Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 9948979 \ CV EXPL 22-1839 \ 53331 \ 51710
uitspraak van 20 januari 2023
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap Royworks De Makelaar B.V.
gevestigd te Sittard
eisende partij
gemachtigde mr. W.E. Widdershoven
tegen
de besloten vennootschap Handelsonderneming BOBO B.V.
gevestigd te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr. R.A.M. Saedt
Partijen worden hierna Royworks en Bobo genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 16 september 2022 en de daarin genoemde processtukken.
1.2.
Op 1 november 2022 heeft Royworks ten behoeve van de geplande mondelinge behandeling een productie overgelegd.
1.3.
Op 21 november 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad.
1.4.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bobo en Real Estate Malden B.V. (hierna: Real Estate) zijn gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres bedrijfspand] (hierna: het bedrijfspand).
2.2.
Royworks is een makelaar en bemiddelt onder meer bij de koop- en verkoop van onroerende zaken.
2.3.
Bobo en Real Estate hadden het bedrijfspand met ingang van 1 december 2017 aan Eagle Security B.V. (hierna: Eagle Security) verhuurd. Eagle Security had het bedrijfspand bijna geheel aan meerdere huurders, waaronder Lionarons GGZ Volwassenen en Ouderen BV (hierna: Lionarons GGZ), onderverhuurd.
2.4.
Eagle Security kwam haar verplichting tot betaling van huur vrijwel vanaf het begin van de huurovereenkomst niet na en heeft een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan.
2.5.
Bobo en Real Estate wilden het bedrijfspand verkopen. Vooruitlopend op een ontruiming van het bedrijfspand door Eagle Security hebben partijen een bemiddelingsovereenkomst gesloten, op grond waarvan Bobo aan Royworks de opdracht heeft verstrekt om te bemiddelen bij het tot stand brengen van een overeenkomst tot verkoop tegen een door Bobo te betalen courtage.
Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en liep aanvankelijk van 1 juni 2020 tot en met 30 november 2020 (lees: zes maanden). Na het verstrijken van deze termijn
is de overeenkomst voortgezet voor telkens eenzelfde periode van zes maanden. Bobo noch Royworks hebben de bemiddelingsovereenkomst (tussentijds) opgezegd.
2.6.
Bobo en Real Estate hebben vooruitlopend op een tegen Eagle Security te starten bodemprocedure - een kort geding procedure gestart, waarin zij onder meer veroordeling van Eagle Security hebben gevorderd om het bedrijfspand geheel en leeg te ontruimen. Bij vonnis van 3 juni 2021 heeft de kantonrechter van de rechtbank Maastricht deze vordering ten dele toegewezen en Eagle Security veroordeeld om het niet-onderverhuurde gedeelte van het bedrijfspand uiterlijk 30 juni 2021 geheel leeg te ontruimen.
2.7.
Afgezien van Lionarons GGZ, die het grootste deel van het bedrijfspand in onderhuur had, zijn alle onderhuurders vrijwillig uit het bedrijfspand vertrokken.
2.8.
Met Lionarons GGZ hebben Bobo en Real Estate, na beëindiging van de huurovereenkomst tussen Lionarons GGZ en Eagle Security, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de gehele bedrijfsruimte gesloten, lopend van 1 juli 2021 tot en met 1 juli 2023, tegen een huur van € 96.000,- (excl. btw) per jaar.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Royworks vordert om Bobo, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
(I) primair te veroordelen om aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting
een bedrag van € 18.585,60 (incl. btw) te betalen, dan wel subsidiair te veroordelen om aan haar een bedrag van € 15.455,65 (incl. btw) te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente daarover vanaf de dag van verzuim, althans de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
(II) primair te veroordelen om aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 2.787,84 te betalen, dan wel subsidiair te veroordelen om aan haar een bedrag van € 960,86 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van verzuim, althans de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
III) te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten, met bepaling dat Bobo de wettelijke rente hierover is verschuldigd indien deze kosten niet binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, althans de betekening daarvan, aan Royworks zijn betaald.
3.2.
Royworks legt aan haar vordering ten grondslag dat Bobo haar heeft opgedragen om te bemiddelen bij verkoop van het bedrijfspand in onverhuurde staat. Volgens Royworks had Bobo in gedachte dat een koper het pand zou kunnen aanwenden voor eigen gebruik of om het te transformeren naar woningen. Partijen zijn overeengekomen dat als Bobo het bedrijfspand gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst toch aan een derde zou verhuren, Royworks nog steeds aanspraak heeft op een courtage, die in dat geval gelijk is aan 16% (excl. btw) van de met de nieuwe huurder overeengekomen kale jaarhuur. Volgens Royworks had zij een geïnteresseerde voor het bedrijfspand gevonden, maar heeft Bobo zonder overleg met haar de hiervoor onder 2.8 vermelde huurovereenkomst met Lionarons GGZ gesloten. Bobo heeft daarom, naar zij stelt, recht op een courtage van € 18.585,60 incl. btw (€ 15.360,- excl. btw). In geval dit primair gevorderde bedrag niet toewijsbaar is, dan is Bobo volgens Royworks een courtage gelijk aan 1,85% van de koopprijs van het bedrijfspand verschuldigd. Nu partijen de koopprijs hebben gesteld op een bedrag van € 690.000,-, is Bobo volgens Royworks een bedrag van € 15.455,65 incl. btw (€ 12.765,- excl. btw) aan Royworks verschuldigd.
Bobo weigert, ondanks aanmaning, enige courtage aan Royworks te voldoen. Volgens Royworks heeft Bobo een factuur van 26 januari 2022, waarbij Royworks de courtage bij Bobo in rekening heeft gebracht niet binnen de betalingstermijn van veertien dagen betaald en evenmin gevolg gegeven aan een brief van 18 mei 2022, waarbij Bobo is aangemaand om het bedrag aan courtage binnen zeven dagen te betalen. Bobo verkeert dan ook vanaf 10 februari 2022 dan wel 26 mei 2022 in verzuim en is vanaf die datum de wettelijke handelsrente over het bedrag aan courtage verschuldigd.
Voorts is Bobo volgens Royworks primair op grond van artikel 5.3 van de bemiddelingsovereenkomst een bedrag van 15% van het openstaande bedrag, derhalve een bedrag van € 2.787,84 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Subsidiair is Bobo op grond van de artikel 6:96 lid 2 sub c en Pro lid 4 BW een bedrag van € 960,86 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
3.3.
Bobo heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij bestrijdt dat zij enig bedrag aan courtage aan Royworks verschuldigd is.
4.De beoordeling
4.1.
Royworks heeft haar stelling over de verschuldigdheid van courtage onderbouwd door overlegging van een contract van 16 mei 2020 met daaronder de handtekening van de bestuurder van Bobo.
Artikel 3.6 van dit contract luidt als volgt:
“Indien - gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst - een huurovereenkomst met een derde tot stand wordt gebracht, dan eindigt de bemiddelingsovereenkomst en is de opdrachtgever overeenkomstig artikel 4.14 [lees: artikel 4.13] een courtage verschuldigd.”
Artikel 4.12 van de bemiddelingsovereenkomst luidt als volgt:
“Opdrachtgever is eveneens een courtage verschuldigd indien de opdrachtgever gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst, een huur-/koopovereenkomst sluit met een derde ten aanzien van het object, dan wel op enigerlei andere wijze toe te delen of toe te scheiden aan een derden. Opdrachtgever heeft dan geen recht op de relatiekorting van artikel 4.4.”
Artikel 4.13 luidt als volgt:
“Indien opdrachtgever, voordat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, al dan niet door
tussenkomst van Royworks, een huurovereenkomst met een derde heeft gesloten ten aanzien van het object, dan is opdrachtgever aan Royworks een courtage verschuldigd van 16% exclusief BTW van de overeengekomen kale jaarhuur.”
4.2.
Bobo heeft in haar conclusie van antwoord gesteld dat zij zich niet kan herinneren het door Royworks overgelegde contract ooit te hebben gezien en dit te hebben ondertekend. Ter zitting heeft Bobo echter erkend dat haar bestuurder onder het door Royworks overgelegde contract zijn handtekening heeft geplaatst. Volgens Bobo heeft haar bestuurder het contract toen niet gelezen.
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het contract kwalificeert als een onderhandse akte in de zin van de wet (zie artikel 156 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering, hierna: Rv). De inhoud van deze akte levert tussen partijen op grond van de wet 'dwingend bewijs' op (zie artikel 157 lid 2 Rv Pro). Dat betekent dat er in beginsel van uit moet worden gegaan dat de akte een juiste weergave behelst van wat tussen partijen is overeengekomen. Nu in de artikelen 3.6, 4.12 en 4.13 als hiervoor weergegeven is bepaald dat de overeenkomst eindigt als Bobo een huurovereenkomst met een derde sluit en Bobo in dat geval aan Royworks een courtage is verschuldigd, geldt als uitgangspunt dat de bedoeling van Bobo was om het bedrijfspand te verkopen in onverhuurde staat, en dat Royworks daarbij zou bemiddelen.
4.4.
Het staat Bobo echter vrij om te bewijzen dat de akte de waarheid niet goed weergeeft (zie artikel 151 lid 2 Rv Pro). Daarvoor is nodig dat Bobo feiten en omstandigheden stelt en bewijst waaruit valt af te leiden dat de tekst van de akte niet strookt met de werkelijke bedoeling van partijen. De Hoge Raad spreekt in dit verband over het “ontzenuwen” van de bewijskracht van de akte (zie Hoge Raad 16 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ0613).
4.5.
In haar conclusie van antwoord heeft Bobo gesteld dat de artikel 3.6, 4.12 en 4.13 standaardbepalingen zijn die niet stroken met wat de bedoeling van partijen is geweest. Volgens Bobo was de bedoeling van partijen namelijk om het bedrijfspand in verhuurde staat te verkopen. Bobo heeft er in dit verband op gewezen dat een bedrijfspand in verhuurde staat, gelet op de uit de huur te ontvangen inkomsten, meer waard is dan een bedrijfspand in onverhuurde staat alsook dat zij, naar blijkt uit het kort geding vonnis, heeft geprobeerd om met de onderverhuurders een huurovereenkomst te sluiten. De onderhandelingen met Eagle Security daarover zijn echter stuk gelopen. Bobo heeft deze door haar gestelde bedoeling van partijen echter niet door bijvoorbeeld overlegging van e-mailberichten waaruit deze bedoeling van partijen blijkt, of op andere wijze, onderbouwd dan wel bewezen. De kantonrechter merkt in dit verband nog op dat uit de enkele stelling dat een bedrijfspand in verhuurde staat meer waard is niet zonder meer de gevolgtrekking kan worden gemaakt dat het de bedoeling van Bobo moet zijn geweest om het bedrijfspand in verhuurde staat te verkopen, zeker niet nu Bobo heeft gesteld dat er in het bedrijfspand flinke investeringen moesten worden gedaan, alvorens het opnieuw kon worden verhuurd.
4.6.
Ter zitting heeft Bobo, overigens in tegenspraak met haar in haar conclusie van antwoord ingenomen standpunt, aangevoerd dat partijen hebben afgesproken dat het bedrijfspand in zowel verhuurde als onverhuurde kon worden verkocht. Aangenomen dat Bobo hiermee heeft bedoeld te stellen dat het Royworks ook vrij stond om te bemiddelen naar zowel verhuur van het bedrijfspand als verkoop van het bedrijfspand in verhuurde staat, geldt dat Royworks dit gemotiveerd heeft betwist. Royworks heeft gesteld dat Bobo haar pas na het aangaan van de huurovereenkomst met Lionarons GGZ heeft verzocht om te bemiddelen bij de verkoop in verhuurde staat, maar dat zij daar niet mee heeft ingestemd omdat zij eerst afwikkeling wilde van de door partijen aangegane bemiddelingsovereenkomst. Bobo heeft haar stellingen verder niet onderbouwd of bewezen. Het gestelde is ook niet goed te ruimen met het feit dat in de bemiddelingsovereenkomst slechts één koopprijs is opgenomen, te weten van € 690.000,-, en dat Bobo ter zitting heeft erkend dat deze ziet op (alleen) verkoop in onverhuurde staat. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan wat Bobo ter zitting heeft gesteld.
4.7.
Ter zitting heeft Bobo tevens gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat Royworks een courtage zou ontvangen als het bedrijfspand zou worden verkocht aan een door Royworks aangedragen geïnteresseerde, maar dat als Bobo zelf een koper zou vinden, Royworks in het geheel geen aanspraak zou hebben courtage. Ook hier geldt dat het door de bestuurder van Bobo ondertekende contract dwingend bewijs oplevert van de door partijen gemaakte afspraken. Daargelaten dat niet aannemelijk is te achten dat Royworks zou hebben ingestemd met het verrichten van bemiddelingswerkzaamheden zonder daar enige vergoeding voor te krijgen als Bobo zelf een koper zou vinden, geldt hier wederom dat Bobo de door haar gestelde bedoeling van partijen op geen enkele wijze heeft onderbouwd dan wel bewezen.
4.8.
Hetgeen hiervoor onder 4.5. en met 4.7 is overwogen, betekent dat Bobo er niet in is geslaagd om de bewijskracht van het door Royworks overgelegde contract te ontzenuwen.
4.9.
Bobo heeft zich onder verwijzing naar artikel 6:233 sub a BW Pro beroepen op de vernietigbaarheid van de artikelen 3.6, 4.12 en 4.13 van de overeenkomst en voorts onder verwijzing naar artikel 6:248 BW Pro aangevoerd dat een beroep op de bepalingen van artikel 3.6 en 4.12 en 4.13 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bobo heeft daartoe aangevoerd dat Royworks nauwelijks enige werkzaamheden om tot verkoop van het bedrijfspand te komen, heeft verricht. Volgens Bobo heeft Royworks slechts een bezoek aan het bedrijfspand gebracht en wat foto’s gemaakt.
4.10.
Royworks heeft hiertegen onder meer ingebracht dat Bobo de uitvoering van de overeenkomst heeft belemmerd door aan Royworks niet de bescheiden te verstrekken die zij nodig had om de opdracht fatsoenlijk te kunnen uitvoeren. Desondanks heeft Royworks meer werkzaamheden verricht dan de door Bobo genoemde werkzaamheden.
4.11.
Het beroep van Bobo op artikel 6:233 sub a BW Pro gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op, reeds omdat deze bepaling ziet op de vernietigbaarheid van algemene voorwaarden en de artikelen van 3.6, 4.12 en 4.13 geen onderdeel uitmaken van tussen partijen van toepassing zijnde algemene voorwaarden maar van de door hen gesloten overeenkomst. Voorts bestaat er geen aanleiding om de bepalingen van artikel 3.6 en 4.12 en 4.13 op grondslag van artikel 6:248 lid 2 BW Pro buiten toepassing te laten. In de artikelen 3.6 en 4.12 en 4.13 in onderling samenhang gelezen, hebben partijen geregeld dat als Royworks haar opdracht om te bemiddelen bij verkoop van het bedrijfspand in onverhuurde staat niet kan volbrengen, omdat Royworks het bedrijfspand tussentijds heeft verhuurd, Royworks - in afwijking van het bepaalde in artikel 7:411 BW Pro - recht heeft op een vast bedrag aan courtage ongeacht de omvang van de door Royworks verrichte werkzaamheden of eventuele besparingen die voor Royworks uit de voortijdige beëindiging van de overeenkomst voortvloeien. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in de te zien waarom toepassing van deze artikelen als onredelijk of onbillijk moet worden aangemerkt.
4.12.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat nu Bobo het bedrijfspand aan Lionarons GGZ heeft verhuurd tegen een jaarlijkse huur van € 96.000,-, de door partijen aangegane overeenkomst van opdracht is geëindigd en Royworks recht heeft op een bedrag aan van € 18.585,60 (incl. btw).
4.13.
Bobo heeft bestreden dat zij over dit bedrag de wettelijke handelsrente is verschuldigd. In dit verband heeft Bobo gesteld dat de tussen partijen gesloten overeenkomst geen handelsovereenkomst betreft. De kantonrechter volgt Bobo hierin niet. Nu partijen in de uitoefening van een beroep of bedrijf met elkaar hebben gehandeld is sprake van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a lid 1 van het BW en is Bobo de wettelijke handelsrente over dit bedrag verschuldigd. Deze zal, als gevorderd, worden toegewezen vanaf 10 februari 2022, nu Bobo niet heeft bestreden dat een betalingstermijn van veertien dagen te rekenen vanaf de datum van de factuur gold.
4.14.
Royworks heeft gesteld en voldoende onderbouwd buitengerechtelijke incassokosten te hebben verricht. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 2.787,84 komen als onbetwist voor toewijzing in aanmerking.
4.15.
Bobo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 124,-, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. Wettelijke rente daarover wordt toegewezen als hieronder volgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt Bobo om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Royworks te betalen
een bedrag van € 18.585,60 (incl. btw), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente
daarover vanaf de dag van 10 februari 2022 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt Bobo om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Royworks te betalen een bedrag van € 2.787,84;
5.2.
veroordeelt Bobo in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Royworks begroot op € 2.238,41 (€ 108,41 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 746,- (2 pt x € 373,-) aan salaris voor de gemachtigde), te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt Bobo tot betaling van € 124,- aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien geen betekening heeft plaatsgevonden met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling en indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormelde bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2023.