ECLI:NL:RBGEL:2024:2185 - Rechtbank Gelderland - Betaling en oplevering commerciële ruimte in bouwproject ...

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/424945 / HZ ZA 23-281

Vonnis van 17 april 2024

in de zaak van

VAN PANHUIS BOUW B.V.,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: Van Panhuis,

advocaat: mr. A.J. Verweij te Ermelo,

tegen

[ged. in conv. + eis. in reconv.],

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [ged. in conv. + eis. in reconv.] ,

advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 januari 2024

- het (op 21 maart 2024 gecorrigeerde) proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 maart 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Van Panhuis is een aannemersbedrijf (productie 1 van Van Panhuis).

2.2.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] is een onderneming die zich bezighoudt met projectontwikkeling en beheer van onroerend goed (productie 2 van Van Panhuis). De heer [betrokkene 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [ged. in conv. + eis. in reconv.] .

2.3.

Bij ontwerp van 4 maart 2020 heeft [bedrijf 1] in opdracht van [ged. in conv. + eis. in reconv.] een ontwerp getekend voor een project aan de [straatnaam + plaats] , hierna te noemen: het project (producties 9 en 10 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ). In het ontwerp zijn in de ruimte op de begane grond op drie plaatsen dubbele deuren ingetekend.

2.4.

Bij besluit van 23 april 2020 heeft de gemeente Putten een omgevingsvergunning aan [ged. in conv. + eis. in reconv.] verleend voor het bouwen van een commerciële ruimte op de begane grond en 17 appartementen op de locatie [straatnaam + plaats] naar het ontwerp van [bedrijf 1] (productie 11 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ).

2.5.

Op 15 juni 2020 is de gemeente Putten namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] door de heer [betrokkene 2] van [bedrijf 1] verzocht om de tenaamstelling van de omgevingsvergunning voor het project te wijzigen in die van Van Panhuis, waarop de gemeente bij besluit van 15 juni 2020 de tenaamstelling heeft gewijzigd zoals verzocht (productie 12 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ).

2.6.

Op 28 oktober 2020 hebben Van Panhuis en [ged. in conv. + eis. in reconv.] een overeenkomst met elkaar gesloten (hierna: de overeenkomst, productie 3 van Van Panhuis) op grond waarvan Van Panhuis voor [ged. in conv. + eis. in reconv.] de realisatie van de commerciële ruimte op de begane grond van het project op zich heeft genomen voor een bedrag van € 441.930,00 exclusief btw, te betalen in 8 termijnen conform het in de overeenkomst opgenomen schema. In dat schema is opgenomen dat de 7e termijn (van 15%, zijnde € 66.289,50) gefactureerd wordt na 1e oplevering en de 8e termijn (van 5%, zijnde € 22.096,50) aan het einde van de onderhoudsperiode. In de overeenkomst is verder onder meer het volgende openomen:

“(…)

1. (…) Voor de te verkopen appartementsrechten, is een koopovereenkomst opgemaakt. Aan deze koopovereenkomst is onlosmakelijk een aannemingsovereenkomst, model woningborg, verbonden. In deze aannemingsovereenkomst is de aannemer opgenomen, alsmede de omschrijvingen, de tekeningen en de voorwaarden waaronder het project gerealiseerd zal worden.

2. Door de architekt zijn in het voortraject onderaannemers geselecteerd welke ieder hun specifieke offerte hebben ingediend, voor de onderdelen welke niet in de opgave van de aannemer zijn opgenomen. (…)

5. De aannemer zal voor zover de uitvoering dit toelaat meewerken aan wijzigingen op verzoek van opdrachtgever. Voorafgaande de uitvoering daarvan zullen eventuele meer- of minderkosten worden afgesproken.

(…)

7. Voor aanneemsom zal de aannemer aan de opdrachtgever factureren conform onderstaand termijnen schema. De opdrachtgever zal de termijnen 14 dagen na verzending voldoen.

(…)”

Bij de overeenkomst zitten twee door partijen geparafeerde bijlagen. In één van die bijlagen (hierna te noemen: bijlage “Verrekeningen”) is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

Verrekeningen

Onderstaande posten worden nader verrekend.

1. In de aannemingssom is voor het staal is een gewicht opgenomen van 40 ton tegen een prijs van €2,26 excl. btw/kg. De staalprijs is verrekenbaar gesteld.

2. Aanpassingen in de weg tbv de bevoorrading voor Albert Heijn en de Hema

3. Metalen ballustraden

(…)

5. Aansluitkosten nutsbedrijven (water en elektra)

6. Voor de lift wordt nog een alternatief onderzocht zonder dakopbouw

7. Brandwerende doorvoeren”

In de andere door partijen geparafeerde bijlage bij de overeenkomst (hierna te noemen: bijlage “Overzicht prijzen”) is een overzicht van prijzen opgenomen. Daarin zijn stelposten opgenomen voor “Ventilatie bergingen” en “Dakbedekking”.

2.7.

Van de tot het project behorende 17 woonappartementen heeft [ged. in conv. + eis. in reconv.] de appartementsrechten aan derden verkocht (productie 1 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ) en heeft Van Panhuis met de kopers van die appartementsrechten afzonderlijke aannemingsovereenkomsten gesloten voor de bouw van die appartementen (productie 2 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] )

2.8.

Op 1 november 2022 heeft [betrokkene 2] een proces-verbaal van oplevering gemaakt (productie 4 van Van Panhuis). Daarin is onder meer opgenomen dat de heer [betrokkene 3] namens Van Panhuis aanwezig was en de heer [betrokkene 2] namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] , dat
“de aluminium pui in de gevel van de Bakkerstraat volgt i.v.m. levertijd” en dat de sleutel is afgegeven.

2.9.

Op enig moment begin 2023 heeft [ged. in conv. + eis. in reconv.] de commerciële ruimte te huur aangeboden via Midden Nederland Makelaars (producties 14 en 15 van Van Panhuis).

2.10.

Bij “Signaleringslijst meer- minderwerkopgave” van 27 februari 2023 (hierna: de signaleringslijst) heeft Van Panhuis een overzicht gemaakt van diverse werkzaamheden met bijbehorende bedragen, in totaal € 198.676,57 exclusief btw (productie 5 van Van Panhuis).

2.11.

Op 8 mei 2023 heeft Van Panhuis de 7e en de 8e termijn (respectievelijk € 66.289,50 en € 22.096,50 exclusief btw) aan [ged. in conv. + eis. in reconv.] gefactureerd (producties 7 en 8 van Van Panhuis). Op 15 juni 2023 heeft Van Panhuis een bedrag van € 198.676,57 onder vermelding “Laatste termijn meer en minderwerk” gefactureerd onder verwijzing naar de als bijlage opgenomen signaleringslijst (productie 6 van Van Panhuis). In de facturen is de betalingstermijn van 14 dagen vermeld.

2.12.

Bij e-mailbericht van 5 juli 2023 (productie 16 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ) heeft de gemeente Putten aan Van Panhuis en [betrokkene 2] bericht dat geconstateerd is dat de gevel van de begane grond van het project niet conform de vergunning is uitgevoerd. De gemeente heeft gelegenheid gegeven om de gevel binnen 6 weken aan te passen of met een aangepast voorstel te komen.

2.13.

Op 11 juli 2023 heeft [bedrijf 1] bna een definitief ontwerp “gevels bestaand en nieuw” voor het project gemaakt (productie 7 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ). Daarin zijn in de ruimte op de begane grond, in plaats van dubbele deuren, enkele deuren ingetekend.

2.14.

Bij e-mailbericht van 18 juli 2023 (productie 17 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ) heeft [betrokkene 2] onder meer als volgt aan de gemeente medegedeeld over de gevelaanpassing:

“(…) Bij toepassing van dubbele deuren is er altijd één de loopdeur de andere deur zit middels een kantsluiting op slot. In ons geval bleek bij de uitwerking dat de doorgang kleiner werd dan de in het bouwbesluit, art 4.22, voorgeschreven breedtemaat (750mm). Met de uitvoering hiervan zou in strijd met het bouwbesluit worden gehandeld. Dit is de reden geweest dat er enkele deuren zijn toegepast met een dagmaat van 900mm.

Gezien bovenstaande lijkt het mij voor de hand liggen dat we dit middels een revisie tekening in het dossier kunnen oplossen. (…)

Het tekenwerk is volledig aangepast aan de uitgevoerde situatie en per direct beschikbaar. (…)”

2.15.

De gemeente heeft in reactie op het bericht van 18 juli 2023 aan [betrokkene 2] gemaild dat het nodig is om ofwel de gevel in overeenstemming met de al verleende vergunning te brengen, ofwel een vergunning aan te vragen voor de bestaande situatie. Daarop heeft [betrokkene 2] de gemeente aangekondigd dat er een aanvraag om een omgevingsvergunning zal worden ingediend (productie 17 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ).

2.16.

Omdat betaling van de facturen van Van Panhuis door [ged. in conv. + eis. in reconv.] uitbleef, heeft de advocaat van Van Panhuis [ged. in conv. + eis. in reconv.] op 23 augustus 2023 gesommeerd om de totale hoofdsom van € 347.345,72, vermeerderd met € 7.435,59 aan wettelijke rente tot met 23 augustus 2023, € 3.511,73 aan incassokosten en € 737,46 aan btw over de incassokosten te betalen (productie 10 van Van Panhuis).

2.17.

Op 11 augustus 2023 is namens Van Panhuis een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Putten betreffende een revisie na oplevering voor:
“Nieuw kozijn plaatsen of bestaand kozijn of gevelpaneel veranderen”.(productie 13 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ). Daarbij zijn de tekeningen van [bedrijf 1] gevoegd waaruit blijkt van wijziging van de aanvankelijk geplande dubbele deuren in de ruimte op de begane grond in enkele deuren.

2.18.

Bij e-mailbericht van 28 augustus 2023 heeft de advocaat van [ged. in conv. + eis. in reconv.] aan de advocaat van Van Panhuis bericht dat geen sprake is van betalingsonwil of -onmacht maar dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] ontevreden is over een aantal zaken (productie 11 van Van Panhuis).

2.19.

Bij e-mailbericht van 30 augustus 2023 heeft de advocaat van Van Panhuis aan de advocaat van [ged. in conv. + eis. in reconv.] bericht dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] de facturen onbetwist heeft gehouden en niet heeft gereageerd op de opgave meer- en minderwerk, dat Van Panhuis niet bekend is met ontevredenheid van [ged. in conv. + eis. in reconv.] en dat de betalingstermijnen ruimschoots zijn overschreden, zodat [ged. in conv. + eis. in reconv.] in verzuim is (productie 12 van Van Panhuis).

2.20.

Op 30 augustus 2023 heeft de advocaat van [ged. in conv. + eis. in reconv.] onder meer gewezen op de deuren die niet zijn gebouwd conform de bouwvergunning en op meerwerk waar geen akkoord op is gegeven (productie 13 van Van Panhuis).

2.21.

Op 31 augustus 2023 heeft Van Panhuis, na daartoe verlof te hebben gekregen van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, ten laste van [ged. in conv. + eis. in reconv.] conservatoir verhaalsbeslag gelegd onder de ABN AMRO Bank (producties 17 t/m 19 van Van Panhuis).

2.22.

Bij besluit van 1 september 2023 heeft de gemeente Putten op de aanvraag van Van Panhuis een omgevingsvergunning verleend voor
“Het legaliseren van de gewijzigde uitvoering van de entreedeuren van de winkel”, inhoudende een gewijzigde uitvoering van de entreedeuren van de winkel op de [adres] . De gemeente heeft daarbij overwogen dat de wijziging voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit en aan de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening 1993 (productie 6 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ).

2.23.

Op 29 september 2023 heeft Van Panhuis, na daartoe verlof te hebben gekregen van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, ten laste van [ged. in conv. + eis. in reconv.] conservatoir verhaalsbeslag gelegd op vijf appartementsrechten van [ged. in conv. + eis. in reconv.] aan de [adres] (producties 25 t/m 27 van Van Panhuis).

2.24.

Op 10 oktober 2023 (aangevuld op december 2023) heeft de advocaat van [ged. in conv. + eis. in reconv.] bezwaar gemaakt tegen het besluit van 1 september 2023 omdat – kort weergegeven – niet Van Panhuis maar [ged. in conv. + eis. in reconv.] eigenaar is van de commerciële ruimte waarvoor de gewijzigde omgevingsvergunning is verstrekt ( productie 14 van [ged. in conv. + eis. in reconv.] ).

2.25.

Ten tijde van de mondelinge behandeling was er nog geen beslissing op bezwaar door de gemeente Putten genomen op het door [ged. in conv. + eis. in reconv.] ingediende bezwaarschrift.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Van Panhuis vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [ged. in conv. + eis. in reconv.] te veroordelen om aan Van Panhuis tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 359.030,50 (zijnde de hoofdsom van € 347.345,72, de tot en met 23 augustus 2023 hierover verschuldigde wettelijke handelsrente ad € 7.435,59, de incassokosten ad € 3.511,73 en de btw over de incassokosten ad € 737,46) en de hoofdsom te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 24 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de incassokosten inclusief btw vanaf 29 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening;

II. [ged. in conv. + eis. in reconv.] te veroordelen in de proceskosten van deze procedure, waaronder het salaris advocaat, de beslagkosten, het griffierecht en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald.

3.2.

Van Panhuis legt samengevat aan haar vorderingen ten grondslag dat het door haar uitgevoerde en opgeleverde werk in ieder geval sinds begin 2023 klaar en beschikbaar is voor gebruik. [ged. in conv. + eis. in reconv.] heeft bij oplevering en ook daarna – tot het bericht van haar advocaat van 30 augustus 2023 – niet geklaagd. De 7e en de 8e betalingstermijn zijn daarom opeisbaar. Van Panhuis betwist dat sprake is van gebreken. Voor het gefactureerde meer-minderwerk geldt dat dit vooral ziet op overeengekomen stelposten en verrekeningen – waar [ged. in conv. + eis. in reconv.] al mee had ingestemd – en ondanks de specificatie onbetwist heeft gehouden, aldus Van Panhuis.

3.3.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] voert verweer. Zij voert aan tot 4 augustus 2023 niet te hebben geweten van een oplevering en betwist dat de commerciële ruimte op 1 november 2022 klaar was. Zij betwist ook dat [betrokkene 2] was gemachtigd om namens haar op te treden bij oplevering. [ged. in conv. + eis. in reconv.] stelt de betaling te hebben opgeschort vanwege een gebrek aan de geleverde deuren. [ged. in conv. + eis. in reconv.] betwist verder dat sprake is van meerwerk en ook dat zij daarmee heeft ingestemd. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Van Panhuis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Van Panhuis, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Van Panhuis in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat zij terecht de termijnfacturen 7 en 8 opschort totdat Van Panhuis voldoet aan het gevorderde onder II;

II. Van Panhuis te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst van 28 oktober 2020 (en de omgevingsvergunning) door de enkele entreedeuren te verwijderen en dubbele entreedeuren te realiseren binnen vier weken na betekening van het vonnis;

III. het ten laste van haar gelegde conservatoir beslag onder de ABN AMRO bank, op te heffen;

IV. het ten laste van haar gelegde conservatoir beslag op de vijf appartementsrechten aan de [straatnaam + plaats] (kadastraal bekend [nummers] ) die zij in eigendom heeft, op te heffen;

V. Van Panhuis te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.6.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] legt samengevat aan haar vorderingen ten grondslag dat Van Panhuis op grond van de overeenkomst en de omgevingsvergunning voor de realisatie van dubbele entreedeuren moet zorgen. Gelet op haar verweer in conventie stelt [ged. in conv. + eis. in reconv.] dat de vorderingen van Van Panhuis ondeugdelijk zijn, zodat de beslagen opgeheven dienen te worden.

3.7.

Van Panhuis voert ten verwere aan wat zij in conventie heeft gesteld. Daarnaast stelt zij onder meer dat tijdens de uitvoering van het werk was gebleken dat de dubbele deuren niet voldeden aan het Bouwbesluit en dat [betrokkene 2] , als opdrachtnemer (bouwbegeleider) van [ged. in conv. + eis. in reconv.] , daarna de wijziging in het ontwerp heeft doorgevoerd. Van Panhuis heeft het project gerealiseerd conform de tekeningen van [betrokkene 2] – die al die tijd voor [ged. in conv. + eis. in reconv.] werkte – en de eisen van het Bouwbesluit. Van Panhuis stelt recht en belang te hebben op/bij handhaving van de beslagen. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [ged. in conv. + eis. in reconv.] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [ged. in conv. + eis. in reconv.] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente daarover en nakosten.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze tegelijk worden beoordeeld als hierna volgend.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat de overeenkomst tussen Van Panhuis en [ged. in conv. + eis. in reconv.] ziet op de verplichting van Van Panhuis om voor [ged. in conv. + eis. in reconv.] een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen (de realisatie van de commerciële ruimte) en op te leveren tegen een door [ged. in conv. + eis. in reconv.] te betalen prijs in geld. Deze overeenkomst is daarom aan te merken als aanneming van werk in de zin van artikel 7:750 lid 1 BW Pro, zodat daarop de bepalingen van titel 12 van boek 7 BW van toepassing zijn. Het geschil tussen partijen gaat in de kern over de vraag of Van Panhuis aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst heeft voldaan. Daarmee hangt samen (1) of Van Panhuis het werk heeft opgeleverd, (2) wat de rol van [betrokkene 2] precies is geweest, met name de vraag of [betrokkene 2] bij de uitvoering van het project al dan niet namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] optrad en (3) of Van Panhuis het werk heeft opgeleverd conform hetgeen is overeengekomen. Vervolgens is de vraag (4) of [ged. in conv. + eis. in reconv.] zijn betalingsverplichting betreffende termijn 7 en 8 heeft mogen opschorten en (5) of [ged. in conv. + eis. in reconv.] verplicht is de factuur “Laatste termijn meer en minderwerk” aan Van Panhuis te voldoen. De rechtbank zal in de hierna volgende beoordeling op deze vragen ingaan en ten slotte beoordelen (6) of de gelegde beslagen moeten worden opgeheven.

Bij de beoordeling is van belang dat op grond van artikel 150 Rv Pro geldt dat de partij die zich op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten beroept, in beginsel de bewijslast van die feiten draagt

1. Oplevering door Van Panhuis

4.3.

Eén van de hoofdverplichtingen van de aannemer is op grond van artikel 7:750 lid 1 BW Pro dat hij het werk dient op te leveren. In artikel 7:758 lid 1 BW Pro is bepaald dat een werk na aanvaarding door de opdrachtgever als opgeleverd wordt beschouwd. Bovendien geldt dat het werk geacht wordt stilzwijgend te zijn aanvaard indien de opdrachtgever het werk, nadat de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is, niet binnen een redelijke termijn keurt en (al dan niet onder voorbehoud) aanvaardt of onder aanwijzing van gebreken weigert.

4.4.

Van Panhuis stelt dat hij de commerciële ruimte op 1 november 2022 heeft opgeleverd. Hij heeft zijn stelling onderbouwd met het proces-verbaal van oplevering.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] betwist dat Van Panhuis de commerciële ruimte toen heeft opgeleverd. Zij voert daartoe aan dat zij daar niets van wist en [betrokkene 2] haar niet kon en mocht vertegenwoordigen.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat, wat ook zij van de vraag of 1 november 2022 is opgeleverd, in ieder geval van het volgende kan worden uitgegaan. Op 1 november 2022 is de sleutel van de commerciële ruimte namens Van Panhuis aan [betrokkene 2] gegeven, waarna de sleutel vervolgens aan Midden Nederland Makelaars is afgegeven ten behoeve van bezichtigingen. Midden Nederland Makelaars heeft de ruimte in opdracht van [ged. in conv. + eis. in reconv.] vanaf begin 2023 te huur aangeboden. In de als producties 14 en 15 door Van Panhuis overgelegde internetpagina’s van Funda en van het makelaarskantoor van 29 augustus 2023 staat immers dat de ruimte beschikbaar is en op dat moment al meer dan 6 maanden te huur staat. Daaruit (en uit de foto’s) blijkt dat de commerciële ruimte (inclusief aluminium pui) in ieder geval eind februari 2023 klaar was en ter beschikking stond van [ged. in conv. + eis. in reconv.] . Op dat moment wist [ged. in conv. + eis. in reconv.] , althans heeft zij moeten weten, dat Van Panhuis klaar was met de werkzaamheden aan de commerciële ruimte. Niet gebleken is dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] in de daarop volgende maanden aan Van Panhuis melding heeft gemaakt van keuring door haar(zelf) of van gebreken aan de ruimte, maar de ruimte, zonder te klagen bij Van Panhuis, te huur heeft aangeboden. Dat betekent dat, voor zover op 1 november 2022 niet al was opgeleverd, ervan kan worden uitgegaan dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] het werk begin 2023 van Van Panhuis (stilzwijgend) heeft aanvaard en oplevering door Van Panhuis heeft plaatsgevonden.

2. De rol van [betrokkene 2]

4.6.

Partijen zijn verdeeld over de vraag of [betrokkene 2] zowel bij aanvang van het project als ten tijde van de oplevering van de werkzaamheden en daarna optrad namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] .

Van Panhuis stelt dat [betrokkene 2] al die tijd in opdracht van [ged. in conv. + eis. in reconv.] optrad als bouwbegeleider en dat zij (Van Panhuis) er niet aan hoefde te twijfelen dat [betrokkene 2] voor [ged. in conv. + eis. in reconv.] optrad.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] stelt zich op het standpunt dat zij weliswaar bij aanvang van het project [betrokkene 2] als architect had ingeschakeld, maar dat Van Panhuis nadien opdrachtgever van [betrokkene 2] is geworden en [betrokkene 2] niet langer voor haar ( [ged. in conv. + eis. in reconv.] ) werkte.

4.7.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] erkent dat zij [betrokkene 2] bij aanvang van het project de opdracht had gegeven om als architect de commerciële ruimte en de appartementen te ontwerpen. Dat staat dan ook vast. Gebleken is bovendien dat de opdracht van [ged. in conv. + eis. in reconv.] aan [betrokkene 2] meer inhield dan alleen het ontwerp van het project. Zo staat in de overeenkomst dat [betrokkene 2] de onderaannemers voor [ged. in conv. + eis. in reconv.] heeft geselecteerd. Ook heeft [betrokkene 2] Van Panhuis voor het project benaderd, zo heeft [betrokkene 1] ter zitting verklaard. [betrokkene 1] heeft daarnaast verklaard dat hij nooit op de bouw is gaan kijken, dat hij daar niets mee te maken had en dat hij zich daar niet mee heeft bemoeid. De heer [betrokkene 4] heeft ter zitting ook verklaard dat er tijdens de bouw helemaal geen contact is geweest met [ged. in conv. + eis. in reconv.] (of [betrokkene 1] ) en dat alles met [betrokkene 2] werd overlegd. Daarbij is voor de bijlagen bij de overeenkomst gebruik gemaakt van briefpapier van [betrokkene 2] . Kennelijk was [betrokkene 2] – in ieder geval in het begin van het project – niet alleen de architect van [ged. in conv. + eis. in reconv.] maar ook degene die namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] contact onderhield met de (onder)aannemer(s) en als een soort bouwbegeleider door [ged. in conv. + eis. in reconv.] was ingeschakeld. De stelling van [ged. in conv. + eis. in reconv.] dat [betrokkene 2] op enig moment niet langer voor haar, maar in opdracht van Van Panhuis is gaan werken, heeft Van Panhuis betwist, waarna [ged. in conv. + eis. in reconv.] die stelling niet (voldoende) heeft onderbouwd. Niet gebleken is van een opdracht van Van Panhuis aan [betrokkene 2] . Van Panhuis heeft uitdrukkelijk betwist dat zij [betrokkene 2] iets heeft betaald in het kader van dit project. [ged. in conv. + eis. in reconv.] heeft in dit kader gewezen op de wijziging van de tenaamstelling van de omgevingsvergunning voor het project op verzoek van [betrokkene 2] (namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] ). Naar het oordeel van de rechtbank doet die wijziging aan het voorgaande niet af. De tenaamstelling is al op 15 juni 2020 gewijzigd, dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tussen Van Panhuis en [ged. in conv. + eis. in reconv.] . Dat was juist in de beginperiode van het project, waarin [betrokkene 2] door [ged. in conv. + eis. in reconv.] was ingeschakeld om van alles namens haar te regelen. Volgens Van Panhuis was de wijziging slechts bedoeld om haar positie naar het bevoegd gezag te wijzigen. Zonder verdere onderbouwing – die [ged. in conv. + eis. in reconv.] niet heeft gegeven –, valt niet in te zien hoe uit die wijziging van de tenaamstelling blijkt dat de rol van [betrokkene 2] in het project zou zijn gewijzigd.

4.8.

Het voorgaande brengt met zich dat [betrokkene 2] bij het project betrokken was in opdracht van [ged. in conv. + eis. in reconv.] , dat niet is gebleken dat daar in de loop van de tijd een wijziging in is opgetreden en/of dat Van Panhuis er in ieder geval van kon en mocht uitgaan dat [betrokkene 2] namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] optrad.

3. Oplevering conform overeenkomst

4.9.

Van Panhuis stelt dat hij de commerciële ruimte in overeenstemming met hetgeen was overeengekomen heeft opgeleverd. Hij heeft de ruimte van enkele deuren voorzien, conform de tekeningen van [betrokkene 2] van 11 juli 2023 en de eisen van het Bouwbesluit.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] betwist dat de commerciële ruimte is gerealiseerd zoals overeengekomen. Zij stelt dat in de oorspronkelijke tekeningen dubbele deuren zijn ingetekend en dat op basis daarvan op 23 april 2020 is besloten haar de omgevingsvergunning te verlenen. [ged. in conv. + eis. in reconv.] stelt dat Van Panhuis op eigen initiatief heeft besloten enkele deuren in plaats van dubbele deuren te plaatsen. De enkele deuren bemoeilijken de verhuurbaarheid omdat grote pallets niet door de enkele deuren kunnen maar wel door de dubbele, aldus [ged. in conv. + eis. in reconv.] .

4.10.

Niet in geschil is dat Van Panhuis het project diende te realiseren conform door [betrokkene 2] gemaakte tekeningen. Evenmin is in geschil dat [betrokkene 2] aanvankelijk tekeningen had gemaakt met dubbele deuren in de commerciële ruimte en dat hij die later heeft aangepast in tekeningen met enkele deuren. Van Panhuis betwist dat zij die wijziging heeft geïnitieerd. Zij stelt dat [betrokkene 2] , als opdrachtnemer van [ged. in conv. + eis. in reconv.] , de tekeningen heeft aangepast nadat de leverancier van de pui erop had gewezen dat de dubbele deuren niet aan het Bouwbesluit voldeden. Na deze betwisting door Van Panhuis heeft [ged. in conv. + eis. in reconv.] niet onderbouwd dat Van Panhuis het initiatief heeft genomen om de deuren te wijzigen. Uit de door [ged. in conv. + eis. in reconv.] als productie 17 overgelegde mailcorrespondentie tussen de gemeente Putten en [betrokkene 2] blijkt bovendien dat [betrokkene 2] met de gemeente heeft gecommuniceerd over de wijziging en vervolgens is overgegaan tot wijziging van het ontwerp. Nu niet gebleken is dat Van Panhuis de wijziging heeft geïnitieerd maar dat zij slechts uitvoering heeft gegeven aan de opdracht in overeenstemming met de (gewijzigde) tekeningen van [betrokkene 2] , heeft [ged. in conv. + eis. in reconv.] onvoldoende onderbouwd dat de door Van Panhuis gerealiseerde commerciële ruimte niet in overeenstemming is met de overeenkomst. Het gerealiseerde is immers conform de (aangepaste) tekeningen van [betrokkene 2] en de (gewijzigde) omgevingsvergunning. Daarbij is in aanmerking genomen dat Van Panhuis (gelet op het in r.o. 4.7 en 4.8) ervan mocht uitgaan dat [betrokkene 2] namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] handelde. [ged. in conv. + eis. in reconv.] wordt daarom niet gevolgd in haar standpunt dat het door Van Panhuis opgeleverde werk gebrekkig is.

4. Opschorting betaling termijn 7 en 8 door [ged. in conv. + eis. in reconv.]

4.11.

Nu uit het voorgaande voortvloeit dat Van Panhuis conform de overeenkomst heeft opgeleverd, is er geen grond om Van Panhuis te veroordelen tot verwijdering van de enkele deuren en realisatie van dubbele deuren. Evenmin is gebleken van een grond voor opschorting door [ged. in conv. + eis. in reconv.] van haar verplichting tot betaling van de facturen betreffende de 7e en de 8e termijn aan Van Panhuis conform de overeenkomst. De vordering van Van Panhuis onder I is dan ook toewijsbaar voor zover het die bedragen (€ 80.210,30 en 26.736,77 inclusief btw) betreft. Het door [ged. in conv. + eis. in reconv.] onder I en II gevorderde zal worden afgewezen.

5. Factuur meer- minderwerk

4.12.

Van Panhuis stelt dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] een laatste termijn aan haar dient te betalen van € 198.676,57 exclusief btw, zijnde de “Laatste termijn meer en minderwerk”. Ter onderbouwing heeft Van Panhuis gewezen op de signaleringslijst en de bijlagen bij de overeenkomst. Daarnaast stelt Van Panhuis dat zij de posten in rekeningen kan brengen omdat deze zijn aan te merken als meerwerk in de zin van artikel 7:755 BW Pro.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] betwist dat zij de laatste factuur verschuldigd is bij gebrek aan onderbouwing. Zij betwist sprake is geweest van overleg of van instemming door haar met meerwerk. Ter zitting heeft [betrokkene 1] namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] nog verklaard dat de afspraken in de bijlagen zijn gemaakt maar dat hij met [betrokkene 2] iets anders had afgesproken. Daarnaast betwist [ged. in conv. + eis. in reconv.] dat het bedrag slechts betrekking heeft op de commerciële ruimte.

4.13.

Bij deze beoordeling dient onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds werkzaamheden die in de overeenkomst onder 5 worden genoemd en waarvoor “meer- of minderkosten” zijn afgesproken, en anderzijds verrekeningen in de bijlage “Verrekeningen” en stelposten als genoemd en de bijlage “Overzicht prijzen”.

Voor de “meer- of minderkosten” geldt op grond van artikel 5 van Pro de overeenkomst dat daarover voorafgaand aan de uitvoering van de betreffende wijziging van werkzaamheden afspraken over die kosten moeten worden gemaakt. Deze kosten betreffen meerwerk in de zin van artikel 7:755 BW Pro, waarin is bepaald dat de aannemer slechts meerkosten kan vorderen als hij voorafgaand aan door opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen heeft gewezen op de daaruit voortvloeiende prijsverhoging. Die kosten kunnen dus niet tot een vordering van de aannemer op de opdrachtgever leiden zonder overleg tussen partijen over wijzigingen en daarmee gemoeide kosten.

De verrekeningen genoemd in de bijlage “Verrekeningen” en stelposten in de bijlage “Overzicht prijzen” zijn geen kosten in verband met meerwerk. Dat zijn kosten die gelet op al gemaakte afspraken tussen partijen nader worden verrekend/aangepast. Uit de parafering van die bijlagen namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] blijkt dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] op het moment van het sluiten van de overeenkomst al had ingestemd met die verrekeningen/aanpassingen. [ged. in conv. + eis. in reconv.] kan die kosten dan ook verschuldigd zijn zonder nadere instemming of afspraken tussen partijen.

4.14.

Gelet op het voorgaande is voor de vraag of [ged. in conv. + eis. in reconv.] de kosten in de factuur “meer en minderwerk” aan Van Panhuis dient te betalen nodig om eerst vast te stellen op wat voor soort kosten die factuur betrekking heeft: op meer werk als bedoeld in artikel 5 van Pro de overeenkomst/artikel 7:755 BW Pro, of op te verrekenen posten of stelposten als genoemd in de bijlagen bij de overeenkomst.

4.15.

Uit de signaleringslijst blijkt dat een aantal bedragen ziet op in de bijlage “Verrekeningen” genoemde posten. Voor de gefactureerde bedragen met omschrijving “verrekening hekwerken en balustraden” (€ 34.337,88), “verrekening staalconstructie” (56.216,00), “brandwerende toevoeren” (€ 1.878,50) en “nutsbedrijven” (€ 24.904,79) geldt dat die respectievelijk vallen onder de posten als genoemd onder 3, 1, 7 en 5 in de bijlage bij de overeenkomst. Voor die bedragen geldt dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] die verschuldigd is op grond van de overeenkomst en aparte instemming door [ged. in conv. + eis. in reconv.] niet is vereist. [ged. in conv. + eis. in reconv.] heeft – voor het eerst bij conclusie van antwoord in conventie – nog geklaagd dat de juistheid van de bedragen zonder nadere toelichting voor haar niet is na te gaan. Daarop heeft Van Panhuis als productie 28 de gefactureerde bedragen nader onderbouwd met afzonderlijke specificaties van die bedragen. [ged. in conv. + eis. in reconv.] is vervolgens niet ingegaan op deze door Van Panhuis overgelegde specificaties, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De rechtbank volgt [ged. in conv. + eis. in reconv.] niet voor zover zij stelt dat onderscheid dient te worden gemaakt tussen het aandeel van de prijs voor appartementen en voor de commerciële ruimte omdat in de bijlage “Verrekeningen” staat dat de staalprijs van 40 ton staal verrekend wordt en dat onderscheid dus niet is gemaakt. Bij gebrek aan een inhoudelijke, onderbouwde betwisting, gaat de rechtbank uit van de juistheid van genoemde bedragen. [ged. in conv. + eis. in reconv.] dient in verband daarmee € 117.337,17 exclusief btw aan Van Panhuis te betalen.

4.16.

Voor een aantal andere posten in de signaleringslijst geldt dat deze als stelpost zijn opgenomen in de bijlage “Overzicht prijzen”. In de signaleringslijst zijn opgenomen “verrekening post dakbedekking” (€ 30.395,73) en “ventilatieroosters” (€ 10.867,68). Omdat deze kosten in de bijlage “Overzicht prijzen” als stelpost zijn opgenomen en [ged. in conv. + eis. in reconv.] dus wist en accepteerde dat die prijzen nog aangepast konden worden, is [ged. in conv. + eis. in reconv.] verplicht deze kosten, mede gelet op de nadere – door [ged. in conv. + eis. in reconv.] onweersproken – specificatie (productie 28 van Van Panhuis) aan Van Panhuis te betalen.

4.17.

In de signaleringslijst staan ten slotte nog bedragen voor het “Vullen holle ruimte tussen kelderwand bestaand fundering HEMA”, “verrekening stelpost overheaddeur parkeergarage”, “schilderwerk” en “advocaat”. Van Panhuis heeft zich op het standpunt gesteld dat de kosten van het schilderwerk als stelpost was opgenomen en dat de werkelijke kosten hoger waren. Omdat uit de bijlage “Overzicht prijzen” niet blijkt dat het schilderwerk een stelpost is, wordt Van Panhuis hierin niet gevolgd. De extra kosten van het schilderwerk zijn daarom niet toewijsbaar. Dat geldt eveneens voor de overheaddeur parkeergarage en de kosten advocaat: de kosten daarvan zijn als “verrekening stelpost” in de signaleringslijst opgevoerd maar niet gebleken is dat deze kosten ook als stelpost zijn opgenomen in de bijlage “Overzicht prijzen”. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat dit geen stelpost was. Van Panhuis stelt zich verder op het standpunt dat zij deze extra werkzaamheden en de kosten daarvan met [betrokkene 2] heeft besproken, zodat de kosten op grond van artikel 7:755 BW Pro door [ged. in conv. + eis. in reconv.] verschuldigd zijn. Na betwisting door [ged. in conv. + eis. in reconv.] van dergelijke afspraken tussen Van Panhuis en [betrokkene 2] heeft Van Panhuis niet onderbouwd dat zij die werkzaamheden en de kosten ervan met [betrokkene 2] (namens [ged. in conv. + eis. in reconv.] ) heeft besproken. Daardoor heeft Van Panhuis onvoldoende onderbouwd dat [ged. in conv. + eis. in reconv.] die kosten verschuldigd is op grond van meerwerk in de zin van artikel 7:755 BW Pro.

4.18.

Hiervan uitgaande kan de vordering in verband met de laatste factuur “meer en minderwerk” worden toegewezen tot een bedrag van € 158.600,58 ex btw, is € 191.906,70 inclusief btw.

Buitengerechtelijke incassokosten, totale geldvordering en rente

4.19.

Van Panhuis vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 4.249,19 (inclusief btw) als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 3.955,82 bij € 298.853,77 in hoofdsom. De rechtbank wijst daarom € 3.955,82 toe.

4.20.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

- hoofdsom (facturen 7e en 8e termijn en

laatste factuur meer en minderwerk):

€

298.853,77

- buitengerechtelijke incassokosten:

€

3.955,82

Totaal

€

302.809,59

4.21.

De gevorderde wettelijke handelsrente over de hoofdsom is eveneens toewijsbaar. Op grond van de overeenkomst is [ged. in conv. + eis. in reconv.] verplicht de facturen binnen 14 dagen na verzending te voldoen. Omdat [ged. in conv. + eis. in reconv.] de facturen niet binnen die termijn heeft betaald, is zij met ingang van de 14e dag na verzending van de facturen in verzuim, zodat zij op dat moment op grond van artikel 6:119a BW de wettelijke handelsrente over de hiervoor genoemde bedragen verschuldigd is aan Van Panhuis. Over de buitengerechtelijke incassokosten is, gelet op de op 23 augustus 2023 aan [ged. in conv. + eis. in reconv.] verzonden sommatie, de wettelijke rente toewijsbaar zoals gevorderd.

Opheffing beslag

4.22.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] vordert opheffing van de ten laste van haar door Van Panhuis gelegde conservatoire beslagen. Zij legt daaraan ten grondslag dat de vorderingen van Van Panhuis ondeugdelijk zijn en dat de te maken belangenafweging bij opheffing van conservatoir beslag in haar voordeel dienen uit te vallen.

Van Panhuis voert verweer tegen de vordering om opheffing van de beslagen.

4.23.

Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit betekent dat het op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Bij de beoordeling van een vordering tot opheffing van een beslag moet een afweging van de wederzijdse belangen plaatsvinden. Beoordeeld moet worden of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.

4.24.

Het standpunt van [ged. in conv. + eis. in reconv.] dat de vordering van Van Panhuis ondeugdelijk is, volgt de rechtbank niet gelet op het hiervoor overwogene waaruit blijkt dat Van Panhuis een vordering op [ged. in conv. + eis. in reconv.] heeft van € 298.853,77 (hoofdsom). Gelet op deze vordering heeft Van Panhuis belang bij handhaving van het beslag om verhaal op [ged. in conv. + eis. in reconv.] te waarborgen. Nu [ged. in conv. + eis. in reconv.] overigens ook niet heeft onderbouwd wat haar belang precies is bij opheffing van het beslag en zij geen alternatieve zekerheid tot voldoening van de vordering aan Van Panhuis heeft gesteld, zal de rechtbank de vordering tot opheffing van de beslagen afwijzen.

4.25.

Van Panhuis vordert [ged. in conv. + eis. in reconv.] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 729,41 voor kosten deurwaardersexploten, € 676,00 voor griffierecht en € 2.714,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 2.714,00), totaal € 4.119,41. Hoewel namens Van Panhuis twee beslagrekesten zijn ingediend, wordt slechts gerekend met de kosten van één rekest omdat had kunnen worden volstaan met één rekest voor alle beslagen.

4.26.

[ged. in conv. + eis. in reconv.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van Van Panhuis worden in conventie begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

114,23

- griffierecht

€

5.061,00

- salaris advocaat

€

5.428,00

(2,00 punten × € 2.714,00)

- nakosten

€

139,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

10.742,23

De proceskosten van Van Panhuis in reconventie worden begroot op:

- salaris advocaat

€

2.714,00

(2,00 punten × factor 0,5 × € 2.714,00)

- nakosten

€

139,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.853,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [ged. in conv. + eis. in reconv.] om aan Van Panhuis te betalen een bedrag van € 302.809,59, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over € 298.853,77 vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling en de wettelijke rente over € 3.955,82 vanaf 29 augustus 2023,

5.2.

veroordeelt [ged. in conv. + eis. in reconv.] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 4.119,41, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [ged. in conv. + eis. in reconv.] in de proceskosten van € 10.742,23, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [ged. in conv. + eis. in reconv.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [ged. in conv. + eis. in reconv.] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen van [ged. in conv. + eis. in reconv.] af,

5.8.

veroordeelt [ged. in conv. + eis. in reconv.] in de proceskosten van € 2.853,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [ged. in conv. + eis. in reconv.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

5.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.

JO/FB

Betaling en oplevering commerciële ruimte in bouwproject met geschil over meerwerk en deurwijziging

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing