De omstandigheid dat de school al lang aanwezig is maakt niet dat het schoolgebouw niet kan worden uitgebreid of gesloopt. Juist bij een oud gebouw, dat niet is aangewezen als monument, is het goed voor te stellen dat sloop en herbouw plaatsvindt. Zie ter vergelijking overweging 6.1 in de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:CA2916). Het is daarnaast niet uitgesloten dat (al dan niet na herbouw) ter plaatse andere maatschappelijke functies dan een school zouden worden gevestigd. Hergebruik van schoolgebouwen komt veelvuldig voor en zoals in het planschadeadvies terecht is aangegeven staat de maatschappelijke bestemming ook een gebruik als woonzorgcentrum, cultureel centrum of verslaafdenopvang toe evenals het realiseren van een parkeerterrein en een ontsluitingsweg ten behoeve van deze maatschappelijke functies. In het planschadeadvies is er daarom terecht van uitgegaan dat ook onder het oude bestemmingsplan een in- en uitrit en parkeervoorzieningen konden worden gerealiseerd en dat in zoverre geen sprake is van planologisch nadeel.
Naar het oordeel van de rechtbank is dus geen sprake van een situatie dat met zekerheid uit te sluiten valt dat geen gebruik kon worden gemaakt van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan.
De beroepsgrond slaagt niet.
Zijn er schadefactoren onderschat?
8.2.
In het planschadeadvies is in de schadeanalyse ingegaan op de factoren uitzicht, schaduwhinder, intensivering van de woon- en leefomgeving, privacy, geluid-, licht- en stankhinder, wijziging verkeerssituatie en parkeerhinder en de ligging c.q. situeringswaarde.
Per schadefactor is ingegaan op de vraag of er sprake is van een planologische verslechtering. In het advies wordt geconcludeerd dat de planwijziging van een maatschappelijke bestemming naar een woonfunctie heeft geleid tot een beperkt planologisch nadeel voor aanvrager. Dit nadeel bestaat uit een beperkte aantasting van het uitzicht en de privacy.
8.3.
Eiser heeft foto’s overgelegd vanuit zijn woning en op de zitting ook aangegeven dat hij overlast ervaart van inschijnende koplampen en van geluid- en stankhinder.
De rechtbank begrijpt dat eiser zich hierdoor in zijn woongenot aangetast voelt. Om voor planschade in aanmerking te kunnen komen is echter niet de feitelijke situatie van belang. Het gaat om een (theoretische) vergelijking tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan, en dus niet om wat is gerealiseerd (zoals een uitrit), maar om de vraag of eerder deze uitrit onder het oude bestemmingsplan ook
konworden gerealiseerd.
konworden gerealiseerd.
Zoals in het advies is aangegeven was het ook onder het oude bestemmingsplan mogelijk om een inrit te realiseren en was daardoor ook onder het oude bestemmingsplan (licht)hinder mogelijk.
Uit wat eiser heeft aangevoerd blijkt niet dat de planvergelijking niet deugt en dat schadefactoren zijn onderschat. Ook de stelling dat een woonfunctie nadeliger is dan een maatschappelijke functie is onvoldoende. Dit miskent ook dat in het planschadeadvies juist tot de conclusie wordt gekomen dat de planologische wijziging voor eiser nadelig is.
De beroepsgrond slaagt niet.
Taxatie
9. Eiser betoogt dat het intensievere gebruik van het plangebied door de woonfunctie en de aantasting van zijn woongenot als gevolg daarvan in de taxatie onvoldoende aan bod komen.
9.1.
De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. Zie overweging 8.11 uit de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak.
9.2.
Zoals hiervoor is aangegeven wordt in het planschadeadvies tot de conclusie gekomen dat de planwijziging voor eiser heeft geleid tot een beperkt planologisch nadeel. Op basis van deze planvergelijking heeft de taxateur de waarde van de woning van eiser voor en na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bepaald aan de hand van referentieobjecten.
Eiser heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van deze taxatie aangevoerd, bijvoorbeeld door zelf een taxateur op basis van de planvergelijking een taxatie te laten verrichten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college de taxatie van Thorbecke in redelijkheid aan zijn beslissing ten grondslag mogen leggen.
De beroepsgrond slaagt niet.
Inschakeling STAB
10. De rechtbank kan de Stichting advisering bestuursrechtspraak (STAB) inschakelen als deskundige als twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het college aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd (zie overweging 8.12 uit de overzichtsuitspraak).
In deze zaak ziet de rechtbank in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van het planschadeadvies. Daarom bestaat ook geen aanleiding om de STAB in te schakelen als deskundige, zoals eiser heeft verzocht.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft.
Vanwege het op het onder 7.3 gepasseerde motiveringsgebrek draagt de rechtbank het college op het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt het college op het griffierecht van € 181 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L.M. Steinebach – de Wit, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mengerink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 november 2022
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.