Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 22/925
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van de [adresgegevens] (de woning) van € 247.000 voor het belastingjaar 2021 ongegrond verklaard.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2022. Namens de gemachtigde van eiseres is verschenen [persoon A] . Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] en [persoon C] .
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning uit 1906. De bruto-inhoud van de woning is ongeveer 251m3. De woning heeft een tuin met een poort aan de achterzijde.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 225.000. Naast inhoudelijke beroepsgronden tegen de vastgestelde waarde is ook een beroepsgrond aangevoerd over het gebrek aan inzichtelijkheid van de indexeringspercentages.
4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
5. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport van taxateur [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 261.000. Verweerder heeft gebruik gemaakt van een drietal vergelijkingsobjecten.
6. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierin is geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.
7. Het taxatierapport van verweerder onderbouwt de vastgestelde waarde. De vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in het taxatierapport zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn wat ligging, type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden in de matrix. Naar aanleiding van de stellingen van gemachtigde ter zitting heeft verweerder de lagere score van de voorzieningen van [adresgegevens] onderbouwd met foto’s en een inlichtingenformulier. Verweerder hoefde dit niet in een eerder stadium te onderbouwen, omdat niet eerder dan op de zitting duidelijk was dat gemachtigde hier vragen over had, terwijl het taxatierapport al langere tijd voor de zitting aan gemachtigde bekend was. Voor wat betreft de waarde van de tuin is niet in geschil dat voor een tuin bij een benedenwoning een lagere grondwaarde geldt dan voor tuin bij een eengezinswoning. Verweerder heeft ter zitting naar aanleiding van de opmerkingen van de gemachtigde verklaard dat een berekening van de waarde van de tuin op basis van de grondstaffel uit de marktanalyse (€ 700 per m2 voort de eerste staffel) te hoog zou uitkomen en dat de taxateur daarom op basis van zijn ervaring en kennis een inschatting heeft gemaakt en de waarde van de achtertuin heeft vastgesteld op € 400 per m2. Dit komt de rechtbank aannemelijk voor. Eiseres heeft ook niet aangevoerd dat dit bedrag onjuist zou zijn. Een nadere onderbouwing door verweerder is bij deze stand van zaken niet nodig.
8. De verwijzing van eiseres naar de verkoopcijfers van andere objecten kan niet tot een lagere waarde leiden. Deze objecten zijn namelijk minder geschikt als vergelijkingsobject, omdat zij in een andere wijk liggen en afwijkende objectkenmerken hebben (deels geen achtertuin, kleiner).
9. De gemachtigde heeft ter zitting gesteld dat verweerder volgens vaste jurisprudentie weliswaar nieuwe vergelijkingsobjecten mag gebruiken in beroep, maar dat de hiervoor gegeven reden in dit geval niet klopt, omdat de in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten wel degelijk ook een achtertuin hebben. Daarom verzoekt hij om proceskostenvergoeding. De rechtbank wijst dit verzoek af. Het staat verweerder vrij om in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. Dit geldt ook als de in bezwaar gebruikte objecten op zichzelf bruikbaar waren. De taxateur van verweerder in beroep mag bij een nieuwe beoordeling van de waarde namelijk de beste vergelijkingsobjecten selecteren om bij de rechter aan de bewijslast te voldoen die op de heffingsambtenaar rust. Reden voor een proceskostenvergoeding is dit dus niet, ook al is het voor de gemachtigde op deze manier minder voorspelbaar hoe een beroepszaak zal uitpakken. Dit hoort bij het risico van procederen.
10. De rechtbank verwerpt ook de beroepsgrond over het ontbreken van de inzichtelijkheid van het indexeringspercentage. Voorop staat dat de rechtbank moet beoordelen of verweerder in zijn bewijslast is geslaagd dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daartoe moet verweerder inzichtelijk maken hoe hij tot deze waarde is gekomen, zodat dit controleerbaar is. Hiertoe dient het rapport met de matrix. Het is echter niet in zijn algemeenheid zo dat verweerder alle onderdelen van de matrix moet onderbouwen met bewijsstukken. In hoeverre bewijs nodig is hangt af van de omstandigheden van het geval en van de stellingen van partijen. Verweerder heeft aangevoerd dat er wel in grote lijnen percentages stijging bekend zijn, maar dat er geen precieze en betrouwbare percentages voorhanden zijn per wijk en per type woning in [plaatsnaam] , terwijl de verschillen per wijk en per type woning groot zijn. Met de ingediende stukken heeft hij voldoende inzichtelijk gemaakt welk indexeringspercentage is gebruikt bij het omrekenen van de koopsommen van de transactiedatum naar de waardepeildatum. Verweerder heeft verklaard dat de taxateur deze percentages heeft afgeleid uit zijn ervaring met de markt ter plaatse. Dat is in dit geval voldoende, omdat de gebruikte percentages passen binnen de bekende trends. Dit geldt zeker nu eiseres niet heeft gesteld dat de door verweerder gebruikte percentages onjuist zouden zijn, laat staan dat zij heeft gesteld welke percentages dan wel gehanteerd hadden moeten worden en waarom. Daarbij komt dat als het indexeringspercentage al niet geheel juist zou zijn, dit maar een heel beperkte invloed heeft op de getaxeerde waarde (mede omdat de vergelijkingsobjecten deels voor en deels na de waardepeildatum zijn verkocht, zodat verschillen elkaar deels opheffen). Aannemelijk is dat een dergelijke beperkte invloed lager uitkomt dan het verschil tussen de taxatie in beroep en de bij beschikking vastgestelde waarde (€ 261.000 getaxeerde waarde ten opzichte van € 247.000 beschikte waarde). In zoverre heeft eiseres dus ook geen belang bij de beroepsgrond over de indexeringspercentages.
11. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. R. Zeldenrust, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).