Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 22/4198
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente, verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 16 juli 2022.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 148.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag gemeentelijke belastingen van de gemeente Bronckhorst voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Eiser heeft nadere stukken ingediend op 20 en 21 februari 2023, die aan verweerder zijn doorgestuurd.
De rechtbank heeft het beroep op 2 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en zijn echtgenote en namens verweerder [naam 1] en [naam 2], taxateur. Eiser heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Ook heeft hij een formulier proceskosten ingediend.
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1993 op het recreatiepark [recreatiepark] in [plaats]. De gebruiksoppervlakte van de woning is 72 m² en de perceelsoppervlakte is 860 m². De woning heeft geen centrale verwarming, maar wordt verwarmd door elektrische kachels. De voorzieningen zijn gedateerd (30 jaar oud), met name de keuken.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is.
3. Eiser bepleit een waarde van € 120.000 of nog lager (€ 35.000 of € 40.000 minder dan de vastgestelde waarde). Hij heeft hiervoor veel argumenten aangedragen, waarbij hij vooral heeft gewezen op de slechte staat van onderhoud, de gedateerde voorzieningen, het ontbreken van een centrale verwarming en de mindere ligging doordat het buurpand relatief dichtbij ligt. Verder heeft hij aangevoerd dat een stijging van de WOZ-waarde met 33% ten opzichte van het vorige jaar veel te hoog is en niet klopt met de trendmatige waardestijgingen van recreatiewoningen, zowel landelijk als regionaal. Hij verwijst hiervoor naar de gegevens van de Waarderingskamer en naar een NVM-rapport met het jaaroverzicht voor 2020 over recreatiewoningen. Eiser snapt ook niet met welke percentages verweerder de gebruikte transactiecijfers heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum en waarom. Eiser heeft er verder op gewezen dat het park aan de overkant van de weg betere voorzieningen heeft, waardoor de verkoopcijfers van woningen op dat park hoger uitkomen. Eiser wijst ook op het feit dat op de peildatum de overdrachtsbelasting voor recreatiewoningen omhoog is gegaan van 2% naar 8%, waardoor er voor de peildatum veel meer is verkocht en er daarna waarschijnlijk een daling van de prijzen is.
4. Het toetsingskader dat de rechtbank gebruikt voor de beoordeling is gebaseerd op artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken. Daarin staat dat de waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is ligt bij verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. Verweerder heeft hiervoor een taxatierapport van [naam 2] overgelegd, dat op 31 oktober 2022 is opgemaakt na een inpandige opname op 25 oktober 2022. In dit rapport is de waarde getaxeerd op € 155.000. Bij het rapport zijn diverse gegevens opgenomen, waaronder foto’s en verkoopbrochures van de gebruikte vergelijkingsobjecten en twee verschillende taxatie matrixen. Matrix 1 bevat drie referenties, waarvan er twee zijn gelegen op het recreatiepark aan de overkant van de weg. Van deze referenties zijn KOUDV-factoren bekend, omdat deze via een makelaar zijn verkocht. Deze matrix komt uit op een taxatiewaarde van € 155.000. Matrix 2 bevat drie referenties, waarvan twee dezelfde als in matrix 1 (1 op het park van eiser en 1 aan de overkant) en één andere referentie op het park van eiser, waarvan de KOUDV-factoren niet bekend zijn, omdat dit object onderhands is verkocht. Matrix 2 komt uit op een taxatiewaarde van € 152.000. Alle gebruikte transactiecijfers dateren van begin 2020 (februari en april), waarbij de data niet de verkoopdatum zijn, maar de leveringsdatum. De data van de koopovereenkomsten is in de matrixen als onbekend aangeduid. De gebruikte transactiecijfers zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2021 door een stijgingspercentage toe te passen, dat niet als zodanig is vermeld in de matrix, maar wel per object is opgenomen op pagina 11-13 van het rapport in de overzichten met de verschillen tussen eisers woning en de vergelijkingsobjecten. Het gaat dan om percentages van 14,15, 11,18 en 13,02. In matrix 1 is het transactiecijfer van referentie 1 (30 V72 op park eiser) van € 120.000 gecorrigeerd naar € 137.000; referentie 2 (39 W51 op park overkant) van € 170.000 naar € 189.000 en referentie 3 (39 W67 op park overkant) van € 157.000 naar € 178.000.
7. Tijdens de zitting heeft de taxateur van verweerder antwoord gegeven op de diverse vragen van de rechtbank. Daarbij heeft hij ook op zijn laptop desgevraagd verkoopcijfers laten zien van na de waardepeildatum. Deze komen aanzienlijk hoger uit, namelijk op € 180.000 voor een verkoop op 8 november 2011 en € 210.000 voor een verkoop in oktober 2021. Eiser heeft hierop gereageerd met de opmerking dat hij geen informatie heeft over deze woningen, zodat hij ook niet kan zien in hoeverre ze vergelijkbaar zijn.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting ter zitting van de taxateur niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Hiervoor zijn meerdere redenen, die de rechtbank hierna zal toelichten.
9. Ten eerste heeft verweerder alleen transactiecijfers gebruikt die vrij ver voor de waardepeildatum liggen, zodat de taxatie voor een belangrijk deel berust op het corrigeren via indexatie van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum. Dit corrigeren is een relatief onbetrouwbare methode, omdat moeilijk is vast te stellen hoe hoog de correctiepercentages voor de betreffende woning moeten worden vastgesteld. Dit blijkt ook uit de discussie op zitting hierover. Bovendien werkt correctie alleen goed als wordt gerekend vanaf de datum van de koopovereenkomst, omdat dit het moment is dat de prijs tot stand is gekomen. De leveringsdatum, die verweerder heeft gebruikt, kan per object verschillen en kan meerdere maanden later zijn dan de koopdatum. De taxateur heeft verklaard dat de percentages zijn gebaseerd op de permanente marktanalyse, maar dat is in dit geval niet voldoende, omdat eiser het stijgingspercentage gemotiveerd heeft betwist en de stelling over de marktanalyse niet controleerbaar is. De ter zitting getoonde verkoopcijfers van eind 2021 maken het weliswaar mogelijk dat de recreatiewoningen aanzienlijk in waarde zijn gestegen in 2020, maar eiser heeft terecht opgemerkt dat deze cijfers in de getoonde vorm niet bruikbaar zijn, omdat niet kan worden vastgesteld wat de verschillen zijn tussen deze woningen en de woning van eiser. Bovendien kan de stijging ook alleen in 2021 hebben plaatsgevonden. Anderzijds blijkt uit het NVM-rapport waar eiser naar heeft verwezen ook dat in 2019 en 2020 sprake is geweest van aanzienlijke prijsstijgingen bij recreatiewoningen, doordat sprake was van een grote vraag en een klein aanbod. Het overzicht van de Waarderingskamer dat eiser heeft overgelegd, waarop een daling van de WOZ-waarden van alle woningen in de gemeente Bronckhorst zichtbaar is in 2020 (en een flinke stijging in 2021), is niet bruikbaar, omdat het hier niet gaat om verkoopcijfers, maar om WOZ-waarden en ook omdat dit overzicht geldt voor alle woningen in Bronckhorst en niet alleen voor recreatiewoningen.
10. Ten tweede heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat op juiste wijze rekening is gehouden met de ligging van eisers woning. De ligging ten opzichte van het buurpand, die inderdaad wat minder gunstig lijkt te zijn dan de ligging van de vergelijkingsobjecten, is zonder uitleg niet meegewogen. Verder heeft verweerders taxateur twee vergelijkingsobjecten gebruikt van het park aan de overkant, terwijl hij gelet op de gemotiveerde betwisting door eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de recreatiewoningen op dit park wat ligging betreft vergelijkbaar zijn. Matrix 2, die voor dit doel is opgesteld, overtuigt de rechtbank in het geheel niet, temeer omdat de taxateur heeft verklaard dat in deze matrix voor woningen op het park aan de overkant dezelfde grondprijzen zijn gehanteerd als voor het park van eisers woning en dat de KOUDV-factoren van de woningen op dat park niet bekend zijn, omdat de meeste woningen onderhands worden verkocht. Op die manier bewijst matrix 2 niets.
11. Ten derde is niet aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van eisers woning. Weliswaar zijn de voorzieningen op 2 gezet, maar daarmee is onvoldoende aftrek toegepast voor het ontbreken van een centrale verwarming, terwijl onduidelijk is of het voldoende aftrek is voor de gedateerde keuken en de oude andere voorzieningen. Ook is niet aannemelijk dat het onderhoud van eisers woning terecht op gemiddeld (3) is gezet, omdat de beperkte foto’s van eisers woning die in het dossier zijn opgenomen, er aanzienlijk minder goed uit zien dan de foto’s in de verkoopbrochures van de vergelijkingsobjecten. De taxateur is weliswaar binnen geweest in eisers woning en heeft verklaard dat eisers woning vergelijkbaar is wat onderhoud betreft als de woning met nummer 30 V 72, maar dit overtuigt niet zonder meer. Object 30 V 72 heeft in de matrix bij de KOUDV-factoren namelijk allemaal 3-tjes, terwijl uit de verkoopbrochure volgt dat het huis in goede staat is, uitstekend is onderhouden en een CV heeft. Dit geldt voor eisers woning allemaal niet.
12. Omdat verweerder de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, moet eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk maken. Daarin is hij niet geslaagd. Hij heeft namelijk alleen stellingen ingenomen en berekeningen gemaakt, zonder enige onderbouwing. Hij heeft geen taxatierapport overgelegd en ook geen goede foto’s van de woning of ander bewijsmateriaal ingebracht. Bovendien kan de bepleite waarde van € 120.000 (of nog lager) niet juist zijn gezien het transactiecijfer van woning 30 V 72 van € 120.000 op 6 februari 2020. Met de door verweerder toegepaste indexering komt de waarde van die woning op de peildatum dan uit op € 137.000. Het perceel grond bij 30 V 72 is 230 m² kleiner dan het perceel grond bij eisers woning, waardoor eisers woning volgens de grondstaffel van verweerders taxatie € 14.350 meer waard is. Als alleen voor de grootte voor het perceel wordt gecorrigeerd, komt de waarde van eisers woning dan uit op € 151.350. Ook indien hierop een correctie moet worden toegepast voor de gedateerde voorzieningen, de ontbrekende CV, de mindere staat van onderhoud en de iets mindere ligging, is niet aannemelijk dat de waarde zo laag uitkomt als eiser heeft bepleit.
13. Eisers stellingen over de te hoge stijging van de WOZ-waarde kunnen hem niet baten, omdat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bovendien is het mogelijk dat de WOZ-waarde van de woning in eerdere jaren te laag is vastgesteld.
14. De rechtbank verwerpt ook eisers stelling over de wijziging van het tarief voor de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021, omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hierdoor daadwerkelijk sprake is geweest van een prijsdaling vanaf die datum. Gezien de verkoopcijfers die verweerder tijdens de zitting heeft getoond van eind 2021 ligt het ook niet voor de hand dat sprake is geweest van een prijsdaling in 2021.
15. Omdat geen van beide partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, moet de rechtbank de WOZ-waarde schattenderwijs vaststellen met inachtneming van alle omstandigheden die zijn gebleken. De rechtbank komt dan, alles afwegend, uit op een bedrag van € 135.000. Dit betekent dat de waarde van de woning en de aanslag te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
16. De rechtbank verklaart het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 135.000. De daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting zal overeenkomstig moeten worden verminderd.
16. De rechtbank veroordeelt verweerder tot vergoeding van de kosten die eiser redelijkerwijs in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank heeft gemaakt. De rechtbank stelt de vergoeding voor reiskosten vast op € 9 (€ 4,50 enkele reis, vergoeding op basis van openbaar vervoer 2e klas, alleen voor eiser als partij). De bedragen die eiser in de pleitnota heeft gevraagd voor verletkosten en schadeloosstelling voor bestede tijd komen niet voor vergoeding in aanmerking op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Tijdsverlies voor het opstellen van processtukken wordt volgens dit besluit niet vergoed en eiser is gepensioneerd, zodat ook van verletkosten voor het bijwonen van de zitting geen sprake kan zijn.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning tot € 135.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de vergoeding van de reiskosten voor een bedrag van € 9;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierechten van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van N. Habibi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
De griffier is buiten staat om deze
uitspraak mede te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn.
Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).