Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11086020 \ VV EXPL 24-54
Vonnis in kort geding van 21 juni 2024
in de zaak van
STICHTING WONINGSTICHTING MAASDRIEL,
te Kerkdriel,
eisende partij,
hierna te noemen: Maasdriel,
gemachtigde: mr. M. van den Oord,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Maasdriel heeft bij dagvaarding van 13 mei 2024 [gedaagden] gedagvaard.
1.2.
Op 5 juni 2024 hebben [gedaagden] een e-mail met producties in het geding gebracht.
1.3.
Op 6 juni 2024 heeft Maasdriel een brief met aanvullende producties 12 tot en met 14 in het geding gebracht. Maasdriel heeft deze stukken op dezelfde datum om 9:46 uur per aangetekende e-mail naar [gedaagden] gestuurd. Uit het door Maasdriel overgelegde statusoverzicht blijkt dat [gedaagden] (een melding van) deze e-mail op hetzelfde moment hebben ontvangen. Op 11 juni 2024 is hun om 8:04 uur een (automatische) herinnering gestuurd waarna om 9:29 de aangetekende e-mail is opgevraagd, verstuurd en afgeleverd.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 juni 2024.
1.5.
Tot slot is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Op 26 oktober 2021 heeft Maasdriel een vergunning op grond van de Leegstandwet gekregen voor de duur van twee jaar.
2.2.
Bij besluit van 9 mei 2023 is de vergunning verlengd voor de duur van één jaar, eindigend op 26 oktober 2024.
2.3.
Partijen hebben met ingang van 20 oktober 2023 – op basis van de Leegstandwet – een huurovereenkomst met elkaar gesloten voor de duur van zes maanden met betrekking tot de woning aan de [adres gehuurde] (hierna: de woning of het gehuurde). De woning bevindt zich in een complex dat op korte termijn zal worden gesloopt.
2.4.
De huurovereenkomst is aangegaan op verzoek van de gemeente Maasdriel, die
[gedaagden] en hun kinderen, na hun gedwongen vertrek uit een particuliere huurwoning, had ondergebracht in een huisje op een vakantiepark.
2.5.
Bij e-mail van 9 november 2023 heeft Maasdriel [gedaagden] gevraagd of de huur voor oktober 2023 is overgemaakt.
2.6.
Bij brief van 16 november 2023 heeft Maasdriel [gedaagden] bericht dat er op dat moment een huurachterstand is van € 795,88 (oktober en november 2023).
2.7.
Op 1 december 2023 heeft de gemeente Maasdriel voormelde huurachterstand betaald.
2.8.
Bij brief van 19 januari 2024 heeft Maasdriel de huurovereenkomst per
30 april 2024 opgezegd.
2.9.
Bij brieven van 12 februari 2024 en 13 maart 2024 heeft Maasdriel [gedaagden] aangeschreven over de huurachterstand over de maanden januari en februari.
2.10.
Bij e-mail van 8 april 2024 hebben [gedaagden] Maasdriel verzocht om de huurovereenkomst te verlengen. Maasdriel is hiermee niet akkoord gegaan.
2.11.
De twee minderjarige kinderen van [gedaagden] zijn per 6 mei 2024 uit huis geplaatst.
3.Het geschil
3.1.
Maasdriel vordert, na eisvermeerdering, ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand van € 2.742,70 (te vermeerderen met wettelijke rente) en betaling van een bedrag van € 548,53 per maand (eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente) vanaf 1 juli 2024 tot aan de ontruiming, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
Maasdriel legt aan de vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst conform de Leegstandwet tijdig en juist heeft opgezegd. Daarnaast is er een aanzienlijke huurachterstand. [gedaagden] dienen de woning daarom te ontruimen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Volgens hen moet de gevorderde ontruiming worden afgewezen. Het complex wordt nog niet gesloopt, de huurachterstand is ontstaan omdat [gedaagde sub 1] ten onrechte geen loon meer kreeg en bovendien zou de gemeente Maasdriel de eerste drie maanden huur betalen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Hoewel [gedaagden] op zichzelf terecht hebben aangevoerd dat ten tijde van de opzegging (op 19 januari 2024) geen sprake was van een huurachterstand en de sloop van het complex nog niet gaat beginnen, baat hen dit niet. Aan een opzegging van een huurovereenkomst die in het kader van de Leegstandwet tot stand is gekomen, zijn niet méér voorwaarden c.q. vereisten verbonden dan dat de opzegtermijn (voor de verhuurder minimaal drie maanden) in acht wordt genomen. Dat is in casu gedaan (zie 2.8). Ten overvloede wordt opgemerkt dat er vrij snel na aanvang van de huurovereenkomst een huurachterstand is ontstaan, die (uiteindelijk) door de gemeente Maasdriel is voldaan.
4.3.
Op grond van het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat de huurovereenkomst per 30 april 2024 is geëindigd en dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijven. Dit rechtvaardigt in beginsel een ontruiming op korte termijn. Voor een op de belangen van de minderjarige kinderen – die volgens artikel 3 IVRK Pro bij “alle maatregelen betreffende kinderen een eerste overweging vormen” – gebaseerde uitzondering is geen aanleiding, nu zij uit huis zijn geplaatst. Ontruiming van de woning zal voor hen dan ook niet tot een noodsituatie leiden.
4.4.
Uit het door Maasdriel als productie 14 overgelegde huuroverzicht volgt dat er tot en met juni 2024 een betalingsachterstand is van € 2.742,70. Daarnaast vordert Maasdriel een bedrag van € 548,53 per maand als gebruiksvergoeding.
4.5.
[gedaagden] hebben de betalingsachterstand en de hoogte ervan niet betwist. De vordering tot betaling daarvan is daarom toewijsbaar. De wettelijke rente daarover zal worden toegewezen als na te volgen.
4.6.
Ook de gevorderde maandelijkse gebruiksvergoeding van € 548,53 per maand vanaf 1 juli 2024 zal worden toegewezen. De wettelijke rente hierover wordt echter afgewezen omdat van verzuim op dit moment nog geen sprake is.
4.7.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Maasdriel worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.582,47
4.8.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres gehuurde] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Maasdriel zijn, en de sleutels af te geven aan Maasdriel,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om te betalen aan Maasdriel:
a. a) € 2.742,70 aan achterstallige huur/gebruiksvergoeding tot en met 30 juni 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde termijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldatum van die termijn tot de dag van voldoening,
b) € 548,50 per maand vanaf 1 juli 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.582,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2024.