Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10640166 \ CV EXPL 23-2157
Vonnis van 1 maart 2024
in de zaak van
STICHTING TALIS,
gevestigd in Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: Hafkamp Gerechtsdeurswaarders,
tegen
[gedaagde partij] ,
wonende in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: C. van Hulzen van Sociaal Raadslieden Nijmegen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 september 2023;
- de brief van verhuurder van 31 oktober 2023 met de actuele huurachterstand;
- de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 10 november 2023;
- de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 10 november 2023;
- de akte van 6 december 2023 van verhuurder;
- de antwoordakte van 28 december 2023 van huurder;
- het mondelinge antwoord van 5 januari 2024 van huurder.
1.2.
Vervolgens heeft de griffier partijen bericht dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder de woning aan het adres [adres+plaats] (hierna: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van op dit moment € 760,06 per maand. Huurder woont daar met haar twee minderjarige kinderen.
2.2.
Huurder heeft een aantal huurtermijnen onbetaald gelaten, waardoor er per
10 november 2023 sprake is van een huurachterstand van € 3.760,90. De betaling van huurder op 6 oktober 2023 van € 3.000,00 is daarop al in mindering gebracht.
2.3.
Op 25 oktober 2023 is huurder door verhuurder aangemeld bij gemeentelijke schuldhulpverlening.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de hoofdelijke veroordeling van huurder tot betaling van een bedrag van:
- huurachterstand tot 1 augustus 2023
€
3.534,60
- buitengerechtelijke incassokosten
€
355,78
Totaal
€
3.890,38
Daarnaast vordert verhuurder – samengevat – een bedrag van € 760,06 per maand, zijnde de maandelijks door huurder aan verhuurder verschuldigde huurprijs, vanaf 1 augustus 2023 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen. Verder vordert verhuurder schadevergoeding van een bedrag van € 760,06 per maand voor elke maand of gedeelte van een maand dat huurder in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst, onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen. Verhuurder vordert ten slotte wettelijke rente over het bedrag van € 3.534,60 en veroordeling van huurder in de proceskosten.
3.2.
Verhuurder stelt dat huurder in gebreke is gebleven met de uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting en daarmee een huurachterstand heeft laten ontstaan. Die achterstand moet huurder alsnog betalen. De wettelijke rente is huurder verschuldigd, omdat ze te laat is met betalen. De buitengerechtelijke incassokosten moet zij betalen, omdat verhuurder kosten heeft moeten maken om haar tot betaling te bewegen, aldus verhuurder. Verhuurder stelt bovendien dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.3.
Huurder voert verweer. Zij betwist de huurachterstand niet, maar voert aan dat zij in de financiële problemen is geraakt doordat de gemeente haar aanvraag voor een uitkering heeft afgewezen. Huurder heeft toen hulp gezocht bij de gemeente en is vervolgens gekoppeld aan haar gemachtigde. Huurder heeft inmiddels (met terugwerkende kracht) een uitkering, waarmee zij op de huurachterstand is ingelopen en andere schulden aan het aflossen is. Huurder kan nu de volledige huur blijven betalen en daarnaast aflossen op de huurachterstand.
4.De beoordeling
4.1.
De huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 3.760,90, zijnde een betalingsachterstand van vijf maanden. In beginsel rechtvaardigt zo’n huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming, zeker als ook sprake is van herhaalde wanprestatie, zoals in dit geval. Op 11 september 2020 heeft de kantonrechter namelijk al de veroordeling van huurder naar aanleiding van een huurachterstand uitgesproken.
4.2.
Toch zal de kantonrechter, in dit concrete geval, de gevorderde ontbinding en ontruiming afwijzen op grond van het volgende. De huurachterstand is onder meer ontstaan doordat de uitkeringsaanvraag van huurder is afgewezen. Dit bleek achteraf onterecht te zijn gebeurd, waardoor huurder met terugwerkende kracht alsnog een uitkering heeft gekregen. Inmiddels is huurder weer in staat de lopende huurtermijnen te betalen en heeft zij een netwerk om zich heen dat haar intensief hulp biedt bij het (tijdig) betalen van haar schulden. Dit zou worden doorkruist als de ontbinding en ontruiming zouden worden uitgesproken.
Bovendien woont huurder met haar twee minderjarige kinderen in het gehuurde.
Ten slotte geldt dat verhuurder huurder laat heeft aangemeld voor gemeentelijke schuldhulpverlening, namelijk pas op 25 oktober 2023. Verhuurder heeft in dat verband (onder meer) aangevoerd dat zij dit heeft gedaan omdat partijen in juli 2023 hadden afgesproken dat huurder in een budgetcoachtraject zou gaan, maar die afspraak ontslaat verhuurder niet van haar wettelijke verplichting om voormelde melding bij de gemeente te doen. Vroegsignalering had in dit concrete geval het verder oplopen van de huurachterstand ook daadwerkelijk kunnen voorkomen. Huurder worstelde immers met haar uitkeringsaanvraag en daarbij had de gemeente haar kunnen ondersteunen. Huurder had dan mogelijk eerder een uitkering gekregen, waardoor de huurachterstand minder hard zou zijn opgelopen.
4.3.
Het voorgaande in aanmerking nemende, zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. Dit betekent niet dat huurder kan doorgaan met het te laat betalen van huurtermijnen en het onbetaald laten van de huurachterstand. Zij doet er verstandig aan de hulp die zij momenteel krijgt aan te blijven nemen en de aanwijzingen van de hulpverleners op te volgen. Ook raadt de kantonrechter huurder aan zich op tijd bij verhuurder te melden als zich veranderingen in haar inkomen, zoals een uitkeringsstop, voordoen waardoor zij in de betalingsproblemen komt of kan komen. Doet huurder dit niet, dan kan de belangenafweging die de kantonrechter deze keer heeft gemaakt in het kader van de gevorderde ontbinding en ontruiming in de toekomst anders uitvallen.
4.4.
De gevorderde huurachterstand is (voor zover deze nog niet is afbetaald) toewijsbaar. De wettelijke rente daarover is niet betwist en zal daarom worden toegewezen, vanaf de datum van de dagvaarding – en dus niet vanaf 10 juli 2023, zoals verhuurder vordert. In het lichaam van de dagvaarding schrijft verhuurder dat hij om zijn moverende redenen wettelijke rente vordert vanaf de dag van de dagvaarding. De kantonrechter gaat daarom van de datum dagvaarding uit en niet van de datum die in het petitum vermeld staat.
4.5.
Verhuurder maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 355,78 inclusief btw. Volgens huurder moeten deze kosten voor rekening van verhuurder blijven, omdat deze voorkomen hadden kunnen worden als verhuurder huurder op tijd had aangemeld bij de gemeente voor schuldhulpverlening. De kantonrechter gaat daar niet in mee. Verhuurder heeft geen eigen schuld aan het ontstaan van de buitengerechtelijke kosten, maar mogelijk slechts indirect aan de omvang daarvan. Die mogelijke en indirecte eigen schuld aan de omvang van de schade verdient geen doorwerking op de aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Omdat
verhuurder heeft voldaan aan de toepasselijke regels (artikel 6:96 lid 6 BW Pro en Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten) zal deze vordering dan ook worden toegewezen.
4.6.
Huurder is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van verhuurder als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
677,50
135,00
(2,5 punten × € 271,00)
Totaal
€
1.429,35.
4.7.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals verhuurder vordert. Dat betekent dat de beslissing kan worden tenuitvoergelegd, ook als een van partijen er hoger beroep tegen instelt. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 3.890,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.534,60 vanaf de datum van de dagvaarding totdat alles is betaald;
5.2.
veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 760,06 per maand, voor zover dit nog niet is betaald, met ingang van 1 augustus 2023, onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
5.4.
veroordeelt huurder in de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot dit vonnis vastgesteld op € 1.429,35;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op
1 maart 2024.
398 \ 61512