Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10414847 \ CV EXPL 23-918
Vonnis van 6 oktober 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: J.R.J.J. Somers,
tegen
[gedaagde] , H.O.D.N. [bedrijf gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 juli 2023
- de akte vermindering van eis van [eiser] .
- de akte vermindering van eis van [eiser] .
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 14 september 2023. Verschenen zijn [eiser] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en [gedaagde] (samen met een vriend).
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Na vermindering van zijn eis, vordert [eiser] samengevat nu nog dat [gedaagde] aan hem betaalt:
1. Een bedrag van € 1.767,71 aan achterstallige huurprijsindexering;
2. Een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 365,81;
3. De wettelijke rente over € 1.767,71, met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
4. De boete van € 1.200,00;
5. De huurpenningen van € 756,20 betreffende de maand april 2023;
6. De wettelijke rente over de onder 5. gevorderde huurpenningen vanaf 1 april 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
7. De proceskosten, inclusief de nakosten.
De ingangsdatum van de huurovereenkomst
2.2.
De kantonrechter merkt op dat beide partijen tijdens de zitting hebben verklaard dat [eiser] het gehuurde vanaf 1 oktober 2016 aan [gedaagde] heeft verhuurd, steeds voor een periode van zes maanden.
De algemene voorwaarden
2.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de algemene voorwaarden (hierna: AV) niet aan hem ter hand zijn gesteld. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
2.4.
Artikel 2.1 van de huurovereenkomst vermeldt dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst en dat huurder hiervan een exemplaar heeft ontvangen, dan wel dat de AV aan de huurovereenkomst zijn gehecht. Daarnaast staat onder het kopje ‘Bijlagen’:
“9.1 Bij deze overeenkomst behoren de volgende bijlagen:
-
de algemene bepalingen;”
de algemene bepalingen;”
Nu de huurovereenkomst door [gedaagde] (op alle pagina’s) voor akkoord is ondertekend, heeft [gedaagde] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden aanvaard. Dit betekent dat de AV gelden en dat [eiser] zich daarop kan beroepen.
De huurprijsindexering
2.5.
[gedaagde] betwist niet dat hij de huurprijsindexering niet heeft betaald. De discussie tussen partijen ziet op de vraag of [eiser] nog recht heeft op die geïndexeerde huurprijs. De kantonrechter overweegt in dat kader het volgende.
2.6.
De huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In artikel 4.3 van de huurovereenkomst en 20.1 van de algemene bepalingen (hierna: AV) (zie 2.4. en 2.5. van het tussenvonnis van 14 juli 2023) is ongeclausuleerd ten behoeve van verhuurder opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft [gedaagde] de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is blijkens artikel 20.3 van de algemene bepalingen niet nodig; elk jaar op 1 januari werd de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. [eiser] heeft in beginsel dus recht op de geïndexeerde huurprijs, tenzij sprake is van rechtsverwerking dan wel indien er naderhand andersluidende afspraken zijn gemaakt. Voor zover het verweer van [gedaagde] moet worden opgevat als een beroep op rechtsverwerking is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] er in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [eiser] ervan zou afzien de te weinig betaalde bedragen alsnog te vorderen. [eiser] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij bij [gedaagde] meerdere malen mondeling heeft aangedrongen op betaling van de indexering. Dat [eiser] aan [gedaagde] na elke betaling van de (niet-geïndexeerde huurprijs) van € 600,00 een betalingsbewijs c.q. factuur gaf, wil niet zeggen dat [eiser] daarmee zijn recht op de indexering heeft prijsgegeven en is geen omstandigheid waarin [eiser] zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met een beroep op het vervolgens geldend maken van het recht op de geïndexeerde huurprijs.
2.7.
Op basis van voorgaande overwegingen concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] de achterstallige huurprijsindexering nog aan [eiser] moet betalen. [eiser] heeft een gespecificeerde berekening overgelegd van de door [gedaagde] verschuldigde huurprijsindexering. De kantonrechter zal deze berekening volgen en de vordering onder 1. toewijzen, met dien verstande dat zij daarbij voor de maanden januari tot en met april 2023 uitgaat van een huurprijs van € 705,47 per maand (in plaats van het in de dagvaarding gestelde en in de vordering opgenomen bedrag van € 756,20 per maand). De gemachtigde van [eiser] heeft immers in zijn brief van 14 december 2022 aan [gedaagde] te kennen gegeven dat de nieuwe, geïndexeerde huurprijs vanaf 1 januari 2023 € 705,47 zal bedragen. De kantonrechter zal daarom het gevorderde bedrag verminderen met € 152,19 (3 x het verschil van € 50,73), zodat een bedrag aan achterstallige huurprijsindexering resteert van € 1.615,52. Daarnaast moet [gedaagde] de wettelijke rente over dat bedrag betalen aan [eiser] zoals gevorderd.
De boete
2.8.
Op grond van artikel 26.3 van de AV is [gedaagde] telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door hem verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan aan [eiser] een direct opeisbare boete verschuldigd van 2% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand. [eiser] maakt aanspraak op deze boete over de maanden december 2022 tot en met maart 2023 van in totaal € 1.200,00 en ziet af van zijn rechten op deze boete over de maand april 2023.
2.9.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [gedaagde] in de maanden december 2022 tot en met maart 2023 niet de volledige huur heeft betaald, omdat hij de huurprijsindexering niet heeft voldaan. Hierdoor is hij de boete van artikel 26.3 AV van € 1.200,00 (4 x € 300,00) in beginsel aan [eiser] verschuldigd.
2.10.
Op grond van artikel 6:94 BW kan de kantonrechter een verschuldigde contractuele boete matigen. De in die wetsbepaling opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete te worden meegewogen, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
Aan de ene kant is [gedaagde] als ondernemer te beschouwen als een professionele partij, van wie verwacht kan en mag worden dat hij op de hoogte is van de strekking van een boetebeding als dat waarop [eiser] zich beroept, namelijk dat het dient als stok achter de deur om de debiteur aan te sporen zijn betalingen tijdig te verrichten. Door de huur niet volledig te voldoen, heeft [gedaagde] dan ook het risico van de verschuldigdheid van die boete aanvaard. Aan de andere kant weegt mee dat hoewel [eiser] zoals hiervoor is geoordeeld recht heeft op de achterstallige huurprijsindexering, onvoldoende is gebleken dat hij al eerder dan half december 2022 uitdrukkelijk aanspraak daarop heeft gemaakt. Daarnaast is [gedaagde] de boete alleen verschuldigd omdat hij de huurprijsindexering niet heeft betaald en niet omdat hij de huur in het geheel niet heeft voldaan. Tot slot acht de kantonrechter van belang dat de boete van € 300,00 per maand, afgezet tegen de maandelijkse huurprijs van € 660,44 (in december 2022) respectievelijk € 705,47 (vanaf januari 2023), relatief gezien erg hoog is. Gelet op voorgaande bijzondere omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, ziet de kantonrechter reden om de boete te matigen tot € 100,00 per maand, dat is € 400,00 in totaal.
De huur van april 2023
2.11.
Op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst geldt een opzegtermijn van drie maanden. [gedaagde] heeft de huur op 6 januari 2023 opgezegd, terwijl de einddatum van de op dat moment lopende huurovereenkomst 1 april 2023 was. Dit betekent dat hij niet uiterlijk drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst die overeenkomst heeft opgezegd, waardoor die overeenkomst op grond van artikel 3.3 is verlengd met 6 maanden tot 1 oktober 2023. In beginsel zou [gedaagde] tot die tijd de huur aan [eiser] moeten doorbetalen. Omdat [eiser] vanaf 1 mei 2023 het pand aan een nieuwe huurder heeft kunnen verhuren, gaat hij echter akkoord met een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen en vordert hij nu van [gedaagde] alleen nog de huurpenningen over de maand april 2023. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] tegen hem heeft gezegd dat hij het prima vond als [gedaagde] eind maart 2023 zou vertrekken uit het pand, als hij het pand maar goed zou schoonmaken. Gelet op de betwisting van [eiser] is de kantonrechter echter van oordeel dat hiermee niet is komen vast te staan dat partijen, in afwijking van de bepalingen van de huurovereenkomst, zijn overeengekomen dat [gedaagde] vanaf 1 april 2023 de huur niet meer hoeft te betalen. Dit betekent dat [gedaagde] de huur van april 2023 nog aan [eiser] moet voldoen, net als de daarover gevorderde wettelijke rente. De kantonrechter zal de vorderingen onder 5. en 6. daarom toewijzen, met dien verstande dat zij - zoals hiervoor overwogen - daarbij uitgaat van een huurprijs van € 705,47.
De buitengerechtelijke incassokosten
2.12.
[eiser] maakt aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering (€ 365,81 inclusief btw) is conform het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering daarom ook toe.
De proceskosten
2.13.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
696,00
(3,00 punten × € 232,00)
Totaal
€
1.069,14
2.14.
De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 132,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.615,52 aan achterstallige huurprijsindexering, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 365,81;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een boete van € 400,00;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de huurpenningen van € 705,47 betreffende de maand april 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 april 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.069,14, te vermeerderen met € 132,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.TH. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op
6 oktober 2023.
610 \ 41245