Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 22/2292
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland, verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 5 januari 2022.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 280.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag gemeentelijke belastingen van de gemeente Montfoort voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 2 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en namens verweerder [naam], taxateur.
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning uit 1973 met berging en schuur. De inhoud van de woning is 398 m³ en de grootte van het perceel is 132 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft hiertoe in beroep een taxatierapport laten opmaken door taxateur [naam]. In dit rapport heeft de taxateur de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 getaxeerd op een bedrag van € 294.000. Dit is dus aanzienlijk hoger dan de waarde die in de WOZ-beschikking is vastgesteld.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met dit taxatierapport is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met eisers woning, ze liggen er vlakbij en ze zijn dicht bij de waardepeildatum verkocht. Uit de matrix bij het rapport blijkt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. Met name is ook rekening gehouden met de omstandigheid dat het perceel van eisers woning kleiner is en dat het huis geen carport heeft.
6. De waardebepaling die eiser op internet heeft gekregen bij EerlijkeWoz.nl voor een bedrag van € 238.000 heeft niet voldoende bewijskracht om afbreuk te kunnen doen aan de bewijskracht van het goed uitgewerkte taxatierapport van verweerder. De waardebepaling van EerlijkeWoz.nl is namelijk op geen enkele manier onderbouwd. Niet zichtbaar is welke vergelijkingsobjecten zijn gebruikt en ook niet hoe met de verschillen tussen die objecten en eisers woning rekening is gehouden. Verder is niet bekend wat eiser heeft ingevuld bij de vragen die op internet over zijn woning zijn gesteld, zodat ook om die reden niet controleerbaar is of de waardebepaling klopt.
7. De stelling van eiser dat verweerder in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, kan hem niet baten. Verweerder mag dit volgens de Hoge Raad doen en bovendien heeft hij er tijdens de zitting een goede reden voor gegeven. De woning die eiser niet vergelijkbaar vond heeft de taxateur weggelaten en in plaats daarvan heeft hij een beter vergelijkbare woning in dezelfde straat genomen, waardoor de taxatie dus berust op beter vergelijkbare woningen.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en dat WOZ-waarde en de aanslag even hoog blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
10. Eisers stelling dat hij niet in beroep zou zijn gekomen als hij eerder alle in beroep ontvangen informatie had gehad, is begrijpelijk, maar dit maakt het oordeel over de waarde niet anders. In dit geval is deze stelling ook niet voldoende om verweerder ertoe te veroordelen eiser het griffierecht terug te betalen. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift niet gevraagd om een hoorgesprek en dan is verweerder niet verplicht om een hoorgesprek te houden. Ook heeft eiser in zijn bezwaarschrift niet om meer informatie gevraagd. Verder heeft de taxateur van verweerder tijdens de zitting uitgelegd dat mensen altijd kunnen bellen met vragen over de WOZ-waarde en dat ze dan alle gewenste uitleg krijgen. Er zijn ook veel mensen die bellen. Gezien de grote aantallen bezwaren kan de gemeente er niet toe overgaan om die informatie aan alle bezwaarmakers te verstrekken zonder dat daarom wordt gevraagd. Eiser heeft gezegd dat hij niet wist dat hij kon bellen met vragen. Dit kan zo zijn, maar eiser had dit wel kunnen weten. Onder de WOZ-beschikking met de aanslag is namelijk duidelijk vermeld dat op de website van BSR (www.bsr.nl) informatie staat en dat ook kan worden gebeld met een bepaald telefoonnummer als het antwoord op de vraag niet op de website staat. Op de website zelf staat uitleg over hoe de WOZ-waarde wordt bepaald en ook een filmpje met uitleg, waarin wordt opgeroepen om te bellen als er vragen zijn. Op de website staat ook de tekst: “Bent u het niet eens met de WOZ-waarde? Bel ons als u denkt dat uw belastingaanslag niet klopt. Soms kan een telefoontje veel duidelijk maken.”
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van N. Habibi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
De griffier is niet in staat deze
uitspraak mede te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn.
Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).