Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/409341 / HA ZA 22-441
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [eisende partij]
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. T.A. Bode te Zwolle,
tegen
[gedaagde partij],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
advocaat: mr. J.M.H.W. Bindels te Arnhem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 februari 2023;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 mei 2023. In het proces-verbaal staat onder meer dat de rechtbank heeft beslist dat de eis in reconventie van [gedaagde partij] naar de kantonrechter wordt verwezen, waar deze verder zal worden behandeld volgens de regels die gelden voor de verzoekschriftprocedure (zaakkenmerk 10535559 AZ VERZ 23-28).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij] is sinds 24 april 2018 eigenaar van het appartement aan het adres
[adres+plaats] . Het appartement wordt bewoond door de bestuurder van [gedaagde partij] , de heer [betrokkene 1] (hierna: “ [betrokkene 1] ”).
2.2.
Het appartement van [gedaagde partij] maakt deel uit van een gebouw dat bij akte van
24 juli 2018 (hierna: “de splitsingsakte”) is gesplitst in appartementsrechten.
In artikel 17 van Pro de splitsingsakte staat dat (onder meer) de gevels, balkonconstructie en het dak van het gebouw tot de gemeenschappelijke delen behoren. Verder staat in artikel 22 van Pro de splitsingsakte dat iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE (hierna ook: de vergadering) verboden is. In artikel 23 van Pro de splitsingsakte staat dat eigenaren zonder toestemming van de vergadering geen wijzigingen mogen aanbrengen aan het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw.
2.3.
In artikel 41 van Pro de splitsingsakte staat dat het bestuur van de VvE bij overtreding van de wet, het reglement of het huishoudelijk reglement van de VvE een appartementseigenaar per aangetekende brief schriftelijk zal waarschuwen. Ook staat er dat het bestuur een boete kan opleggen, van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering is vastgesteld, indien er binnen een maand geen gevolg wordt gegeven aan de waarschuwing. In bijlage 1 van het huishoudelijk reglement van de VvE staat dat in geval van een verboden aanbouw een boete kan worden opgelegd ten bedrage van € 250,00 per overtreding.
2.4.
Op 12 mei 2020 heeft [gedaagde partij] een aanbouw laten plaatsen op het dakterras van haar appartement (hierna: “de aanbouw”). De aanbouw bestaat uit een frame dat aan de luifel en de vloer van het dakterras is bevestigd, waarin een houten constructie is geplaatst, voorzien van een doek en afgetimmerd met houten plankdelen.
2.5.
[gedaagde partij] heeft geen voorafgaande toestemming aan de VvE gevraagd om de aanbouw te plaatsen.
2.6.
De VvE heeft [gedaagde partij] per brieven van 13 mei 2020 en 4 juni 2020 verzocht de bouwwerkzaamheden te staken. In de brief van 4 juni 2020 heeft de VvE [gedaagde partij] ook gevraagd een verzoek om toestemming te doen bij de VvE. [gedaagde partij] heeft daaraan geen gevolg gegeven.
2.7.
Op 6 juni 2020 heeft een vergadering van de VvE plaatsgehad. Bij deze vergadering was namens [gedaagde partij] haar advocaat aanwezig. In de notulen van de vergadering staat dat [gedaagde partij] het standpunt innam dat [gedaagde partij] toestemming van de aannemer had om de aanbouw te plaatsen. In de notulen staat ook dat de aannemer, die eveneens bij de vergadering aanwezig was, dat weerspreekt.
2.8.
De VvE heeft [gedaagde partij] per brief van 14 september 2020 verzocht om het dakterras in de oorspronkelijke staat te herstellen. Aan dat verzoek heeft [gedaagde partij] geen gevolg gegeven.
2.9.
Op 4 oktober 2020 heeft opnieuw een vergadering van de VvE plaatsgehad. Onder punt 11 van de notulen van de vergadering staat dat de VvE heeft gestemd over de aanbouw van [gedaagde partij] , met als resultaat: 153 stemmen tegen en 132 voor. In de notulen staat, voor zover relevant:
“(…) [betrokkene 2] geeft aan [betrokkene 1] (eigenaar [gedaagde partij] ) de gelegenheid om ten behoeve van de stemming over de gerealiseerde op- en aanbouw een toelichting te geven. (…) De stemming geeft aan dat 153 tegen de realisatie van de op-en aanbouw zijn en 132 voor. Op grond hiervan heeft de vergadering besloten dat de op-en aanbouw dakterras niet acceptabel is en zonder deze toestemming is verboden. De gerealiseerde op-aanbouw dakterras zal nu moeten worden verwijderd en alles zal moeten worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Het nieuwe bestuur zal met [betrokkene 1] (eigenaar [gedaagde partij] ) in overleg treden om nadere afspraken te maken ten behoeve van het verwijderen van de op-en aanbouw dakterras. (…)”
2.10.
De VvE heeft [gedaagde partij] per brief van 15 november 2021 gesommeerd om de aanbouw binnen twee maanden te verwijderen. Daaraan heeft [gedaagde partij] tot op heden geen gevolg gegeven.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
I. [gedaagde partij] veroordeelt om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de aanbouw te verwijderen en verwijderd te houden en het dakterras terug te brengen naar de oorspronkelijke staat, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, te voldoen aan de VvE, van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde partij] aan deze veroordeling geen gevolg geeft met een maximum van € 30.000,00;
II. [gedaagde partij] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de VvE te betalen de opgelegde boete van € 250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juli 2020, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagde partij] veroordeelt aan de VvE de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 925,00 te betalen;
IV. [gedaagde partij] veroordeelt aan de VvE de nakosten ten bedrage van € 163,00 zonder betekening van dit vonnis, vermeerderd met € 85,00 in geval van betekening van dit vonnis, te betalen;
V. [gedaagde partij] veroordeelt aan de VvE de proceskosten te betalen, waaronder salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen veertien dagen na dit vonnis heeft plaatsgehad.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt de VvE het volgende. [gedaagde partij] heeft een aanbouw aangebracht aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Daarvoor had zij op grond van de splitsingsakte voorafgaande toestemming van vergadering nodig. Die toestemming had [gedaagde partij] niet. Nadien heeft [gedaagde partij] alsnog om toestemming gevraagd, maar de vergadering van de VvE heeft dit in stemming gebracht en besloten om de toestemming te weigeren. De VvE heeft [gedaagde partij] herhaaldelijk gevraagd om de aanbouw te verwijderen en het dakterras in de oorspronkelijke staat te herstellen. [gedaagde partij] heeft daaraan geen gevolg gegeven. Daarmee handelt [gedaagde partij] in strijd met de splitsingsakte en dat is onrechtmatig. De VvE heeft er recht en belang bij dat [gedaagde partij] de aanbouw verwijdert en verwijderd houdt, op straffe van een dwangsom. [gedaagde partij] is op grond van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement een boete van € 250,00 aan de VvE verschuldigd omdat zij heeft nagelaten binnen een maand na de waarschuwingsbrief van 4 juni 2020 de aanbouw te verwijderen.
3.3.
[gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure. Ter onderbouwing stelt [gedaagde partij] het volgende. [gedaagde partij] heeft over het hoofd gezien dat zij voor het aanbrengen van de aanbouw toestemming van de VvE nodig had. [gedaagde partij] verkeerde destijds in de veronderstelling dat zij goedkeuring had van de aannemer die het gebouw tot stand heeft gebracht. Nadien heeft [gedaagde partij] alsnog toestemming aan de VvE gevraagd, maar dat heeft de VvE zonder onderbouwing en zonder redelijke grond geweigerd. [gedaagde partij] heeft de kantonrechter verzocht om vervangende toestemming voor de aanbouw. De VvE heeft geen in rechte te respecteren belang bij haar vordering tot verwijdering van de aanbouw. Voor toewijzing van een dwangsom bestaat geen aanleiding. [gedaagde partij] is niet gehouden tot betaling van de door de VvE gevorderde boete van € 250,00 omdat op 4 juni 2020 geen sprake was van een door de vergadering vastgesteld huishoudelijk reglement. De VvE heeft geen buitengerechtelijke incassokosten gemaakt. [gedaagde partij] heeft er recht en belang bij dat dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak draait in de kern om de vraag of [gedaagde partij] de aanbouw moet verwijderen.
verwijdering aanbouw
4.2.
Partijen zijn het erover eens dat de aanbouw kwalificeert als “aanbouw” zoals bedoeld in artikel 22 van Pro de splitsingsakte en dat voor het aanbrengen daarvan voorafgaande toestemming van de vergadering nodig is. Ook staat vast dat [gedaagde partij] geen voorafgaande toestemming aan de vergadering heeft gevraagd. Nadien heeft [gedaagde partij] alsnog toestemming aan de vergadering gevraagd, maar dat heeft de vergadering in stemming gebracht en geweigerd. De vergadering heeft besloten dat [gedaagde partij] de aanbouw moet verwijderen. Daarmee staat het belang van de VvE bij haar vordering tot verwijdering van de aanbouw vast.
4.3.
[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat zij heeft verzocht om vervangende machtiging tot handhaving van de aanbouw zoals bedoeld in artikel 5:121 BW Pro. Volgens [gedaagde partij] ontbreekt een redelijke grond tot weigering van toestemming voor de aanbouw. De kantonrechter heeft bij beschikking van heden het verzoek van [gedaagde partij] afgewezen omdat dat geen sprake is van het ontbreken van een redelijke grond tot weigering van toestemming voor de aanbouw (zaakgegevens: 10535559 \ AZ VERZ 23-28).
4.4.
Dat betekent dat [gedaagde partij] in strijd met de splitsingsakte zonder voorafgaande toestemming van de vergadering een aanbouw heeft aangebracht, dat die toestemming nog steeds ontbreekt en ook niet via een gang naar de kantonrechter is verkregen. De VvE heeft [gedaagde partij] herhaaldelijk verzocht om de aanbouw te verwijderen maar [gedaagde partij] geeft daaraan geen gevolg. Daarmee staat vast dat [gedaagde partij] in strijd handelt met het splitsingsreglement en dat is onrechtmatig, want in strijd met de op [gedaagde partij] als appartementseigenaar rustende wettelijke verplichting jegens de andere appartementseigenaren om de bouw en de inrichting van het gebouw tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde (artikel 5:108 lid 1 BW Pro).
4.5.
Omdat vaststaat dat [gedaagde partij] in strijd met de splitsingsakte heeft gehandeld, is haar stelling dat zij voor de aanbouw instemming van de aannemer had niet relevant. Overigens volgt uit de door de VvE overgelegde notulen van de vergadering van 6 juni 2020 dat de aannemer weerspreekt dat hij goedkeuring voor de aanbouw heeft verleend.
4.6.
De vordering tot verwijdering en het verwijderd houden van de aanbouw en tot het terugbrengen van (de gemeenschappelijke delen van) het dakterras in de oorspronkelijke staat zal daarom worden toegewezen.
4.7.
[gedaagde partij] heeft er in het kader van haar verweer tegen de dwangsom en boete nog op gewezen dat zij van mening is dat zij (na verwijdering van de aanbouw) wel een op wielen geplaatst verplaatsbaar scherm mag plaatsen op de plaats van de aanbouw, aangezien het verbod in de splitsingsakte alleen betrekking heeft op (kort gezegd) aard- en nagelvast met het gebouw verbonden elementen. De rechtbank neemt dit standpunt van [gedaagde partij] ter kennisneming aan (aangezien de vordering en dus ook de gevorderde dwangsom uitsluitend betrekking heeft op de huidige aanbouw, de verwijdering en het verwijderd houden daarvan en de rechtbank over eventuele andere constructies dus niet heeft te beslissen) en spreekt slechts de hoop en het vertrouwen uit dat partijen na het wijzen van dit vonnis over een kennelijk door [gedaagde partij] gewenste vervangende (mobiele) constructie zonder nadere tussenkomst van de (executie)rechter tot overeenstemming zullen kunnen komen.
4.8.
Verder heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat een termijn voor verwijdering van de aanbouw van dertig dagen te kort is omdat zij veel in het buitenland verblijft en omdat aannemers schaars zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is deze termijn inderdaad te kort maar is een termijn van negentig dagen na betekening van het vonnis redelijk, aangezien het hier geen bouwwerkzaamheden maar slechts de verwijdering van een later aangebrachte en relatief eenvoudig te verwijderen constructie betreft, waartoe binnen die termijn een opdracht moet kunnen worden verstrekt en uitgevoerd. Met langdurig verblijf van de bestuurder van [gedaagde partij] in het buitenland wordt geen rekening gehouden, aangezien dit voor eigen rekening van [gedaagde partij] dient te komen.
4.9.
De vordering van de VvE tot verwijdering van de aanbouw zal daarom worden toegewezen zoals in het dictum omschreven.
dwangsom
4.10.
[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat toewijzing van een dwangsom niet nodig is omdat zij een gebod tot verwijdering zal respecteren. De rechtbank volgt [gedaagde partij] daarin niet. [gedaagde partij] is herhaaldelijk verzocht om de aanbouw te verwijderen maar heeft daaraan telkens geen gevolg gegeven, zelfs niet nadat de vergadering van de VvE met meerderheid van stemmen heeft besloten dat de aanbouw verwijderd moet worden. Naar het oordeel van de rechtbank is een prikkel tot nakoming daarom op zijn plaats. De door de VvE gevorderde dwangsom zal daarom worden toegewezen zoals in het dictum omschreven.
geldboete
4.11.
De door de VvE gevorderde geldboete van € 250,00 zal worden afgewezen. Hoewel het bestuur va de VvE op grond van het (thans) geldende reglement bevoegd is aan [gedaagde partij] een boete op te leggen, aangezien vast staat dat de VvE [gedaagde partij] herhaaldelijk heeft verzocht om de aanbouw te verwijderen en [gedaagde partij] daaraan tot dusver geen gevolg heeft gegeven, is gesteld noch gebleken dat het bestuur van die bevoegdheid ook gebruik heeft gemaakt door daadwerkelijk een bestuursbesluit tot oplegging van een boete te nemen. Dat sprake is van een van rechtswege verbeurde boete is door de VvE niet gesteld en volgt ook niet uit de tekst van de betreffende bepaling van het huishoudelijk reglement. De VvE heeft op dit punt dus niet aan haar stelplicht voldaan en van een nog niet opgelegde boete kan geen betaling worden gevorderd.
buitengerechtelijke incassokosten
4.12.
De VvE heeft gevorderd dat [gedaagde partij] wordt veroordeeld tot het betalen van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 925,00. Nu de hoofdvordering van de VvE niet is gegrond op een geldsom die voortvloeit uit overeenkomst, een vaststellingsovereenkomst of een verbintenis tot vervangende schadevergoeding, is de oude regeling voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing: het rapport BGK-integraal. Het rapport BGK-integraal schrijft voor vorderingen van onbepaalde waarde een vergoeding van € 925,00 voor. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE haar vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten voldoende onderbouwd. De VvE heeft immers gesteld dat zij uitvoerig met [gedaagde partij] heeft gecorrespondeerd over de aanbouw en dat blijkt ook uit de door de VvE overgelegde stukken. Het door de VvE gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen.
proces- en nakosten
4.13.
[gedaagde partij] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,03
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.524,00
(3,00 punten × € 508,00)
Totaal
€
4.486,03
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
De VvE heeft gevorderd dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. [gedaagde partij] heeft zich daartegen verweerd, waarbij zij er onder meer op heeft gewezen dat de verwijdering van de aanbouw moeilijk omkeerbaar is en dat de aanbouw er al langere tijd staat. Dit verweer treft – wat betreft de vordering tot verwijdering van de aanbouw en de daaraan verbonden dwangsom – doel. In het licht van de omstandigheden van het geval is de rechtbank van oordeel dat uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis achterwege moet blijven. De aanbouw staat er immers al sinds 12 mei 2020, verwijdering zal inderdaad moeilijk (en sowieso niet anders dan tegen hoge kosten) omkeerbaar zijn en van de zijde van de VvE zijn anderzijds geen omstandigheden gesteld op grond waarvan verwijdering van de aanbouw niet kan wachten totdat sprake is van een onherroepelijke uitspraak. De veroordeling in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskostenveroordeling zullen daarentegen wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om binnen negentig dagen na betekening van dit vonnis de aanbouw te verwijderen en verwijderd te houden en het dakterras terug te brengen naar de oorspronkelijke staat, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, te voldoen aan de VvE van € 500,00 (vijfhonderd euro) voor iedere dag dat [gedaagde partij] aan deze veroordeling geen gevolg geeft met een maximum van € 30.000,00 (dertigduizend euro),
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan de VvE de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 925,00 te betalen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot dit vonnis vastgesteld op € 4.486,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde partij] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.5.
verklaart dit vonnis uitsluitend uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de veroordeling in de buitengerechtelijke incassokosten en de proces- en nakostenveroordeling, zoals uitgesproken onder punt 5.2, 5.3 en 5.4 van het dictum,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op
12 juli 2023.