Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11084462 \ VV EXPL 24-53
Vonnis in kort geding van 5 juni 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING BARNEVELD,
gevestigd te Barneveld,
eisende partij,
gemachtigde: mr. W. Vos,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RECHTOP B.V.in haar hoedanigheid van curator over de goederen die (zullen) toebehoren aan de heer
[rechthebbende],
RECHTOP B.V.in haar hoedanigheid van curator over de goederen die (zullen) toebehoren aan de heer
[rechthebbende],
gevestigd te Arnhem,
gedaagde partij.
Partijen worden hierna aangeduid als WSB, de curator en [rechthebbende] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 mei 2024 met producties
- de nagekomen producties 9 en 10 van WSB
- de nagekomen producties 9 en 10 van WSB
- de nagekomen productie 11 van WSB, inhoudende een brief van de curator van 24 mei 2024 waarin hij schrijft niet op de mondelinge behandeling van 29 mei 2024 te zullen verschijnen
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de verstekverlening ter zitting tegen de niet verschenen gedaagde.
2.De feiten
2.1.
[rechthebbende] huurt met ingang van 20 april 2000 van WSB de woning aan het adres [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde) (productie 2). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van WSB van 22 september 1994 van toepassing verklaard (productie 3).
2.2.
In de huurovereenkomst staat onder meer dat het verhuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en gezinsleden).
2.3.
In de algemene huurvoorwaarden wordt onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 6
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
(…)
3. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik af te staan.
4. Het gebruik van het gehuurde mag niet leiden tot ernstige hinder of overlast voor derden.
(…)
Artikel 11
Indien huurder aan het gehuurde veranderingen wil aanbrengen zal hij daarvoor toestemming van verhuurder vragen. Onder aanbrengen van veranderingen wordt in dit artikel niet alleen verstaan aan-, bij-, of verbouwen en wegbreken, maar ook het aanbrengen van buiten zonweringen, luiken en dergelijke en het plaatsen van antennes of zendmasten en dergelijke op of aan het gehuurde.
Verhuurder zal de in het vorige lid bedoelde toestemming slechts weigeren te verlenen als de voorgenomen verandering:
- blijvende schade aan het verhuurde kan toebrengen
- de verhuurbaarheid in gevaar kan brengen
- in strijd is met enig wettelijk voorschrift, waaronder begrepen ieder voorschrift van een ter zake bevoegde instantie of instelling
- ernstige hinder of overlast voor derden kan veroorzaken
- naar het oordeel van verhuurder het uiterlijk van de woning in ernstige mate negatief beïnvloedt.
(…)
4. Veranderingen die huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder heeft aangebracht, zullen op eerste aanzegging van verhuurder door huurder ongedaan worden gemaakt.”
2.4.
Op 11 januari 2024 heeft een toezichthouder van de gemeente Barneveld tijdens een controle een illegale seksinrichting aangetroffen in het gehuurde. Naar aanleiding daarvan is op 15 januari 2024 een bestuurlijke rapportage opgemaakt (productie 4). Daaruit volgt onder meer het volgende:
“Via een advertentie onder advertentienummer [nummer] op de website Kinky.nl werd op telefoonnummer XXXX contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood. Deze persoon had een advertentie met de naam: " [naam 1] ". Via het telefoonnummer genoemd in de advertentie werd telefonisch een afspraak gemaakt voor een uur, tegen betaling van 150 euro. De voorloper, een collega van de politie welke zich voordoet als klant, werd tijdens het telefoongesprek in de Engelse taal te woord gestaan. De voorloper kreeg via WhatsApp de straat [adres] door. Daar aangekomen moest hij zich ophouden voor perceel 24. Vervolgens zag hij dat het licht in de hal van perceel 20 aan werd gedaan en de voordeur op een kier werd gezet. Via WhatsApp kreeg hij hierop ook nummer 20 doorgegeven. Bij de voordeur aangekomen zag de voorloper dat de deur verder werd geopend door een vrouw gekleed in lingerie. Op de vraag of zij " [naam 1] " was en zij een seksafspraak had gemakt, bevestigde zij dit. Hierna legitimeerde voorloper zich als een medewerker van de politie. Vervolgens is op het adres een prostitutiecontrole uitgevoerd."
"Dat er in het pand sprake was van prostitutie, blijkt uit de aangetroffen situatie: Op de eerste verdieping aan de voorzijde van de woning was een slaapkamer ingericht als werkkamer. In deze kamer stond een commode met daarop seksartikelen. Aan de verwarming hing een afvalzak met daarin gebruikte condooms en tissues. Op een schapje boven het hoofdeinde van het tweepersoonsbed lag een geopende verpakking van een condoom. In een slaapkamer aan de achterzijde van de woning troffen wij een andere sekswerker aan. Deze slaapkamer was eveneens ingericht als werkkamer. In deze slaapkamer stond een tweepersoonsbed. Op dit bed lag een verpakking met tissues en een tube glijmiddel. Op de vensterbank lagen meerdere verpakte condooms. In een plastic zak zaten gebruikte tissues en verpakkingen van gebruikte condooms."
"Aanwezige 1
"De vrouw die seksuele handelingen aanbod met de werknaam " [naam 1] " bleek te zijn:
(…)
Op dit adres ben ik nu 5 of 6 dagen. Hiervan ben ik 4 dagen ziek geweest en sinds gisteren ontvang ik weer klanten. Gisteren waren dat er 2 en vandaag heb ik ook 2 klanten gehad. Van wat ik verdien moet ik de helft afdragen. Ik werk op 50/50 basis. Wat ik afdraag is voor het verblijf hier, het brengen naar dit adres, de telefoniste die alles voor mij regelt, enzovoort.
(…)
Ik moet een maal per week betalen en dat zou aanstaande zaterdag weer zijn aan een man.
(…)
De man die het geld komt halen, kan ik omschrijven als een lange man, bruine huidskleur, niet negroïde, ongeveer 28 jaar oud.
(…)
Ik betaal niet aan de bewoner van dit huis, daar heb ik geen contact mee omdat ik de taal niet spreek. Deze XXX zit ook in een app groep samen met de telefoniste en zo kunnen zij zien hoeveel klanten ik krijg en dat ik dan 50% van de verdiensten af moet dragen. Als ik geen klanten krijg hoef ik ook niet te betalen.
(…)”
"Aanwezige 2
De sekswerker die aangetroffen werd in de slaapkamer op de eerste verdieping aan de achterzijde van de woning gaf op te zijn:
(…)
Ik ben 4 dagen geleden met het vliegtuig naar Nederland gekomen. Vanaf Schiphol ben ik met de trein en taxi naar dit adres gegaan. De reis heb ik zelf geregeld en betaald. Dit adres heb ik doorgekregen van mijn vriendin. Zij gaf aan dat hier een kamer beschikbaar was waar ik kon gaan werken. Ik ben hier gisteren aangekomen. Toen ik hier aankwam werd er opengedaan door een man. Hij heeft mij deze kamer laten zien en gaf aan dat ik hier kon werken. Ik betaal deze man 100 euro per dag voor deze kamer. Dit betaal ik contant. Gisteren en vandaag heb ik hem betaald, 200 euro dus in totaal. Hij kwam het geld vandaag bij mijn kamer ophalen.
(…)
Ik kan de man als volgt omschrijven: lange man, getinte huidskleur, rond de 30-
35 jaar oud.
(…)
Deze man is niet de eigenaar van de woning. De eigenaar van de woning is beneden en praat op dit moment met uw collega's. Ik heb hem geen geld betaald voor mijn verblijf. Hier zijn ook geen afspraken over gemaakt. Ik heb alleen betaald aan de getinte man. Het contact met de eigenaar van de woning is goed. Het is een aardige man. Ik praat niet veel met hem. We zeggen elkaar gedag als we elkaar tegenkomen in de keuken. Verder niet. Hij gebruikt de hele dag slaappillen en slaapt bijna de hele dag.
(…)
"Derden
In de woonkamer van de woning werd de bewoner aangetroffen.
(…)
Mijn naam is XXXX en ik ben de hoofdbewoner van deze woning op de [adres gehuurde] . Ik woon hier al sinds 2001 of 2002. Op dit moment woon ik hier alleen en ik ben al een tijdje gescheiden.
(…)
Een tijdje geleden vroeg een goede vriend van mij in het dorp of ik nog plek had in mijn woning om twee dames voor een korte periode onderdak te bieden. Ik heb toen toegezegd dat ik wel plek had. Ongeveer twee weken geleden stonden de dames, die hier nu boven door jullie zijn aangetroffen, bij mij voor de woning. Ik heb ze toen binnengelaten.
(…)
Ik heb op de bovenverdieping drie slaapkamers. De dames verblijven in twee van de drie slaapkamers. Omdat ik lichamelijk beperkingen heb slaap ik op de bank in de woonkamer. Ik kan niet traplopen. Binnenkort krijg ik een traplift. Wat de dames boven doen weet ik niet precies. Ik weet wel dat er af en toe bezoek komt voor de dames maar zij doen dan zelf de deur open. Ik zie hier niet zo veel van Zij hebben zelf geen sleutel van de woning maar de voordeur kunnen ze zo opendoen. Ik verhuur de slaapkamers omdat ik wat bij wil verdienen. Ik kom geld tekort om van rond te komen. Ik sta onder bewind en krijg per week 70 euro leefgeld. De dames moeten 60 per week aan mij betalen. Tot nu toe heb ik in totaal 120 voor de huur ontvangen.
(…)
Wat ik mij kan herinneren is dit de eerste keer dat wat dames in mijn woning verblijven. De woningstichting weet niet dat er dames tegen betaling van wat huur in mijn woning verblijven. Verder weet ik het allemaal niet meer zo."
2.5.
Nadat de gemeente Barneveld bij brief van 19 januari 2024 aan [rechthebbende] heeft medegedeeld dat een seksinrichting in zijn woning is aangetroffen, is op 16 februari 2024 aan [rechthebbende] een last onder dwangsom opgelegd (productie 5).
2.6.
Op 16 februari 2024 is WSB door de gemeente Barneveld op de hoogte gesteld van de illegale seksinrichting in het gehuurde (productie 6).
2.7.
WSB heeft klachten van omwonenden over [rechthebbende] ontvangen over overlast in de vorm van geluidsoverlast, geschreeuw, muziek, drinkgelag en van vreemde mannen in de straat die heen en weer liepen in de buurt van het gehuurde. De recentste overlastklachten zijn door WSB overgelegd als productie 7.
2.8.
Bij beschikking van 8 maart 2024 is de ondercuratelestelling van [rechthebbende] uitgesproken (productie 1).
2.9.
Bij brief van 8 april 2024 heeft de gemachtigde van WSB de curator aangeschreven dat WSB tot ontruiming van het gehuurde wenst over te gaan en [rechthebbende] in de gelegenheid gesteld het gehuurde uiterlijk op 17 mei 2024 vrijwillig te ontruimen (productie 8).
2.10.
De curator heeft op 9 april 2024 te kennen gegeven dat zij een machtiging van de kantonrechter zal vragen om in te stemmen met de vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst. Zij heeft op 24 april 2024 medegedeeld dat zij deze machtiging niet van de kantonrechter heeft gekregen .
3.De vordering en het verweer
3.1.
WSB vordert bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van de curator tot:
ontruiming binnen vijf dagen na het in deze te wijzen vonnis van de woning aan het adres [adres gehuurde] , met al hetgeen van curator is en ieder die in de woning verblijft, te ontdoen van de aanbouw, onder afgifte van de sleutels aan (de beheerder van) WSB;
betaling van de ontruimingskosten als het komt tot een gedwongen ontruiming door de deurwaarder;
afdracht van de door curator met de verhuur van het gehuurde genoten winst aan WSB, door WSB begroot op in totaal € 360,00;
betaling van de verschuldigde vergoeding voor het gebruik van het gehuurde met ingang van 1 juni 2024 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde;
betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
WSB legt aan haar vordering ten grondslag dat de curator jegens haar in meerdere opzichten tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door een seksinrichting in het gehuurde te exploiteren, overlast aan omwonenden te veroorzaken, onderhuur/inwoning van derden toe te staan en een gevaarlijke aanbouw zonder toestemming van WSB te bouwen. Deze tekortkomingen, welke niet ongedaan gemaakt kunnen worden, rechtvaardigen zowel ieder afzonderlijk als in onderlinge samenhang de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, zodat een vordering tot ontruiming van het gehuurde in kort geding toewijsbaar is.
4.De beoordeling
Verstek, kort geding toets
4.1.
Tegen de niet verschenen curator is ter zitting verstek verleend. Het voorgaande betekent dat binnen het bestek van dit kort geding dient te worden beoordeeld of de door WSB ingestelde vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Bij deze beoordeling is van belang dat in een kort geding slechts een voorlopig oordeel kan worden gegeven over de rechtsverhouding van partijen aan de hand van de toepasselijke materiële rechtsregels en na een afweging van de wederzijdse belangen. Het voorlopige oordeel in dit kort geding moet gebaseerd zijn op de ten tijde van de behandeling van het kort geding bekende feiten en omstandigheden. Bepalend is of feiten die relevant zijn voor de toewijsbaarheid van de vordering voldoende aannemelijk zijn geworden op grond van hetgeen, in dit geval WSB, in deze kortgedingprocedure naar voren is gebracht. Het (niet betwiste) spoedeisend belang volgt uit de aard van het gevorderde.
4.2.
Verder is van belang dat voor toewijzing van een vordering tot ontruiming slechts plaats is indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.
Ontruiming
4.3.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Als niet weersproken neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat het gehuurde in de periode van 21 december 2023 tot en met 11 januari 2024 als illegale prostitutielocatie is gebruikt en door [rechthebbende] werd onderverhuurd aan meerdere prostituees. Daarmee heeft hij in strijd gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten: goed huurderschap en het verbod op onderhuur. Bovendien is gehandeld in strijd met de bestemming van het gehuurde. Verder neemt de kantonrechter – eveneens niet weersproken – tot uitgangspunt dat sprake is van overlast door [rechthebbende] . Deze overlast bestaat onder meer uit geschreeuw, draaien van harde muziek en drankgelag. Ook dit levert een tekortkoming op.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn dit zodanige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst dat voorshands aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden uitgesproken. Deze tekortkomingen zijn bovendien zodanig ernstig dat het belang van WSB om een veilige woonomgeving te bieden aan omwonenden en haar huurders dient te prevaleren boven een eventueel (niet bepleit) belang van de curator bij behoud van de woning.
4.6.
Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheden die aanleiding geven voor de ontruiming tevens een kortere ontruimingstermijn dan gebruikelijk, zoals ook door WSB gevorderd, rechtvaardigt. Aangezien de wet (artikel 555 lid 1 Rv Pro) dwingend voorschrijft dat een gedwongen ontruiming moet worden voorafgegaan door een betekeningsexploot, zal de ontruimingstermijn worden gesteld op de wettelijke termijn van drie dagen na betekening van dit vonnis.
Aanbouw
4.7.
Dat [rechthebbende] in strijd met artikel 11 lid 3 heeft Pro gehandeld door tegen de achtergevel van het gehuurde een provisorische aanbouw zonder toestemming van WSB te bouwen, is niet weersproken, zodat de curator tevens veroordeeld zal worden tot het ontdoen/afbreken daarvan.
Ontruimingskosten
4.8.
De gevorderde kosten van ontruiming zullen worden afgewezen, omdat niet op voorhand met zekerheid is te beoordelen of deze kosten (in redelijkheid) worden gemaakt.
Winstafdracht
4.9.
De kantonrechter zal de gevorderde winstafdracht eveneens afwijzen. Niet aannemelijk is dat WSB als rechtstreeks gevolg van de tekortkomingen schade heeft geleden. Dit laatste is wel vereist, aangezien ‘winstafdracht’ van artikel 6:104 BW Pro een vorm van begroting van schade is. Hetgeen WSB over haar schade ter zitting heeft verklaard, namelijk dat haar schade bestaat uit kosten die zij moet maken voor het inrichten en in stand houden van het fraudehandhavingsteam die tegen illegale activiteiten optreedt, is naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter hiertoe onvoldoende.
Vergoeding gebruik gehuurde
4.10.
De vordering tot betaling van de verschuldigde vergoeding voor het gebruik van het gehuurde met ingang van 1 juni 2024 tot aan de datum van ontruiming wordt afgewezen. Aangezien de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, bestaat tot aan de ontruiming een verplichting tot betaling van de huursom. Het is de kantonrechter voorshands niet gebleken dat de curator deze betalingsverplichting niet zal nakomen.
Proceskosten
4.11.
De curator is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WSB worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
944,72
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
5.1.
veroordeelt de curator om binnen
drie dagenna betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de [adres gehuurde] , te ontruimen, te ontdoen van de aanbouw en te verlaten, met al hetgeen van de curator dan wel [rechthebbende] is en met al de personen die namens hen in de woning verblijven, onder afgifte van sleutels, en de woning ter vrije en algehele beschikking van WSB te stellen,
drie dagenna betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de [adres gehuurde] , te ontruimen, te ontdoen van de aanbouw en te verlaten, met al hetgeen van de curator dan wel [rechthebbende] is en met al de personen die namens hen in de woning verblijven, onder afgifte van sleutels, en de woning ter vrije en algehele beschikking van WSB te stellen,
5.2.
veroordeelt de curator in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de curator niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.