Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 10314898 \ CV EXPL 23-310
Vonnis van 19 juli 2023
in de zaak van
HET PUBLIEKRECHTELIJK LICHAAM DE GEMEENTE ZEVENAAR,
te Zevenaar,
eisende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [vestigingsplaats gedaagde] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: gedaagden of afzonderlijk [gezamenlijke gedaagden] ,
gemachtigde: mr. R. de Lange.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 april 2023
- de mondelinge behandeling van 21 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is door [gedaagde 1] een brief van de Gemeente van 18 november 2011 overgelegd. Ter zitting heeft mr. De Lange meegedeeld dat de conclusie van antwoord namens beide gedaagden is ingediend.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn in 2007 een realisatie-overeenkomst aangegaan. Deze hield in dat [gedaagde 1] op haar perceel in [plaats] 12 woningen zou gaan bouwen. Een aantal van die woningen diende in het goedkopere segment te vallen, in verband met de zogenaamde KAN-normering 2003. Dit betekent dat deze woningen niet mochten worden verkocht voor meer dan € 172.000,00. In artikel 4.2 van de realisatie-overeenkomst staat dat een bedrag van in totaal € 20.000,00 moet worden betaald door [gedaagde 1] aan de Gemeente in het geval het project niet zou voldoen aan de KAN-normering.
2.2.
Voor de bouw van de woningen is een bouwvergunning afgegeven in 2008.
2.3.
[gedaagde 1] heeft de woningen uiteindelijk niet gebouwd.
2.4.
In de brief van 18 november 2011 heeft de Gemeente aan [gedaagde 1] gevraagd of zij nog van plan was om gebruik te maken van de bouwvergunning. De Gemeente berichtte verder dat, als zij niets zou vernemen van [gedaagde 1] , de bouwvergunning zou worden ingetrokken.
2.5.
In 2020 heeft [gedaagde 1] het onbebouwde perceel verkocht aan een derde partij, die bouwplannen had. [gedaagde 1] had de Gemeente daarover niet ingelicht.
2.6.
De Gemeente nam daarna het initiatief om met [gedaagde 1] te praten over die verkoop omdat de Gemeente toestemming had moeten verlenen voor contractovername.
2.7.
Een projectontwikkelaar is vermoedelijk in 2020 met de bouw van de woningen begonnen en heeft de woningen gerealiseerd.
2.8.
Op 16 september 2021 hebben de Gemeente en [gedaagde 1] afspraken gemaakt om de realisatie-overeenkomst af te ronden. Partijen hebben daarom een vaststellingsovereenkomst gesloten. Omdat (door die projectontwikkelaar) woningen zijn gebouwd die werden verkocht voor een hogere prijs dan was overeengekomen, is in de vaststellingsovereenkomst bepaald dat [gedaagde 1]
€ 20.000,00 aan de Gemeente moet betalen.
€ 20.000,00 aan de Gemeente moet betalen.
2.9.
De Gemeente heeft vervolgens [gedaagde 1] gevraagd en daarna gesommeerd om over te gaan tot betaling van genoemde € 20.000,00.
2.10.
[gedaagde 1] heeft per brief van 25 juli 2022 laten weten haar betalingsverplichting op te schorten omdat haar was gebleken dat de uiteindelijke projectontwikkelaar gebruik heeft gemaakt van de bouwvergunning van [gedaagde 1] .
3.Het geschil
3.1.
De Gemeente vordert naast een proceskostenveroordeling - samengevat - dat gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van
€ 20.000,00 aan hoofdsom, vermeerderd met rente vanaf de dagvaarding,
€ 1.179,75 aan buitengerechtelijke incassokosten,
€ 499,08 aan tot aan de dagvaarding verschuldigde rente.
In totaal bedraagt de vordering € 21.678,83.
3.2.
De Gemeente legt nakoming van de vaststellingsovereenkomst aan die vordering ten grondslag. Gedaagden voeren verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Partijen
4.1.
Ter zitting is besproken of [gezamenlijke gedaagden] de wederpartij is van de Gemeente. Volgens [betrokkene 1] , de directeur van beide vennootschappen, is dat [gedaagde 1] . De Gemeente heeft daar geen argument tegenover geplaatst. Dat betekent dat de vorderingen ten aanzien van [gedaagde 2] niet worden toegewezen.
Vaststellingsovereenkomst
4.2.
De Gemeente en [gedaagde 1] hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten. Partijen zijn het er over eens dat de vaststellingsovereenkomst bepaalt dat [gedaagde 1] € 20.000,00 moet betalen aan de Gemeente. De vordering van de Gemeente om die overeenkomst na te komen is dan ook in beginsel toewijsbaar.
[gedaagde 1] heeft verschillende verweren gevoerd die er toe strekken dat zij dat bedrag niet hoeft te betalen.
Die verweren worden hierna besproken.
Geen verjaring
4.3.
[gedaagde 1] beroept zich in de eerste plaats tevergeefs op verjaring.
De basis van de vordering van de Gemeente is de vaststellingsovereenkomst uit 2021 en niet de realisatie-overeenkomst uit 2007.
Geen strijd met redelijkheid en billijkheid
4.4.
Dat [gedaagde 1] de boete is verschuldigd, is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat het nu duurder is om te bouwen dan in 2007. [gedaagde 1] is namelijk desondanks wel akkoord gegaan met de vaststellingsovereenkomst en heeft niet uitgelegd waarom dat argument dan nu zo zwaar zou wegen dat het die overeenkomst zou kunnen aantasten. Daarnaast ligt de lange periode tussen de realisatie-overeenkomst en de uiteindelijke bouw van de woningen in de risicosfeer van [gedaagde 1] .
[gedaagde 1] heeft om die redenen niet voldoende gesteld om te kunnen voldoen aan de strenge norm die hoort bij aantasting van overeenkomsten op basis van redelijkheid en billijkheid.
Geen opschorting of vernietiging vaststellingsovereenkomst
4.5.
[gedaagde 1] beroept zich op opschorting van haar verplichting tot betaling omdat zij op haar beurt schade heeft geleden. Het verschuldigde bedrag van € 20.000,00 valt volgens haar weg tegen dat hogere schadebedrag. Die schade is veroorzaakt door onrechtmatig gedrag van de Gemeente. De Gemeente heeft heimelijk de bouwvergunning met bijbehorende bescheiden, waar in 2007/2008 kosten voor zijn gemaakt, verstrekt aan de projectontwikkelaar, aldus nog steeds [gedaagde 1] .
4.6.
Voor een gegrond beroep op opschorting is nodig dat er sprake is van een opeisbare tegenvordering. Voor een onrechtmatige daad, de grondslag van die tegenvordering, moet - in het algemeen - komen vast te staan dat de ene partij tegenover de andere partij regels heeft geschonden, waardoor die andere partij schade heeft. [gedaagde 1] op wie de stelplicht en bewijslast rust van het bestaan van die tegenvordering zal voldoende feiten en omstandigheden moeten stellen voor die onrechtmatige daad.
4.7.
[gedaagde 1] heeft niet voldaan aan die stelplicht, gezien in het licht van het gemotiveerde en onderbouwde verweer van de Gemeente. Dat verweer van de Gemeente komt er op neer dat de Gemeente geen regels heeft geschonden.
De Gemeente betwist namelijk dat zij op eigen initiatief en heimelijk de bouwvergunning heeft verstrekt aan de projectontwikkelaar. De gemeente wijst er op dat de bouwvergunning nooit is ingetrokken. De projectontwikkelaar is op basis van de bouwvergunning gaan bouwen. Dit was ook mogelijk omdat een bouwvergunning betrekking heeft op het betreffende perceel en niet persoonsgebonden is. Tenslotte heeft de Gemeente er - in meer algemene zin - op gewezen dat op verzoek van derden bouwvergunningen zijn in te zien, zodat het alleen al om die reden onbegrijpelijk is waarom de Gemeente heimelijk stukken zou verstrekken aan een derde.
De Gemeente heeft met het voorgaande met kracht van argumenten bestreden dat zij een regel zou hebben geschonden waardoor [gedaagde 1] schade heeft geleden.
[gedaagde 1] heeft hier niet genoeg tegenover gesteld. In voldoende mate staat vast dat de bouwvergunning niet is ingetrokken en dus nog gold voor het perceel toen dit werd bebouwd in 2020/2021. Dit strookt ook met het gegeven dat zo’n vergunning zaaksgebonden [1] is en niet, zoals [gedaagde 1] veronderstelt, te beschouwen is als haar eigendom. [gedaagde 1] heeft niet - zo werd ook ter zitting toegegeven - geverifieerd wat de status was van de bouwvergunning toen zij het perceel aan een derde verkocht. Dat zij dacht dat de bouwvergunning was ingetrokken, waardoor het perceel is verkocht zonder dat een tegenprestatie is bedongen voor de bouwvergunning, komt voor haar rekening en risico.
4.8.
De slotsom is dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente zich onrechtmatig heeft gedragen ten opzichte van [gedaagde 1] .
Er is gezien het voorgaande ook geen grond voor dwaling bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst (voor zover [gedaagde 1] zich ook daarop heeft willen beroepen).
Conclusie
4.9.
De verweren van [gedaagde 1] gaan niet op. [gedaagde 1] moet € 20.000,00 en de daarover gevorderde rente aan de Gemeente betalen.
4.10.
De Gemeente maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De Gemeente heeft voldoende concreet gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van het gevorderde bedrag komt overeen met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hoewel niet direct van toepassing, geldt dat deze tarieven geacht worden redelijk te zijn. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn dan ook toewijsbaar.
4.11.
Verder moet [gedaagde 1] als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van de Gemeente betalen, die bestaan uit € 138,45 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffiekosten en € 1.058,00 aan salaris gemachtigde.
4.12.
Hoewel de vorderingen ten aanzien van [gedaagde 2] niet worden toegewezen, zal de Gemeente niet worden veroordeeld in proceskosten van [gedaagde 2] . Dit omdat de gedragingen van beide gedaagden er toe hebben geleid dat de Gemeente niet zeker kon weten wie haar wederpartij was.
Tenslotte zal de gevorderde hoofdelijkheid niet worden toegewezen aangezien alleen [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] de Gemeente Zevenaar te betalen een bedrag van € 21.678,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 20.000,00, met ingang van 27 januari 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van het publiekrechtelijk lichaam de Gemeente Zevenaar tot dit vonnis vastgesteld op € 2.580,45,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.