Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 10771074 \ CV EXPL 23-2902
Vonnis van 24 april 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J. Zeegers,
toevoeging nr. 2GR7570 d.d. 11 oktober 2023,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: H. Hoftijzer.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 januari 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 28 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie van 12 april 2023 waarin de huurprijs tijdelijk is verlaagd tot € 194,37 per maand. [gedaagde] moet het over de periode van
1 juni 2020 tot en met 31 augustus 2023 teveel betaalde bedrag aan huur aan [eiseres] terugbetalen.
3.De feiten
3.1
[eiseres] huurt van [gedaagde] de woning aan de [adres] .
De overeengekomen huurprijs bedraagt € 647,91 per maand.
3.2
Op 15 oktober 2020 heeft [eiseres] zich tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot verlaging van de huurprijs in verband met verschillende onderhoudsgebreken.
3.3
[eiseres] heeft [gedaagde] in de tussentijd, namelijk op 13 augustus 2021, betrokken in een gerechtelijke procedure bij deze rechtbank (bekend onder de zaaknummers 9406437 CV EXPL 21-2650 (verstek) en 9605891 CV EXPL 21-4011 (verzet)). In deze procedure stonden de gestelde gebreken aan het achtererf, de schuur, het kippenhok, het terras en de tuinmuur en de daarop gebaseerde vordering tot huurprijsvermindering centraal. Deze procedure heeft geleid tot een vonnis van 15 maart 2023 waarin [gedaagde] kort gezegd (alleen) is veroordeeld tot herstel van het terras.
3.4
De procedure bij de Huurcommissie is tijdens en voor de duur van de hiervoor genoemde gerechtelijke procedure geschorst.
3.5
Op 12 april 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“(…)De Huurcommissie oordeelt verder niet over de gebreken aan de schuur. Immers, de kantonrechter oordeelde over de schuur, en veroordeelde verhuurder – kort gezegd – tot herstel.
(…)
Beslissing
De woonruimte heeft op 1 juni 2020 de volgende ernstige gebreken:
De woonruimte heeft op 1 juni 2020 de volgende ernstige gebreken:
1. De houten vloer in de woonvertrekken is op meerdere plaatsen bij de buitengevelwanden zwak en buigt bij belasting door. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 2);
2. Het rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 6);
3. Cumulatie van onderhoudsgebreken die bestaan uit klachten 3A, 3B, 3C en 3F. De bewoonbaarheid van de woonruimte is hierdoor ernstig geschaad. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 8);
4. Onvoldoende mogelijkheid om bad- of doucheruimte te ventileren, waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1);
5. De wanden van de woonvertrekken - met name de woonkamer- zijn uitermate vochtig. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 9);
De geldende huurprijs van € 646,91 wordt vanaf 1 juni 2020 tijdelijk verlaagd tot
De geldende huurprijs van € 646,91 wordt vanaf 1 juni 2020 tijdelijk verlaagd tot
€ 194,37 per maand.
(…)”
3.6
[eiseres] heeft tot 1 september 2023 de maandelijkse huur ten bedrage van
€ 647,91 aan [gedaagde] betaald.
3.7
[eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen het hiervoor genoemde vonnis
van de rechtbank van 15 maart 2023. Op 20 november 2023 heeft er een mondelinge behandeling in deze procedure met zaaknummer 200.329.302 bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof) plaatsgevonden. Vlak voor de mondelinge behandeling heeft er piketmediation plaatsgevonden waarbij partijen tussentijdse afspraken hebben gemaakt. Deze afspraken zijn op de mondelinge behandeling vastgelegd in een proces-verbaal en luiden, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
2. Partijen wijzen samen (…) een deskundige aan voor het opmaken van een bindende deskundigenrapportage op het gebied van:
a. Ventilatie bijkeuken (…)
b. Vochtproblematiek (…)
c. Verzakking vloer bij de voordeur (…)
d. Buitenwerk: inspectie buitenwerk (ramen, kozijnen, buitenschilderwerk) (…)
e. Lekkage onder de tussenmuur in halletje naar achtergebouw (…)
(…)
8. Na het deskundigenrapport (en uitvoering van de werkzaamheden) zullen partijen opnieuw een mediationgesprek bij de mediator mr. M.B.M. Kaaij voeren over onder andere de onderwerpen die verband houden met het vonnis van de kantonrechter van 15 maart 2023 en de uitspraak van de huurcommissie.
(…)”
4.Het geschil
in conventie
4.1
[eiseres] vordert samengevat veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 15.000,00 en de proceskosten.
4.2
[eiseres] legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, de volgende stellingen ten grondslag. Gelet op de uitspraak van de Huurcommissie van 12 april 2023 heeft [eiseres] over de periode van 1 juni 2020 tot en met 31 augustus 2023 een bedrag van € 17.688,06 onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. [gedaagde] dient dit bedrag daarom terug te betalen. [eiseres] heeft haar vordering beperkt tot een bedrag van € 15.000,00 aan hoofdsom.
4.3
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Op het verweer wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.4
[gedaagde] vordert op haar beurt veroordeling van [eiseres] om de tussen partijen gemaakte afspraken die zijn vastgelegd in het proces-verbaal van 20 november 2023 na te komen. Daarnaast vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] om de procedure in hoger beroep te doorlopen teneinde heldere uitgangspunten te krijgen voor een financiële afwikkeling tussen partijen met finale kwijting over en weer op basis van de uitspraak van de Huurcommissie van (bedoeld zal zijn) 12 april 2023.
4.5
[eiseres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
4.6
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden besproken en beoordeeld.
5.2
Vooropgesteld wordt dat partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie van 12 april 2023. De enige manier waarop [gedaagde] die uitspraak had kunnen aantasten, is door binnen acht weken na die datum een vordering bij de kantonrechter in te stellen. [gedaagde] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. De uitspraak van de Huurcommissie staat daarmee vast en partijen worden geacht te zijn overeengekomen hetgeen in deze uitspraak is vastgesteld.
5.3
Dit betekent dat [eiseres] over de periode van 1 juni 2020 tot en met
(in ieder geval) 31 augustus 2023 slechts een huurprijs van € 194,37 per maand verschuldigd was in plaats van de feitelijk betaalde € 647,91 per maand. [eiseres]
heeft over voornoemde periode in totaal € 17.688,06 te veel betaald. Omdat er voor deze betaling(en) geen rechtsgrond bestond, moet [gedaagde] het bedrag van € 17.688,06 terugbetalen.
De vordering is daarom in beginsel toewijsbaar.
5.4
[gedaagde] heeft echter feitelijk verzocht om aanhouding van deze procedure.
Ter onderbouwing van dit verzoek heeft [gedaagde] gewezen op de – in haar ogen bestaande – nauwe verwevenheid met de procedure in hoger beroep. Volgens [gedaagde] is het de bedoeling van partijen om in de procedure bij het Hof met behulp van mediation tot een allesomvattende regeling te komen zodat het langdurige huurgeschil dat zich tussen partijen afspeelt definitief tot een einde komt. Dit blijkt volgens [gedaagde] onder meer uit de onder punt 8 van het proces-verbaal van 20 november 2023 weergegeven afspraak. Hierin staat dat partijen opnieuw bij de mediator in gesprek gaan over de onderwerpen die verband houden met het vonnis van de kantonrechter van 15 maart 2023 en de uitspraak van de Huurcommissie. [gedaagde] wenst dan ook nakoming van deze afspraak.
5.5
Het verzoek tot aanhouding van [gedaagde] wordt niet ingewilligd.
Niet is komen vast te staan dat partijen, lopende het mediationtraject en de procedure bij het Hof, werken aan een algehele regeling waarin ook de onderhavige claim tot terugbetaling van de teveel betaalde huur wordt betrokken. De bij de mediator gemaakte en bij het Hof vastgelegde afspraken hebben betrekking op het inventariseren van de nog bestaande gebreken en het herstellen daarvan. Dit staat voldoende los van en doet ook niets af aan de (onaangetaste) uitspraak van de Huurcommissie over de in het verleden geconstateerde gebreken en op grond waarvan [eiseres] recht had en heeft op huurprijsverlaging. Weliswaar is ook in het proces-verbaal opgenomen dat partijen opnieuw in gesprek zullen gaan bij de mediator over onderwerpen die verband houden met het vonnis van 15 maart 2023 en de uitspraak van de Huurcommissie, maar door [eiseres] is voldoende gemotiveerd betwist dat daarbij de onderhavige claim een onderwerp van gesprek zou zijn. Gelet op het voorgaande bestaat er geen reden tot aanhouding van de zaak en in zoverre kan en zal er vonnis worden gewezen.
5.6
Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eiseres] worden toegewezen.
5.7
De tegenvordering van [gedaagde] is niet toewijsbaar. Het uitgangspunt is dat de in het proces-verbaal opgenomen afspraken moeten worden nagekomen. Niet valt in te zien dat [eiseres] haar verplichtingen voortvloeiende uit het proces-verbaal van 20 november 2023 niet zal nakomen. De tegenvordering is dan ook prematuur, zodat voor toewijzing daarvan op dit moment geen grond bestaat. Ook bestaat er geen juridische grondslag om [eiseres] te verplichten de procedure in hoger beroep te doorlopen, laat staan [eiseres] daarbij te verplichten een schikking met finale kwijting te treffen.
5.8
[gedaagde] is, zowel in conventie als in reconventie, in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.
.
De proceskosten van [eiseres] worden in conventie begroot op:
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
1.033,00
De proceskosten van [eiseres] worden in reconventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€ 406,00(1 punten x € 406,00).
€ 406,00(1 punten x € 406,00).
Totaal € 406,00
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 15.000,00,
6.2
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.033,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
6.3
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
6.4
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
In conventie en in reconventie
6.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.
(ldj)