ECLI:NL:RBGEL:2023:265

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/403205 / HZ ZA 22-145

Vonnis van 25 januari 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap [eis. in conv./ged. in reconv.],

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: [eis. in conv./ged. in reconv.] ,

advocaat: mr. F.B.M. van Aanhold te Zutphen,

tegen

1.[ged. in conv./eis. in reconv. sub 1] ,

te [vestigingsplaats] ,
2.
[ged. in conv./eis. in reconv. sub 2],

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [ged. in conv./eis. in reconv.] ,

advocaat: mr. N.C. Beun te Deventer.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 september 2022
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of het bedrijfspand dat door [eis. in conv./ged. in reconv.] aan [ged. in conv./eis. in reconv.] is verkocht en geleverd, voldoet aan hetgeen [ged. in conv./eis. in reconv.] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In het bijzonder draait het geschil tussen partijen om de in het bedrijfspand aanwezige kantoorruimtes, die verhuurd zijn. [eis. in conv./ged. in reconv.] stelt dat zij het bedrijfspand correct geleverd heeft en recht heeft op betaling van de volledige koopsom. [ged. in conv./eis. in reconv.] stelt dat daar geen sprake van is, omdat hij ervan uit mocht gaan dat hij (een gedeelte van) de kantoorruimte na levering direct in gebruik kon nemen. Nu dit niet het geval bleek te zijn, heeft hij schade geleden. Partijen stellen over en weer vorderingen in tot betaling aan hen van het nog in depot staande bedrag en, in reconventie, tot betaling van schadevergoeding.

3.De feiten

3.1.

[eis. in conv./ged. in reconv.] was eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres bedrijfspand] (hierna: “het bedrijfspand”). [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft het bedrijfspand te koop gezet met behulp van makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] . In de advertentie op Funda en op de website van [naam makelaarskantoor] wordt het bedrijfspand (onder meer) als volgt omschreven:

“Representatieve kantoor- en bedrijfsruimte gelegen op een prominente zichtlocatie op het

bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] . De ideale ligging nabij in- en uitvalswegen maakt deze locatie

uitstekend bereikbaar en een absolute blikvanger. Op eigen terrein zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar.

Een deel van het kantoorpand (142 m2) is momenteel verhuurd.

Beschikbare oppervlakte:

Oppervlakte beschikbaar kantoor circa 54 m2 BVO

Oppervlakte beschikbare bedrijfshal circa 904 m2 BVO

Verhuurde oppervlakte kantoor 142 m2 BVO”.

3.2.

Op 14 juni 2019 heeft een bezichtiging van het bedrijfspand plaatsgevonden. Bij de bezichtiging waren namens [ged. in conv./eis. in reconv.] aanwezig de heer [naam 1] , de heer [naam 2] en de heer [naam 3] . Namens [eis. in conv./ged. in reconv.] was de makelaar, de heer [makelaar] aanwezig. De heer [naam 4] , bestuurder van [eis. in conv./ged. in reconv.] , was buiten het bedrijfspand aanwezig.

3.3.

Bij e-mail van 14 juni 2019 heeft de heer [naam 4] , namens [eis. in conv./ged. in reconv.] , een e-mail verzonden aan de heer [naam 1] :

“Geachte heer [naam 1] ,

Hierbij een kopie van de verlening van de huurovereenkomst met Fam. [naam 5] .

De huurperiode loopt tot 1 juli 2020, ik dacht dat de huurperiode korter was omdat de verlening van 1 jaar in februari 2019 tot stand is gekomen.”

Als bijlage bij de e-mail is een huurovereenkomst kantoorruimte gevoegd, gesloten tussen [eis. in conv./ged. in reconv.] als verhuurder en [naam bedrijf 1] als huurder op 26 februari 2019. In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend [adres bedrijfspand] , te weten een gedeelte van 142 m2 van het totale bedrijfsgebouw, kadastraal bekend [het gehuurde] , hierna “het gehuurde” genoemd, welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deel uitmakende door partijen geparafeerde tekening en een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering, waarin wordt aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het gehuurde behoren en waarin tevens een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt gegeven.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar ingaande op 1 Juli 2019 en lopende tot 1 Juli 2020.

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt, tenzij huurder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 3.3. en 3.4. de huurovereenkomst opzegt, de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voortgezet voor één aansluitende optie periode van 1 jaar.

(…)

15. Indien zich de mogelijkheid voordoet om 2 extra (aansluitend aan de reeds gehuurde 142 m2) kantoren van totaal 59 m2 (die nu nog in gebruik zijn bij [naam bedrijf 2] ) door verhuurder te verhuren aan huurder vanaf een datum die zo spoedig mogelijk na 1juli 2019 ligt en uiterlijk vanaf 1juli 2020 deze 2 extra kantoren (59 m2) door verhuurder aan

huurder verhuurd kunnen worden dan zal een nieuwe huurovereenkomst tot stand komen voor de duur van 5 jaren voor 201 m2. Verhuurder zal daartoe uiterlijk binnen 1

week na leeg komen van die 2 kantoorruimten dit zo spoedig mogelijk na 1juli 2019 en uiterlijk 1 week voor 1juli 2020 schriftelijk berichten aan huurder. De nieuwe

huurovereenkomst treedt in werking 1 week na die schriftelijke kennisgeving. De voorwaarden van deze huurovereenkomst voor 201 m2 zijn gelijk aan de voorwaarden van deze 1 -jarige huurovereenkomst, met dien verstande dat de verlenging in artikel 3.2 (van 1

jaar) 5 jaren wordt en de opzegtermijn van artikel 3.3 (van 30 dagen) 6 maanden wordt en de huurprijs die zal gelden, is gebaseerd op dezelfde m2 prijs als van deze 1-jarige huurovereenkomst, waarbij de huurprijsverhoging van artikel 4.5 per 1 juli van ieder jaar, ingaande 1 juli 2020, het geval blijft.”

3.4.

Op 2 juli 2019 zijn partijen een sleutelovereenkomst aangegaan. In die overeenkomst staat onder meer:

“overwegende:

dat koper met verkoper is overeengekomen, dat verkoper aan koper heeft verkocht de onroerende zaak gelegen aan de [adres bedrijfspand] ;

dat koper thans reeds werkzaamheden in de door hem gekochte onroerende zaak wenst te verrichten of te doen verrichten.”

3.5.

Op 5 juli 2019 heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] een brief verzonden aan [naam bedrijf 1] . In die brief wordt onder meer vermeld:

“In art. 15 van Pro de huurovereenkomst wordt —kort gezegd- bepaald dat verhuurder de huurder binnen 1 week nadien schriftelijk bericht indien 2 kantoorruimten van 59 m2 die in gebruik zijn bij [naam bedrijf 2] leeg zijn. Verder bepaalt art. 15 dat Pro 1 week na die mededeling er een nieuwe huurovereenkomst in werking treedt voor 201 m2, onder andere inhoudende een duur van 5 jaren en een huurprijs gebaseerd op dezelfde m2 prijs vanaf juli 2019 (…) als in die overeenkomst.

Hierbij deel ik u conform art. 15 van Pro de huurovereenkomst mede dat de 2 stuks kantoorruimten op 1.7.2019 leeg zijn.

Dit betekent dat er 1 week na heden, dus per 12 juli 2019 een huurovereenkomst geldt voor de duur van 5 jaren, derhalve tot en met 11 juli 2024.”

3.6.

De koopovereenkomst inzake het bedrijfspand is tussen partijen ondertekend op 17 respectievelijk 19 september 2019. In de koopovereenkomst staan -voor zover relevant- de volgende bepalingen:

artikel 7 Feitelijke Pro levering. Overdracht aanspraken

Met betrekking tot voormelde huurovereenkomst is er een geschil ontstaan over de omvang

c.q. de staat van het verkochte, waar het de ver- c.q. gehuurde (kantoor)ruimtes betreft, hierna te noemen: ‘het geschil’. De inhoud van het geschil (o.a.) blijkt uit de brieven en e-mails tussen (de raadslieden van) partijen d.d. 22, 29, 31juli en 2, 5 en 6 augustus 2019 (partijen genoegzaam bekend), alsmede artikel 18 van Pro deze overeenkomst.

Het feit dat koper alsnog meewerkt aan de levering, alsmede het feit dat in deze koopovereenkomst is opgenomen dat verkoop en levering plaatsvindt onder gestanddoening

van de huurovereenkomst met [naam bedrijf 3] , laat onverlet dat koper zijn standpunten met betrekking tot het geschil handhaaft. Koper verwerkt hiermee geen rechten,

erkent hiermee ook geen rechten en/of standpunten van verkoper en doet ook anderszins geen afstand van haar rechten. Voor zoveel nodig benadrukt koper dat zij onder protest, voor zover dat (de omvang van) het geschil betreft, meewerkt aan de levering.Verkoper kan er zich niet op beroepen dat door het gestand doen van de betreffende huurovereenkomst, zoals hiervoor vermeld, koper haar rechten en/of claims met betrekking tot het geschil heeft prijsgegeven, dan wel het standpunt van de verkoper heeft erkend.

(…)”

3.7.

De akte van levering is op 25 september 2019 gepasseerd.

3.8.

Op 25 september 2019 hebben partijen tevens een tweetal depotovereenkomsten ondertekend. Uit de depotovereenkomsten volgt dat partijen een geschil hebben zoals uiteengezet in artikel 7 van Pro de koopovereenkomst (geciteerd onder randnummer 3.6). Verder volgt uit de overeenkomsten dat partijen de akte van levering hebben gepasseerd ten overstaan van de notaris en dat de notaris een gedeelte van de koopsom, namelijk € 50.000,00, in depot onder zich houdt.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[eis. in conv./ged. in reconv.] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [eis. in conv./ged. in reconv.] aan [ged. in conv./eis. in reconv.] met betrekking tot de onroerende zaak [adres bedrijfspand] heeft geleverd hetgeen overeengekomen is;

bepaalt dat [eis. in conv./ged. in reconv.] recht heeft op het bedrag van € 50.000 dat bij de notaris in depot staat;

bepaalt dat [ged. in conv./eis. in reconv.] binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis een schriftelijke opdracht zoals bedoeld in artikel 2 van Pro de depotovereenkomst, aan de notaris moeten verstrekken inhoudende dat de notaris het bedrag van € 50.000 aan [eis. in conv./ged. in reconv.] moet overmaken, bij gebreke waarvan dit vonnis als een dergelijke schriftelijke opdracht aan de notaris heeft te gelden;

[ged. in conv./eis. in reconv.] veroordeelt om [eis. in conv./ged. in reconv.] te betalen het bedrag dat de notaris vanwege zijn kosten zoals bedoeld in artikel 5 van Pro de Depotovereenkomst in mindering brengt op het aan [eis. in conv./ged. in reconv.] te betalen depotbedrag van € 50.000;

[ged. in conv./eis. in reconv.] veroordeelt in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente indien en voor zover het bedrag van de proceskosten niet is betaald vanaf de achtste dag na de datum van betekening van het in dezen te wijzen vonnis, tot aan de dag van algehele voldoening;

[ged. in conv./eis. in reconv.] veroordeelt om aan [eis. in conv./ged. in reconv.] te betalen de na het vonnis ontstane kosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro, zijnde een bedrag van € 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover deze bedragen niet zijn betaald vanaf de achtste dag na de datum van betekening van het in dezen te wijzen vonnis, tot aan de dag van algehele voldoening.

4.2.

[eis. in conv./ged. in reconv.] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij correct heeft geleverd en aanspraak kan maken op de volledige koopsom. [eis. in conv./ged. in reconv.] stelt dat [ged. in conv./eis. in reconv.] wist of had moeten weten dat de kantoorruimte verhuurd was. [eis. in conv./ged. in reconv.] is niet toerekenbaar tekortschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

4.3.

[ged. in conv./eis. in reconv.] voert verweer. [ged. in conv./eis. in reconv.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eis. in conv./ged. in reconv.] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eis. in conv./ged. in reconv.] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eis. in conv./ged. in reconv.] in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.5.

[ged. in conv./eis. in reconv.] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[eis. in conv./ged. in reconv.] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een termijn zoals uw rechtbank redelijk acht, aan [ged. in conv./eis. in reconv.] te betalen een bedrag van € 152.498,07, althans een bedrag dat uw rechtbank in goede justitie redelijk acht, zulks ter vergoeding van de door [ged. in conv./eis. in reconv.] geleden schade, althans ter opheffing van het nadeel, althans bepaalt dat de koopsom van € 625.000,- wordt gewijzigd door een dergelijk bedrag hierop in mindering te brengen;

bepaalt dat [eis. in conv./ged. in reconv.] binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis een schriftelijke opdracht zoals bedoeld in artikel 2 van Pro de depotovereenkomst, aan de notaris moet verstrekken inhoudende dat de notaris het bedrag van € 50.000 zo spoedig mogelijk aan [ged. in conv./eis. in reconv.] moet overmaken, bij gebreke waarvan het te wijzen vonnis als een dergelijke schriftelijke opdracht aan de notaris heeft te gelden;

daarbij te bepalen dat het bedrag van € 50.000,-, althans het (resterende) bedrag uit het depot indien en voor zover dit bedrag ook daadwerkelijk aan [ged. in conv./eis. in reconv.] wordt uitbetaald, wordt verrekend met, althans in mindering strekt op (de betaling van) het bedrag zoals bedoeld onder a);

[eis. in conv./ged. in reconv.] veroordeelt om [ged. in conv./eis. in reconv.] te betalen het bedrag dat de notaris vanwege zijn kosten zoals bedoeld in artikel 5 van Pro de Depotovereenkomst in mindering brengt op het aan [ged. in conv./eis. in reconv.] te betalen depotbedrag van € 50.000.

4.6.

[ged. in conv./eis. in reconv.] heeft aan zijn vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd dat [eis. in conv./ged. in reconv.] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis. Alle kantoorruimte in het bedrijfspand is verhuurd, terwijl naar aanleiding van de verstrekte informatie en mededelingen van [eis. in conv./ged. in reconv.] bij [ged. in conv./eis. in reconv.] de indruk is ontstaan dat het bedrijfspand grotendeels direct beschikbaar zou zijn. Nu dit niet het geval is, beantwoordt de geleverde zaak niet aan de overeenkomst. [ged. in conv./eis. in reconv.] lijdt hierdoor schade, welke schade [eis. in conv./ged. in reconv.] gehouden is te vergoeden. Subsidiair stelt [ged. in conv./eis. in reconv.] dat de koopovereenkomst is aangegaan onder een onjuiste voorstelling van zaken, zodat hij heeft gedwaald en het door [ged. in conv./eis. in reconv.] geleden nadeel opgeheven dient te worden. Meer subsidiair stelt [ged. in conv./eis. in reconv.] dat [eis. in conv./ged. in reconv.] onrechtmatig jegens [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft gehandeld.

4.7.

[eis. in conv./ged. in reconv.] voert verweer. [eis. in conv./ged. in reconv.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [ged. in conv./eis. in reconv.] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [ged. in conv./eis. in reconv.] , met veroordeling van [ged. in conv./eis. in reconv.] in de kosten van deze procedure.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie van partijen zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.

non-conformiteit

5.2.

Centraal staat in deze zaak of sprake is van non-conformiteit. Er is sprake van non-conformiteit als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek verrichten.

5.3.

Het beroep van [ged. in conv./eis. in reconv.] op non-conformiteit slaagt. Daarvoor geldt het volgende.

Het bedrijfspand is te koop gezet met de aanprijzing op Funda en de site van de makelaar dat een deel van de kantoorruimte (142 m2) is verhuurd en circa 54 m2 beschikbaar is als kantoorruimte en 904 m2 beschikbaar is als bedrijfshal.

Ter zitting heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] (desgevraagd) verklaard dat tijdens de bezichtiging op 14 juni 2019 door de heren [namen 1, 2 en 3] aan de heer [naam 4] van [eis. in conv./ged. in reconv.] is gevraagd wanneer [naam bedrijf 1] - huurder van de 142m2 kantoorruimte - zou vertrekken c.q. hoelang die huurperiode nog duurde. [naam 4] heeft aangegeven dat hij dacht tot februari 2020 en heeft diezelfde middag de huurovereenkomst toegezonden met de volgende (begeleidende) mededeling: “
De huurperiode loopt tot 1 juli 2020, ik dacht dat de huurperiode korter was omdat de verlening van 1 jaar in februari 2019 tot stand is gekomen.”Partijen hebben eind juni 2019 mondeling overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. [ged. in conv./eis. in reconv.] mocht er daarbij van uitgaan dat hij een bedrijfspand kocht, waarvan 142 m2 kantoorruimte verhuurd was aan [naam bedrijf 1] met een huurperiode tot 1 juli 2020.

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat het bedrijfspand op het moment van levering niet voldeed aan wat [ged. in conv./eis. in reconv.] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Na het bereiken van overeenstemming met [ged. in conv./eis. in reconv.] over de essentialia van de koopovereenkomst, heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] bij e-mail van 5 juli 2019 de beschikbare 54 m2 kantoorruimte verhuurd aan [naam bedrijf 1] voor een periode van vijf jaar en de huur van de 142 m2 kantoorruimte verlengd naar een periode van vijf jaar. Met dat
e-mailbericht is een huurovereenkomst tot stand gekomen met [naam bedrijf 1] voor alle (54 en 142 m2) kantoorruimte in het bedrijfspand voor de duur van vijf jaar.
[eis. in conv./ged. in reconv.] heeft op zitting opgemerkt dat hij tegen [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft gezegd dat de huurperiode met [naam bedrijf 1] tot 1 februari of 1 juli 2020 zou duren, vanwege de situatie met de andere huurder ( [naam bedrijf 2] ). Het was volgens [eis. in conv./ged. in reconv.] de vraag of de 54 m2 kantoorruimte in het bedrijfspand wel op 1 juli 2020 vrij zou komen vanwege een weigerachtige houding van [naam bedrijf 2] om te ontruimen. Omdat [naam bedrijf 2] op 1 juli 2020 wel vertrokken bleek te zijn, was [eis. in conv./ged. in reconv.] naar eigen zeggen verplicht om de 54 m2 kantoorruimte conform de optie van artikel 15 van Pro de huurovereenkomst (geciteerd in randnummer 3.3, hierna aan te duiden als “de optie”) aan [naam bedrijf 1] aan te bieden. Wat er ook van die verplichting zij, [eis. in conv./ged. in reconv.] had op dat moment reeds overeenstemming bereikt met [ged. in conv./eis. in reconv.] over de (ver)koop van het bedrijfspand met de aanprijzing en mededeling dat de kantoorruimte (gedeeltelijk) beschikbaar was. [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft geen afstemming gehad met [ged. in conv./eis. in reconv.] over het inroepen van de optie bij e-mail van 5 juli 2019. De rechtbank overweegt dat het op de weg van [eis. in conv./ged. in reconv.] had gelegen om [ged. in conv./eis. in reconv.] te informeren over de nadere details van de huurovereenkomst met [naam bedrijf 1] en het inroepen van de optie. Dat heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] niet gedaan, terwijl zij slechts kort voordien die afspraak met [naam bedrijf 1] had gemaakt en op de hoogte was van de interesse van [ged. in conv./eis. in reconv.] in de beschikbare kantoorruimte. Gelet hierop heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] haar mededelingsplicht geschonden.

5.5.

[eis. in conv./ged. in reconv.] heeft ter afwering van het beroep van [ged. in conv./eis. in reconv.] op non-conformiteit gesteld dat [ged. in conv./eis. in reconv.] de beperkingen van de beschikbare bedrijfsruimte had kunnen kennen, maar daar onvoldoende onderzoek naar heeft gedaan. Zo heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] gesteld dat zij de huurovereenkomst aan [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft toegezonden.

5.6.

Dit verweer van [eis. in conv./ged. in reconv.] slaag niet. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten.^[1][eis. in conv./ged. in reconv.] wist dat zij een optie was overeengekomen met [naam bedrijf 1] . Omdat (de heer [naam 1] namens) [ged. in conv./eis. in reconv.] gevraagd heeft naar de duur van de huurperiode van de 142 m2 kantoorruimte, had [eis. in conv./ged. in reconv.] aan [ged. in conv./eis. in reconv.] moeten vertellen dat die optie met [naam bedrijf 1] was overeengekomen. [ged. in conv./eis. in reconv.] van zijn kant hoefde niet te verwachten dat de optie van toepassing was. De huurovereenkomst is weliswaar aan [ged. in conv./eis. in reconv.] toegezonden, maar de begeleidende mededeling van [eis. in conv./ged. in reconv.] , zonder voorbehoud, en de aanprijzing op Funda wekte de verwachting dat er per direct 54 m2 kantoorruimte beschikbaar zou zijn en voor het overige de huurperiode met de zittende huurder op 1 juli 2020 zou aflopen.

5.7.

Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat [eis. in conv./ged. in reconv.] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij is dan ook in beginsel aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade.

schade

5.8.

De vordering tot vergoeding van schade is gebaseerd op artikel 6:74 BW Pro. De gevorderde schade komt voor toewijzing in aanmerking indien de non-conformiteit aan [eis. in conv./ged. in reconv.] kan worden toegerekend. Hiervoor is reeds geoordeeld dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Of aan de overige vereisten voor toewijzing van schade op grond van artikel 6:74 BW Pro is voldaan, is geen punt van discussie geweest tussen partijen. De rechtbank zal thans beoordelen in hoeverre de schade van [ged. in conv./eis. in reconv.] voor toewijzing in aanmerking komt.

5.9.

De omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden.^[2]De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro in beginsel op de benadeelde.

5.10.

De tekortkoming is gelegen in het feit dat de 54 m2 kantoorruimte per juli 2019 is verhuurd tot juli 2024 en dat de 142 m2 kantoorruimte eveneens tot juli 2024 is verhuurd. In de hypothetische situatie had [ged. in conv./eis. in reconv.] op 1 juli 2019 de beschikking gekregen over de 54 m2 kantoorruimte en op 1 juli 2020 over de 142 m2. De rechtbank neemt dit als uitgangspunt voor de beoordeling van de schade.

5.11.

In het licht van bovenstaande vergelijking komen de kosten voor het realiseren van vervangende kantoorruimte in beginsel voor vergoeding in aanmerking. [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft als productie 7 facturen ingebracht waaruit zou volgen dat hij € 87.498,07 heeft betaald voor het realiseren van de kantoorunits. Daarbij komen de kosten voor de verwijdering van de units over vijf jaar ad € 35.000,00 en het huren van aanvullende opslagruimte ad € 10.000,00. [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft die facturen gemotiveerd betwist.

5.12.

De rechtbank neemt de berekening van [ged. in conv./eis. in reconv.] als uitgangspunt voor de schadebegroting. [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft de juistheid van die berekening betwist, maar uit de eigen offertes van [eis. in conv./ged. in reconv.] volgt dat voor een kantoorunit van (54 + 142) 194 m2 voor de duur van 5 respectievelijk 4 jaar een vergelijkbaar bedrag gerekend wordt. Wel volgt de rechtbank [eis. in conv./ged. in reconv.] in de stelling dat de door [ged. in conv./eis. in reconv.] gestelde kostenpost van € 21.480,00 voor de infrawerkzaamheden lager had gekund. Uit de door [eis. in conv./ged. in reconv.] overgelegde factuur van [naam bedrijf 5] volgt dat dit voor een bedrag van € 13.454,00 mogelijk was. In het kader van de schadebeperkingsplicht hanteert de rechtbank daarom het lagere bedrag. [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft voorts onbetwist gesteld dat de factuur van [naam bedrijf 6] van € 62,50 dubbel is opgenomen en het bedrag van [naam bedrijf 7] € 84,91 dient te zijn. Dat maakt dat de toe te wijzen schadevergoeding voor het plaatsen van de kantoorunits uitkomt op een bedrag van € 79.482,74.

5.13.

Ten aanzien van de door [ged. in conv./eis. in reconv.] gevorderde kosten voor het verwijderen van de units van € 35.000,00 overweegt de rechtbank als volgt. [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft toegelicht en met facturen onderbouwd dat dit voor een bedrag van € 14.965,00 kan worden uitgevoerd. Daarbij heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] opgemerkt dat het afkoppelen van de installaties en het herstellen van het hekwerk daarin nog niet is meegenomen, maar dat dit weggestreept kan worden tegen de restwaarde van de units na het demonteren. [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft dit niet betwist, zodat de rechtbank uitgaat van het door [eis. in conv./ged. in reconv.] gestelde bedrag van € 14.965,00 voor het verwijderen van de units.

5.14.

De door [ged. in conv./eis. in reconv.] gevorderde vergoeding van € 10.000,00 voor het opslagterrein wordt afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat [ged. in conv./eis. in reconv.] deze post onvoldoende heeft onderbouwd. De enkele stelling dat de units ruimte in beslag nemen, acht de rechtbank daartoe onvoldoende.

5.15.

Tot slot heeft [eis. in conv./ged. in reconv.] gesteld dat het door [ged. in conv./eis. in reconv.] verkregen voordeel uit huurinkomsten van [naam bedrijf 4] en [naam bedrijf 1] in mindering gebracht dient te worden op de schade. [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft gesteld dat zij in het hypothetische geval huurinkomsten van [naam bedrijf 4] had gehad voor de 54 en 142 m2 kantoorruimte. De huurinkomsten voor de units had [ged. in conv./eis. in reconv.] in dat geval niet gehad. Onduidelijk is gebleven wat de huurinkomsten zijn die [ged. in conv./eis. in reconv.] van [naam bedrijf 4] thans ontvangt voor de units. [eis. in conv./ged. in reconv.] heeft onbetwist gesteld dat het gaat om een bedrag van € 45.000,00 voor de periode van 5 jaar. De rechtbank zal hiervan uitgaan en dit bedrag in mindering brengen op de toe te wijzen schade.

5.16.

Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank in reconventie een bedrag van € 49.447,74 toewijzen in verband met de door [ged. in conv./eis. in reconv.] geleden schade.

5.17.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eis. in conv./ged. in reconv.] in conventie slechts deels toewijsbaar is en [ged. in conv./eis. in reconv.] zal worden veroordeeld tot betaling aan [eis. in conv./ged. in reconv.] van het verschil tussen het depotbedrag van € 50.000,00 en het aan [ged. in conv./eis. in reconv.] toekomende bedrag van € 49.447,74, althans tot het opdragen van de notaris om dit verschil aan [eis. in conv./ged. in reconv.] uit te keren.

5.18.

Hierbij spelen ook de kosten van de depotstelling een rol. [ged. in conv./eis. in reconv.] heeft gevorderd (sub d) om [eis. in conv./ged. in reconv.] te veroordelen in de kosten van de depotstelling. Omdat het depotbedrag (grotendeels) aan [ged. in conv./eis. in reconv.] dient te worden uitbetaald en [eis. in conv./ged. in reconv.] op het punt van de non-conformiteit van het bedrijfspand in het ongelijk wordt gesteld, dient [eis. in conv./ged. in reconv.] de kosten van de depotstelling te dragen.
heeft geen gronden aangevoerd waarom, bij toewijzing van de vordering van [ged. in conv./eis. in reconv.] , de kosten toch (deels) voor rekening van [ged. in conv./eis. in reconv.] zouden moeten blijven, zodat de rechtbank deze vordering van [ged. in conv./eis. in reconv.] zal toewijzen.

proceskosten

5.19.

[eis. in conv./ged. in reconv.] is de partij die (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [ged. in conv./eis. in reconv.] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat

€

2.228,00

(2,00 punten × € 1.114,00)

Totaal

€

3.529,00

5.20.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie en reconventie

6.1.

veroordeelt [eis. in conv./ged. in reconv.] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [ged. in conv./eis. in reconv.] te betalen een bedrag van € 49.447,74;

6.2.

bepaalt dat [eis. in conv./ged. in reconv.] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis een schriftelijke opdracht, zoals bedoeld in artikel 2 van Pro de depotovereenkomst, aan de notaris moet verstrekken inhoudende dat de notaris het onder 6.1 vermelde bedrag zo spoedig mogelijk aan [ged. in conv./eis. in reconv.] moet overmaken;

6.3.

veroordeelt [ged. in conv./eis. in reconv.] tot betaling aan [eis. in conv./ged. in reconv.] van het verschil tussen het depotbedrag van € 50.000,00 en het onder 6.1 aan [ged. in conv./eis. in reconv.] toekomende bedrag, althans tot het opdragen van de notaris om dit verschil aan [eis. in conv./ged. in reconv.] uit te keren;

6.4.

veroordeelt [eis. in conv./ged. in reconv.] in de kosten van de depotstelling bij de notaris;

6.5.

veroordeelt [eis. in conv./ged. in reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van [ged. in conv./eis. in reconv.] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.529,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.6.

veroordeelt [eis. in conv./ged. in reconv.] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 163,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eis. in conv./ged. in reconv.] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op
25 januari 2023.

FB/PB

Non-conformiteit bij koop bedrijfspand met verhuurde kantoorruimtes