Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummers: ARN 21/4384 tot en met 21/4391 en 21/4567
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente] (verweerder).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van verweerder van 6 juli 2021.
Verweerder heeft voor belastingjaar 2021 de WOZ-waarden vastgesteld van de winkel aan [adresgegevens] en de in hetzelfde pand gelegen woningen [adresgegevens] . Met deze waardevaststellingen heeft verweerder aan eiser ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen ozb).
Verweerder heeft de bezwaren van eiser tegen de WOZ-waarden van de woningen op [adresgegevens] en de winkel op [nummer] ongegrond verklaard en de waarden gehandhaafd. Verweerder heeft het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van de woning [nummer] gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verminderd. De WOZ-waarden zijn in de uitspraken op bezwaar als volgt vast komen te staan.
Onroerende zaak
WOZ-waarde
[adresgegevens]
€ 96.000
[adresgegevens]
€ 178.000
[adresgegevens]
€ 178.000
[adresgegevens]
€ 210.000
[adresgegevens] :
€ 166.000
[adresgegevens] :
€ 156.000
[adresgegevens] :
€ 140.000
[adresgegevens] :
€ 123.000
[adresgegevens]
€ 166.000
De rechtbank heeft de beroepen op 15 november 2022 op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [persoon A] en [persoon B] , taxateur.
Feiten
1. Eiser heeft op 1 december 2020 het pand gekocht waarin zich de appartementen/woningen en winkel bevinden. Het pand komt uit bouwjaar 1850 en heeft de status van rijksmonument. De aankoopprijs van het pand bedroeg € 1.150.000. De appartementen zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Ze waren alle verhuurd ten tijde van de koop.
Beoordeling door de rechtbank
2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de woningen. Eiser bepleit een lagere waarde voor het hele pand van maximaal € 1.150.000. De vastgestelde WOZ-waarde van de winkel is niet langer in geschil.
3. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn beroep gewezen op het verschil tussen de koopsom van het pand € 1.150.000 en de opgetelde WOZ-waarden voor het gehele pand van € 1.428.000. Hij stelt dat de koopsom de waarde in het economische verkeer weergeeft, zodat de vastgestelde WOZ-waarden, die daar bij elkaar geteld ver bovenuit komen, te hoog zijn. Eiser is verder van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud en technische kwaliteit van de keukens, badkamers, het dak, de dakgoten, het schilderwerk, de raamkozijnen en de vensterbanken. Ter onderbouwing van deze waardeverminderende factoren heeft eiser gewezen op de door hem ingediende instandhoudingsbegroting van € 442.983,95. Op basis van deze begroting heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een bedrag van € 378.773,71 als subsidiabel en technisch noodzakelijk beoordeeld.
4. De waarde van de woning wordt op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Dat betekent dat moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het object alsof deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn.
5. Uit vaste rechtspraak volgt dat in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
6. Zoals verweerder terecht heeft aangevoerd, is de regel uit deze rechtspraak in dit geval echter niet van toepassing, omdat het pand in één geheel is aangekocht, terwijl het uit verschillende WOZ-objecten bestaat, en omdat de WOZ-objecten in verhuurde staat verkeerden ten tijde van de verkoop. De prijs die eiser als belegger voor het pand heeft betaald, is ongetwijfeld de juiste marktprijs geweest voor een belegger die het pand als één geheel koopt, maar voor de waardebepaling van de aparte WOZ-objecten is die prijs niet bruikbaar. Die waardebepaling dient immers plaats te vinden volgens de regels van de Wet WOZ en dus ook volgens de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (onverhuurd).
7. De bewijslast dat de aan de woningen toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarden niet hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer en dat hij dus voldoende rekening heeft gehouden met waardeverminderende omstandigheden.
8. Ter onderbouwing van de WOZ-waarden heeft verweerder taxatierapporten overgelegd van taxateur [persoon B] , opgemaakt op 4 februari 2022. De daarin opgenomen getaxeerde waarden zijn hoger dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden. De taxateur heeft de volgende vergelijkingsobjecten ter onderbouwing aangedragen:
- [adresgegevens], bouwjaar 1800, gerenoveerd medio 2012.
Gebruikersoppervlakte 58 m2, met berging van 2 m2.
Op 3 februari 2020 verkocht voor € 195.000. - [adresgegevens], bouwjaar 1800, gerenoveerd medio 2012.
Gebruikersoppervlakte 58 m2, met berging van 2 m2.
Op 15 augustus 2018 verkocht voor € 190.000. - [adresgegevens], bouwjaar 1900, gerenoveerd medio 2010. Gebruikersoppervlakte 50 m2 met berging van 2 m2
Op 4 oktober 2019 verkocht voor € 145.000.
9. De taxateur is uitgegaan van een beneden gemiddelde toestand (factor 2) voor voorzieningen (waaronder begrepen keuken, toilet en badkamer) en een gemiddelde toestand (factor 3) voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging. De voorzieningen van de vergelijkingsobjecten zijn gewaardeerd op bovengemiddeld (factor 4) dan wel gemiddeld (factor 3) en de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten is gewaardeerd op bovengemiddeld (factor 4). Daardoor is voor de woningen van eiser een 30% vermindering toegepast ten opzichte van referentieobjecten 1 en 2 en een 20% vermindering ten opzichte van referentie 3.
10. Ter verdere onderbouwing heeft verweerder nog gewezen op een taxatierapport van makelaar [naam] , dat hij heeft gekregen van eiser en dat is opgesteld ten behoeve van de financiering van de koop van het pand. In dat taxatierapport wordt melding gemaakt van een goede bouwkundige staat en goede staat van onderhoud, met alleen de opmerking dat het pand wel een schilderbeurt verdient. Op basis hiervan en op basis van zijn eigen waarnemingen bij de opname ter plaatse, ziet de taxateur van verweerder geen reden voor een grotere vermindering wegens gebreken in onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. De instandhoudingsbegroting en de goedkeuring van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed die eiser heeft overgelegd, is voor hem geen reden hier anders over te denken, omdat particuliere kopers van een appartement dit soort verbouwingen niet gaan doen en de door hen te betalen prijs van de woningen hierdoor dus ook niet wordt gedrukt.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport, in combinatie met de verklaringen van de taxateur ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woningen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woningen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de onderhoudstoestand en voorzieningen, voldoende rekening is gehouden. De door eiser ingediende instandhoudingsbegroting is voor de rechtbank onvoldoende reden om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie van verweerder. De begroting heeft hiervoor onvoldoende bewijskracht, zeker nu er geen foto’s zijn of andere informatie over de aard en omvang van de gestelde gebreken. Van belang is in hoeverre deze begrote herstelkosten voor een particulier (niet zijnde een belegger) een rol zouden spelen bij aankoop van een van de woningen. Een gespecificeerde begroting van herstelkosten kan weliswaar inzicht bieden in de aard van de beschadigingen, maar bij de raming van het effect van die beschadigingen op de waarde van een woning moeten alle van belang zijnde factoren worden meegewogen. Een euro aan herstelkosten leidt niet tot een even grote invloed op de waarde van de woning, terwijl het ook mogelijk is dat een koper niet alles zal willen herstellen op de wijze zoals die is voorzien in de instandhoudingsbegroting. Voor een belegger zoals eiser kan deze investering zinvol en logisch zijn, maar dat drukt niet zonder meer de WOZ-waarde, die wordt beoordeeld vanuit een particulier die de woning voor zichzelf koopt. Het rapport van Schuld bevestigt bovendien de inschatting van verweerders taxateur over de staat van onderhoud. De stelling van eiser dat [adresgegevens] betere vergelijkingsobjecten zijn legt ook geen gewicht in de schaal, omdat deze stelling niet is onderbouwd en de rechtbank geen gegevens heeft over deze objecten.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikkingen en de aanslagen ozb gehandhaafd blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De beroepen zijn ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. R.A. Jackson, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).