ECLI:NL:RBGEL:2023:3404

• Datum uitspraak: 14 juni 2023
• Publicatiedatum: 15 juni 2023
• Zaaknummer: 10501985
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: L.J.P. Lambooij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming woning op grond van diplomatenclausule

In deze kort gedingprocedure vordert de verhuurder ontruiming van een woning die aan huurders is verhuurd op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een diplomatenclausule. De huurovereenkomst loopt onherroepelijk af op 30 juni 2023, waarna de verhuurder de woning zelf wil betrekken. De verhuurder heeft de huur opgezegd en gesteld dat de huurders de woning na afloop van de huurtermijn moeten ontruimen.

De huurders betwisten dat de verhuurder de woning zelf wil betrekken en stellen dat hij de woning wil verkopen. Zij voeren verweer tegen de ontruimingsvordering en betwisten het spoedeisend belang. De kantonrechter oordeelt dat het spoedeisend belang wel aanwezig is gezien de naderende einddatum van de huurovereenkomst.

Echter, de verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat hij de woning zelf wil betrekken. Er is geen bewijs geleverd van een concrete intentie om de woning te betrekken, en ook ontbreekt onderbouwing van een noodzaak tot verhuizing. Gezien het beperkte bewijs en het karakter van de kort gedingprocedure, wordt de vordering afgewezen.

De kantonrechter benadrukt de terughoudendheid die bij ontruiming in kort geding moet worden betracht vanwege de ingrijpende gevolgen voor de huurders. De verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten van de huurders.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen wegens onvoldoende bewijs dat verhuurder de woning zelf wil betrekken.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 10501985 \ VV EXPL 23-64

Vonnis in kort geding van 14 juni 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. R.S. Frickus Sewdajal,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde c.s.] ,

gemachtigde: mr. C.C.J. Aarts.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 mei 2023 met producties
- de producties van [gedaagde c.s.]
- de mondelinge behandeling van 31 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde c.s.] .

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft met [gedaagde c.s.] (hierna ook: huurders) een huurovereenkomst getiteld ‘huurcontract voor bepaalde tijd met diplomatenclausule’ gesloten. De overeenkomst bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

“
(…)

Artikel 1 - Omschrijving gehuurde

1.
Verhuurder verhuurt aan huurders en huurders huren van verhuurder de woonruimte aan [adres woonruimte]

Artikel 3 - Duur overeenkomst

De huurovereenkomst gaat in op 01 juli 2020 en eindigt, zonder de mogelijkheid tot verlenging onherroepelijk op 30 juni 2023.

Verhuurder en huurders verklaren en stellen vast dat verhuurder het gehuurde niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, met dien verstande dat de woning conform de periode in de (…) Vestigingsakte om niet ter beschikking is gesteld aan huurders.

Verhuurder zal na afloop van de overeengekomen huurtermijn in lid 1 de woning zelf willen betrekken.

Een verlenging van dit contract na het einddatum 30 juni 2023 is niet mogelijk en niet verder onderhandelbaar.

Huurders aanvaarden hetgeen in lid 2 van dit artikel is bepaald en nemen hierbij jegens verhuurder uitdrukkelijk op zich ervoor te zorgen, gelijk verhuurder hierbij jegens huurders uitdrukkelijk bedingt, dat het gehuurde na afloop van de termijn in lid 1, binnen één week volledig ontruimd moet zijn, schoon en zonder schade zal worden opgeleverd en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurder gesteld moet worden en zal zijn.

(…) ”

2.2.

Op 8 december 2022 heeft [eiser] per e-mail de huur opgezegd en aangegeven dat hij de woning zelf nodig heeft voor eigen gebruik, zoals bedongen in art. 3 lid 3 van de huurovereenkomst. Hij heeft ook gewezen op het ontruimingsbeding (art. 3 lid 5 huurovereenkomst). [eiser] heeft de huurders verder verzocht om hem binnen 14 dagen te berichten of zij voornemens zijn de woning op 30 juni 2023 schoon en zonder schade te verlaten.

2.3.

Omdat [eiser] op die e-mail geen reactie kreeg, heeft hij op 12 januari 2023 aan de huurders bericht dat hij ervan uitgaat dat zij niet bereid zijn de woning op 30 juni 2023 te verlaten.

2.4.

Op 27 januari 2023 hebben de huurders laten weten tot nieuwe afspraken te willen komen rondom verlenging van de huur.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres woonruimte] .

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij met de huurders een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en dat die huurovereenkomst op 30 juni 2023 eindigt. Hij heeft in art. 3 lid 3 van de huurovereenkomst bedongen dat hij de woning zelf wil gaan betrekken en de afgelopen jaren heeft hij ook aan de huurders duidelijk gemaakt dat de huurperiode ophoudt op 30 juni 2023. Huurders hebben ook uitdrukkelijk verklaard dat zij begrijpen dat zij de woning na 30 juni 2023 niet meer mogen/kunnen bewonen, aldus [eiser] .

3.3.

[gedaagde c.s.] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

[gedaagde c.s.] hebben allereerst betoogd dat de vordering zich niet leent voor een kort geding en ze hebben het spoedeisend belang betwist. Het spoedeisend belang vloeit echter voort uit de stelling van [eiser] dat hij de woning zelf wil gaan bewonen, nu hij vanwege zijn financiële situatie goedkopere woonruimte nodig heeft. Dat verweer slaagt dus niet. Daarnaast geldt dat het bijna 30 juni 2023 is, zodat een beslissing over de woonruimte op korte termijn van belang is. De vordering leent zich daarom, naar het oordeel van de kantonrechter, voor kort geding, gelet op het bepaalde in art. 254 lid 1 Rv. Wel wordt er bij de beoordeling, zoals hierboven al aan de orde kwam, rekening mee gehouden dat een ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is.

4.3.

[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd op 8 december 2022 en heeft daarbij vermeld dat hij de woning zelf wil gaan betrekken. Hij heeft een beroep gedaan op art. 3 van de huurovereenkomst (hierna: diplomatenclausule). De vraag die nu voorligt is daarom of voldaan is aan de eisen van art. 7:274 lid 1 aanhef en onder b jo. lid 2 BW. De huurders hebben betwist dat [eiser] de woning zelf wil gaan betrekken. Volgens hen wil [eiser] de woning verkopen en blijkt dat onder meer uit e-mails van hem daarover uit oktober en december 2019 en van eind juni 2020 waarin hij dat aangeeft. Die e-mails zijn destijds gestuurd rondom de totstandkoming van de huurovereenkomst (die inging op 1 juli 2020).

4.4.

Gelet op deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij de woning zelf wil gaan betrekken. De enkele stelling daaromtrent is niet voldoende. Niet gebleken is dat [eiser] destijds, bij het sluiten van de huurovereenkomst, de intentie had om op termijn zelf in de woning te gaan wonen, maar ook niet dat hij op dit moment die intentie heeft. Hij beschikt over een eigen woning en niet gesteld of gebleken is dat hij daar op korte termijn uit moet of gaat. Zo heeft hij geen financiële stukken overgelegd die zijn stelling onderbouwen dat de woning waar hij nu woont te duur voor hem is en hij dus op zeer korte termijn moet verhuizen. Gelet op het karakter van de kort gedingprocedure, waarbij in beginsel geen plaats is voor nadere bewijsvoering, zal [eiser] ook niet in de gelegenheid worden gesteld een eventuele nadere onderbouwing te geven.

4.5.

Nu niet vaststaat dat [eiser] de woning zelf wil betrekken en ook zijn belang bij (onmiddellijke) ontruiming niet, wordt zijn vordering afgewezen.

4.6.

[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] vastgesteld op € 793,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde c.s.] tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.

53331 \ 40141