Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/402001 / HZ ZA 22-113
Vonnis van 18 januari 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres in conv./verw. in reconv.],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2],
[gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. M.J.G. Peters te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiseres in conv./verw. in reconv.] en [gedaagden in conv./eisers in reconv.] en, gedaagden afzonderlijk [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] en [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 januari 2023
- conclusie van dupliek in conventie
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 13 december 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] exploiteert een landbouwbedrijf. Bestuurder van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] is [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] . [eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft in 2020 interesse getoond in de aankoop van een perceel grond destijds in eigendom van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , kadastraal bekend [nummer perceel] , hierna te noemen: het perceel.
2.2.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft gronden rondom het perceel in eigendom en wil in dat gebied woningbouw gaan realiseren.
2.3.
Op 17 september 2020 heeft [eiseres in conv./verw. in reconv.] met [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] over het perceel een overeenkomst gesloten, genaamd “TERMSHEET PERCEEL [straatnaam] ”, hierna: de termsheetovereenkomst (productie 2 bij dagvaarding).
2.4.
In de termsheetovereenkomst staat bij “3. KOOPRECHT” onder “A. RECHT”, waarbij met “Koper” [eiseres in conv./verw. in reconv.] en met “Eigenaar” [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] is bedoeld:
“
Koper heeft tot en met 30 september 2022 het recht om het perceel in de huidige staat te kopen op basis van de hierna gespecificeerde condities. Koper dient de uitoefening van zijn kooprecht binnen 5 dagen na30 september 2022schriftelijk mede te delen aan Eigenaar.”
Koper heeft tot en met 30 september 2022 het recht om het perceel in de huidige staat te kopen op basis van de hierna gespecificeerde condities. Koper dient de uitoefening van zijn kooprecht binnen 5 dagen na30 september 2022schriftelijk mede te delen aan Eigenaar.”
Bij “
Koopsom” staat in de termsheetovereenkomst:
Koopsom” staat in de termsheetovereenkomst:
“
95% van de taxatiewaarde (kosten koper). De peildatum van de taxatie (hierna aan te duiden als ‘Taxatie 2’), is gelegen binnen 4 weken na onherroepelijkheid van het bestemmingsplan dat woningbouw toestaat op het perceel. (…)”
95% van de taxatiewaarde (kosten koper). De peildatum van de taxatie (hierna aan te duiden als ‘Taxatie 2’), is gelegen binnen 4 weken na onherroepelijkheid van het bestemmingsplan dat woningbouw toestaat op het perceel. (…)”
Bij “
Betaling” staat in de termsheetovereenkomst:
Betaling” staat in de termsheetovereenkomst:
“
Betaling van de koopsom geschiedt in 2 termijnen:
Betaling van de koopsom geschiedt in 2 termijnen:
e Termijn: Binnen 4 weken na uitoefening kooprecht: Het hoogste van 25% van de taxatiewaarde per peildatum uitoefening kooprecht (hierna aan te duiden als ‘Taxatie 1’) of de agrarische waarde
e Termijn: Binnen 4 weken na onherroepelijk bestemmingsplan woningbouw: 95% van de taxatiewaarde verminderd met het bedrag van de 1e betalingstermijn plus de daarover gecumuleerde rente (4% op jaarbasis)”
Bij “
Koopovereenkomst” staat in de termsheetovereenkomst:
Koopovereenkomst” staat in de termsheetovereenkomst:
“
Binnen 4 weken na uitoefening van het kooprecht door Koper zullen partijen, op basis van een nadere uitwerking van de uitgangspunten en afspraken zoals vastgelegd in deze termsheet, een koopovereenkomst naar gebruikelijk model laten opstellen (door de notaris) en ondertekenen.”
Binnen 4 weken na uitoefening van het kooprecht door Koper zullen partijen, op basis van een nadere uitwerking van de uitgangspunten en afspraken zoals vastgelegd in deze termsheet, een koopovereenkomst naar gebruikelijk model laten opstellen (door de notaris) en ondertekenen.”
Bij “
Notariële levering” staat in de termsheetovereenkomst:
Notariële levering” staat in de termsheetovereenkomst:
“
Binnen 4 weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dat woningbouw op het perceel toestaat, of zoveel eerder of later als partijen met elkaar overeenkomen.”
Binnen 4 weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dat woningbouw op het perceel toestaat, of zoveel eerder of later als partijen met elkaar overeenkomen.”
Bij “
Nabetalingsregeling” staat in de termsheetovereenkomst:
Nabetalingsregeling” staat in de termsheetovereenkomst:
“
Eigenaar is bij aankoop van het Perceel met de vorige eigenaar een nabetalingsregeling (bij een hoogwaardiger bestemming) overeengekomen. Koper is bereid om mee te werken aan een structurering van de transactie waarmee nabetaling van Eigenaar aan oud-eigenaar (zoveel mogelijk) voorkomen wordt, mits en voor zover dit voor Koper niet leidt tot (niet door Eigenaar aan Koper gecompenseerde) nadelen.”
Eigenaar is bij aankoop van het Perceel met de vorige eigenaar een nabetalingsregeling (bij een hoogwaardiger bestemming) overeengekomen. Koper is bereid om mee te werken aan een structurering van de transactie waarmee nabetaling van Eigenaar aan oud-eigenaar (zoveel mogelijk) voorkomen wordt, mits en voor zover dit voor Koper niet leidt tot (niet door Eigenaar aan Koper gecompenseerde) nadelen.”
2.5.
In de termsheetovereenkomst staat voorts dat partijen het perceel onderscheiden in een westelijk deel en een oostelijk deel, waarover in een voetnoot (nr. 5) wordt vermeld: “
Het oostelijk deel van het Perceel is, vanwege de aanwezigheid van de hoogspanningsleiding, de gasleiding en de A50, (zonder ingrijpende maatregelen) niet geschikt voor woningbouw. Dit in tegenstelling tot het Westelijke perceelgedeelte van Koper en het beter gesitueerde, aanliggende perceel van Koper.”
Het oostelijk deel van het Perceel is, vanwege de aanwezigheid van de hoogspanningsleiding, de gasleiding en de A50, (zonder ingrijpende maatregelen) niet geschikt voor woningbouw. Dit in tegenstelling tot het Westelijke perceelgedeelte van Koper en het beter gesitueerde, aanliggende perceel van Koper.”
2.6.
Uit gegevens van kadaster blijkt dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] op 3 december 2020 het perceel in eigendom heeft overgedragen aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] (productie 6 bij dagvaarding).
2.7.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft in een brief aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] van 31 januari 2022 (productie 3 bij dagvaarding) het kooprecht ingeroepen als volgt:
“
Het doet mij deugd u te kunnen mededelen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] besloten heeft uw perceel aan de [straatnaam] in [plaats] te kopen. (…) Met deze brief bevestigt [eiseres in conv./verw. in reconv.] de uitoefening van dit kooprecht. Met het oog op de planning, hebben wij de vrijheid genomen om alvast een koopovereenkomst op te laten stellen (…) Deze treft u bijgevoegd aan, ter beoordeling en bespreking. Uw eventuele opmerkingen ontvangen wij graag zo spoedig mogelijk, bij voorkeur binnen 2 weken na dagtekening van deze brief.
Het doet mij deugd u te kunnen mededelen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] besloten heeft uw perceel aan de [straatnaam] in [plaats] te kopen. (…) Met deze brief bevestigt [eiseres in conv./verw. in reconv.] de uitoefening van dit kooprecht. Met het oog op de planning, hebben wij de vrijheid genomen om alvast een koopovereenkomst op te laten stellen (…) Deze treft u bijgevoegd aan, ter beoordeling en bespreking. Uw eventuele opmerkingen ontvangen wij graag zo spoedig mogelijk, bij voorkeur binnen 2 weken na dagtekening van deze brief.
(…)
Voor wat betreft de voortgang van de planontwikkeling, laat ik u weten (…) dat de planvorming voor uw perceel naar verwachting dit jaar opgepakt gaat worden.
(…)”
2.8.
In reactie op deze brief heeft [gedaagden in conv./eisers in reconv.] laten weten dat zij het inroepen van de koopoptie niet accepteert. In een e-mail van 4 februari 2022 (opgenomen in productie 5 bij dagvaarding) schrijft de adviseur van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] , de heer [naam 1] , daarover:
“
Wat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2]( [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] , rb)
betreft is de nu voorgelegde koopoptie niet aan de orde. En wel om de volgende redenen.
Wat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2]( [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] , rb)
betreft is de nu voorgelegde koopoptie niet aan de orde. En wel om de volgende redenen.
1 [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] geeft aan dat een koop op dit moment niet in overeenstemming is met de gemaakte afspraken. Er is overeengekomen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] twee jaar de tijd zou krijgen om een bestemmingswijziging te realiseren, waarna [eiseres in conv./verw. in reconv.] het recht had de grond te kopen. Van een bestemmingswijziging is geen sprake.
2 Afgelopen jaar is de vrouw van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] overleden. Dat maakt de situatie voor hem vandaag anders dan ten tijde van het opstellen van de termsheet.
3 Intussen is de grond niet meer in eigendom van zijn BV, maar van hem privé.”
2.9.
Per e-mail van 18 februari 2022 (opgenomen in productie 5 bij dagvaarding) heeft [eiseres in conv./verw. in reconv.] [gedaagden in conv./eisers in reconv.] gesommeerd om mee te werken aan de ondertekening van een koopovereenkomst.
2.10.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft op 14 maart 2022 conservatoir beslag laten leggen op het perceel (producties 8 tot en met 11).
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] vordert samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden in conv./eisers in reconv.]
primairtot ondertekening van de koopovereenkomst en verdere uitvoering daarvan zoals het inschakelen van een taxateur en het ten gunste van [eiseres in conv./verw. in reconv.] vestigen van een hypotheekrecht,
primairtot ondertekening van de koopovereenkomst en verdere uitvoering daarvan zoals het inschakelen van een taxateur en het ten gunste van [eiseres in conv./verw. in reconv.] vestigen van een hypotheekrecht,
subsidiairdat de rechtbank voor recht verklaart dat een koopovereenkomst tussen [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] en [eiseres in conv./verw. in reconv.] tot stand is gekomen en dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming daarvan en [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] en dat [gedaagden in conv./eisers in reconv.] gehouden is de schade van [eiseres in conv./verw. in reconv.] te vergoeden, bij voorkeur in natura door levering van het perceel aan haar,
meer subsidiairdat de rechtbank voor recht verklaart dat tussen [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] en [eiseres in conv./verw. in reconv.] een koopovereenkomst tot stand is gekomen tegen de verkoopvoorwaarden zoals die zijn vastgelegd in de termsheetovereenkomst en dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] in de nakoming van deze koopovereenkomst toerekenbaar tekort is geschoten en [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] , door het profiteren van de wanprestatie van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , onrechtmatig heeft gehandeld en dat zij gehouden zijn de daardoor door [eiseres in conv./verw. in reconv.] geleden schade te vergoeden,
een en ander deels op straffe van het verbeuren dwangsommen en met veroordeling van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] in de beslagkosten en van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] hoofdelijk in de proceskosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagden in conv./eisers in reconv.] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagden in conv./eisers in reconv.] vordert - samengevat - dat, ingeval haar verweer in conventie stand houdt, voor recht wordt verklaard dat de termsheetovereenkomst en een koopovereenkomst, voor zover die laatste tot stand is gekomen, zijn of worden vernietigd op grond van dwaling en dat de door [eiseres in conv./verw. in reconv.] ten laste van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] gelegde beslagen worden opgeheven, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [eiseres in conv./verw. in reconv.] in de proceskosten te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.
3.5.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en voorwaardelijke reconventie
4.1.
De conventie en voorwaardelijke reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
Vast staat dat partijen zijn overeengekomen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] tot uiterlijk 5 dagen na 30 september 2022 de gelegenheid zou krijgen om het perceel van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] te kopen, onder de condities zoals neergelegd in de termsheetovereenkomst (artikel 3A, zie hiervoor bij 2.4.). Een van die condities luidt dat indien [eiseres in conv./verw. in reconv.] van het kooprecht gebruik maakt partijen binnen 4 weken, op basis van een nadere uitwerking van de uitgangspunten en afspraken zoals vastgelegd in de termsheetovereenkomst, een koopovereenkomst naar gebruikelijk model laten opstellen en ondertekenen. [eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft met een brief van 31 januari 2022, derhalve tijdig, het kooprecht ingeroepen, waarbij een concept koopovereenkomst als bijlage was gevoegd echter [gedaagden in conv./eisers in reconv.] weigert een koopovereenkomst met [eiseres in conv./verw. in reconv.] aan te gaan.
Positie [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] en [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1]
4.3.
De stelling van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] dat de vorderingen jegens [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] reeds niet kunnen slagen omdat de termsheetovereenkomst niet met hem maar met [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] is aangegaan wordt gepasseerd. De vordering jegens [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] is gebaseerd op onrechtmatige daad daaruit bestaande dat hij, door overdracht van het perceel aan hem, eraan heeft meegewerkt dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] wanprestatie pleegt jegens [eiseres in conv./verw. in reconv.] Of daarvan sprake is zal hierna beoordeeld worden. Ook de stelling van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] de termsheetovereenkomst niet jegens [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] kan inroepen aangezien zij geen eigenaar meer is van het perceel wordt gepasseerd. Dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] het perceel, met voorbijgaan aan het daarin opgenomen kooprecht van [eiseres in conv./verw. in reconv.] , aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] blijkt te hebben verkocht, bevrijdt haar niet van de verbintenissen die voor haar uit de termsheetovereenkomst volgen. De rechtbank tekent daar nog bij aan dat nakoming van de termsheetovereenkomst niet onmogelijk is geworden door overdracht van het perceel aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] . [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] zodat de overdracht van het perceel door [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] door hen eenvoudig ongedaan is te maken.
Inhoud van het kooprecht
4.4.
[gedaagden in conv./eisers in reconv.] stelt dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] het kooprecht niet kan inroepen omdat partijen zijn overeengekomen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] dat recht slechts toekomt indien binnen twee jaar na het aangaan van de termsheetovereenkomst de bestemming woningbouw op het perceel is gerealiseerd. Aangezien van die bestemmingswijziging ten tijde van het inroepen van het kooprecht (nog) geen sprake was, bestond er ook geen verplichting bij [gedaagden in conv./eisers in reconv.] om tot het aangaan van de koopovereenkomst over te gaan.
4.5.
De rechtbank oordeelt dat de tekst van de termsheetovereenkomst geen steun biedt voor deze lezing van het kooprecht. Nergens in deze overeenkomst is vastgelegd dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] slechts dan het kooprecht heeft indien zij de bestemmingswijziging reeds heeft gerealiseerd. Integendeel, de regeling van de betaling van de koopsom impliceert juist het tegenovergestelde. De betaling van de koopsom is in artikel 3C van de termsheetovereenkomst opgesplitst in twee termijnen, te weten een 1e termijn te voldoen bij uitoefening van het kooprecht en een 2e termijn “
Binnen 4 weken na onherroepelijk bestemmingsplan woningbouw” (zie overweging 2.4.). Hieruit volgt dat het inroepen van het kooprecht los staat van het al of niet gerealiseerd zijn van de bestemmingswijziging.
Binnen 4 weken na onherroepelijk bestemmingsplan woningbouw” (zie overweging 2.4.). Hieruit volgt dat het inroepen van het kooprecht los staat van het al of niet gerealiseerd zijn van de bestemmingswijziging.
Heeft [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] gedwaald?
4.6.
[gedaagden in conv./eisers in reconv.] stelt, als verweer in conventie, dat de termsheetovereenkomst is gesloten onder een onjuiste voorstelling van zaken en dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] derhalve heeft gedwaald. [eiseres in conv./verw. in reconv.] zou [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , bij monde van de heer [naam 2] (destijds bij [eiseres in conv./verw. in reconv.] in dienst als commercieel manager), ten tijde van het aangaan van de termsheetovereenkomst hebben voorgehouden dat een bestemmingswijziging binnen twee jaar kon worden gerealiseerd. [eiseres in conv./verw. in reconv.] wist dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] zich slechts voor korte tijd, bij voorkeur een jaar maar later heeft zij ingestemd met twee jaar, zich aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] wilde binden. Op basis de door [naam 2] verstrekte informatie heeft [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] de termsheetovereenkomst met [eiseres in conv./verw. in reconv.] gesloten. Die informatie blijkt achteraf onjuist want in 2022 is gebleken dat een bestemmingswijziging veel langer op zich zou laten wachten. [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] zou de termsheetovereenkomst nooit hebben gesloten indien haar duidelijk was geweest dat die er toe zou kunnen leiden dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] het kooprecht zou kunnen inroepen zonder dat een daadwerkelijke bestemmingswijziging binnen een termijn van maximaal twee jaren zou worden gerealiseerd. Op grond van dwaling moet de termsheetovereenkomst dan ook worden vernietigd.
4.7.
De eerste vraag die in dit verband beantwoord moet worden is of er sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken bij [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] ten tijde van het aangaan van de termsheetovereenkomst, veroorzaakt door een mededeling van [naam 2] als in bovenbedoelde zin. [eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft, in reactie op het dwalingsverweer van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] , een op schrift gestelde verklaring van, haar inmiddels ex-werknemer, [naam 2] overgelegd (productie 13). In de verklaring bevestigt [naam 2] dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] / [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] het belangrijk vond dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] niet te lang vrijblijvend met de ontwikkeling bezig kon zijn en dat daarom een periode van twee jaar is overeengekomen waarin [eiseres in conv./verw. in reconv.] moet aangeven of zij zich committeert of niet: “
Ik heb toen aangegeven dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] zich alleen committeert als er een goed gevoel is, of een toezegging van de gemeente dat woningbouw er gaat komen op termijn. De 2 jaar was bedoeld om voor [eiseres in conv./verw. in reconv.] voldoende comfort te krijgen dat de ontwikkeling gaat slagen of niet. Dat het bestemmingsplan binnen 2 jaar gewijzigd zou worden is nooit afgesproken/besproken, aangezien dit niet realistisch is. [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] was ermee bekend dat wij een geluidswal langs de snelweg voor ogen hadden om meer woningbouw mogelijk te maken, en dat dit een complexe ‘puzzel’ is/was. (…) Daarom kan ik bevestigen dat de termsheet de bedoeling van de gemaakte afspraken weergeeft en dat we nooit hebben afgesproken het bestemmingsplan binnen 2 jaar te wijzigen.”
Ik heb toen aangegeven dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] zich alleen committeert als er een goed gevoel is, of een toezegging van de gemeente dat woningbouw er gaat komen op termijn. De 2 jaar was bedoeld om voor [eiseres in conv./verw. in reconv.] voldoende comfort te krijgen dat de ontwikkeling gaat slagen of niet. Dat het bestemmingsplan binnen 2 jaar gewijzigd zou worden is nooit afgesproken/besproken, aangezien dit niet realistisch is. [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] was ermee bekend dat wij een geluidswal langs de snelweg voor ogen hadden om meer woningbouw mogelijk te maken, en dat dit een complexe ‘puzzel’ is/was. (…) Daarom kan ik bevestigen dat de termsheet de bedoeling van de gemaakte afspraken weergeeft en dat we nooit hebben afgesproken het bestemmingsplan binnen 2 jaar te wijzigen.”
4.8.
De verklaring van [naam 2] , zoals hiervoor geciteerd, staat haaks op de stelling van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] over een door [naam 2] aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] gedane mededeling omtrent een bestemmingswijziging binnen twee jaren in samenhang met het kunnen inroepen van het kooprecht. Volgens [naam 2] gold de periode van twee jaar voor [eiseres in conv./verw. in reconv.] om voldoende vertrouwen te krijgen dat op het perceel woningbouw mogelijk zou zijn. Voor [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] ( [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] ) was het zaak dat zij binnen afzienbare tijd zekerheid zou krijgen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] de koper zou zijn. De verklaring van [naam 2] sluit aldus aan bij hetgeen partijen in de termsheetovereenkomst hebben vastgelegd. Partijen zijn in die overeenkomst een termijn van twee jaar overeengekomen voor het inroepen van het kooprecht. [eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft binnen ca. anderhalf jaar na het sluiten van de termsheetovereenkomst het kooprecht ook daadwerkelijk ingeroepen en aldus tijdig zekerheid gegeven, ook aan [gedaagden in conv./eisers in reconv.] , over de verwerving van het perceel. Voorts blijkt (uit een voetnoot, zie bij 2.5.) dat partijen zich ervan bewust waren dat het realiseren van woningbouw op het perceel, in verband met de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding, een gasleiding en de nabijheid van de A50, niet zonder ingrijpende maatregelen mogelijk zou zijn. Zoals [eiseres in conv./verw. in reconv.] ter zitting heeft toegelicht brengen deze omstandigheden mee dat een bestemmingswijziging voor dit perceel, meer nog dan gebruikelijk, veel tijd zal kosten.
4.9.
De rechtbank heeft [gedaagden in conv./eisers in reconv.] , voorafgaand aan de mondelinge behandeling, er op gewezen dat de verklaring van [naam 2] haar bewijspositie voor wat betreft haar dwalingsverweer niet sterk maakt en heeft [gedaagden in conv./eisers in reconv.] gevraagd over welke bewijsmiddelen zij beschikt die haar standpunt kunnen onderbouwen. [gedaagden in conv./eisers in reconv.] heeft dit niet geconcretiseerd; ter zitting heeft zij gesteld dat “iemand van de gemeente” als getuige gehoord zou kunnen worden maar daarbij niet verduidelijkt welke persoon dat is en bovendien heeft zij erkend dat hij of zij niet uit eigen waarneming kan verklaren over wat door [eiseres in conv./verw. in reconv.] aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] zou zijn medegedeeld. Deze gang van zaken brengt mee dat de rechtbank geen aanleiding ziet [gedaagden in conv./eisers in reconv.] toe te laten tot nader bewijs van haar stelling over dwaling. Niet is komen vast staan dat sprake is geweest van een mededeling door [naam 2] (namens [eiseres in conv./verw. in reconv.] ) die [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] op het verkeerde been heeft gezet voor wat betreft de inhoud en reikwijdte van het kooprecht zoals neergelegd in de termsheetovereenkomst. Het beroep op dwaling wordt verworpen.
Is de prijs voldoende bepaalbaar?
4.10.
[gedaagden in conv./eisers in reconv.] stelt voorts, als subsidiair verweer, dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als reden daarvoor voert [gedaagden in conv./eisers in reconv.] aan dat de koopprijs onvoldoende bepaalbaar is omdat de koopsom is gekoppeld aan een onzekere toekomstige omstandigheid, te weten de wijziging van de bestemming.
4.11.
Naar het oordeel van de rechtbank is de koopprijs voldoende bepaalbaar. De termsheetovereenkomst geeft een duidelijke regeling van de wijze waarop de prijs bepaald zal worden (zie hiervoor, bij 2.4.). Dat partijen niet hebben geregeld wat heeft te gelden als de bestemmingswijziging niet tot stand kan worden gebracht, maakt de regeling ter bepaling van de koopprijs niet onduidelijk. Als er geen bestemmingswijziging gerealiseerd kan worden zullen partijen, zo heeft [eiseres in conv./verw. in reconv.] ter zitting beaamd, zich kunnen beraden over de vraag of de koopovereenkomst, al dan niet in gewijzigde vorm, in stand kan blijven. De termsheetovereenkomst bevat een regeling in algemene zin voor onvoorziene omstandigheden (artikel 5C) waar ook het niet realiseren van de bestemmingswijziging onder te brengen is, aldus [eiseres in conv./verw. in reconv.] Indien de bestemmingswijziging wordt gerealiseerd is de overeengekomen prijs bepaald op 95% van de taxatiewaarde, door een onafhankelijk taxateur/rentmeester vastgesteld binnen vier weken na onherroepelijkheid van het bestemmingsplan dat woningbouw toestaat op het perceel (art. 3B van de termsheetovereenkomst).
Meewerken aan totstandkoming koopovereenkomst; dwaling?
4.12.
De termsheetovereenkomst verplicht partijen om binnen vier weken na uitoefening van het kooprecht een koopovereenkomst aan te gaan “naar gebruikelijk model” en op basis van een nadere uitwerking van de uitgangspunten en afspraken zoals neergelegd in de termsheetovereenkomst (art. 3D). Vast staat dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] heeft geweigerd om de koopovereenkomst, die door [eiseres in conv./verw. in reconv.] was gevoegd bij haar brief van 31 januari 2022, aan te gaan. De belangrijkste (juridisch relevante) reden die [gedaagden in conv./eisers in reconv.] voor haar weigering opgaf was de, hiervoor verworpen, stelling dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] er niet in geslaagd was de bestemmingswijziging te realiseren. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden in conv./eisers in reconv.] tegen de bij de brief gevoegde koopovereenkomst als zodanig bezwaren had; die bezwaren zijn niet geuit in de correspondentie noch aangevoerd in de onderhavige procedure.
4.13.
Dat sprake is van dwaling ten aanzien van de koopovereenkomst, zoals [gedaagden in conv./eisers in reconv.] als meer subsidiair verweer heeft aangevoerd, wordt eveneens gepasseerd. [gedaagden in conv./eisers in reconv.] heeft gesteld dat die dwaling gelegen is in het feit dat zij niet wist dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] zich tot begin 2022 niet of nauwelijks heeft ingespannen om een bestemmingswijziging te bewerkstelligen. Nog daargelaten dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft betwist dat zij op dat punt passief is gebleven, heeft [gedaagden in conv./eisers in reconv.] niets gesteld over de mate van inspanningen die van [eiseres in conv./verw. in reconv.] op dit punt verlangd mochten worden. Uit de termsheetovereenkomst is dit ook niet af te leiden en op grond van de verklaring van [naam 2] moet aangenomen worden dat vooral van belang was dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] een “goed gevoel” zou krijgen bij de mogelijkheden om op het perceel woningbouw te realiseren en dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] na twee jaar haar handen weer vrij zou hebben indien [eiseres in conv./verw. in reconv.] niet binnen die termijn het kooprecht zou inroepen.
4.14.
Een contra indicatie voor een op [eiseres in conv./verw. in reconv.] rustende verplichting om er als het ware de vaart in te zetten is voorts het feit dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , bij de verwerving van het perceel op 18 mei 2015, met de vorige eigenaar een nabetalingsverplichting is overeengekomen indien het perceel binnen een periode van 10 jaar - derhalve tot 17 mei 2025 - een hoogwaardigere bestemming (dan agrarisch) zou krijgen. Partijen zijn zich daarvan bewust geweest bij het aangaan van de termsheetovereenkomst en zijn in verband met die nabetalingsverplichting overeengekomen dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] het nadeel voor [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] van die nabetalingsverplichting zoveel mogelijk zou proberen te voorkomen (art. J). Ter zitting heeft [gedaagden in conv./eisers in reconv.] weliswaar aangevoerd dat het aan de vorige eigenaar van het perceel te vergoeden bedrag in de loop van de jaren zou afnemen maar, wat daar ook van zij, de door partijen hiertoe getroffen regeling in de termsheetovereenkomst wijst er niet op dat [eiseres in conv./verw. in reconv.] met het bewerkstelligen van de bestemming wonen grote haast diende te maken.
4.15.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het primair door [eiseres in conv./verw. in reconv.] gevorderde – kort gezegd: medewerking verlenen aan ondertekening van de koopovereenkomst – jegens [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] kan worden toegewezen. Aan nakoming daarvan zal een dwangsom worden verbonden conform het gevorderde. Weliswaar heeft [gedaagden in conv./eisers in reconv.] gesteld dat er geen reden is voor het opleggen van een dwangsom omdat zij een onherroepelijk vonnis zal naleven maar op grond van hetgeen ter zitting is besproken, onder andere over andere biedingen, en gezien het feit dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] al heel kort nadat zij met [eiseres in conv./verw. in reconv.] een kooprecht was overeengekomen dit recht heeft geschonden, acht de rechtbank oplegging van een dwangsom gepast.
Geen (koop)overeenkomst met [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2]
4.16.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] stelt dat ook [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] gebonden is aan de termsheetovereenkomst en aan de tot stand gekomen koopovereenkomst. [eiseres in conv./verw. in reconv.] wijst er op dat partijen bij de termsheetovereenkomst hebben geanticipeerd op de mogelijkheid dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] het verkochte na het sluiten van de termsheetovereenkomst in eigendom zou overdragen aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] . Dit blijkt volgens haar uit een voetnoot die is opgenomen in art. 1B waarin [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] als eigenaar van het perceel is aangeduid. De voetnoot luidt: “
Verkoop/overdracht aan en door [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] in privé PM”. Met [gedaagden in conv./eisers in reconv.] is de rechtbank van oordeel dat die enkele voetnoot onvoldoende is om [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] (mede) gebonden te achten aan de termsheetovereenkomst. Dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] de termsheetovereenkomst heeft ondertekend maakt dat niet anders; zoals [eiseres in conv./verw. in reconv.] ook erkent, heeft [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] immers getekend in hoedanigheid van directeur/eigenaar van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] .
Verkoop/overdracht aan en door [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] in privé PM”. Met [gedaagden in conv./eisers in reconv.] is de rechtbank van oordeel dat die enkele voetnoot onvoldoende is om [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] (mede) gebonden te achten aan de termsheetovereenkomst. Dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] de termsheetovereenkomst heeft ondertekend maakt dat niet anders; zoals [eiseres in conv./verw. in reconv.] ook erkent, heeft [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] immers getekend in hoedanigheid van directeur/eigenaar van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] .
Onrechtmatige daad [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2]
4.17.
Voorgaande neemt niet weg dat door de eigendomsoverdracht van het perceel door [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] , al enkele maanden nadat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] voor een periode van twee jaar het kooprecht had verstrekt, [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] zijn medewerking heeft verleend aan de wanprestatie door [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] en aldus jegens [eiseres in conv./verw. in reconv.] onrechtmatig handelt. [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] is immers feitelijk degene die, namens [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , de overdracht van het perceel aan hemzelf, met voorbijgaan aan het aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] toegekende kooprecht, heeft bewerkstelligd. Hoewel [gedaagden in conv./eisers in reconv.] zich daar niet duidelijk over heeft uitgelaten, ook ter zitting niet ondanks vragen daarover, lijkt de reden daarvoor te zijn dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] al kort nadat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] de termsheetovereenkomst was aangegaan andere opties voor het perceel wenste te verkennen. Wat daar ook van zij, [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] heeft zich niets gelegen laten liggen aan het feit dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , de vennootschap waarover hij als enig bestuurder en aandeelhouder alle zeggenschap heeft, zich jegens [eiseres in conv./verw. in reconv.] had verplicht om het perceel, gedurende een periode van twee jaar aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] te verkopen. [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] wist dus als geen ander van het aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] toekomende kooprecht en dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , door verkoop en levering van het perceel aan hem, het kooprecht van [eiseres in conv./verw. in reconv.] zou kunnen frustreren. Daarmee heeft [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] de wanprestatie van [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] , die zich begin 2022 openbaarde, bestaande uit de weigering om het kooprecht te effectueren, uitgelokt. In reactie op het inroepen van het kooprecht heeft [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] met zoveel woorden aangegeven dat dat niet mogelijk was omdat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] niet langer eigenaar was van het perceel. De benadeling van [eiseres in conv./verw. in reconv.] is gegeven met het feit dat daarmee het haar toegekende kooprecht is gefrustreerd.
4.18.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] heeft primair gevorderd dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] wordt veroordeeld tot een schadevergoeding in natura (6:103 BW) in de zin dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] wordt veroordeeld tot levering van het perceel aan haar. Aangezien [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] geen partij is bij de koopovereenkomst die [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] verplicht tot levering van het perceel en overige in die overeenkomst vastgelegde verplichtingen, zal de rechtbank [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] veroordelen, conform het primair gevorderde, om daaraan zijn medewerking te verlenen, in de zin dat hij de door hem opgeworpen belemmeringen die aan de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering van het perceel aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] in de weg staan, dient weg te nemen. Dit kan onder meer inhouden dat [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] het perceel dient te leveren aan [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] teneinde de vennootschap in staat te stellen de koopovereenkomst met [eiseres in conv./verw. in reconv.] na te komen (tenzij partijen anders overeenkomen). Aan die medewerkingsplicht zal een dwangsom worden verbonden conform hetgeen primair door [eiseres in conv./verw. in reconv.] is gevorderd.
4.19.
Uit het voorgaande volgt dat een beoordeling van de (meer) subsidiaire vorderingen van [eiseres in conv./verw. in reconv.] en van de voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagden in conv./eisers in reconv.] achterwege kan blijven.
Beslag- en proceskosten
4.20.
[eiseres in conv./verw. in reconv.] vordert [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 1.058,46 voor verschotten en € 478,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 478,00), derhalve in totaal € 1.536,46, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de algehele betaling.
4.21.
[gedaagden in conv./eisers in reconv.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW vanaf 14 dagen na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening en met de nakosten als hierna bepaald. De kosten aan de zijde van [eiseres in conv./verw. in reconv.] worden begroot op:
- dagvaarding € 105,31
- griffierecht 5.737,00
- salaris advocaat
1.434,00(3 punten × tarief € 478,00)
1.434,00(3 punten × tarief € 478,00)
Totaal € 7.276,31
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] om:
binnen vier weken na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan ondertekening van de koopovereenkomst voor het perceel, conform de concept koopovereenkomst die [naam 3] heeft opgesteld en die als productie 4 aan de dagvaarding is gehecht,
een onafhankelijke en erkende taxateur/rentmeester te benoemen die het perceel conform de RICS-standaarden en voorwaarden, dan wel vergelijkbare standaarden en voorwaarden, uit de termsheetovereenkomst tegen een peildatum van 31 januari 2022 taxeert en van die taxatie binnen vier weken na betekening van dit vonnis een taxatierapport opstelt,
binnen vier weken na betekening van dit vonnis ten gunste van [eiseres in conv./verw. in reconv.] een hypotheekrecht, eerste in rang, te vestigen op het perceel, waarbij de hypotheekakte in overeenstemming met de termsheetovereenkomst, in het bijzonder art. 3.E., dient te zijn,
een onafhankelijke taxateur te benoemen die het perceel conform de RICS-standaarden en de voorwaarden uit de termsheetovereenkomst taxeert en van die taxatie binnen vier weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een taxatierapport opstelt, waarbij de taxateur als uitgangspunt neemt dat woningbouw op het perceel is toegestaan,
binnen vier weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, op grond waarvan woningbouw op het perceel mogelijk wordt, te verschijnen op het kantoor van [naam 3] , en uitvoering te geven aan de termsheetovereenkomst en de onder a. genoemde koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan de (juridische) levering van het perceel aan [eiseres in conv./verw. in reconv.]
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] om aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1. bij a. of c. of e. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 300.000,00 per afzonderlijke veroordeling is bereikt en om aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1. bij b. of d. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 per afzonderlijke veroordeling is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] om zijn medewerking te verlenen aan totstandkoming met en nakoming door [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 1] van de bij 5.1. onder a bedoelde koopovereenkomst en alle belemmeringen aan zijn zijde die daaraan in de weg kunnen staan, weg te nemen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] om aan [eiseres in conv./verw. in reconv.] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.3. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 300.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conv./eiser in reconv. sub 2] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.536,46, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt [gedaagden in conv./eisers in reconv.] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conv./verw. in reconv.] tot op heden begroot op € 7.276,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
veroordeelt [gedaagden in conv./eisers in reconv.] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden in conv./eisers in reconv.] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.8.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.
PB/FB