Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10556686 \ CV EXPL 23-1701
Vonnis van 19 januari 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.A. Wellen,
tegen
[gedaagde] , IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN GEMACHTIGDE VAN [verhuurder],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: gedaagde,
gemachtigde mr. D. van Alst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt met ingang van 18 juni 2019 het zelfstandig eenkamerappartement gelegen aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde). De overeengekomen kale huurprijs bedroeg € 700,00, vermeerderd met € 100,00 voor bijkomende kosten en diensten. Begin 2020 hebben [eiseres] en haar toenmalige verhuurder in gezamenlijk overleg de huurprijs verlaagd naar € 650,00 aan kale huurprijs en € 50,00 voor leveringen en diensten.
2.2.
In juli 2021 ontvangt [eiseres] een telefoontje en een whatsapp-bericht van gedaagde met de mededeling dat [eiseres] vanaf die maand de huur naar zijn bankrekeningnummer moet overmaken omdat het gehuurde een nieuwe eigenaar heeft. Ook verzoekt gedaagde aan [eiseres] om opnieuw een borgsom te betalen en een nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen. Na advies ingewonnen te hebben, weigert [eiseres] dit, omdat de nieuwe eigenaar van rechtswege alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst overneemt.
2.3.
Bij de stukken bevindt zich een uittreksel uit het kadaster. Eigenaar van het gehuurde is sinds 2014 [verhuurder] , die geen woon- of verblijfplaats in Nederland heeft.
2.4.
De huurcommissie doet op 31 augustus 2022 uitspraak naar aanleiding van het verzoek van [eiseres] om verlaging van de huurprijs wegens vermindering van haar woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. De huurcommissie beslist dat de huurprijs vanaf 1 oktober 2021 tijdelijk wordt verlaagd naar € 130,00 per maand. Als verhuurder is daar genoemd [gedaagde] .
2.5.
[eiseres] heeft vanaf oktober 2022 tot en met januari 2023 geen huur en geen servicekosten meer betaald.
2.6.
De huurovereenkomst is per 24 januari 2023 geëindigd.
2.7.
In zijn brief van 28 maart 2023 aan de gemachtigde van [eiseres] schrijft de gemachtigde van gedaagde onder meer:
“(…) Zekerheids- en volledigheidshalve wijs ik u er in dat verband uitdrukkelijk op dat de heer [gedaagde] (slechts) de beheerder is van het gehuurde. De verhuurder is de heer [verhuurder] (eigenaar van het gehuurde) en hij zal dus procespartij zijn in een eventuele procedure. Uw cliënte is hier overigens mee bekend, mede gelet op de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst die haar is aangeboden na eigendomsoverdracht van het gehuurde.(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van € 5.560,00 wegens onverschuldigd betaalde huurpenningen over de periode van oktober 2021 tot en met januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2022, en hem te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt [eiseres] samengevat dat zij, op basis van de uitspraak van de huurcommissie, in de periode van oktober 2021 tot en met september 2022 teveel huur heeft betaald. Zij heeft gedaagde tevergeefs meerdere malen verzocht om terugbetaling van dit bedrag van in totaal € 5.560,00 en heeft zich inmiddels genoodzaakt gezien om deze procedure aanhangig te maken.
3.3.
Gedaagde voert gemotiveerd verweer en concludeert dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering, althans dat de vordering moet worden afgewezen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.4.
Gedaagde stelt zich kort gezegd op het standpunt dat [eiseres] de verkeerde partij heeft gedagvaard. Gedaagde onderhoudt weliswaar de contacten met [eiseres] en incasseert de huurpenningen, maar dit doet hij als beheerder van het gehuurde. Er bestaat geen rechtsverhouding tussen [eiseres] en gedaagde. De verhuurder is [verhuurder] , de eigenaar van het gehuurde. [eiseres] had daarom hem in rechte moeten betrekken en niet gedaagde.
3.5.
Op de stellingen van partijen, voor zover van belang bij de beoordeling van het geschil, wordt hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] vordert terugbetaling van onverschuldigd betaalde huurpenningen. Gedaagde bestrijdt dat hij de verhuurder is. De verhuurder is degene die de huurovereenkomst aangaat met de huurder. Dat kan ook een beheerder zijn, maar alleen als hij de overeenkomst dan op eigen titel aangaat. Het is ook mogelijk dat een beheerder namens de verhuurder het contract aangaat. Bij vertegenwoordiging van de eigenaar door de beheerder, is de contractspartij van de huurder echter nog steeds de eigenaar.
De aan [eiseres] aangeboden nieuwe schriftelijke huurovereenkomst vermeldt [verhuurder] als verhuurder. Volgens het door [eiseres] overgelegde uittreksel uit het kadaster is [verhuurder] echter al sinds 2014 eigenaar van het gehuurde. In dit licht is de stelling van [eiseres] dat de eigenaar en verhuurder van het gehuurde ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst [bedrijf 1] was en de stelling van gedaagde dat de eigendomsoverdracht van het gehuurde aan [verhuurder] in 2021 heeft plaatsgevonden moeilijk te plaatsen. Bij de kantonrechter rijst onder meer de vraag of wellicht sprake is van mede-eigenaren van het gehuurde.
4.2.
Op basis van de thans voorhanden zijnde stukken ziet de kantonrechter aanleiding om op een zitting nadere inlichtingen bij partijen in te winnen en te onderzoeken of zij het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Daarom zal een mondelinge behandeling worden bepaald. Indien een partij op de zitting niet aanwezig is, kan dat in het nadeel van die partij werken.
4.3.
Op de mondelinge behandeling zullen in ieder geval de volgende onderwerpen aan de orde komen:
- de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 2019
- de vraag aan wie de huurpenningen uiteindelijk ten goede zijn gekomen
- de gestelde eigendomsoverdracht van het gehuurde
- de actuele woon- of verblijfplaats van [verhuurder] .
- de actuele woon- of verblijfplaats van [verhuurder] .
4.4.
Gelet op het voorgaande dient [eiseres] in ieder geval het oorspronkelijke huurcontract en het overzicht van huurbetalingen waaruit blijkt aan wie zij sinds aanvang van het contract heeft betaald in het geding te brengen. Gedaagde dient het bewijs van overdracht (de koopovereenkomst) van het pand van [bedrijf 1] aan [verhuurder] te overleggen en nadere gegevens over de partij aan wie de huurpenningen ten goede zijn gekomen.
4.5.
Een partij die zich tijdens de zitting wil beroepen op stukken die nog niet zijn overgelegd, moet die stukken uiterlijk 10 dagen voor de zitting aan de kantonrechter en aan de (gemachtigde van de) tegenpartij toesturen.
4.6.
Indien de zaak zich daarvoor leent en alle partijen ter zitting zijn verschenen, kan de kantonrechter direct aan het einde van de zitting mondeling uitspraak doen.
4.7.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bepaalt een mondelinge behandeling op een nader vast te stellen datum en tijdstip in het gerechtsgebouw aan de Oranjesingel 56 te 6511 NW Nijmegen;
5.2.
bepaalt dat beide partijen op de zitting aanwezig moeten zijn, waarbij een rechtspersoon vertegenwoordigd moet zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en gemachtigd is om inlichtingen te geven en een schikking aan te gaan;
5.3.
bepaalt dat partijen uiterlijk op de rolzitting van 2 februari 2024 per brief hun verhinderdagen en de verhinderdagen van hun eventuele gemachtigden in de periode van vier maanden te rekenen vanaf deze datum kunnen opgeven, waarna dag en tijdstip van de mondelinge behandeling worden bepaald;
5.4.
bepaalt dat de kantonrechter, indien een partij niet dan wel niet tijdig de verhinderdata opgeeft, de datum en het tijdstip van de mondelinge behandeling zelfstandig vaststelt;
5.5.
bepaalt dat de datum en het tijdstip van de mondelinge behandeling ervan in beginsel niet meer worden gewijzigd;
4.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.TH. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op
19 januari 2024.
610 \ 41245