Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10985817 \ VV EXPL 24-29
Vonnis in kort geding van 2 mei 2024
in de zaak van
[eiser],
gevestigd te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.A.S. de Jong,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. Ö. Kenç.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 april 2024 met producties;
- de brief met producties 1 t/m 13 van [gedaagde] van 16 april 2024;
- de brief met producties 1 t/m 13 van [gedaagde] van 16 april 2024;
- de nagekomen productie 19 van [eiser] ;
- de nagekomen producties 14 t/m 19 van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Beide gemachtigden hebben hun spreekaantekeningen voorgedragen en van hetgeen tijdens de zitting is behandeld is door de griffier aantekening gemaakt.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres+plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde omvat de bedrijfsruimte op de begane grond en de onzelfstandige woonruimte (bedrijfswoning) op de eerste etage.
2.2.
Met ingang van 25 november 2013 verhuurde [eiser] het gehuurde aan een rechtsvoorganger van [gedaagde] . Op 15 mei 2018 en vervolgens op 1 juni 2020 heeft een indeplaatsstelling plaatsgevonden, waarna [gedaagde] huurder is geworden van het gehuurde. De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 4.322,62.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro uit 2008 (hierna: de AV) van toepassing.
2.4.
Artikel 6.1 van de AV, voor zover relevant, bepaalt:
“
Gebruik
Gebruik
6.1
Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. (…)”
2.5.
Artikel 26 van Pro AV, voor zover relevant, bepaalt:
“
Betalingen
Betalingen
26.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…) Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste geval is het gestelde in artikel 6:50 Burgerlijk Pro Wetboek niet van toepassing.
26.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van €300,00 per maand.”
2.6.
[gedaagde] heeft sinds 1 september 2022 een huurachterstand laten ontstaan door niet of niet tijdig te voldoen aan zijn verplichting tot het betaling van maandelijkse huurpenningen. Uit een door [eiser] overgelegd betalingsoverzicht volgt dat [gedaagde] gedurende het kalenderjaar 2023 onregelmatige betalingen verricht, die bestaan uit bedragen van gemiddeld € 1.000,00 per keer. Voor de betekening van de dagvaarding heeft [gedaagde] in 2024 op 23 januari een betaling verricht (€ 4.322,65) en op 6 februari 2024 (€ 1.000,00).
2.7.
Tot en met maart 2024 was de huurachterstand opgelopen tot € 21.423,79.
2.8.
Vlak voor de mondelinge behandeling van 18 april 2024 heeft [gedaagde] een bedrag van € 19.500,00 betaald aan [eiser] . [gedaagde] heeft bij de overboeking van dit bedrag de volgende omschrijving gegeven: “
inloop achterstallige huurpenningen (onder protest)”.
inloop achterstallige huurpenningen (onder protest)”.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert (na vermindering van haar eis) bij vonnis in kort geding en voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad samengevat - ontruiming van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom en veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de openstaande huurachterstand van € 21.423,79, de verbeurde contractuele boete van € 5.400,00 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 989,24, waarop in mindering moet worden gebracht de betaling van € 19.500,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door sinds september 2022 de verschuldigde huurprijs niet tijdig en volledig te betalen. Op de dag dat de dagvaarding is betekend, bestond er een huurachterstand van € 21.423,79. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 6.1. van de AV verplicht het gehuurde gedurende de duur van de overeenkomst daadwerkelijk geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de bestemming: horeca met bedrijfswoning. Gebleken is dat [gedaagde] geen exploitatievergunning heeft en al lange tijd is gesloten. Deze tekortkomingen rechtvaardigen in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser] . Hetgeen door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling hiertegen is aangevoerd, maakt dit niet anders.
Exploitatieplicht
4.3.
[eiser] legt eerst aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] niet voldoet aan zijn exploitatieplicht en daarmee in strijd met de huurovereenkomst en de AV handelt. [gedaagde] heeft op 20 oktober 2022 een horecavergunning aangevraagd, maar die is door de gemeente niet in behandeling genomen wegens het ontbreken van gevraagde documenten. Vervolgens is op 9 september 2023 opnieuw een aanvraag gedaan, maar die loopt nog. [gedaagde] exploiteert het gehuurde al geruime tijd niet, kan het nu niet exploiteren en zal het ook niet in de voorzienbare toekomst kunnen exploiteren, omdat de aanvraag nu landelijk door Bibob wordt behandeld, aldus [eiser] .
4.4.
[gedaagde] betwist dat hij niet aan zijn exploitatieverplichting voldoet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij toegelicht dat het klopt dat hij geen exploitatievergunning heeft voor het exploiteren van een cafetaria vanuit het gehuurde. Het gehuurde is echter niet gesloten. [gedaagde] exploiteert al geruime tijd een broodjeszaak/bakkerij vanuit het gehuurde en daarvoor is geen exploitatievergunning nodig. Bestellingen voor koude gerechten bereidt hij voor in het gehuurde en voor bestellingen van warme gerechten heeft hij met de pizzeria die zo’n 200 meter van het gehuurde ligt afgesproken dat hij die van daaruit mag bereiden en bezorgen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] enkele foto’s van het gehuurde en diverse recente bankafschriften overgelegd.
4.5.
Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat in dit kort geding geen plaats is voor een diepgravend feitenonderzoek naar de juistheid van bepaalde feiten of voor bewijslevering. Gelet op de door partijen ingenomen standpunten en de in het geding gebrachte stukken oordeelt de kantonrechter dat niet duidelijk is of het gehuurde geëxploiteerd wordt of niet. Beide partijen onderbouwen hun van elkaar afwijkende stellingen en er is bij deze stand van zaken geen reden om de stellingen van [eiser] meer aannemelijk te achten dan die van [gedaagde] . Aangezien de procedure in kort geding zich niet leent voor verder onderzoek naar de feiten of nadere bewijslevering, is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] in strijd handelt met de contractuele exploitatieverplichting. De vordering tot ontruiming kan dan ook niet op deze grond worden toegewezen.
Huurachterstand
4.6.
[eiser] stelt vervolgens dat er – ondanks de betaling daags voor de mondelinge behandeling – nog steeds sprake is van een huurachterstand, die al loopt sinds september 2022. Ook wijst [eiser] op de omstandigheid dat het niet voor het eerst is dat [gedaagde] een omvangrijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat [gedaagde] onregelmatig betalingen verricht, waardoor hij in ieder geval de afgelopen 18 maanden niet aan zijn contractuele verplichting heeft voldaan om de verschuldigde huurtermijn tijdig bij vooruitbetaling te voldoen.
4.7.
[gedaagde] betwist niet dat een huurachterstand bestaat, maar voert aan dat de huurachterstand is ontstaan door verschillende factoren: (I) zijn medische toestand, (II) de vijf verzoeken tot indeplaatsstelling die door [eiser] zonder deugdelijke motivering zijn afgewezen en (III) de afspraak tussen [gedaagde] [eiser] dat de huurpenningen verrekend konden worden met de kosten voor herstel van de deurkozijnen. [gedaagde] heeft tot slot het standpunt ingenomen dat na betaling van een bedrag van € 19.500,00, de huurachterstand slechts € 1.923,79 bedraagt, zodat geen sprake is van een zodanige huurachterstand die een tekortkoming oplevert.
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat gedurende lange tijd een forse huurachterstand heeft bestaan en – zelfs na betaling vlak voor de mondelinge behandeling – nog steeds een huurachterstand bestaat. De omstandigheden die door [gedaagde] zijn genoemd als reden voor het ontstaan van de huurachterstand, rechtvaardigen de (hoogte van de) huurachterstand niet. Hoe vervelend de medische situatie van [gedaagde] ook is, dit dient voor zijn rekening te komen. De omstandigheid dat geen indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden ligt genuanceerder dan [gedaagde] doet voorkomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] immers onweersproken verklaard dat de voorgestelde indeplaatsstelling door in ieder geval de dochter van [gedaagde] wel door [eiser] was goedgekeurd, maar dat zij zich heeft teruggetrokken. Het staat [eiser] bovendien vrij om wel of niet akkoord te gaan met een door [gedaagde] voorgestelde indeplaatsstelling en het staat [gedaagde] vrij om – bij afwijzing door [eiser] – een procedure te starten met een verzoek tot het verlenen van medewerking aan een indeplaatsstelling. Van dat laatste is niet gebleken. Tot slot overweegt de kantonrechter dat voor zover [gedaagde] heeft bedoeld een beroep op opschorting te doen, het niet aannemelijk is dat in een bodemprocedure het beroep op opschorting zal worden gehonoreerd. [gedaagde] heeft in dat kader onvoldoende onderbouwd dat is afgeweken van het contractueel geldende opschortingsverbod opgenomen in artikel 23.1 AV. Dat daarvan is afgeweken blijkt in ieder geval niet uit de e-mail die [gedaagde] heeft overgelegd en waar hij naar verwijst. Dat [gedaagde] [eiser] heeft gewezen op bestaande gebreken of dat hij heeft gevraagd om herstel daarvan is bovendien niet gebleken. Er is door [gedaagde] enkel een e-mail van 5 juli 2022 overgelegd waarin foto’s van de deurkozijnen worden overgelegd waarop gebreken te zien zouden zijn. Dit is in het kader van dit kort geding onvoldoende om een geslaagd beroep op opschorting aan te nemen.
4.9.
De kantonrechter overweegt dat gezien het voorgaande sprake is van een huurachterstand. Ten aanzien van de vordering tot betaling van de achterstallig huur, overweegt de kantonrechter als volgt. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is, in beginsel, terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling. Aangezien [gedaagde] de huurachterstand erkend, zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van nog openstaande bedrag. Anders dan door [eiser] bepleit, is de kantonrechter van oordeel dat de betaling van € 19.500,00 geheel toegerekend dient te worden aan de openstaande huurachterstand. Hiertoe is redengevend het bepaalde in artikel 23.1 AV en de door [gedaagde] bij de overboeking gehanteerde omschrijving. De kantonrechter zal [gedaagde] dan ook veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 1.923,79.
4.10.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de dit bedrag wijst de kantonrechter af. Deze laatste vordering strookt niet met de eveneens gevorderde contractuele boete. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW Pro treedt, tenzij partijen daarvan afwijken, hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is.
Buitengerechtelijke incassokosten en contractuele boete
4.11.
Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, dan kan in verband met proceseconomische redenen in hetzelfde geding ook worden beslist over de daarmee nauw verwante (maar minder spoedeisende) nevenvorderingen, zoals de buitengerechtelijke incassokosten en de contractuele boete
4.12.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan, ook is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat er buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 989,24 (bij een huurachterstand van € 21.423,79) verschuldigd zijn geworden. Dat [gedaagde] daags voor de mondelinge behandeling een betaling van € 19.500,00 heeft verricht maakt dit niet anders.
4.13.
[eiser] maakt aanspraak op de contractuele boete opgenomen in artikel 26.2 AV. In geval van niet tijdige betaling verbeurt de huurder een contractuele boete ter hoogte van 2% van de geldende maand huursom met een minimum van € 300,00. Nu uit de door [eiser] overgelegde specificaties van de huurachterstand en haar ter zitting gegeven toelichting daarop voldoende gebleken is dat [gedaagde] over een periode van achttien maanden (september 2022 tot en met maart 2024) de huur niet of te laat heeft betaald en dit door [gedaagde] ter zitting is erkend, is in totaal een bedrag van € 5.400,00 (18 x € 300,00) aan contractuele boete tot en met de maand maart 2024 verbeurd en aldus toewijsbaar. Het beroep van [gedaagde] op matiging van de contractuele boete wordt gepasseerd. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro kan de kantonrechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, echter niet tot minder dan de schadevergoeding op grond van de wet. De kantonrechter dient terughoudend te zijn bij de toepassing van deze bevoegdheid. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen omstandigheden – buiten een algemene stelling – heeft aangevoerd die maken dat toepassing van de contractuele boete in de gegeven omstandigheden leidt tot een onaanvaardbaar resultaat.
4.14.
[eiser] vordert wettelijke handelsrente over de nog niet betaalde contractuele boetes. De kantonrechter overweegt als volgt. Over een schadevergoeding is geen wettelijke handelsrente verschuldigd. De contractuele boete heeft niet alleen een aansporingsfunctie maar ook het karakter van een (gefixeerde) schadevergoeding. Nu de boete de functie van aansporing tot nakoming in dit geval niet heeft vervuld, resteert de schadevergoedingsfunctie van de boete. Op grond daarvan is over de boete geen wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW verschuldigd. De kantonrechter zal daarom de wettelijke rente over de verbeurde contractuele boetes toewijzen op de wijze zoals hierna vermeld.
4.15.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter [gedaagde] ook zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten (€ 989,24) en de verbeurde contractuele boetes (€ 5.400,00).
Ontruiming
4.16.
De kantonrechter stelt voorop dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voor toewijzing van de vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten in een (eventuele) bodemprocedure zullen worden ontbonden.
4.17.
De kantonrechter overweegt als volgt. De huurachterstand is van dien aard, dat mede in combinatie met het ontoereikende en onvoorspelbare betalingsgedrag van [gedaagde] , dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure op grond van de huurachterstand een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen zal worden. Om die reden zal in dit kort geding de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter geeft partijen in overweging om onderling nadere afspraken te maken ten einde een ordentelijke ontruiming mogelijk te maken, waarbij de waarde van de inboedel zo veel als mogelijk behouden blijft. Ter zitting zijn hiertoe diverse mogelijkheden besproken, echter waren partijen niet in staat om daarover concrete afspraken te maken. Tot slot overweegt de kantonrechter dat zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en er niet is ontruimd, [gedaagde] voor het gebruik van de bedrijfsruimte onverkort huur is verschuldigd.
Dwangsom
4.18.
Gelet op het gegeven dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een executoriale titel heeft om zelf, via de weg van reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel in de vorm van een op te leggen dwangsom noodzakelijk is. Dit geldt temeer omdat voorkomen dient te worden dat [eiser] door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Nu een onderbouwing aan de zijde van [eiser] ontbreekt, wordt de gevorderde dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,93
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 x € 543,00 per punt)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.767,93
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres+plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] de achterstallige huur tot en met 1 april 2024 van € 1.923,79 te betalen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de reeds verbeurde contractuele boetes van € 5.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere verbeurde contractuele boete te rekenen vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag van algehele betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 989,24;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.767,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2024.